คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
บอกเลิกสัญญา

จำเลยตกลงขายที่ดินและบ้านแก่โจทก์ในราคา 2,000,000 บาทแม้ไม่มีหนังสือสัญญาซื้อขายเป็นหลักฐาน แต่โจทก์ได้ชำระหนี้บางส่วนแล้วเป็นเงิน900,000 บาท ตามเช็คเอกสารหมาย จ.4 และ จ.5 จึงเป็นสัญญาจะซื้อขายที่ดินและบ้านที่บังคับได้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 456 วรรคสอง
จำเลยตกลงขายที่ดินและบ้านแก่โจทก์ และโจทก์ชำระหนี้บางส่วนแล้ว โดยไม่ได้กำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านไว้แน่นอน การที่โจทก์มีหนังสือแจ้งกำหนดวันเวลาให้จำเลยจัดการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านให้ และให้รับเงินค่าที่ดินและบ้านส่วนที่เหลือ ณ สำนักงานที่ดิน หากจำเลยไม่ไปตามนัดขอบอกเลิกสัญญา จำเลยได้รับหนังสือแล้ว แต่ไม่ไปตามนัด ส่วนโจทก์ได้ไปตามนัด และได้เขียนเช็คเพื่อชำระราคาที่ดินที่เหลือไปพร้อมแล้ว เช่นนี้ฟังได้ว่าจำเลยผิดนัดผิดสัญญาและโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว สัญญาดังกล่าวจึงเลิกกัน คู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตาม ป.พ.พ.มาตรา391 จำเลยจึงต้องคืนเงินค่าที่ดินและบ้านที่รับไว้พร้อมทั้งดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันรับไว้จนกว่าจะชำระเสร็จ
ค่าเสียหายที่โจทก์อาจนำที่ดินและบ้านไปขายต่อได้กำไรหากจำเลยไม่ผิดสัญญาจะซื้อขาย เพราะที่ดินและบ้านนั้นราคาสูงขึ้น เป็นความเสียหายเช่นที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้นจากการที่จำเลยไม่ชำระหนี้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 222

จำเลยตกลงขายที่ดินและบ้านแก่โจทก์ในราคา 2,000,000 บาทแม้ไม่มีหนังสือสัญญาซื้อขายเป็นหลักฐาน แต่โจทก์ได้ชำระหนี้บางส่วนแล้วเป็นเงิน 900,000 บาท ตามเช็คเอกสารหมาย จ.4และ จ.5 จึงเป็นสัญญาจะซื้อขายที่ดินและบ้านที่บังคับได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง จำเลยตกลงขายที่ดินและบ้านแก่โจทก์ และโจทก์ชำระหนี้บางส่วนแล้ว โดยไม่ได้กำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านไว้แน่นอน การที่โจทก์มีหนังสือแจ้งกำหนดวันเวลาให้จำเลยจัดการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านให้ และให้รับเงินค่าที่ดินและบ้านส่วนที่เหลือ ณ สำนักงานที่ดิน หากจำเลยไม่ไปตามนัดขอบอกเลิกสัญญา จำเลยได้รับหนังสือแล้ว แต่ไม่ไปตามนัดส่วนโจทก์ได้ไปตามนัด และได้เขียนเช็คเพื่อชำระราคาที่ดินที่เหลือไปพร้อมแล้ว เช่นนี้ฟังได้ว่าจำเลยผิดนัดผิดสัญญาและโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว สัญญาดังกล่าวจึงเลิกกัน คู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 391 จำเลยจึงต้องคืนเงินค่าที่ดินและบ้านที่รับไว้พร้อมทั้งดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันรับไว้จนกว่าจะชำระเสร็จ ค่าเสียหายที่โจทก์อาจนำที่ดินและบ้านไปขายต่อได้กำไรหากจำเลยไม่ผิดสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะที่ดินและบ้านนั้นราคาสูงขึ้น เป็นความเสียหายเช่นที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้นจากการที่จำเลยไม่ชำระหนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 222

จำเลยมิได้ส่งมอบสิ่งของตามสัญญาซื้อขายภายในกำหนดเวลา โจทก์มีหนังสือแจ้งเตือนให้จำเลยส่งมอบ โดยระบุว่าขอสงวนสิทธิเรียกร้องเอาเงินค่าปรับตามสัญญาจากจำเลยด้วยแสดงว่าโจทก์ไม่มีความประสงค์จะเลิกสัญญากับจำเลยเลยจำเลยมีหน้าที่จะต้องส่งมอบสิ่งของให้ถูกต้องตามสัญญาเมื่อจำเลยส่งมอบแล้วแต่สิ่งของนั้นไม่ถูกต้องตรงตามสัญญาก็ต้องถือว่าจำเลยมิได้ส่งมอบสิ่งของตามสัญญาซื้อขายภายในกำหนดเวลา โจทก์ได้ให้โอกาสจำเลยเพื่อให้ปฏิบัติตามสัญญา แต่ในขณะเดียวกันระยะเวลาที่ล่วงเลยมานั้นก็ยังคงถือว่าจำเลยปฏิบัติผิดสัญญาและต้องชำระค่าปรับจากการส่งมอบสิ่งของล่าช้ากว่ากำหนด จนกระทั่งโจทก์เห็นว่าจำเลยไม่อาจปฏิบัติตามสัญญาต่อไปได้ จึงมีหนังสือแจ้งยกเลิกสัญญา ซึ่งตามสัญญาข้อ 9 วรรคสาม มีข้อความว่าในระหว่างที่มีการปรับนั้น ถ้าผู้ซื้อเห็นว่าผู้ขาย ไม่อาจจะปฏิบัติตามสัญญาต่อไปได้ ผู้ซื้อจะใช้สิทธิ บอกเลิกสัญญาและริบหลักประกันตามสัญญาข้อ 7 กับเรียกร้อง ให้ชดใช้ราคาที่เพิ่มขึ้นตามสัญญาข้อ 8 วรรคสอง นอกเหนือจากการปรับจนถึงวันบอกเลิกสัญญาก็ได้ ถือว่าโจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาตามสัญญาข้อ 9 มิใช่ตามสัญญาข้อ 8 โจทก์จึงมีสิทธิเรียกค่าปรับตามข้อสัญญาดังกล่าวได้

จำเลยมิได้ส่งมอบสิ่งของตามสัญญาซื้อขายภายในกำหนดเวลาโจทก์มีหนังสือแจ้งเตือนให้จำเลยส่งมอบโดยระบุว่าขอสงวนสิทธิเรียกร้องเอาเงินค่าปรับตามสัญญาจากจำเลยด้วยแสดงว่าโจทก์ไม่มีความประสงค์จะเลิกสัญญากับจำเลยจำเลยมีหน้าที่จะต้องส่งมอบสิ่งของให้ถูกต้องตามสัญญาเมื่อจำเลยส่งมอบแล้วแต่สิ่งของนั้นไม่ถูกต้องตรงตามสัญญาก็ต้องถือว่าจำเลยมิได้ส่งมอบสิ่งของตามสัญญาซื้อขายภายในกำหนดเวลาโจทก์ได้ให้โอกาสจำเลยเพื่อให้ปฎิบัติตามสัญญาแต่ในขณะเดียวกันระยะเวลาที่ล่วงเลยมานั้นก็ยังคงถือว่าจำเลยปฎิบัติผิดสัญญาและต้องชำระค่าปรับจากการส่งมอบสิ่งของล่าช้ากว่ากำหนดจนกระทั่งโจทก์เห็นว่าจำเลยไม่อาจปฎิบัติตามสัญญาต่อไปได้จึงมีหนังสือแจ้งยกเลิกสัญญาซึ่งตามสัญญาข้อ9วรรคสามมีข้อความว่าในระหว่างที่มีการปรับนั้นถ้าผู้ซื้อเห็นว่าผู้ขายไม่อาจจะปฎิบัติตามสัญญาต่อไปได้ผู้ซื้อจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาและริบหลักประกันตามสัญญาข้อ7กับเรียกร้องให้ชดใช้ราคาที่เพิ่มขึ้นตามสัญญาข้อ8วรรคสองนอกเหนือจากการปรับจนถึงวันบอกเลิกสัญญาก็ได้ถือว่าโจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาตามสัญญาข้อ9มิใช่ตามสัญญาข้อ8โจทก์จึงมีสิทธิเรียกค่าปรับตามข้อสัญญาดังกล่าวได้

ใน หนังสือ สัญญาจะซื้อขาย กำหนด ว่า โจทก์ วาง มัดจำ ไว้ เป็น เงิน 500,000 บาท แต่ ใน วัน ทำ สัญญา นั้น มี การ วาง มัดจำ เพียง 150,000 บาท แต่ ใน วัน ทำ สัญญา นั้น มี การ วาง มัดจำ เพียง 150,000 บาท ไม่ครบ ตาม สัญญา เนื่องจาก เช็ค ที่ โจทก์ เป็น ค่า มัดจำ อีก 350,000 บาท ถูก ธนาคาร ปฏิเสธ การ จ่ายเงิน แม้ การ วาง มัดจำ แต่เพียง อย่างเดียว จะ สามารถ ฟ้องร้อง บังคับ คดี กัน ได้ แล้ว ก็ ตาม แต่เมื่อ คู่สัญญา มี เอกสาร ที่ เป็น หนังสือ จึง ต้อง ผูกพัน กัน ตาม ข้อความ ที่ ทำ เป็น หนังสือ นั้น เมื่อ โจทก์ จำเลย ตกลง กัน ว่า ต้อง วาง มัดจำ เป็น เงิน 500,000 บาท ก็ จะ ต้อง ผูกพัน กัน ตาม นั้น เมื่อ โจทก์ วาง มัดจำ เพียง 150,000 บาท ไม่ครบ ตาม สัญญา จึง ฟังได้ ว่า โจทก์ เป็น ฝ่าย ผิดสัญญา ก่อน ที่ โจทก์ และ ฝ่าย จำเลย จะ ทำ สัญญาจะซื้อขาย โจทก์ และ ฝ่าย จำเลย ได้ เคย ทำ สัญญาซื้อขาย กัน มา 2 ฉบับ แล้ว การ ที่ ได้ ทำ สัญญา เกี่ยวกับ การ ซื้อ ขาย ที่ดิน แปลง เดียว กัน เป็น ฉบับ ใหม่ ขึ้น อีก ก็ สืบเนื่อง มาจาก โจทก์ ผู้จะซื้อ ไม่ชำระ เงิน ตาม ที่ กำหนด ไว้ ใน สัญญา ฉบับ ก่อน ฉะนั้น การ ทำ สัญญาจะซื้อขาย โดย ฝ่าย โจทก์ สั่งจ่าย เช็ค เป็น การ ชำระ เงินมัดจำ ตาม สัญญา ส่วน หนึ่ง นั้น ย่อม เห็น ได้ ใน เบื้องต้น แล้ว ว่า คู่สัญญา มี เจตนา จะ ให้การ ชำระ เงินมัดจำ ตาม จำนวนเงิน และ ตาม วันที่ ลง ใน เช็ค เป็น สาระสำคัญ ของ สัญญา ฉบับ ใหม่ นั้น ทั้ง ยัง มี บันทึก ไว้ ที่ ด้าน บน ด้วย ข้อความ ว่า ต่อเนื่อง จาก สัญญาจะซื้อขาย ฉบับ เดิม แสดง ให้ เห็น วัตถุประสงค์ ของ คู่สัญญา ว่า เจตนา จะ ให้ ถือเอา เรื่อง การ ใช้ เงินมัดจำ ตามเช็ค ดังกล่าว เป็น สาระสำคัญ ของ สัญญา และ แม้ ว่า สัญญาจะซื้อขาย ฉบับ เดิม จะ ไม่ ปรากฎ ข้อความ ว่า ให้ ผู้ขาย บอกเลิก สัญญา ได้ ก็ ตาม แต่ โดย สภาพ หรือ โดย เจตนา ที่ คู่สัญญา ได้ แสดง ไว้ ดังกล่าว ย่อม เห็น ถึง วัตถุประสงค์ ของ คู่สัญญา ว่า หาก โจทก์ ผู้จะซื้อ ผิดสัญญา ไม่ชำระ เงินมัดจำ หรือ ผิดสัญญา ข้อ หนึ่ง ข้อ ใด ฝ่าย จำเลย ผู้จะขาย ย่อม มีสิทธิ บอกเลิก และ ริบ มัดจำ ได้ ทันที เมื่อ ปรากฎ ว่า เช็ค ซึ่ง โจทก์ สั่งจ่าย ชำระ เงินมัดจำ ส่วน หนึ่ง ใช้ เงิน ไม่ได้ ซึ่ง ถือว่า โจทก์ ผิดสัญญา ฝ่าย จำเลย ย่อม บอกเลิก สัญญา และ ริบ เงินมัดจำ เสีย ได้ ตาม ข้อ สัญญา ดังกล่าว ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 386 โดย จำเลย ไม่ต้อง บอกกล่าว ให้ โจทก์ ชำระหนี้ ภายใน ระยะเวลา ที่ กำหนด ตาม มาตรา 387 แต่อย่างใด และ เมื่อ การ เลิกสัญญา เป็น เพราะ ความผิด ของ ฝ่าย โจทก์ เอง โจทก์ ย่อม ไม่มี สิทธิ เรียก ค่าเสียหาย จาก ฝ่าย จำเลย

ในหนังสือสัญญาจะซื้อขายกำหนดว่าโจทก์วางมัดจำไว้เป็นเงิน500,000 บาท แต่ในวันทำสัญญานั้นมีการวางมัดจำเพียง 150,000 บาท ไม่ครบตามสัญญาเนื่องจากเช็คที่โจทก์จ่ายเป็นค่ามัดจำอีก 350,000 บาท ถูกธนาคารปฏิเสธการจ่ายเงิน แม้การวางมัดจำแต่เพียงอย่างเดียวจะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้แล้วก็ตาม แต่เมื่อคู่สัญญามีเอกสารที่เป็นหนังสือจึงต้องผูกพันกันตามข้อความที่ทำเป็นหนังสือนั้น เมื่อโจทก์จำเลยตกลงกันว่าต้องวางมัดจำเป็นเงิน 500,000 บาทก็จะต้องผูกพันกันตามนั้น เมื่อโจทก์วางมัดจำเพียง 150,000 บาท ไม่ครบตามสัญญาจึงฟังได้ว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา
ก่อนที่โจทก์และฝ่ายจำเลยจะทำสัญญาจะซื้อขาย โจทก์และฝ่ายจำเลยได้เคยทำสัญญาซื้อขายกันมา 2 ฉบับแล้ว การที่ได้ทำสัญญาเกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินแปลงเดียวกันเป็นฉบับใหม่ขึ้นอีกก็สืบเนื่องมาจากโจทก์ผู้จะซื้อไม่ชำระเงินตามที่กำหนดไว้ในสัญญาฉบับก่อน ฉะนั้น การทำสัญญาจะซื้อขายโดยฝ่ายโจทก์สั่งจ่ายเช็คเป็นการชำระเงินมัดจำตามสัญญาส่วนหนึ่งนั้น ย่อมเห็นได้ในเบื้องต้นแล้วว่าคู่สัญญามีเจตนาจะให้การชำระเงินมัดจำตามจำนวนเงินและตามวันที่ลงในเช็คเป็นสาระสำคัญของสัญญาฉบับใหม่นั้น ทั้งยังมีบันทึกไว้ที่ด้านบนด้วยข้อความว่า ต่อเนื่องจากสัญญาจะซื้อขายฉบับเดิม แสดงให้เห็นวัตถุประสงค์ของคู่สัญญาว่าเจตนาจะให้ถือเอาเรื่องการใช้เงินมัดจำตามเช็คดังกล่าวเป็นสาระสำคัญของสัญญา และแม้ว่าสัญญาจะซื้อขายฉบับเดิมจะไม่ปรากฏข้อความว่าให้ผู้ขายบอกเลิกสัญญาได้ก็ตาม แต่โดยสภาพหรือโดยเจตนาที่คู่สัญญาได้แสดงไว้ดังกล่าวย่อมเห็นถึงวัตถุประสงค์ของคู่สัญญาว่าหากโจทก์ผู้จะซื้อผิดสัญญาไม่ชำระเงินมัดจำ หรือผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด ฝ่ายจำเลยผู้จะขายย่อมมีสิทธิบอกเลิกและริบมัดจำได้ทันที เมื่อปรากฏว่าเช็คซึ่งโจทก์สั่งจ่ายชำระเงินมัดจำส่วนหนึ่งใช้เงินไม่ได้ ซึ่งถือว่าโจทก์ผิดสัญญา ฝ่ายจำเลยย่อมบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำเสียได้ตามข้อสัญญาดังกล่าว ตาม ป.พ.พ.มาตรา 386 โดยจำเลยไม่ต้องบอกกล่าวให้โจทก์ชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนดตามมาตรา 387แต่อย่างใด และเมื่อการเลิกสัญญาเป็นเพราะความผิดของฝ่ายโจทก์เอง โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากฝ่ายจำเลย

ที่ดินพิพาทตามโฉนดมีชื่อ ผ. ภรรยาจำเลยเป็นเจ้าของแต่ ผ.ได้ถึงแก่ความตายแล้วจำเลยและบุตรทุกคนจึงเป็นเจ้าของรวมในที่ดินพิพาทการที่จำเลยแต่ผู้เดียวทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาททั้งแปลงให้โจทก์โดยไม่ปรากฏว่าพวกบุตรจำเลยยินยอมให้ขายจึงขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1361วรรคสองสัญญาจะซื้อขายไม่ผูกพันบุตรของจำเลยโจทก์จะฟ้องบังคับตามสัญญามิได้ การที่ต่อมาจำเลยไม่สามารถโอนขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ได้เพราะบุตรจำเลยทุกคนไม่ตกลงขายให้นั้นจะถือว่าจำเลยผิดสัญญาไม่ได้เพราะจำเลยได้บอกโจทก์ในวันทำสัญญาแล้วว่าหากบุตรจำเลยตกลงขายด้วยจึงจะไปจดทะเบียนซื้อขายที่ดินพิพาทตามสัญญาแต่หากบุตรจำเลยไม่ขายก็จะไม่ขายให้จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เมื่อฝ่ายจำเลยแจ้งให้โจทก์ทราบว่าโอนที่พิพาทแก่โจทก์ไม่ได้และให้โจทก์มารับมัดจำคืนตามพฤติการณ์ที่โจทก์จำเลยได้ร่วมรู้กันดังกล่าวถือได้ว่าเป็นการบอกเลิกสัญญาจะซื้อขายแล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา391มีผลว่าคู่สัญญากลับคืนสู่ฐานะเดิมจำเลยต้องคืนเงินมัดจำให้โจทก์พร้อมดอกเบี้ยนับแต่วันที่รับเงินมัดจำไว้

แม้สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทระหว่างโจทก์กับ ส. จะได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่ก็ไม่มีกฎหมายบังคับให้การเปลี่ยนแปลงผู้เช่าจากผู้เช่าเดิมมาเป็นผู้เช่าใหม่ต้องให้พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้จดทะเบียนการเช่าดังกล่าวรับทราบด้วย โจทก์จำเลยและ ส. ลงลายมือชื่อรับทราบการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าตึกแถวพิพาทจาก ส. มาเป็นจำเลยถือว่าโจทก์และ ส.ได้บอกกล่าวการโอนและให้ความยินยอมการโอนสิทธิการเช่าเป็นหนังสือตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา306วรรคหนึ่งแล้ว แม้หนังสือเลิกการเช่าของโจทก์ที่ส่งไปยังจำเลยเป็นระยะเวลาน้อยกว่ากำหนดเวลาที่ต้องชำระค่าเช่าระยะหนึ่งซึ่งไม่ชอบด้วยมาตรา566แต่โจทก์ฟ้องคดีเมื่อเกินกว่าชั่วกำหนดเวลาดังกล่าวถือว่าโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าโดยชอบแล้วจึงมีสิทธิฟ้องขับไล่ได้

จำเลยที่2เป็นโจทก์ในสำนวนหลังฟ้องอ้างว่าหลังจากทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับโจทก์แล้วต่อมาได้ตรวจสอบที่ดินทราบว่าที่ดินไม่มีทางเข้าออกและเนื้อที่ขาดหายไปประมาณ3ไร่โจทก์ให้การสู้คดีโดยมิได้ปฏิเสธให้แจ้งชัดว่าที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายมิได้มีเนื้อที่ขาดหายไปดังคำฟ้องจึงต้องฟังว่าโจทก์ยอมรับว่าที่ดินตามฟ้องเนื้อที่ขาดหายไปประมาณ3ไร่ที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายระบุมีเนื้อที่รวม15ไร่2งาน36ตารางวาเมื่อเนื้อที่ขาดหายไปประมาณ3ไร่การขาดหายจึงเกินจำนวนร้อยละห้าจำเลยที่2ผู้ซื้อจึงมีสิทธิบอกปัดไม่รับโอนที่ดินดังกล่าวจากโจทก์ได้ จำเลยที่1อายัดเช็คค่าดอกเบี้ยตามสัญญาจะซื้อขายภายหลังจำเลยที่2ตรวจพบว่าที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายเนื้อที่ขาดหายไปประมาณ3ไร่ถือได้ว่าเป็นการอายัดสืบเนื่องมาจากจำเลยที่2มีสิทธิบอกปัดไม่รับโอนที่ดินและบอกเลิกสัญญาจะซื้อขายได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา466จึงไม่เป็นการประพฤติผิดสัญญาจะซื้อขายที่เป็นเหตุให้โจทก์อ้างสิทธิเบิกสัญญาและริบมัดจำตามสัญญาจะซื้อขายได้

เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยเพราะเหตุจำเลยผิดนัดแล้วโจทก์และจำเลยจึงต้องกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมจำเลยต้องคืนเงินที่รับไว้ให้แก่โจทก์โดยบวกดอกเบี้ยคิดตั้งแต่เวลาที่ได้รับไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา391เข้าด้วยไม่ใช่คิดดอกเบี้ยตั้งแต่วันที่จำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าว