คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
เช่าที่ดิน

จำเลยเช่าที่ดินโจทก์เพื่อทำนาแต่ต่อมาได้เปลี่ยนลักษณะการเช่านามาทำเป็นบ่อเลี้ยงปลาอันเป็นการเช่าที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมอย่างอื่นซึ่งยังไม่มีพระราชกฤษฎีกากำหนดให้ผู้เช่าได้รับความคุ้มครองเช่นเดียวกับการเช่านาการบอกเลิกการเช่าที่ดินพิพาทจึงไม่อยู่ในบังคับตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯโจทก์จึงไม่จำต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติในพระราชบัญญัติดังกล่าว

จำเลยเช่าที่ดินจากโจทก์ทำนาต่อมาจำเลยได้เปลี่ยนลักษณะการเช่านามาทำเป็นบ่อเลี้ยงปลาอันเป็นการเช่าที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมอย่างอื่นซึ่งยังไม่มีพระราชกฤษฎีกากำหนดให้ผู้เช่าได้รับความคุ้มครองเช่นเดียวกับการเช่านาการบอกเลิกการเช่าที่ดินพิพาทจึงไม่อยู่ในบังคับตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ.2524โจทก์ไม่จำต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติในพระราชบัญญัติดังกล่าวก่อนฟ้อง

ตามบทบัญญัติในมาตรา26และมาตรา37แห่งพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ.2524เห็นได้ว่าเมื่อสิ้นระยะเวลาการเช่านาตามมาตรา26วรรคหนึ่งแล้วถ้าผู้ให้เช่านามิได้บอกเลิกการเช่านาตามมาตรา37และผู้เช่านายังทำนาในที่นานั้นต่อไปให้ถือว่าได้มีการเช่านานั้นต่อไปอีกคราวละหกปีและการบอกเลิกการเช่านาต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติของมาตรา37โดยผู้ให้เช่านาต้องบอกเลิกเป็นหนังสือให้ผู้เช่านาทราบล่วงหน้าเป็นเวลาไม่น้อยกว่าหนึ่งปีก่อนจะครบกำหนดการเช่านาและผู้ให้เช่านาจะบอกเลิกการเช่านาได้ก็ด้วยเหตุตามที่บัญญัติไว้ตามมาตรา37 การเช่านาระหว่างโจทก์และจำเลยจะครบกำหนดในวันที่20ตุลาคม2532แต่โจทก์มีหนังสือบอกเลิกการเช่าเมื่อวันที่20กุมภาพันธ์2532การบอกเลิกการเช่านาดังกล่าวจึงเป็นการบอกเลิกก่อนครบกำหนดการเช่าเพียง8เดือนเท่านั้นและตามหนังสือบอกกล่าวก็มิได้ระบุเหตุแห่งการบอกเลิกการเช่านาไปยังคชก.ตำบลตามที่พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ.2524มาตรา37กำหนดไว้การบอกเลิกการเช่านาจึงไม่ชอบด้วยกฎหมายการเช่านาระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงยังไม่สิ้นสุดลงโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย

จำเลยเช่าที่ดินปลูกต้นกล้วยไม้พันธุ์หวาย ต้นกล้วยไม้ดังกล่าวไม่ใช่พืชซึ่งต้องการน้ำน้อยและอายุสั้นหรือสามารถเก็บเกี่ยวครั้งแรกได้ภายใน12 เดือน จึงมิใช่พืชไร่ และมิใช่การทำนาตามความหมายของมาตรา 21 พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 จึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติดังกล่าว

จำเลยเช่าที่ดินปลูกต้นกล้วยไม้พันธุ์หวายต้นกล้วยไม้ดังกล่าวไม่ใช่พืชซึ่งต้องการน้ำน้อยและอายุสั้นหรือสามารถเก็บเกี่ยวครั้งแรกได้ภายใน12เดือนจึงไม่ใช่พืชไร่และมิใช่การทำนาตามความหมายของมาตรา21พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ.2524จึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติ ดังกล่าว

การที่ศาลพิพากษาให้จำเลยที่2ผู้รับโอนที่ดินพิพาทขายที่ดินพิพาทแก่โจทก์เป็นการพิพากษาตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ.2524มาตรา54วรรคหนึ่งซึ่งเป็นการบังคับขายตามกฎหมายมิใช่เป็นการซื้อขายโดยสมัครใจตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บทบัญญัติกฎหมายมาตราดังกล่าวมิใช่เพียงแต่ต้องการคุ้มครองผู้เช่านาให้ได้สิทธิซื้อที่นาที่เช่าอยู่ก่อนคนอื่นเท่านั้นแต่ยังต้องการคุ้มครองผู้รับโอนซึ่งเป็นบุคคลภายนอกให้ไม่ต้องเสียหายเกินสมควรโดยให้ได้รับการชดใช้คืนซึ่งสิ่งที่ได้ลงไปในการซื้อที่นานั้นมาอย่างบริบูรณ์ด้วยการให้ผู้รับโอนรับภาระค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาซึ่งอาจเป็นจำนวนท่วมราคาซื้อขายทั้งๆที่ผู้รับโอนถูกบังคับขายเช่นนี้ย่อมเห็นได้ว่าทำให้ผู้รับโอนมิได้รับการชดใช้ซึ่งสิ่งที่ได้ลงไปในการซื้อที่นามาอย่างบริบูรณ์และไม่เป็นธรรมแก่ผู้รับโอนตามเจตนารมณ์ของกฎหมายค่าธรรมเนียมในการโอนและภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในกรณีนี้จึงเป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้เช่านาจะต้องรับภาระเองดังนั้นแม้คำพิพากษาศาลฎีกาจะมิได้กำหนดให้โจทก์เป็นผู้เสียค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาโจทก์ก็จะอาศัยบทบัญญัติประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยการซื้อขายหักค่าใช้จ่ายดังกล่าวจากราคาซื้อขายที่กำหนดในคำพิพากษาไม่ได้ เมื่อโจทก์ไม่ปฎิบัติตามคำพิพากษาและจำเลยยื่นคำร้องต่อศาลโดยมิใช่คำร้องที่สามารถทำได้ฝ่ายเดียวศาลย่อมมีอำนาจส่งสำเนาให้โจทก์เพื่อให้โอกาสคัดค้านและเมื่อศาลฟังคู่ความทั้งสองฝ่ายแล้วก็สามารถมีคำสั่งได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา21(2)หลังจากศาลชั้นต้นมีคำสั่งแล้วหากโจทก์ยังคงไม่ปฎิบัติตามคำพิพากษาจำเลยที่2ก็ชอบที่จะขอออกคำบังคับและหมายบังคับคดีเพื่อบังคับคดีแก่โจทก์ได้

คชก.จังหวัดพิจิตรมีคำวินิจฉัยอันถึงที่สุดให้โจทก์เช่าทำนาในที่ดินพิพาททั้งสองแปลงต่อไปตามเดิมและให้จำเลยขายที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้แก่โจทก์ในราคา150,000บาทภายใน60วันนับแต่วันที่คชก.จังหวัดพิจิตรมีคำวินิจฉัยดังนี้เมื่อจำเลยไม่ปฎิบัติตามคำวินิจฉัยของคชก.จังหวัดพิจิตรโจทก์ซึ่งเป็นผู้มีส่วนได้เสียในกรณีนี้ย่อมฟ้องขอให้ศาลบังคับตามคำวินิจฉัยของคชก.จังหวัดพิจิตรได้ตามพระราชบัญญัติ การเช่าที่ดินการเกษตรกรรมพ.ศ.2524มาตรา58วรรคหนึ่ง

พ.ร.บ. การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา19 วรรคหนึ่ง บัญญัติให้ คชก. จังหวัด คชก.ตำบล หรือผู้ซึ่งได้รับมอบหมายจากคณะกรรมการมีอำนาจเรียกผู้เช่า ผู้ให้เช่า หรือผู้ซึ่งเกี่ยวข้อง มาให้ถ้อยคำหรือชี้แจง หรือส่งเอกสารหลักฐานที่เกี่ยวกับการเช่ามาเพื่อประกอบการพิจารณาของคชก. จังหวัด หรือ คชก.ตำบล ได้แล้วแต่กรณี จึงเป็นอำนาจของ คชก. จังหวัดหรือ คชก.ตำบล ที่จะเรียกผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าหรือผู้ที่เกี่ยวข้องมาให้ถ้อยคำหรือไม่ก็ได้ไม่ใช่กรณีที่กฎหมายบังคับให้ต้องเรียกบุคคลดังกล่าวมาให้ถ้อยคำเสมอไป การที่คชก.ตำบล ท.ไม่ได้เรียกเจ้าของที่ดินเดิมและผู้รับโอนที่นาพิพาทมาให้ถ้อยคำ จึงไม่ทำให้การประชุมของ คชก. ตำบล ท.เสียไป
พ.ร.บ. การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 54บัญญัติให้ผู้เช่านามีสิทธิซื้อนาจากผู้รับโอนตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ผู้รับโอนซื้อได้ หรือตามราคาตลาดในขณะนั้นแล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่ากัน เมื่อได้ความว่าจำเลยทั้งสองผู้รับโอนซื้อที่นาพิพาทจากเจ้าของเดิมเนื้อที่ 19 ไร่เศษ ในราคา110,000 บาท การที่ คชก. ตำบล ท. กำหนดให้โจทก์ผู้เช่าที่นาพิพาทซื้อคืนจากจำเลยทั้งสองในราคาไร่ละ 20,000 บาท จึงเป็นราคาที่ชอบด้วยกฎหมาย
ศาลฎีกาเห็นสมควรกำหนดเวลาให้โจทก์ใช้สิทธิซื้อที่นาพิพาทคืนจากจำเลยทั้งสองด้วย

คำวินิจฉัยของคชก.ตำบลที่มิได้อุทธรณ์ตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯตามมาตรา56ย่อมถึงที่สุดแต่มาตรา58วรรคหนึ่งบัญญัติว่าในกรณีที่มีการฝ่าฝืนหรือไม่ปฏิบัติตามคำวินิจฉัยดังกล่าวเมื่อ ผู้มีส่วนได้เสียร้องขอต่อศาลในการพิจารณาคดีของศาลให้ถือว่าคำวินิจฉัยดังกล่าวเป็น คำชี้ขาดของอนุญาโตตุลาการโดยให้นำบทบัญญัติว่าด้วยการพิจารณาพิพากษาตามคำชี้ขาดของอนุญาโตตุลาการในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาใช้บังคับแก่การพิจารณาพิพากษาตามคำวินิจฉัยดังกล่าวในกรณีนี้โดยอนุโลมซึ่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา221บัญญัติให้เป็นไปตามกฎหมายว่าด้วยอนุญาโตตุลาการคือพระราชบัญญัติอนุญาโตตุลาการฯมาตรา24วรรคสองให้ศาลมีอำนาจแก้ไขในกรณีที่คำชี้ขาดมีข้อบกพร่องอันมิใช่สาระและอาจแก้ไขได้เช่นการคำนวณตัวเลขหรือการกล่าวอ้างถึงบุคคลหรือทรัพย์สิ่งใดผิดพลาดไปแต่การนำบทบัญญัติดังกล่่าวมาใช้บังคับเพียงเท่าที่ไม่ขัดต่อสภาพความชอบกฎหมายของคำวินิจฉัยถึงที่สุดของคชก.ตำบลโดยเฉพาะข้อที่ว่าราคาที่คชก.ตำบลวินิจฉัยให้ผู้รับโอนขายนาให้แก่ผู้เช่านาเป็นราคาตามพระราชบัญญัติ การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯมาตรา54วรรคหนึ่งหรือไม่ศาลต้องพิจารณาจากพยานหลักฐานและกำหนดราคาให้ถูกต้องแล้วพิพากษาบังคับให้ขายตามราคาที่กำหนดไปได้แม้จะเป็นการแก้ไขคำวินิจฉัยที่ถึงที่สุดของคชก.ตำบลก็ตาม

ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 2 (พ.ศ.2529) ออกตามความในพ.ร.บ.โรงเรียนเอกชน พ.ศ.2525 ข้อ 6 กำหนดว่า ที่ดินที่ใช้จัดตั้งโรงเรียนต้องเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ขอรับใบอนุญาตให้จัดตั้งโรงเรียน หรือเป็นที่เช่าที่มีลักษณะดังนี้ คือ ถ้าเป็นที่ดินของเอกชนต้องมีสัญญาเช่าซึ่งมีระยะเวลาเช่าเหลืออยู่นับแต่วันยื่นคำขอไม่น้อยกว่าสิบปีและได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ส่วนระเบียบกระทรวงศึกษาธิการว่าด้วยการกำหนดมาตรฐานของโรงเรียนเอกชนประเภทสามัญศึกษาระดับประถมศึกษา และระดับมัธยมศึกษา พ.ศ.2528 ข้อ 5 (1)ระบุว่าที่ดินของโรงเรียนต้องเป็นผืนเดียวติดต่อกัน มีเนื้อที่ไม่น้อยกว่า 3,200ตารางเมตร หรือ 2 ไร่ และมีบทเฉพาะกาล ข้อ 16 ระบุว่าโรงเรียนที่ได้รับอนุญาตให้เปิดสอนระดับประถมศึกษาอยู่แล้วก่อนวันใช้ระเบียบนี้ เกี่ยวกับสถานที่และอาคาร ซึ่งกำหนดไว้ในข้อ 5 (1) ถ้าโรงเรียนใดได้รับอนุญาตให้ใช้อยู่แล้วให้ใช้ต่อไปได้ แต่ถ้าจะขอจัดตั้งใหม่หรือขอเปลี่ยนแปลงจะต้องให้เป็นไปตามมาตรฐานที่กำหนดไว้ในระเบียบนี้ เห็นได้ว่าแม้ขณะที่โจทก์ได้รับใบอนุญาตให้เปิดสอนระดับประถมศึกษา โรงเรียนของโจทก์จะมีคุณสมบัติครบถ้วนถูกต้องตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 2 (พ.ศ.2529) ออกตามความใน พ.ร.บ.โรงเรียนเอกชน พ.ศ.2525 และระเบียบกระทรวงศึกษาธิการดังกล่าวก็ตามแต่ต่อมาปรากฏว่าที่ดินที่ใช้จัดตั้งโรงเรียนถูกแบ่งแยกออกเป็นหลายเจ้าของมิใช่เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ และเจ้าของที่ดินที่อาคารของโรงเรียนตั้งอยู่ไม่ยินยอมให้โจทก์ใช้ที่ดินต่อไป ทั้งไม่ยินยอมให้โจทก์เช่าที่ดินดังกล่าวด้วยดังนี้จึงเป็นกรณีที่โจทก์ผู้รับใบอนุญาตให้จัดตั้งโรงเรียนมิใช่เจ้าของที่ดินที่ใช้จัดตั้งโรงเรียน ทั้งโจทก์ก็มิได้มีสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวจากเจ้าของที่ดิน ย่อมขัดต่อกฎกระทรวง ฉบับที่ 2 (พ.ศ.2529) ออกตามความใน พ.ร.บ.ดังกล่าวข้อ 6 ซึ่งตาม พ.ร.บ.ดังกล่าว มาตรา 55 บัญญัติว่า ในกรณีที่สถานที่หรือบริเวณที่ตั้งของโรงเรียนมีสภาพขัดต่อหลักเกณฑ์หรือเงื่อนไขที่กำหนดในกฎกระทรวงที่ออกตามมาตรา 18 ให้ผู้อนุญาตมีอำนาจออกคำสั่งเป็นหนังสือให้ผู้รับใบอนุญาตดำเนินการแก้ไขสภาพเช่นว่านั้น เมื่อเลขาธิการคณะกรรมการศึกษาเอกชนได้มีหนังสือแจ้งให้โจทก์ดำเนินการให้ถูกต้องแล้วแต่โจทก์ไม่ปฏิบัติตามจึงได้มีการออกคำสั่งให้หยุดทำการสอนชั่วคราวและเพิกถอนใบอนุญาตในเวลาต่อมา ฉะนั้นไม่ว่าโจทก์จะได้รับประโยชน์จากบทเฉพาะกาลของระเบียบกระทรวงศึกษาธิการดังที่อ้างหรือไม่ ก็ไม่ทำให้กรณีของโจทก์ถูกต้องตามเงื่อนไขในกฎกระทรวง ฉบับที่ 2 (พ.ศ.2529) ออกตามความใน พ.ร.บ.โรงเรียนเอกชน พ.ศ.2525 แต่อย่างใด กรณีต้องด้วยมาตรา 85 (3) แห่ง พ.ร.บ.ดังกล่าว ที่บัญญัติให้ผู้อนุญาตมีอำนาจสั่งเพิกถอนใบอนุญาตให้จัดตั้งโรงเรียนตามมาตรา 18 ได้ เมื่อปรากฏว่า ผู้รับใบอนุญาตฝ่าฝืนหรือไม่ปฏิบัติตามบทบัญญัติแห่งพ.ร.บ.นี้ หรือกฎกระทรวงที่ออกตาม พ.ร.บ.นี้ และทำให้เกิดผลเสียหายกล่าวคือ เมื่อเจ้าของที่ดินที่อาคารเรียนตั้งอยู่ไม่ยินยอมให้ใช้ที่ดินต่อไป การเปิดการเรียนการสอนในอาคารดังกล่าวย่อมไม่อาจกระทำได้ต่อไป ก่อให้เกิดความเดือดร้อนแก่เด็กนักเรียนและครูผู้สอน คำสั่งเพิกถอนใบอนุญาตในส่วนที่เกี่ยวกับระดับประถมศึกษาจึงชอบด้วยกฎหมาย