คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
โอนกรรมสิทธิ์

ผู้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของที่ดินอยู่ในขณะทำสัญญาก็ได้ เพราะสารสำคัญที่เป็นวัตถุประสงค์ของการซื้อขายก็คือให้ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์ไปโดยชำระราคาตามที่ตกลง หากผู้ขายสามารถจัดการให้ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์โดยชำระราคาตามที่ตกลงไว้สัญญาจะซื้อขายนั้นก็ใช้ได้แล้ว (อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 1214/2498)

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 และตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ.2517 มาตรา 29 สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือการเช่านาย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินหรือนาที่ให้เช่า ผู้รับโอนจะต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่า
จำเลยที่ 1 โอนขายนาให้แก่จำเลยที่ 2 จำเลยที่ 2 โอนนาให้จำเลยที่ 3 ต่อไป เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ไม่ได้แจ้งการขายให้แก่โจทก์ที่ 2 ซึ่งเป็นผู้เช่านาทราบ จำเลยที่ 2 จึงมีหน้าที่จะต้องขายนาให้แก่โจทก์ที่ 2 ตามสิทธิที่โจทก์ที่ 2 มีอยู่ตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ.2517 มาตรา 41 เมื่อจำเลยที่ 2 โอนกรรมสิทธิ์ในที่นาต่อไปให้จำเลยที่ 3 จำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นผู้รับโอนย่อมจะต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ซึ่งจำเลยที่ 2 มีอยู่ต่อผู้เช่านาคือโจทก์ที่ 2 โจทก์ที่ 2 จึงมีสิทธิที่จะซื้อนาจากจำเลยที่ 3 ตามราคาและวิธีการชำระเงินที่จำเลยที่ 2 ซื้อไว้ได้

จำเลยที่ 2 ลงชื่อเป็นผู้รับโอนที่ดินพิพาทแทนจำเลยที่ 1ซึ่งเป็นบิดาและเป็นบุคคลต่างด้าว ที่ดินพิพาทจึงมิใช่ของจำเลยที่ 2และจำเลยที่ 2 ในฐานะตัวแทนย่อมมีหน้าที่ที่จะต้องทำการตามคำสั่งของจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นตัวการเมื่อจำเลยที่ 1 ตกลงทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาทคืนให้แก่โจทก์ จำเลยที่ 2 ย่อมถูกผูกพันที่จะต้องปฏิบัติตาม จะยึดถือที่ดินพิพาทไว้เป็นทรัพย์สินของตนหาได้ไม่

สัญญาเช่าซื้อระบุว่า เมื่อผู้เช่าซื้อชำระราคาที่ดินครบถ้วนแล้วผู้ให้เช่าซื้อจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้เช่าซื้อทันที หากบิดพลิ้วให้ปรับเป็นสองเท่า ดังนี้ เมื่อโจทก์ชำระค่าที่ดินครบถ้วนแล้วจำเลยไม่อาจโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ทันทีได้ จึงตกเป็นฝ่ายผิดนัดโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกเบี้ยปรับได้ ข้ออ้างที่ว่าทางราชการแบ่งแยกที่ดินไม่เสร็จจึงไม่สามารถโอนให้โจทก์ได้นั้น เมื่อได้ความว่าจำเลยขอแบ่งแยกที่ดินหลังจากโจทก์ชำระราคาครบถ้วนแล้ว เช่นนี้ ไม่เป็นเหตุที่จำเลยจะยกขึ้นอ้างให้ตนพ้นความรับผิดตามสัญญาเช่าซื้อได้

จ. ทำหนังสือสัญญาจะซื้อที่ดินจาก ป. แล้วร้องขอแบ่งแยกที่ดินออกเป็นแปลงย่อยในนามของ ป. หลังจากนั้นจ. นำที่ดินดังกล่าวมาจัดสรรขายในนามของจำเลยที่ 1โดยจำเลยที่ 1 ได้ลงทุนปลูกบ้านลงในที่ดินแต่ละแปลงเป็นการแสดงออกให้ปรากฏแก่คนทั้งหลายทั่วไปว่า จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านพิพาทเมื่อโจทก์ตกลงซื้อที่ดินพร้อมด้วยบ้านพิพาทจากจำเลยที่ 1 และชำระเงินครบถ้วนแล้วจำเลยที่ 1 จึงมีหน้าที่จะต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านพิพาทแก่โจทก์ ทั้งปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ได้มอบกุญแจบ้านที่โจทก์ซื้อแก่โจทก์ ถือได้ว่าโจทก์ได้รับมอบการครอบครองที่ดินและบ้านพิพาทจากจำเลยที่ 1 แล้ว โจทก์จึงอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้ก่อน
จำเลยที่ 2 มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านพิพาทแทนจำเลยที่ 1 มิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่แท้จริง แม้จำเลยที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านพิพาทมาจากจำเลยที่2 จำเลยที่ 3 ก็หาได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านพิพาทไม่เพราะผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน
คดีเดิมจำเลยที่ 3 ในคดีนี้ได้ฟ้องขับไล่ ส. ซึ่งเป็นผู้อาศัยอยู่ในบ้านพิพาทซึ่งโจทก์และจำเลยที่ 3ในคดีนี้พิพาทกันอยู่ โจทก์ในคดีนี้ได้ขอเข้าเป็นจำเลยร่วมในคดีดังกล่าวและได้ร้องขอให้นำคดีดังกล่าวมาพิจารณาพิพากษารวมกับคดีนี้ ศาลมีคำสั่งไม่อนุญาตเพราะการร้องขอเข้าเป็นจำเลยร่วมต้องห้ามมิให้ใช้สิทธิอย่างอื่นนอกจากสิทธิที่มีอยู่แก่คู่ความฝ่ายที่ตนเข้าเป็นจำเลยร่วมตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 58 ดังนั้นประเด็นที่ว่าจำเลยที่ 2 คดีนี้เป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์แทนจำเลยที่ 1 คดีนี้หรือไม่จำเลยที่ 2คดีนี้มีอำนาจโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลยที่ 3 คดีนี้หรือไม่จึงไม่ได้รับการพิจารณาในคดีดังกล่าว ประเด็นในคดีนี้จึงเป็นคนละประเด็นกับคดีดังกล่าว ไม่เป็นฟ้องซ้ำตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 148

โจทก์ขายที่ดินรวมทั้งที่ปลูกบ้านพิพาทไปแล้วก่อนฟ้องคดีนี้ ต้องถือว่าบ้านพิพาทซึ่งเป็นส่วนควบย่อมโอนไปด้วยตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 107 โจทก์ไม่มีกรรมสิทธิ์ ในบ้านพิพาทแล้ว จึงไม่มีอำนาจฟ้อง
ปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องเป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลยกขึ้นวินิจฉัยเองได้

เมื่อผู้จะขายได้ทำสัญญาจะขายที่พิพาทให้แก่จำเลย และจำเลยได้เข้าครอบครองที่พิพาทตลอดมาตามสัญญาจะซื้อขาย แม้สิทธิครอบครองจะยังไม่โอนมาเป็นของจำเลยเพราะคู่สัญญาประสงค์จะให้มีการโอนทางทะเบียน แต่การที่จำเลยเข้าครอบครองที่พิพาทตามสัญญาโดยความยินยอมของผู้จะขายนั้นหาเป็นการละเมิดหรือผิดสัญญาไม่ ทั้งยังมีสิทธิยึดหน่วงอันมีผลให้ยึดหน่วงที่ดินนั้นไว้จนกว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ได้ด้วย ดังนี้ ความตายของผู้จะขายไม่เป็นเหตุให้ทายาทผู้รับมรดกปฏิเสธ ไม่ยอมปฏิบัติตามสัญญา (อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 253/2497)

เมื่อผู้จะขายได้ทำสัญญาจะขายที่พิพาทให้แก่จำเลย และจำเลยได้เข้าครอบครองที่พิพาทตลอดมาตามสัญญาจะซื้อขาย แม้สิทธิครอบครองจะยังไม่โอนมาเป็นของจำเลยเพราะคู่สัญญาประสงค์จะให้มีการโอนทางทะเบียน แต่การที่จำเลยเข้าครอบครองที่พิพาทตามสัญญาโดยความยินยอมของผู้จะขายนั้นหาเป็นการละเมิดหรือผิดสัญญาไม่ทั้งยังมีสิทธิยึดหน่วงอันมีผลให้ยึดหน่วงที่ดินนั้นไว้จนกว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ได้ด้วย ดังนี้ ความตายของผู้จะขายไม่เป็นเหตุให้ทายาทผู้รับมรดกปฏิเสธ ไม่ยอมปฏิบัติตามสัญญา (อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 253/2497)

โจทก์เป็นคนต่างด้าวสัญญาแบ่งทรัพย์ให้โจทก์ และการตั้งตัวแทนถือกรรมสิทธิ์แทนบุคคลต่างด้าว มีวัตถุประสงค์ขัดต่อประมวลกฎหมายที่ดินพ.ศ. 2497 เป็นโมฆะ

การที่เจ้าของที่ดินเดิมได้ปลูกต้นพู่ระหงไว้เป็นแนวเขตที่ของตนโดยเว้นที่นอกเขตรั้วพู่ระหงไว้ให้เป็นทางคนเดินและประชาชนได้ใช้ทางสายนี้ติดต่อกันตลอดมาเป็นเวลาหลายสิบปีแล้ว โดยเจ้าของที่ดินมิได้หวงห้ามหรือสงวนสิทธิไว้แต่ประการใดนั้น แสดงว่าได้อุทิศที่พิพาทให้เป็นทางสาธารณประโยชน์แล้วโดยปริยาย และการที่จะเป็นทางสาธารณประโยชน์หรือทางหลวงนั้น ก็หาจำต้องมีทะเบียนหรือมีหลักฐานของทางราชการสงวนสิทธิไว้แต่ประการใดไม่
ทรัพย์สินซึ่งเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินจะโอนแก่กันมิได้ เว้นแต่อาศัยอำนาจแห่งบทกฎหมายเฉพาะหรือพระราชกฤษฎีกา การที่จำเลยโอนที่พิพาทอันเป็นทางสาธารณประโยชน์ให้บุคคลอื่น จึงใช้บังคับไม่ได้ ศาลย่อมมีอำนาจที่จะบังคับคดีให้จำเลยรื้อถอนกำแพงและสิ่งปลูกสร้างออกจากทางสาธารณประโยชน์ได้
ตามพระราชบัญญัติลักษณะปกครองท้องที่ พ.ศ. 2457 มาตรา122 กำหนดให้กรมการอำเภอมีหน้าที่คอยตรวจตรารักษาที่อันเป็นสาธารณประโยชน์มิให้ผู้ใดเกียดกันเอาไปเป็นอาณาประโยชน์ส่วนตัว ต่อมามี พระราชบัญญัติระเบียบบริหารราชการแผ่นดิน พ.ศ. 2495 มาตรา 40 วรรคสาม ได้ให้อำนาจหน้าที่ของกรมการอำเภอโอนไปเป็นอำนาจและหน้าที่ของนายอำเภอ และตามพระราชบัญญัติระเบียบบริหารราชการกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2518 ได้บัญญัติให้หัวหน้าเขตมีอำนาจหน้าที่ตามที่กฎหมายใด ๆ บัญญัติให้เป็นอำนาจหน้าที่ของนายอำเภอและหัวหน้าส่วนอำเภอ โจทก์ในฐานะหัวหน้าเขตบางกอกน้อยผู้มีหน้าที่ตรวจตรารักษาทางสาธารณประโยชน์ตามพระราชบัญญัติดังกล่าว ย่อมมีอำนาจฟ้องให้จำเลยรื้อถอนกำแพงและสิ่งปลูกสร้างออกจากทางสาธารณประโยชน์ได้