คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ซื้อขายที่ดิน

โจทก์จำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความต่อหน้าศาลว่าจำเลยยอมซื้อที่ดินส่วนของโจทก์ โดยมีกำหนดระยะเวลาชำระค่าที่ดินแน่นอน การที่โจทก์ได้เงินค่าที่ดินช้ากว่าเวลาที่ตกลงกัน เห็นได้ชัดว่าเป็นการเสียหายแก่โจทก์ โจทก์จึงย่อมประสงค์ที่จะได้เงินค่าที่ดินในระยะเวลาที่กำหนด และในการตกลงกับโจทก์จำเลยก็ย่อมคำนึงถึงความประสงค์ดังกล่าวนี้แล้ว เมื่อเจตนาของโจทก์จำเลยมีอยู่เช่นนี้ จะถือกำหนดเวลาตามที่ตกลงกันไว้นั้นไม่เป็นข้อสาระสำคัญย่อมไม่ถูกต้อง จำเลยจะอ้างว่าจำเลยมีสิทธิจะซื้อที่ดินโจทก์ได้ภายในกำหนด 10 ปี นับแต่มีคำพิพากษาตามยอม จึงไม่ชอบด้วยเหตุผลและเจตนาของโจทก์จำเลย
ในสัญญาประนีประนอมยอมความมีข้อความว่า จำเลยยอมซื้อที่ดินส่วนของโจทก์ตามฟ้อง โดยมีกำหนดระยะเวลาชำระราคาค่าที่ดินแน่นอน หากจำเลยผิดนัดโจทก์บังคับคดีได้ทันที เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดนัดมิได้ชำระราคาที่ดินภายในกำหนดเวลา จึงไม่มีสิทธิที่จะขอให้บังคับคดีแก่โจทก์ ให้ขายที่ดินแก่ตนได้ ที่สัญญายอมกำหนดว่า หากจำเลยผิดนัด ยอมให้โจทก์บังคับคดีได้นั้น เป็นสิทธิของโจทก์ฝ่ายเดียวที่จะเลือกในทางร้องขอให้บังคับจำเลยชำระราคาและรับซื้อที่ดินต่อไปอีกก็ได้เท่านั้น

โจทก์จำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความต่อหน้าศาลว่าจำเลยยอมซื้อที่ดินของโจทก์โดยมีกำหนดระยะเวลาชำระราคาค่าที่ดินแน่นอน การที่โจทก์ได้เงินค่าที่ดินช้ากว่าเวลาที่ตกลงกัน เห็นได้ชัดว่าเป็นการเสียหายแก่โจทก์ โจทก์จึงย่อมประสงค์ที่จะได้เงินค่าที่ดินในระยะเวลาที่กำหนดและในการตกลงกันโจทก์จำเลยก็ย่อมคำนึงถึงความประสงค์ดังกล่าวนี้แล้วเมื่อเจตนาของโจทก์จำเลยมีอยู่เช่นนี้ จะถือกำหนดเวลาตามที่ตกลงกันไว้นั้นว่าไม่เป็นข้อสาระสำคัญย่อมไม่ถูกต้อง จำเลยจะอ้างว่าจำเลยมีสิทธิที่จะซื้อที่ดินโจทก์ได้ภายในกำหนด 10 ปีนับแต่มีคำพิพากษาตามยอม จึงไม่ชอบด้วยเหตุผลและเจตนาของโจทก์จำเลย
ในสัญญาประนีประนอมยอมความมีข้อความว่า จำเลยยอมซื้อที่ดินส่วนของโจทก์ตามฟ้อง โดยมีกำหนดระยะเวลาชำระราคาค่าที่ดินแน่นอน หากจำเลยผิดนัดโจทก์บังคับคดีได้ทันที เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดนัดมิได้ชำระราคาที่ดินภายในกำหนดเวลา จึงไม่มีสิทธิที่จะขอให้บังคับคดีแก่โจทก์ ให้ขายที่ดินแก่ตนได้ ที่สัญญายอมกำหนดว่า หากจำเลยผิดนัด ยอมให้โจทก์บังคับคดีได้นั้น เป็นสิทธิของโจทก์ฝ่ายเดียวที่จะเลือกในทางร้องขอให้บังคับจำเลยชำระราคาและรับซื้อที่ดินต่อไปอีกก็ได้เท่านั้น

พฤติการณ์ที่โจทก์ซื้อที่ดินแปลงแรกแล้วตัดโค่นต้นไม้ ถมที่ และทำเขื่อนเป็นการปรับปรุงให้ที่ดินมีราคาสูงขึ้น แล้วซื้อที่ดินแปลงหลังเพื่อให้มีทางเข้าออกสู่ที่ดินแปลงแรกและขายไปทั้งสองแปลงหลังจากซื้อที่ดินแปลงหลังไม่ถึง 4 เดือน ทั้งข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่าโจทก์ซื้อที่ดินมาเพื่อวัตถุประสงค์ที่จะตั้งโรงงานดังที่โจทก์อ้าง ดังนี้ แสดงว่าโจทก์ขายที่ดินไปเป็นทางค้าหรือหากำไร
"การขายของนอกจากที่ระบุไว้ในข้ออื่นซึ่งผู้ขายมิได้เป็นผู้ผลิต" ในมาตรา 8 (32) แห่งพระราชบัญญัติฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากรว่าด้วยการกำหนดค่าใช้จ่ายที่ยอมให้หักเงินได้พึงประเมิน (ฉบับที่ 11) พ.ศ. 2502 ซึ่งยอมให้หักค่าใช้จ่ายร้อยละ 90 นั้น ย่อมหมายถึงของอันเกิดจากการผลิต เพราะถ้าจะให้หมายถึงของทุกชนิดไม่ว่าจะเกิดจากการผลิตหรือไม่นั้น กฎหมายก็ไม่จำต้องบัญญัติคำว่า "ซึ่งผู้ขายมิได้เป็นผู้ผลิต" กำกับไว้ และคำว่าผลิตหมายความว่าทำการเกษตรหรือขุดค้นทรัพยากรธรรมชาติ ประกอบ แปรรูป แปรสภาพสินค้า หรือทำการอย่างใดให้มีขึ้นซึ่งสินค้าไม่ว่าด้วยประการใด ๆ "ผู้ผลิต" หมายความว่าผู้ประกอบการค้าที่ทำการผลิต (ประมวลรัษฎากรมาตรา 77) ที่ดินจึงไม่ใช่ของที่เกิดขึ้นเนื่องจากการผลิต จะนำมาตรา 8(32) แห่งพระราชบัญญัติฎีกาดังกล่าวมาปรับในเรื่องการขายที่ดินไม่ได้

พฤติการณ์ที่โจทก์ซื้อที่ดินแปลงแรกแล้วตัดโค่นต้นไม้ถมที่ และทำเขื่อนเป็นการปรับปรุงให้ที่ดินมีราคาสูงขึ้น แล้วซื้อที่ดินแปลงหลังเพื่อให้มีทางเข้าออกสู่ที่ดินแปลงแรกและขายไปทั้งสองแปลงหลังจากซื้อที่ดินแปลงหลังไม่ถึง 4 เดือน ทั้งข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่าโจทก์ซื้อที่ดินมาเพื่อวัตถุประสงค์ที่จะตั้งโรงงานดังที่โจทก์อ้าง ดังนี้ แสดงว่าโจทก์ขายที่ดินไปเป็นทางค้าหรือหากำไร "การขายของนอกจากที่ระบุไว้ในข้ออื่นซึ่งผู้ขายมิได้เป็นผู้ผลิต" ในมาตรา 8(32) แห่งพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากรว่าด้วยการกำหนดค่าใช้จ่ายที่ยอมให้หักเงินได้พึงประเมิน (ฉบับที่ 11) พ.ศ.2502 ซึ่งยอมให้หักค่าใช้จ่ายร้อยละ90 นั้น ย่อมหมายถึงของอันเกิดจากการผลิต เพราะถ้าจะให้หมายถึงของทุกชนิดไม่ว่าจะเกิดจากการผลิตหรือไม่แล้ว กฎหมายก็ไม่จำต้องบัญญัติคำว่า "ซึ่งผู้ขายมิได้เป็นผู้ผลิต" กำกับไว้และคำว่าผลิตหมายความว่าทำการเกษตรหรือขุดค้นทรัพยากรธรรมชาติ ประกอบ แปรรูป แปรสภาพสินค้า หรือทำการอย่างใดให้มีขึ้นซึ่งสินค้าไม่ว่าด้วยประการใดๆ "ผู้ผลิต"หมายความว่าผู้ประกอบการค้าที่ทำการผลิต (ประมวลรัษฎากรมาตรา 77) ที่ดินจึงมิใช่ของที่เกิดขึ้นเนื่องจากการผลิตจะนำมาตรา 8(32) แห่งพระราชกฤษฎีกาดังกล่าวมาปรับในเรื่องการขายที่ดินไม่ได้

ผู้ร้องตกลงซื้อที่ดินมีโฉนดแต่ยังมิได้ชำระราคาครบถ้วน แม้ผู้ขายจะได้มอบที่ดินให้ครอบครองก็ถือว่า เป็นการครอบครองแทนผู้ขาย กรรมสิทธิ์ในที่ดินยังเป็นของผู้ขายอยู่ยังมิได้ตกเป็นของผู้ร้อง เจ้าหนี้ตามคำพิพากษาย่อมมีสิทธิ์ยึดที่ดินแปลงดังกล่าวขายทอดตลาดชำระหนี้ได้ ผู้ร้องไม่มีสิทธิร้องขัดทรัพย์

ผู้ร้องตกลงซื้อที่ดินมีโฉนดแต่ยังมิได้ชำระราคาครบถ้วน แม้ผู้ขายจะได้มอบที่ดินให้ครอบครองก็ถือว่า เป็นการครอบครองแทนผู้ขาย กรรมสิทธิ์ในที่ดินยังเป็นของผู้ขายอยู่ยังมิได้ตกเป็นของผู้ร้อง เจ้าหนี้ตามคำพิพากษาย่อมมีสิทธิยึดที่ดินแปลงดังกล่าวขายทอดตลาดชำระหนี้ได้ ผู้ร้องไม่มีสิทธิร้องขัดทรัพย์

ว.สนใจอยากจะได้ที่ดิน ได้ไปหา พ. พ.ได้เขียนชื่อและตำบลที่อยู่ของจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินให้ ต่อมา ว. ได้ติดต่อกับจำเลยจนได้ทำสัญญาซื้อขายที่ดินกันสำเร็จ หลังจากนั้น ว. จึงทราบว่า พ.ว่า ชื่อและตำบลที่อยู่ของจำเลยที่ พ.จดให้นั้นได้มาจากโจทก์ โดยจำเลยเคยแจ้งให้โจทก์หาผู้ซื้อที่ดินหรือจัดหานายหน้า หวังจะให้โจทก์ได้รับประโยชน์ร่วมกับนายหน้า ฉะนั้น การที่ ว.สามารถติดต่อกับจำเลยได้โดยตรงก็เป็นผลสืบเนื่องมาจากการที่โจทก์ได้บอกชื่อ และตำบลที่อยู่ของจำเลยไว้กับ พ. การกระทำของโจทก์จึงเป็นการชี้ช่อง หรือจัดการให้ทำสัญญาสำเร็จตามความหมายแพ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 845 แล้ว

ว. อยากจะซื้อที่ดินของจำเลย ได้ติดต่อกับพี่ชายซึ่งอยู่ใกล้กับที่ดินนั้น พี่ชายแนะให้ไปติดต่อกับ พ. พ. ได้เขียนชื่อและตำบลที่อยู่ของจำเลยให้ ชื่อและตำบลที่อยู่ของจำเลยนี้ พ. ได้มาจากโจทก์ จำเลยเคยแจ้งให้โจทก์หาผู้ซื้อที่ดิน ผลที่สุดจำเลยก็ได้ขายที่ดินให้แก่ ว. การกระทำของโจทก์ดังกล่าวเป็นการชี้ช่องหรือจัดการให้ทำสัญญาสำเร็จตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 845

กำหนดชำระราคาซื้อที่ดินไว้ ผู้ขายยอมให้ผู้ซื้อผัดชำระต่อไป ผู้ซื้อไม่ผิดสัญญา ผู้ขายต้องรับชำระราคาตามที่ให้ผัดไป และโอนขายตามสัญญา

ซื้อขายที่ดิน ส.ค.1 อาจขอ น.ส.3 พร้อมกับโอนขายได้การที่ผู้ขายไปหอทะเบียนเพื่อออก น.ส.3 กับขอขาย แต่ผู้ซื้อไม่ไปรับโอน ผู้ซื้อเป็นผู้ผิดสัญญา