คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
อสังหาริมทรัพย์

แม้ห้องพิพาทจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ของจำเลย. แต่เมื่อโจทก์ยังครอบครองอสังหาริมทรัพย์นั้นและยังโต้แย้งสิทธิตามสัญญาเช่าอยู่. ถ้าจำเลยเข้าไปกระทำการใดๆ อันเป็นการรบกวนการครอบครองของโจทก์โดยปกติสุข. จำเลยก็มีความผิดตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362 ได้.
การที่จำเลยใช้ไม้กระดานตีขวางทับประตูห้องที่โจทก์ครอบครองในขณะที่โจทก์ไม่อยู่และปิดห้องไว้. ทำให้โจทก์เข้าอยู่ในห้องไม่ได้. เป็นการล่วงล้ำเข้าไปในอำนาจการครอบครองของโจทก์. ถือได้ว่าเข้าไปกระทำการรบกวนการครอบครองของโจทก์โดยปกติสุขตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362แล้ว.(ประชุมใหญ่ครั้งที่ 29/2511).

โจทก์เป็นเจ้าของตึกแถวซึ่งได้ใช้ประกอบการค้าโดยบริษัทชาญสิริเทรดดิ้งจำกัด ซึ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลต่างหากจากผู้ถือหุ้นทั้งหลายของบริษัทโจทก์เป็นเพียงผู้ถือหุ้นและเป็นกรรมการผู้หนึ่งอยู่ในบริษัทฯ จึงเรียกไม่ได้ว่าโจทก์ประกอบการค้าในตึกแถวดังกล่าวแต่บริษัทดังกล่าวเป็นผู้ประกอบการค้าภายในตึกแถวนั้น เมื่อมีพระราชบัญญัติเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ฯ ให้เวนคืนตึกแถวของโจทก์ดังกล่าว บริษัทฯจึงได้รับความเสียหายเนื่องจากการที่ประกอบการค้าภายในตึกแถวนั้นและต้องออกไปจากตึก จึงเป็นผู้เสียหายมิใช่โจทก์ ฉะนั้น โจทก์จึงไม่มีสิทธิขอรับค่าทดแทนตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์พ.ศ.2497 มาตรา 14 วรรคสาม โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินของโจทก์ และจำเลยผิดสัญญาและค้างชำระเงิน จำเลยให้การรับว่า ทำสัญญาเช่าซื้อกับโจทก์และไม่ได้ชำระเงินค่าเช่าซื้อให้แก่โจทก์จริง แต่อ้างว่าสัญญาเช่าซื้อเป็นโมฆะ เพราะจำเลยเป็นคนต่างด้าว ไม่มีสิทธิได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ และทำสัญญาด้วยความสำคัญผิดในสารสำคัญแห่งนิติกรรมดังนี้ จำเลยเป็นฝ่ายกล่าวอ้างขึ้นใหม่ว่าสัญญาเช่าซื้อเป็นโมฆะ โดยมีวัตถุประสงค์ต้องห้ามตามกฎหมายและสำคัญผิดในสารสำคัญของนิติกรรมมิใช่เพียงปฏิเสธว่าไม่ผิดสัญญาเท่ากับจำเลยต่อสู้ว่าการที่จำเลยไม่ชำระเงินค่าเช่าซื้อ ไม่เป็นผิดสัญญาจำเลยจึงมีหน้าที่นำสืบก่อนว่าสัญญานั้นไม่มีผลผูกพันอันจะทำให้จำเลยไม่ต้องปฏิบัติตามสัญญา
สนธิสัญญาทางไมตรีระหว่างราชอาณาจักรไทยกับสาธารณรัฐจีนซึ่งเริ่มใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 28 มีนาคม 2489 ความในข้อ 6แห่งสนธิสัญญามีว่า คนชาติแห่งอัครภาคีแต่ละฝ่ายมีสิทธิที่จะได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ตลอดทั่วอาณาเขตของอีกฝ่ายหนึ่งนั้นยังมีผลใช้บังคับตลอดไป ไม่ว่ารัฐบาลของสาธารณรัฐจีนจะไปตั้งอยู่ที่ไต้หวันหรือเกาะฟอโมซาเพราะสนธิสัญญาทางไมตรีระหว่างราชอาณาจักรไทยกับสาธารณรัฐจีนยังมีต่อกันอยู่ หาได้ถูกยกเลิกไปไม่
สำเนาหนังสือกระทรวงมหาดไทยที่ 2639/2504 ลงวันที่ 16กุมภาพันธ์ 2504 ถึงผู้ว่าราชการจังหวัดทุกจังหวัด ระบุสัญชาติคนต่างด้าวที่มีสิทธิขออนุญาตให้ได้มาซึ่งที่ดินตามมาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินโดยไม่ระบุคนต่างด้าวสัญชาติจีนรวมอยู่ด้วย และจำเลยแนบติดมาท้ายฎีกาของจำเลยนั้นจำเลยไม่ได้ระบุอ้างเป็นพยานไว้ก่อนและไม่มีเจ้าหน้าที่รับรองว่าเป็นสำเนาที่ถูกต้องทั้งไม่ใช่กฎหมาย ศาลฎีกาย่อมไม่รับวินิจฉัย
ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86 มิได้บัญญัติห้ามเด็ดขาดไม่ให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน จำเลยซึ่งเป็นบุคคลสัญชาติจีนและเป็นผู้เช่าซื้อที่ดินของโจทก์ยังอยู่ในวิสัยที่จะไปขออนุญาตถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้และไม่ใช่สัญญาที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายหรือเป็นการพ้นวิสัย สัญญาเช่าซื้อระหว่างโจทก์จำเลยจึงสมบูรณ์ (วินิจฉัยโดยที่ประชุมใหญ่ครั้งที่ 5-6/2511)
ฎีกาจำเลยในข้อที่ว่า การชำระเงินค่าเช่าซื้อ แม้จะผิดพลาดไปบ้างโจทก์ไม่ถือว่าจำเลยผิดสัญญาก็ดี หรือโจทก์ยังไม่ได้บอกกล่าวให้จำเลยชำระเงินค่าเช่าซื้อยังถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญาก็ดีจำเลยไม่ได้ยกขึ้นต่อสู้ว่ากล่าวมาในศาลชั้นต้น จำเลยจะยกขึ้นในชั้นฎีกาไม่ได้
จำเลยฟ้องแย้งว่า จำเลยได้ชำระเงินให้ ป. ซึ่งโจทก์เป็นหนี้ ป. แทนโจทก์ โจทก์ปฏิเสธว่าจำเลยไม่ได้ชำระเงินแทนและโจทก์มิได้เป็นหนี้แต่จำเลยกลับนำสืบว่าจำเลยส่งมอบข้าวสารไม่ใช่ชำระเงินแทนจึงเป็นการนำสืบนอกฟ้องแย้งของจำเลย

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินของโจทก์ และจำเลยผิดสัญญาและค้างชำระเงิน. จำเลยให้การรับว่า ทำสัญญาเช่าซื้อกับโจทก์และไม่ได้ชำระเงินค่าเช่าซื้อให้แก่โจทก์จริง แต่อ้างว่าสัญญาเช่าซื้อเป็นโมฆะ เพราะจำเลยเป็นคนต่างด้าว ไม่มีสิทธิได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์.ในอสังหาริมทรัพย์ และทำสัญญาด้วยความสำคัญผิดในสารสำคัญแห่งนิติกรรม. ดังนี้ จำเลยเป็นฝ่ายกล่าวอ้างขึ้นใหม่ว่าสัญญาเช่าซื้อเป็นโมฆะ โดยมีวัตถุประสงค์ต้องห้ามตามกฎหมายและสำคัญผิดในสารสำคัญของนิติกรรม. มิใช่เพียงปฏิเสธว่าไม่ผิดสัญญาเท่ากับจำเลยต่อสู้ว่าการที่จำเลยไม่ชำระเงินค่าเช่าซื้อ ไม่เป็นผิดสัญญา. จำเลยจึงมีหน้าที่นำสืบก่อนว่าสัญญานั้นไม่มีผลผูกพันอันจะทำให้จำเลยไม่ต้องปฏิบัติตามสัญญา.
สนธิสัญญาทางไมตรีระหว่างราชอาณาจักรไทยกับสาธารณรัฐจีนซึ่งเริ่มใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 28 มีนาคม 2489 ความในข้อ 6แห่งสนธิสัญญามีว่า คนชาติแห่งอัครภาคีแต่ละฝ่ายมีสิทธิที่จะได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ตลอดทั่วอาณาเขตของอีกฝ่ายหนึ่งนั้น. ยังมีผลใช้บังคับตลอดไป ไม่ว่ารัฐบาลของสาธารณรัฐจีนจะไปตั้งอยู่ที่ไต้หวันหรือเกาะฟอโมซา. เพราะสนธิสัญญาทางไมตรีระหว่างราชอาณาจักรไทยกับสาธารณรัฐจีนยังมีต่อกันอยู่ หาได้ถูกยกเลิกไปไม่.
สำเนาหนังสือกระทรวงมหาดไทยที่ 2639/2504 ลงวันที่ 16กุมภาพันธ์ 2504 ถึงผู้ว่าราชการจังหวัดทุกจังหวัด ระบุสัญชาติคนต่างด้าวที่มีสิทธิขออนุญาตให้ได้มาซึ่งที่ดินตามมาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน. โดยไม่ระบุคนต่างด้าวสัญชาติจีนรวมอยู่ด้วย. และจำเลยแนบติดมาท้ายฎีกาของจำเลยนั้น. จำเลยไม่ได้ระบุอ้างเป็นพยานไว้ก่อน.และไม่มีเจ้าหน้าที่รับรองว่าเป็นสำเนาที่ถูกต้องทั้งไม่ใช่กฎหมาย. ศาลฎีกาย่อมไม่รับวินิจฉัย.
ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86 มิได้บัญญัติห้ามเด็ดขาดไม่ให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน. จำเลยซึ่งเป็นบุคคลสัญชาติจีนและเป็นผู้เช่าซื้อที่ดินของโจทก์ยังอยู่ในวิสัยที่จะไปขออนุญาตถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้และไม่ใช่สัญญาที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายหรือเป็นการพ้นวิสัย. สัญญาเช่าซื้อระหว่างโจทก์จำเลยจึงสมบูรณ์ (วินิจฉัยโดยที่ประชุมใหญ่ครั้งที่ 5-6/2511).
ฎีกาจำเลยในข้อที่ว่า การชำระเงินค่าเช่าซื้อ แม้จะผิดพลาดไปบ้างโจทก์ไม่ถือว่าจำเลยผิดสัญญาก็ดี. หรือโจทก์ยังไม่ได้บอกกล่าว.ให้จำเลยชำระเงินค่าเช่าซื้อ.ยังถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญาก็ดี. จำเลยไม่ได้ยกขึ้นต่อสู้ว่ากล่าวมาในศาลชั้นต้น จำเลยจะยกขึ้นในชั้นฎีกาไม่ได้.
จำเลยฟ้องแย้งว่า จำเลยได้ชำระเงินให้ ป. ซึ่งโจทก์เป็นหนี้ ป. แทนโจทก์. โจทก์ปฏิเสธว่าจำเลยไม่ได้ชำระเงินแทนและโจทก์มิได้เป็นหนี้แต่จำเลยกลับนำสืบว่าจำเลยส่งมอบข้าวสาร. ไม่ใช่ชำระเงินแทน. จึงเป็นการนำสืบนอกฟ้องแย้งของจำเลย.

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากบ้านเช่าเลขที่ 1 และ 1/1 จำเลยให้การต่อสู้ว่าบ้านเลขที่ 1/1 เป็นของจำเลย.ดังนี้ ถ้าโจทก์ไม่ประสงค์ดำเนินคดีในประเด็นข้อนี้โจทก์ก็อาจยื่นคำร้องขอแก้ฟ้องได้ก่อนวันชี้สองสถาน แต่โจทก์ก็หาทำไม่ การที่โจทก์แถลงในวันชี้สองสถานว่าโจทก์ยอมยกกรรมสิทธิ์ในอู่รถยนต์ (บ้านเลขที่ 1/1)ให้จำเลย จะถือว่าเป็นข้อเท็จจริงที่เพิ่งมีขึ้นโดยโจทก์ไม่อาจยื่นคำร้องได้ก่อนวันชี้สองสถานหาได้ไม่ เมื่อโจทก์ยื่นคำร้องขอแก้ฟ้องภายหลังการชี้สองสถาน ศาลก็ชอบที่จะสั่งยกคำร้องของโจทก์ เมื่อไม่อนุญาตให้โจทก์ยื่นคำร้องขอแก้ฟ้อง ก็ต้องถือตามฟ้องเดิม
โจทก์ฟ้องว่า บ้านเลขที่ 1/1 ใช้เป็นอู่ซ่อมรถยนต์เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ จำเลยเช่าจากโจทก์ ขอให้ขับไล่.จำเลยให้การว่าบ้านเลขที่ 1/1 เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยในวันชี้สองสถานโจทก์แถลงยกกรรมสิทธิ์ให้จำเลย จึงเท่ากับโจทก์สละสิทธิที่จะดำเนินคดีกับจำเลยในประเด็นข้อนี้.ข้อเท็จจริงจึงต้องรับฟังตามคำให้การของจำเลยว่าบ้านเลขที่1/1 เป็นของจำเลย โจทก์จะฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกจากบ้านของจำเลยเองไม่ได้
ตามคำฟ้อง คำให้การของจำเลยไม่มีฝ่ายใดหยิบยกขึ้นกล่าวอ้างว่าที่ดินที่ปลูกบ้านเลขที่ 1/1 เป็นส่วนหนึ่งของการเช่าบ้านเลขที่ 1 จึงไม่มีปัญหาที่จะต้องแปลสัญญาเช่าว่าจำเลยเช่าที่ดินตรงที่ปลูกบ้านเลขที่ 1/1ด้วยหรือไม่
การที่ศาลวินิจฉัยตามสภาพที่ปรากฏในขณะที่ศาลไปเผชิญสืบตรวจดูที่พิพาทจึงเป็นการวินิจฉัยตามหลักฐานที่ปรากฏในสำนวน

สิทธิเหนือพื้นดินเป็นทรัพย์สิทธิอย่างหนึ่งซึ่งจะต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงจะสมบูรณ์ถูกต้องตามกฎหมาย
โจทก์มีสิทธิสร้างบ้านในที่ดินของบุคคลอื่นตามที่เจ้าของอนุญาต แต่มิได้จดทะเบียนสิทธิต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์จึงไม่สิทธิเหนือพื้นดินที่สร้างบ้านนั้น และไม่มีทรัพย์สิทธิอย่างใดในที่ดินนั้น เมื่อบ้านที่โจทก์สร้างไว้ตกเป็นของจำเลย โจทก์ก็ไม่มีสิทธิอะไรที่จะฟ้องขอให้บังคับจำเลยรื้อบ้านออกไปจากที่ดินนั้น

คำว่า "ทรัพย์สินอย่างใด ๆ ดังว่ามานี้ก็ดี" และคำว่า "ทรัพย์สินเช่นว่านั้นก็ดี" ตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรค 2 นั้นหมายถึงทรัพย์ต่าง ๆ ตามที่ระบุไว้ในวรรคต้น ซึ่งรวมทั้งอสังหาริมทรัพย์ด้วย

คำว่า 'ทรัพย์สินอย่างใด ๆ ดังว่ามานี้ก็ดี' และคำว่า 'ทรัพย์สินเช่นว่านั้นก็ดี' ตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสองนั้น หมายถึงทรัพย์ต่าง ๆ ตามที่ระบุไว้ในวรรคต้น ซึ่งรวมทั้งอสังหาริมทรัพย์ด้วย

การขายอสังหาริมทรัพย์เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมเป็นโมฆะ
จำเลยรับเงินค่าขายฝากอสังหาริมทรัพย์ไปจากโจทก์ เมื่อการขายฝากเป็นโมฆะ โจทก์ได้คืนที่ดินให้จำเลยแล้ว จำเลยก็ต้องคืนเงินให้โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 406 เพราะเป็นการรับไว้โดยปราศจากมูลอันจะอ้างกฎหมายได้ และทำให้โจทก์เสียเปรียบ
เมื่อสัญญาขายฝากเป็นโมฆะเพราะไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ศาลก็อาจรับฟังสัญญานั้นอย่างเป็นพยานเอกสารธรรมดาประกอบคำพยานโจทก์ มิใช่รับฟังในฐานะที่เป็นสัญญาขายฝากหรือใบรับได้ ถึงแม้หนังสือขายฝากนั้นจะไม่ได้ปิดอากรแสตมป์ครบถ้วนก็ตาม

ทำสัญญาเช่าสวนมีกำหนดเวลาเช่า 10 ปี โดยไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ได้ตกลงกันไว้ในสัญญาเช่าว่า ถ้าผู้ให้เช่า(จำเลย)โอนกรรมสิทธิ์ที่เช่าไปก่อนหมดกำหนดเวลาเช่า ผู้ให้เช่าจะต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่ผู้เช่า (โจทก์) เช่าสวนมาได้ 8 ปีเศษ ผู้ให้เช่าจึงโอนขายที่สวนแปลงนี้ไปนั้น เมื่อปรากฏว่า สิ้นกำหนดเวลาสามปีแล้ว โจทก์ยังคงเช่าอยู่ต่อไป จึงต้องถือว่าเป็นอันทำสัญญาเช่ากันใหม่โดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 จริงอยู่ คู่กรณีอาจต้องผูกพันตามข้อสัญญาเดิมต่อไป แต่ก็จำต้องพิจารณาข้อสัญญานั้นเป็นเรื่อง ๆ ไป ข้อสัญญาใดมีสภาพที่จะผูกพันกันได้ ก็ย่อมผูกพันกัน แต่ถ้าข้อสัญญาใดโดยสภาพไม่อาจผูกพันกันต่อไปได้ ก็ย่อมไม่ผูกพัน เมื่อสัญญาเช่ารายนี้เปลี่ยนเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลาไปเสียแล้ว จึงไม่มีกำหนดเวลาที่จะอาศัยเป็นหลักแห่งความรับผิดที่จะต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่กัน ฉะนั้น การที่จำเลย(ผู้ให้เช่า) โอนขายกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ให้เช่าให้ผู้อื่นไปเมื่อการเช่าล่วงเลยกว่าสามปีไปแล้ว จึงไม่อยู่ในบังคับของสัญญา จำเลยมีสิทธิโอนขายได้ โจทก์ไม่มีสิทธิจะเรียกเอาค่าเสียหายแก่จำเลย.