คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
โอนสิทธิเช่า

การที่ผู้เช่าที่ดินทำสัญญาขายฝากห้องแถวและโอนสิทธิการเช่าที่ดินให้ผู้ซื้อฝากด้วยนั้น ถือว่าเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ต้องการให้ผู้ซื้อฝากต้องรื้อโรงเรือนนั้นไป และเป็นบุคคลสิทธิที่ใช้บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญา ฉะนั้น แม้ต่อมาผู้เช่าที่ดินนั้นจะไปทำสัญญาเช่าใหม่กับเจ้าของที่ดินก็ตาม ก็ไม่เป็นเหตุให้สิ้นความผูกพันตามสัญญาที่ทำไว้ ผู้เช่าที่ดินจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้รับซื้อฝากนั้นได้
ในทำนองเดียวกัน ผู้ซื้อฝากห้องแถวซึ่งแม้จะได้รับโอนสิทธิการเช่าที่ดินที่โรงเรือนนั้นปลูกอยู่ไว้แล้วก็ตามแต่เมื่อยังไม่ได้ไปทำสัญญาเช่ากับเจ้าของที่ดิน ก็ยังไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้เช่าที่ดินนั้นเช่นกัน

เอกสารมีข้อความว่า ผู้เช่าที่ดินแจ้งต่อผู้ให้เช่าขอโอนสิทธิการเช่าให้ผู้รับโอน และผู้รับโอนบันทึกไว้ด้วยว่ายอมรับโอนสิทธิการเช่า ดังนี้ ในคดีระหว่างผู้โอนกับผู้รับโอน ผู้โอนนำสืบได้ว่าความจริงผู้โอนและผู้รับโอนตกลงกันให้ผู้รับโอนชำระหนี้ที่ค้างชำระแก่ผู้ให้เช่าแทนผู้โอนโดยผู้รับโอนเก็บค่าเช่าห้องแถวที่ดินที่เช่านั้นชดใช้และแบ่งเป็นบำเหน็จจึงทำเอกสารการโอนไว้เพื่อความสะดวกและเป็นประกันการแสดงเจตนาเช่นนี้ เป็นการแสดงเจตนาลวง โดยสมรู้กับคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่ง ย่อมเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 118 คู่ความนำพยานบุคคลมาสืบหักล้างข้อความในเอกสารนั้นได้ ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข)

การโอนอสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้เช่าอยู่ ซึ่งจะต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 569 นั้น ผู้โอนต้องมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินและโอนกรรมสิทธิ์ในขณะที่มีสัญญาเช่าผูกพันอยู่ด้วย ผู้รับโอนจึงจะรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านั้น
สัญญาที่เจ้าของที่ดินให้จำเลยเช่าที่ดินปลูกตึก และให้ตึกตกเป็นของเจ้าของที่ดินตั้งแต่สร้างตึกเสร็จ โดยจำเลยมีสิทธิครอบครองและให้เช่าช่วงต่อไปได้นั้น เมื่อจำเลยทำผิดสัญญาจนเจ้าของที่ดินใช้สิทธิเข้าครอบครองตีกเสียแล้ว เจ้าของที่ดินจึงหาใช่ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในตึกซึ่งต้องด้วยบทบัญญัติ มาตรา 569 ไม่
เมื่อจำเลยไม่มีสิทธิที่จะให้โจทก์ได้ใช้ประโยชน์จากตึกที่เช่าอันเป็นการผิดสัญญาเช่าต่อโจทก์แล้ว โจทก์ก็ย่อมมีสิทธิที่จะเรียกค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้าไปแล้วคืนจากจำเลยได้
(ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 22/2507)

ผู้เช่าช่วงเช่าห้องพิพาทจากผู้เช่าเดิมโดยมีสัญญาเช่าต่อกัน ต่อมาผู้เช่าเดิมโอนสิทธิการเช่าตามสัญญานั้นให้แก่โจทก์ โดยเจ้าของห้องพิพาทยินยอมด้วย ดังนี้ โจทก์ย่อมเข้าสวนสิทธิเป็นผู้ให้เช่าแทนผู้เช่าเดิม ส่วนผู้เช่าช่วงก็ยังคงผูกพันเป็นผู้เช่าและมีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่านั้นให้แก่โจทก์ เมื่อผู้เช่าช่วงไม่ชำระค่าเช่าให้โจกท์ โจทก์ย่อมอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่านั้น ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากห้องพิพาทได้ โดยไม่จำต้องเรียกเจ้าของห้องพิพาทเข้ามาเป็นโจกท์ร่วมด้วย

ผู้เช่าช่วงเช่าห้องพิพาทจากผู้เช่าเดิมโดยมีสัญญาเช่าต่อกันต่อมาผู้เช่าเดิมโอนสิทธิการเช่าตามสัญญานั้นให้แก่โจทก์ โดยเจ้าของห้องพิพาทยินยอมด้วย ดังนี้ โจทก์ย่อมเข้าสวมสิทธิเป็นผู้ให้เช่าแทนผู้เช่าเดิม ส่วนผู้เช่าช่วงก็ยังคงผูกพันเป็นผู้เช่าและมีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่านั้นให้แก่โจทก์ เมื่อผู้เช่าช่วงไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์โจทก์ย่อมอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่านั้นฟ้องขับไล่จำเลยออกจากห้องพิพาทได้ โดยไม่จำต้องเรียกเจ้าของห้องพิพาทเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมด้วย

ผู้เช่าเดิมให้ความยินยอมว่า จะออกจากเคหะแล้ว ผู้เช่าคนใหม่รับโอนการเช่านั้นมา อาจถือได้ว่ารับโอนความยินยอมนั้นมาด้วย

โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากห้องเช่าที่โจทก์เช่ามา จำเลยต่อสู้และฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์โอนการเช่าห้องรายพิพาทให้จำเลยถ้าโอนไม่ได้ให้ใช้เงิน 3000 บาท เรื่องขอโอนการเช่านั้น เมื่อไม่ปรากฏในฟ้องแย้งว่า ผู้ให้เช่าได้ยินยอมด้วย ก็ไม่มีทางบังคับได้ส่วนทุนทรัพย์ 3000 บาทก็เกินอำนาจศาลแขวงที่จะรับไว้บังคับบัญชา ศาลแขวงย่อมสั่งไม่รับฟ้องแย้งดังกล่าว

คำว่าผู้ให้เช่าเดิมตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ มาตรา16(6) นั้นหมายความถึงผู้รับโอนกรรมสิทธิ์มาจากผู้ให้เช่าเดิมด้วย(อ้างฎีกา 845/2490)

การโอนสิทธิการเช่าที่ดินพิพาทที่จำเลยเช่าช่วงระหว่าง ว. ผู้ให้เช่าและห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. ผู้เช่าหรือผู้โอนสิทธิกับโจทก์ผู้รับโอนสิทธิ เมื่อทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินแล้ว การโอนสิทธิย่อมสมบูรณ์ โจทก์จึงเป็นผู้รับโอนสิทธิโดยชอบ และการที่โจทก์บอกกล่าวการโอนสิทธิดังกล่าวให้จำเลยซึ่งเป็นลูกหนี้ทราบเป็นหนังสือแล้ว โจทก์จึงยกการรับโอนสิทธิดังกล่าวเป็นข้อต่อสู้และเรียกค่าเช่าช่วง ที่จำเลยค้างชำระจากจำเลยได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 306 วรรคหนึ่ง

โจทก์ซื้อตึกแถวพิพาทมาจาก ป. โดยมีจำเลยเช่าตึกแถวดังกล่าวจาก ป. อยู่ก่อนแล้ว โดยจำเลยชำระเงินประกันความเสียหายจากการเช่าให้ ป. ใช้จำนวนหนึ่ง เงินประกันการเช่านี้เป็นเงินประกันความเสียหายที่เกิดขึ้นจากข้อตกลงระหว่างจำเลยผู้เช่าและผู้ให้เช่าเดิม แม้ระบุไว้ในสัญญาเช่าก็เป็นเพียงสิทธิและหน้าที่อื่นตามสัญญาเช่า ทั้งไม่ใช่หน้าที่และความรับผิดระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่าตามที่ ป.พ.พ. กำหนดไว้จึงไม่ใช่สิทธิและหน้าที่ที่เป็นสาระสำคัญเกี่ยวกับสัญญาเช่า กรณีไม่ใช่สิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าที่ผู้รับโอนจะต้องรับไป ดังที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา 569 วรรคสอง การคืนเงินประกันการเช่าจึงไม่ใช่หน้าที่ตามสัญญาเช่าที่โจทก์ในฐานะผู้รับโอนจะต้องรับผิดและปฏิบัติตาม เมื่อโจทก์ไม่ต้องรับผิดคืนเงินประกันการเช่าศาลอุทธรณ์จึงไม่มีสิทธินำเงินประกันการเช่าจำนวน 72,000 บาท มาหักจากค่าเสียหายที่จำเลยค้างชำระค่าเช่าโจทก์ได้