คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
อสังหาริมทรัพย์

ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินเป็นหนังสือ และระบุในสัญญาว่าได้มีการวางเงินมัดจำให้ผู้จะขายไว้ด้วย การวางเงินมัดจำนั้นเป็นแต่เพียงข้อสัญญากันข้อหนึ่ง หาใช่ตกลงทำสัญญากัน ด้วยการวางมัดจำไม่ กรณีจึงต้องด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 ซึ่งกฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง
เมื่อหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินระบุว่า ผู้จะขายได้รับเงินมัดจำไว้จากผู้จะซื้อเป็นการถูกต้องแล้ว ผู้จะขายจะนำสืบพยานบุคคลว่าไม่ได้รับเงินมัดจำโดยผู้จะซื้อขอผัดชำระนั้นไม่อาจรับฟังได้ เพราะเป็นการสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสาร หาใช่เป็นการสืบหักล้างเอกสารว่าไม่สมบูรณ์แต่อย่างใดไม่
สัญญาจะซื้อขายระบุว่า ถ้าผู้จะขายผิดสัญญาไม่ไปจดทะเบียนโอนขายที่ดินให้ผู้จะซื้อตามกำหนด ยอมให้ผู้จะซื้อฟ้องบังคับ และยอมใช้ค่าเสียหายให้แก่ผู้จะซื้อเป็นเงินจำนวนหนึ่งอีกส่วนหนึ่งด้วย ค่าเสียหายเช่นนี้ถือได้ว่าเป็นเบี้ยปรับซึ่งกำหนดไว้ในสัญญา และเป็นเบี้ยปรับซึ่งผู้จะขายผู้เป็นลูกหนี้สัญญาจะให้เมื่อตนไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควร ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 381ซึ่งนอกจากจะเรียกให้โอนที่ดินเป็นการชำระหนี้แล้วผู้จะซื้อซึ่งเป็นเจ้าหนี้ยังมีสิทธิเรียกเอาเบี้ยปรับตามสัญญาจากผู้จะขายได้อีกด้วย มิใช่เบี้ยปรับตามมาตรา380 ซึ่งเจ้าหนี้มีสิทธิเรียกให้ชำระหนี้หรือเรียกเอาเบี้ยปรับแทนการชำระหนี้ได้เพียงอย่างใดอย่างหนึ่ง
ผู้จะซื้อฟ้องเรียกเอาเบี้ยปรับตามสัญญา โดยมิได้ฟ้องเรียกค่าสินไหมทดแทนจากผู้จะขาย เพื่อการไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควร แม้ผู้จะซื้อมิได้นำสืบถึงความเสียหายศาลก็มีอำนาจกำหนดเบี้ยปรับตามจำนวนที่พอสมควรให้ได้
(วรรคหนึ่งถึงสาม วินิจฉัยโดยที่ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 29/2515)

เช่าโรงแรมมีกำหนดเวลารวม 8 ปี. โดยทำสัญญาเช่ากันไว้ล่วงหน้าเป็น 3 ระยะ ระยะละ 3 ปี 3 ปี และ 2 ปี ตามลำดับโดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นการหลีกเลี่ยงมาตรา 538แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ย่อมบังคับกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น(อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 768/2490)
เมื่อการเช่าบังคับกันได้เพียง 3 ปีตามสัญญาฉบับแรกและครบกำหนดเวลานั้นแล้วการที่ผู้เช่าอยู่ต่อมาในโรงแรมที่เช่าอาจถือได้ว่าเป็นการเช่าไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570ซึ่งบัญญัติว่า หากผู้เช่ายังครองทรัพย์สินนั้นอยู่และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วง แต่พฤติการณ์ที่ผู้เช่าส่งค่าเช่าเดือนแรกนับแต่การเช่าสิ้นสุดลงไปให้ ผู้ให้เช่าก็ไม่ยอมรับและส่งค่าเช่าคืนนับว่าเป็นการทักท้วงแล้ว แม้ผู้เช่าจะยังครองทรัพย์สินที่เช่าอยู่ต่อมา ก็ไม่อาจถือได้ว่าการอยู่ต่อมาของผู้เช่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 อันจะต้องมีการบอกเลิกการเช่าให้ถูกต้องตามมาตรา 566 การเช่าระงับลงแล้ว เมื่อสิ้นกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าฉบับแรกตามมาตรา 564 (หมายเหตุ ดูคำพิพากษาฎีกาที่ 173/2506 เปรียบเทียบ)

โจทก์มิได้รับข้อเท็จจริงที่จำเลยอ้างว่า ล. ผิดสัญญากับจำเลยร่วมโดยทำการก่อสร้างไม่เสร็จตามสัญญา จำเลยร่วมจึงได้บอกเลิกสัญญา ข้อเท็จจริงเกี่ยวกับเรื่องนี้จึงไม่พอแก่การวินิจฉัยข้อกฎหมาย
โจทก์เช่าตึกพิพาทจาก ล. โดยให้โจทก์มีสิทธิให้เช่าช่วงได้ จำเลยเช่าช่วงตึกแถวจากโจทก์ จำเลยค้างชำระค่าเช่า โจทก์จึงฟ้องขับไล่และให้จำเลยชำระค่าเช่า จำเลยให้การว่าตึกพิพาทเป็นของกระทรวงการคลัง กระทรวงการคลังให้ ล. สร้างแล้วยกให้กระทรวงการคลัง กระทรวงการคลังให้ ล. เช่า ล. ก่อสร้างไม่เสร็จตามสัญญา กระทรวงการคลังจึงบอกเลิกสัญญา ล. จึงหมดสิทธิที่จะเช่าอาคารพิพาท ดังนี้ ไม่ใช่เรื่องที่บุคคลหลายคนเรียกร้องเอาอสังหาริมทรัพย์อันเดียวกันอาศัยมูลสัญญาเช่าต่างราย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 543

ตามหนังสือสัญญาเช่าตึกพิพาท ปรากฏว่าผู้เช่าคือจำเลยที่ 1 เท่านั้น และค่าเช่าเพียงเดือนละ 60 บาท โจทก์ผู้ให้เช่าจะนำสืบว่าจำเลยที่ 2 เป็นผู้เช่าด้วย และค่าเช่าเดือนละ 445.42 บาท ดังนี้ เป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94
ครบกำหนดสัญญาเช่าตึกและโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว จำเลยที่ 1 ผู้เช่าไม่ส่งมอบตึกและจำเลยที่ 2 ทำการค้าอยู่ในตึกพิพาทต่อมาการอยู่ต่อมาของจำเลยที่ 2 เป็นการอยู่โดยละเมิดจริงดังฟ้อง แม้โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยทั้งสองโดยอ้างว่าจำเลยที่ 2 เป็นผู้เช่าด้วยแต่ศาลฟังว่าจำเลยที่ 1 เป็นผู้เช่าแต่ผู้เดียว ดังนี้ ก็ต้องพิพากษาให้ขับไล่จำเลยที่ 2 ด้วย และให้จำเลยที่ 2 ร่วมรับผิดใช้ค่าเสียหาย กับร่วมใช้ค่าฤชาธรรมเนียม

ตามหนังสือสัญญาเช่าตึกพิพาท ปรากฏว่าผู้เช่าคือจำเลยที่ 1 เท่านั้นและค่าเช่าเพียงเดือนละ 60 บาท โจทก์ผู้ให้เช่าจะนำสืบว่าจำเลยที่ 2 เป็นผู้เช่าด้วย และค่าเช่าเดือนละ 445.42 บาท ดังนี้ เป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94
ครบกำหนดสัญญาเช่าตึกและโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว จำเลยที่ 1ผู้เช่าไม่ส่งมอบตึกและจำเลยที่ 2 ทำการค้าอยู่ในตึกพิพาทต่อมา การอยู่ต่อมาของจำเลยที่ 2 เป็นการอยู่โดยละเมิดจริงดังฟ้อง แม้โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยทั้งสองโดยอ้างว่าจำเลยที่ 2 เป็นผู้เช่าด้วยแต่ศาลฟังว่าจำเลยที่ 1 เป็นผู้เช่าแต่ผู้เดียว ดังนี้ ก็ต้องพิพากษาให้ขับไล่จำเลยที่ 2 ด้วย และให้จำเลยที่ 2 ร่วมรับผิดใช้ค่าเสียหาย กับร่วมใช้ค่าฤชาธรรมเนียม

ตามมาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ถ้าการเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่าที่โจทก์จำเลยตกลงกันมีกำหนด 28 ปีแม้ได้ทำเป็นหนังสือ แต่ก็ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์จึงฟ้องบังคับให้จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินรายพิพาทที่กำหนด28 ปี และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หาได้ไม่ การเช่ารายพิพาทคงยังมีผลบังคับได้แต่เพียงสามปี เพราะถ้ายอมให้บังคับคดีได้เต็มตามฟ้อง ก็เท่ากับยอมให้ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระหว่างกันเองให้มีผลผูกพันเกินสามปีได้ โดยไม่จำต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งเป็นการขัดบทกฎหมายดังกล่าวแล้ว การที่โจทก์จำเลยยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเพื่อจะเช่าที่ดินต่อกัน ตามเอกสารหมาย จ.3ยังถือไม่ได้ว่าได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ดังที่กฎหมายบัญญัติไว้

ตามมาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ถ้าการเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่าที่โจทก์จำเลยตกลงกันมีกำหนด 28 ปี แม้ได้ทำเป็นหนังสือ แต่ก็ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์จึงฟ้องบังคับให้จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินรายพิพาทที่กำหนด 28 ปี และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หาได้ไม่ การเช่ารายพิพาทคงยังมีผลบังคับได้แต่เพียงสามปี เพราะถ้ายอมให้บังคับคดีได้เต็มตามฟ้อง ก็เท่ากับยอมให้ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระหว่างกันเองให้มีผลผูกพันเกินสามปีได้ โดยไม่จำต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งเป็นการขัดบทกฎหมายดังกล่าวแล้ว การที่โจทก์จำเลยยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเพื่อจะเช่าที่ดินต่อกันตามเอกสารหมาย จ.3ยังถือไม่ได้ว่าได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ดังที่กฎหมายบัญญัติไว้

แม้ห้องพิพาทจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ของจำเลย แต่เมื่อโจทก์ยังครอบครองอสังหาริมทรัพย์นั้นและยังได้แย้งสิทธิ์ตามสัญญาเช่าอยู่ ถ้าจำเลยเข้าไปกระทำการใด ๆ อันเป็นการรบกวนการครอบครองของโจทก์โดยปกติสุข จำเลยก็มีความผิดตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362 ได้
การที่จำเลยใช้ไม้กระดานตีขวางทับประตูห้องที่โจทก์ครอบครองในขณะที่โจทก์ไม่อยู่และปิดห้องไว้ ทำให้โจทก์เข้าอยู่ในห้องไม่ได้ เป็นการล่วงล้ำเข้าไปในอำนาจการครอบครองของโจทก์ ถือได้ว่าเข้าไปกระทำการรบกวนครอบครองของโจทก์โดยปกติสุขตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362 แล้ว
(ประชุมใหญ่ครั้งที่ 29/2511)

แม้ห้องพิพาทจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ของจำเลย แต่เมื่อโจทก์ยังครอบครองอสังหาริมทรัพย์นั้นและยังโต้แย้งสิทธิตามสัญญาเช่าอยู่ถ้าจำเลยเข้าไปกระทำการใดๆ อันเป็นการรบกวนการครอบครองของโจทก์โดยปกติสุข จำเลยก็มีความผิดตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362 ได้
การที่จำเลยใช้ไม้กระดานตีขวางทับประตูห้องที่โจทก์ครอบครองในขณะที่โจทก์ไม่อยู่และปิดห้องไว้ ทำให้โจทก์เข้าอยู่ในห้องไม่ได้เป็นการล่วงล้ำเข้าไปในอำนาจการครอบครองของโจทก์ถือได้ว่าเข้าไปกระทำการรบกวนการครอบครองของโจทก์โดยปกติสุขตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362 แล้ว (ประชุมใหญ่ครั้งที่ 29/2511)

ที่ดินและบ้านพิพาทจะเป็นของผู้ใดไม่สำคัญ เมื่อจำเลยครอบครองอยู่เดิมแล้วสละการครอบครองให้ผู้เสียหายเป็นการตีใช้หนี้ไป การยกที่ดินและบ้านตีใช้หนี้จะสมบูรณ์ตามกฎหมายหรือไม่ก็ตาม แต่ผู้เสียหายก็ได้ไปซึ่งการครอบครอง จำเลยทราบดีอยู่แล้วว่า ผู้เสียหายครอบครองอยู่โดยชอบธรรม หากจำเลยเห็นว่าผู้เสียหายไม่มีสิทธิในทรัพย์พิพาท ก็ชอบที่จะดำเนินการตามกฎหมายเพื่อรักษาสิทธิของตน ไม่มีอำนาจเข้าไปรบกวนการครอบครองของเขา เมื่อจำเลยยังขืนเข้าไปอยู่อาศัยก็เป็นการรบกวนการครอบครองของผู้เสียหายโดยปกติสุข จึงมีความผิดตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362
(อ้างฎีกาที่ 1/2512)