คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
โอนที่ดิน

โจทก์จำเลยลงทุนร่วมกันเพื่อซื้อที่ดินไปขายแบ่งกำไรกันต่อมาโจทก์ขอเงินลงทุนคืนจำเลยจึงออกเช็คชำระหนี้ดังกล่าวให้โจทก์ เมื่อเช็คที่จำเลยออกให้ถูกปฏิเสธการจ่ายเงิน โจทก์ได้นำหนังสือมอบอำนาจของจำเลยไปดำเนินการโอนที่ดินทั้งสามแปลงของจำเลยเป็นชื่อโจทก์ โดยไม่ได้ตกลงกำหนดราคาที่ดินทั้งสามแปลงเป็นอย่างอื่น ย่อมถือเสมือนว่าโจทก์ผู้เป็นเจ้าหนี้ยอมรับการชำระหนี้อย่างอื่นแทนการชำระเงินตามที่ได้ตกลงกันไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 321 วรรคแรก ทำให้หนี้ตามเช็คเป็นอันระงับสิ้นไป โจทก์ไม่มีสิทธินำเช็คมาฟ้องเรียกเงินจากจำเลยอีก

เดิมที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ทั้งสองโดยมีชื่อโจทก์ที่ 2 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ โจทก์ทั้งสองกู้ยืมเงินและจำนองที่ดินพิพาทไว้แก่ธนาคาร แต่ไม่สามารถชำระหนี้ได้โจทก์ที่ 2 จึงโอนที่ดินพิพาทใส่ชื่อจำเลยที่ 1 และที่ 2 ไว้เพื่อไม่ให้ธนาคารบังคับจำนอง และจำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้จดทะเบียนจำนองเป็นประกันหนี้เงินกู้ไว้แก่ธนาคารดังกล่าวอีก ต่อมาโจทก์ทั้งสองฟ้องขอให้ศาลบังคับจำเลยที่ 1 และที่ 2 จดทะเบียนไถ่ถอนจำนองและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งสอง ระหว่างพิจารณาจำเลยที่ 1 และที่ 2 จดทะเบียนไถ่ถอนจำนองแล้วโอนขายให้แก่จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 เช่นนี้ เป็นการแสดงเจตนาลวงโดยสมรู้ระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยที่ 1 และที่ 2 ซึ่งเป็นโมฆะ แต่จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้กับบุคคลภายนอกผู้กระทำการโดยสุจริตและต้องเสียหายจากการแสดงเจตนาลวงนั้นมิได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 155 วรรคหนึ่ง ฉะนั้น ภาระการพิสูจน์จึงตกแก่โจทก์ทั้งสองที่จะต้องนำสืบถึงความไม่สุจริตของจำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก

ทรัพย์สินพิพาทได้มาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 อยู่กินฉันสามีภริยาต้องถือว่าเป็นทรัพย์ที่ทำมาหาได้ร่วมกันโดยไม่อาจแยกได้ว่าฝ่ายใดประกอบอาชีพมีรายได้มากน้อยแตกต่างกันอย่างไรการที่จำเลยที่ 1 มีรายได้มากก็เนื่องจากโจทก์ทำหน้าที่เป็นแม่บ้านดูแลโจทก์จึงเป็นเจ้าของรวมทรัพย์สินพิพาทด้วย และสันนิษฐานไว้ก่อนว่าเจ้าของรวมมีส่วนเท่ากันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1357
ปัญหาที่จำเลยฎีกาว่าการซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 3 ไม่ทำตามแบบ จึงตกเป็นโมฆะ โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนที่ดินระหว่างจำเลยที่ 2กับจำเลยที่ 3 และศาลชั้นต้นพิพากษาเกินคำขอ เป็นข้อกฎหมายเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อย แม้จำเลยไม่ให้การต่อสู้ไว้ก็ยกขึ้นฎีกาได้
โจทก์กับจำเลยที่ 1 ซื้อที่ดินพิพาท (น.ส.3 ก.) จากจำเลยที่ 3แล้วได้ปลูกบ้านอยู่อาศัยตลอดมา แสดงว่าจำเลยที่ 3 โอนการครอบครอง และโจทก์กับจำเลยที่ 1 เข้ายึดถือโดยเจตนายึดถือเพื่อตนจึงได้สิทธิครอบครอง ส่วนจำเลยที่ 3 เมื่อโอนการครอบครองแล้วก็สิ้นสิทธิครอบครอง การที่จำเลยที่ 3 จดทะเบียนโอนที่ดินดังกล่าวแก่จำเลยที่ 2 ย่อมไม่ทำให้จำเลยที่ 2 มีสิทธิใด ๆ แต่กลับเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนดังกล่าวได้
โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยที่ 1 แบ่งเงินและทรัพย์สินให้โจทก์กึ่งหนึ่งและให้เพิกถอนนิติกรรมซื้อขายที่ดิน น.ส.3 ก. ระหว่างจำเลยที่ 2กับจำเลยที่ 3 ให้จำเลยที่ 1 โอนที่ดินให้โจทก์กึ่งหนึ่ง การที่ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์กับจำเลยที่ 1 มีสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทโดยโจทก์มิได้มีคำขอนั้นเป็นการรับรองสิทธิของโจทก์ร่วมกับจำเลยที่ 1 ในที่ดินพิพาทเสียก่อนที่จะนำไปสู่การบังคับให้จำเลยที่ 1 แบ่งให้โจทก์จึงไม่เป็นการเกินคำขอ แต่การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษาให้จำเลยที่ 1 แบ่งที่ดินพิพาทให้โจทก์ มิฉะนั้นให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนานั้น เมื่อจำเลยที่ 1 ไม่ใช่เจ้าของหนังสือ น.ส.3 ก.ที่ดินพิพาทและจำเลยที่ 3 ไม่มีหน้าที่ต้องดำเนินการทางทะเบียนให้จึงบังคับให้ตามคำขอในส่วนนี้ไม่ได้

ศาลชั้นต้นพิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้ร้อง โดยผู้ร้องตกลงชำระเงินที่เหลือจำนวนหนึ่งให้แก่จำเลย ดังนี้สิทธิของผู้ร้องตามคำพิพากษาที่จะเรียกร้องให้จำเลยปฏิบัติตามคำพิพากษาโดยไปจดทะเบียนโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่ตนได้เกิดขึ้นแล้วทันที เพียงแต่ผู้ร้องต้องชำระเงินที่เหลือตอบแทนให้ครบถ้วนตามคำพิพากษาด้วยเท่านั้นการที่ผู้ร้องยังไม่ชำระเงินดังกล่าวให้แก่จำเลยมีผลเพียงทำให้ผู้ร้องยังไม่อาจจะเรียกร้องให้จำเลยชำระหนี้ตอบแทน หามีผลทำให้สิทธิของผู้ร้องที่จะเรียกร้องให้จำเลยปฏิบัติตามคำพิพากษาหมดไปไม่ การที่ผู้ร้องยังคงมีสิทธิเช่นนี้เมื่อผู้ร้องได้ชำระเงินที่เหลือตอบแทนนั้น ถือว่าผู้ร้องอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนเหนือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างพิพาทได้อยู่ก่อนตาม ป.พ.พ.มาตรา 1300 โจทก์จึงหามีสิทธิขอให้บังคับคดียึดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวอันเป็นการกระทบถึงสิทธิของผู้ร้องตาม ป.วิ.พ.มาตรา 287 ไม่

การได้มาซึ่งที่ดินของวัดวาอาราม วัดบาดหลวงโรมันคาธอลิค มูลนิธิเกี่ยวกับคริสต์จักร์ หรือมัสยิดอิสลามต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีและให้ได้มาไม่เกิน 50 ไร่ ตามบทบัญญัติแห่ง ป.ที่ดิน มาตรา 84 วรรคแรก ดังนั้น เมื่อจำเลยเป็นมูลนิธิไม่ใช่มัสยิดอิสลาม จึงไม่อยู่ภายใต้บังคับของบทกฎหมายดังกล่าว
คดีนี้ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทในข้อ 3 ว่าโจทก์มีสิทธิเพิกถอนที่ดินพิพาทหรือไม่ เพียงใด ประเด็นข้อพิพาทข้อนี้เกี่ยวเนื่องมาจากประเด็นข้อพิพาทข้อ 2 ที่ว่า จำเลยได้รับโอนที่ดินพิพาทมาโดยชอบหรือไม่ ซึ่งเห็นได้ว่าเป็นการกำหนดประเด็นข้อพิพาทในเรื่องที่ว่าการจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยชอบหรือไม่ และเพิกถอนการโอนได้หรือไม่ อันเป็นเรื่องของการได้มาโดยนิติกรรม แต่การได้มาโดยการครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 ไม่ใช่เป็นการได้มาโดยนิติกรรม จึงถือไม่ได้ว่าศาลชั้นต้นได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทในเรื่องที่ว่า จำเลยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองตามมาตรา 1382 ไว้ เมื่อไม่มีประเด็นข้อพิพาทในเรื่องนี้ก็เป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น การที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าจำเลยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองตามมาตรา 1382 จึงเป็นการไม่ชอบ

แม้จำเลยทำสัญญาจะขายและส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้และโจทก์ได้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทตลอดมา โดยจำเลยได้รับ ชำระราคาจากโจทก์แล้วตั้งแต่ปี 2521 โจทก์ซึ่งสิทธิยึดหน่วงที่ดินพิพาท มีสิทธิฟ้องบังคับจำเลยให้ไปดำเนินการยื่นคำขอรังวัดแบ่งแยกเพื่อ จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทแก่โจทก์ต่อเจ้าพนักงานได้ ฟ้องโจทก์ ไม่ขาดอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/27

จำเลยอ้างว่าที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่ จ.ต้องโอนให้บริษัท อ. ตามข้อตกลงในการก่อตั้งบริษัท อ. แต่ จ.ถึงแก่กรรมก่อนที่จะโอนที่ดินให้บริษัทตามข้อตกลงจำเลยในฐานะผู้ชำระบัญชีของบริษัท อ.ได้ฟ้องโจทก์ให้โอนที่ดินคืนให้แก่บริษัทและยังไม่ปรากฏว่าคดีถึงที่สุดแล้วหรือไม่ ย่อมถือได้ว่าจำเลยเป็นผู้มีส่วนได้เสีย ตามป.ที่ดิน มาตรา 83 วรรคแรก ในอันที่จะฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียนโอนที่ดินส่วนของจ.ดังกล่าวมาเป็นของบริษัท อ.ตามข้อตกลงก่อตั้งบริษัท จำเลยจึงมีสิทธิขออายัดที่ดินดังกล่าวได้

ขณะทำสัญญาเช่าไม่ปรากฏว่าโจทก์และจำเลยมีความสัมพันธ์กันในฐานะใกล้ชิดอย่างไร ที่จะเป็นเหตุให้โจทก์ต้องยกที่ดินให้จำเลยโดยเสน่หา แต่กลับปรากฏว่าจำเลยเป็นฝ่ายเข้าครอบครองที่ดินพิพาท ปลูกบ้านเรือนอยู่อาศัยมาตั้งแต่ก่อนโจทก์และ ส.ซื้อที่ดินตามฟ้องจากเจ้าของที่ดินคนเดิม การที่โจทก์ตกลงจะแบ่งแยกที่ดินพิพาทส่วนที่จำเลยครอบครองให้จำเลย เพื่อโจทก์จะได้ขอออกโฉนดที่ดินในที่ดินแปลงใหญ่ซึ่งรวมทั้งที่ดินพิพาท ลักษณะข้อตกลงดังกล่าวเห็นได้ว่าสัญญาเช่าดังกล่าวไม่ใช่สัญญาให้หรือมีคำมั่นว่าจะให้ทรัพย์สินอันจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่เป็นสัญญาที่มีขึ้นระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นพิเศษ ซึ่งเป็นบุคคลสิทธิระหว่างคู่สัญญาที่ใช้บังคับกันได้ ประกอบกับในการตีความสัญญานั้น ป.พ.พ.มาตรา 368 ให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วย เมื่อที่ดินแปลงใหญ่ซึ่งรวมที่ดินพิพาทได้ออกโฉนดที่ดินแล้ว โจทก์จึงมีหน้าที่ต้องจดทะเบียนแบ่งแยกและโอนให้แก่จำเลย ตามสัญญาเช่า
โจทก์เป็นผู้ยื่นคำร้องขอแก้ไขเพิ่มเติมคำฟ้องให้บริบูรณ์ จำเลยไม่คัดค้าน ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาตให้โจทก์แก้ไขคำฟ้องได้ตามขอ เป็นไปตามความประสงค์ของโจทก์แล้ว และโจทก์จำเลยยอมรับข้อเท็จจริงกัน โดยขอให้ศาลวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายเพียงข้อเดียวว่า โจทก์มีหน้าที่จะต้องโอนที่ดินพิพาทให้จำเลยตามคำมั่นดังกล่าวหรือไม่ โดยคู่ความขอสละประเด็นอื่น ๆ ทั้งหมด ปัญหาการอนุญาตให้โจทก์แก้ฟ้อง จึงเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นโจทก์ไม่มีสิทธิหยิบยกประเด็นดังกล่าวขึ้นอุทธรณ์ แม้ศาลอุทธรณ์ภาค 1 วินิจฉัยให้ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นข้อที่ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบ โจทก์จะยกขึ้นฎีกาต่อมาไม่ได้ตามป.วิ.พ.มาตรา 249 วรรคหนึ่ง

เจตนารมณ์ของ พ.ร.บ. จัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ. 2511 มาตรา 6 และ 12 ต้องการปกป้องราษฎรที่เป็นสมาชิกของนิคมสร้างตนเองให้มีที่ดินไว้ทำกินเป็นเวลาอย่างน้อย 5 ปี จะจำหน่ายจ่ายโอน ด้วยประการใด ๆ ก่อนครบกำหนดไม่ได้ เว้นแต่ตกทอดทางมรดก ดังนั้น การที่จำเลยซึ่งเป็นสมาชิกของนิคมผู้ได้สิทธิเข้าทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทตกลงโอนที่ดินพิพาทกึ่งหนึ่งให้แก่ น. ซึ่งมิได้เป็นสมาชิกนิคม โดยให้ น. เข้าครอบครองที่ดินพิพาทในทันที แม้จำเลยและ น. มีเจตนาไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทภายหลังจากที่จำเลยไปขอออกโฉนดที่ดินพิพาทและพ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอนแล้วก็ตาม ก็เป็นการจงใจหลีกเลี่ยงข้อกำหนดห้ามโอนตามกฎหมายดังกล่าว จึงเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งตามกฎหมาย ย่อมตกเป็นโมฆะ

วันที่ 17 เมษายน 2537 ซึ่งเป็นวันที่โจทก์และจำเลยได้ตกลงนัดจดทะเบียนโอนสิทธิในที่ดินตามสัญญาซื้อขายกัน เป็นวันอาทิตย์อันเป็นวันหยุดราชการไม่อาจจดทะเบียนโอนสิทธิในที่ดินกันได้ในวันนั้น และกรณีดังกล่าวไม่ได้อยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/8 ที่บัญญัติให้นับวันที่เริ่มทำการใหม่ต่อจากวันที่หยุดทำการเป็นวันสุดท้ายของระยะเวลา จึงถือไม่ได้ว่าจำเลยต้องไปโอนที่ดินให้แก่โจทก์ในวันที่ 18 เมษายน 2537 การที่จำเลยไม่ได้จดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่โจทก์ในวันดังกล่าว ย่อมถือไม่ได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่โอนที่ดินให้โจทก์ โจทก์จึงไม่อาจอ้างเหตุดังกล่าวมาบอกเลิกสัญญาเรียกเบี้ยปรับและขอคืนเงินมัดจำจากจำเลยได้