คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาเช่า

จำเลยเช่าที่ดินเพื่อทำนาแล้วไม่ชำระค่าเช่านาในปี 2527ถึงปี 2530 อ.ผู้รับมอบอำนาจผู้ให้เช่านาแจ้งบอกเลิกการเช่านาไปยังจำเลยและ คชก.ตำบลแล้ว ตามสัญญาเช่านานั้นมีกำหนดเวลาเช่าถึงวันที่ 31 มีนาคม2533 จึงเป็นการบอกเลิกการเช่านาก่อนสิ้นกำหนดระยะเวลาการเช่านา คชก.ตำบลได้ประชุมและมีมติให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างและให้จำเลยเช่าที่ดินต่อไปอ.อุทธรณ์คำวินิจฉัยต่อ คชก.จังหวัด คชก.จังหวัดได้ประชุมและมีมติให้จำเลยเช่าทำนาถึงวันที่ 31 มีนาคม 2533 ซึ่งสิ้นสุดตามกฎหมาย โดยจำเลยต้องชำระค่าเช่าที่ค้าง มติดังกล่าวเป็นมติที่ได้วินิจฉัยในเรื่องการบอกเลิกการเช่านาและเรื่องให้จำเลยออกจากที่นาที่เช่าด้วย มติของที่ประชุมเป็นการวินิจฉัยข้อพิพาทของคู่กรณีดังกล่าว จำเลยเข้าร่วมประชุมและลงชื่อในบันทึกท้ายมติที่ประชุม ได้ทราบเรื่องที่ประชุมตลอดจนมติที่ประชุมโดยตลอดแล้ว แต่จำเลยไม่อุทธรณ์คำวินิจฉัยของ คชก.จังหวัด มติดังกล่าวย่อมถึงที่สุด จำเลยต้องปฏิบัติตาม โดยผู้ให้เช่านาไม่จำต้องบอกเลิกการเช่านาอีก เมื่อครบกำหนดวันที่ 31 มีนาคม 2533 จำเลยยังทำนาในที่นาที่เช่าอยู่ต่อมาเป็นการฝ่าฝืนไม่ปฏิบัติตามคำสั่งของ คชก.จังหวัดที่ให้จำเลยออกจากนาโดยไม่มีเหตุอันสมควร

แม้ที่ดินที่ปลูกบ้านพิพาทถูกเวนคืนเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1304ซึ่งเป็นบทบัญญัติที่ใช้บังคับระหว่างรัฐกับราษฎรแต่ระหว่างโจทก์กับจำเลยซึ่งเป็นราษฎรด้วยกันโจทก์มีสิทธิยึดถือและใช้สอยบ้านพิพาทกับมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้ใดเกี่ยวข้องในสถานะเช่นเดียวกับเจ้าของเมื่อจำเลยเป็นคู่สัญญาผู้เช่าบ้านพิพาทยอมรับสิทธิของโจทก์ในฐานะผู้ให้เช่าและได้รับประโยชน์ในบ้านพิพาทที่เช่าจำเลยจะเถียงว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านพิพาทไม่มีอำนาจฟ้องหาได้ไม่เมื่อการเช่าสิ้นสุดลงเพราะจำเลยผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่าซึ่งโจทก์บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้วโจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระได้และการที่จำเลยอยู่ต่อมาได้ชื่อว่าอยู่โดยละเมิดสิทธิโจทก์จึงต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ด้วย คดีไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงโจทก์อุทธรณ์ว่าโจทก์ได้รับความเสียหายตามที่ฟ้องปัญหาเรื่องค่าเสียหายจึงเป็นประเด็นโดยตรงที่ศาลอุทธรณ์ต้องวินิจฉัยแม้ศาลชั้นต้นยังมิได้วินิจฉัยแต่เมื่อโจทก์และจำเลยต่างก็นำสืบจนคดีเสร็จสำนวนแล้วศาลอุทธรณ์ย่อมมีอำนาจวินิจฉัยปัญหาดังกล่าวโดยไม่จำต้องย้อนสำนวนไปให้ศาลชั้นต้นพิจารณาใหม่อีก

คดีที่โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกจากที่ดินอันเป็นทรัพย์สินของโจทก์โดยมิได้เรียกให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายไม่เกี่ยวกับการจัดการทรัพย์สินของจำเลยแม้จำเลยถูกศาลสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดในระหว่างพิจารณาก็ไม่จำต้องเรียกเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์เข้ามาในคดี โจทก์บรรยายฟ้องว่าจำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินของโจทก์แล้วได้นำที่ดินไปให้บุคคลภายนอกเช่าช่วงโดยมิได้แจ้งให้โจทก์ทราบและไม่ได้รับความยินยอมจากโจทก์อันเป็นการทำผิดสัญญาส่วนการกระทำของจำเลยที่ว่านำที่ดินให้ผู้ใดเช่าและเป็นการผิดสัญญาข้อใดนั้นเป็นรายละเอียดที่โจทก์สามารถนำสืบได้ในชั้นพิจารณาไม่จำเป็นต้องกล่าวในคำฟ้องคำฟ้องของโจทก์ไม่เคลือบคลุม

ที่จำเลยฎีกาว่าเอกสารที่จำเลยขอระบุพยานเพิ่มเติมเป็นพยานหลักฐานสำคัญที่ศาลจะอนุญาตและรับฟังและจำเลยไม่ผิดสัญญาเช่านั้นเป็นการโต้เถียงดุลพินิจในการรับฟังพยานหลักฐานของศาลที่เห็นว่าเอกสารที่จำเลยขอระบุพยานเพิ่มเติมเป็นสัญญาเช่าบ้านซึ่งไม่เกี่ยวกับที่ดินพิพาทไม่มีความจำเป็นจะต้องสืบเพราะไม่ทำให้ผลแห่งคดีเปลี่ยนไปเนื่องจากข้อเท็จจริงฟังยุติแล้วว่าจำเลยนำที่ดินพิพาทไปให้เช่าช่วงจำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาและโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้วจำเลยไม่มีสิทธิอยู่ในที่ดินพิพาทต่อไปจึงเป็นฎีกาในข้อเท็จจริงเมื่อคดีนี้เป็นคดีฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอสังหาริมทรัพย์ของโจทก์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละหนึ่งหมื่นบาทจึงต้องห้ามฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา248วรรคสอง

จำเลยทำสัญญาว่าจะโอนสิทธิการเช่าให้โจทก์ภายในวันที่ 22สิงหาคม 2534 ซึ่งจำเลยทราบดีว่าการโอนสิทธิการเช่านั้นจะต้องได้รับอนุมัติจากการรถไฟแห่งประเทศไทยเสียก่อน โดยต้องใช้เวลาในการยื่นเรื่องราวจนได้รับอนุมัติอย่างน้อย 1 เดือน แต่จำเลยมิได้ดำเนินการยื่นเรื่องราวขอโอนก่อนวันครบกำหนดที่จะต้องโอนตามสัญญาเดิม ดังนั้น จะอ้างว่าโจทก์บ่ายเบี่ยงเรื่องค่าธรรมเนียมการต่ออายุสัญญาเช่า ซึ่งค่าธรรมเนียมดังกล่าวต้องชำระในวันโอนหากไม่ยื่นเรื่องราวขอโอนเสียก่อนก็ไม่อาจอนุมัติให้โอนได้ หากจำเลยขออนุมัติให้โอนไว้แล้ว โจทก์ไม่ยอมชำระค่าธรรมเนียม จึงจะถือได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา เมื่อจำเลยยังมิได้ยื่นเรื่องราวขอโอนไว้ก่อน จึงไม่มีเหตุที่การรถไฟ-แห่งประเทศไทยจะปฏิเสธ แต่เมื่อโจทก์และจำเลยขอโอนสิทธิการเช่าในวันครบกำหนดโอนแล้วได้รับการปฏิเสธ ย่อมถือได้ว่าการรถไฟแห่งประเทศไทยได้ปฏิเสธการโอนสิทธิการเช่าดังกล่าวแก่โจทก์แล้ว จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ต้องคืนเงินมัดจำแก่โจทก์
สัญญาระบุว่าค่าต่อสัญญาเช่ากับค่าธรรมเนียมการโอนสิทธิการเช่าผู้จะรับโอนเป็นผู้ชำระซึ่งโจทก์มีหน้าที่ต้องชำระ เมื่อโจทก์เคยขอให้จำเลยร้องขอลดหย่อนค่าธรรมเนียมการต่ออายุสัญญาเช่าจึงมีการรั้งรอที่จะยื่นเรื่องราวขอโอนสิทธิการเช่า นับว่าโจทก์มีส่วนในความล่าช้าของการดำเนินการอยู่ด้วย

เมื่อจำเลยขาดนัดยื่นคำให้การประเด็นข้อพิพาทคงเกิดจากข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาตามฟ้องโจทก์ว่าจำเลยทำสัญญาเช่าพื้นที่พิพาทจากโจทก์และประพฤติผิดสัญญาหรือไม่ไม่มีประเด็นข้อพิพาทว่าสัญญาเช่าระหว่างบริษัทอ.กับส.สิ้นสุดลงแล้วหรือไม่และผู้ใดเป็นเจ้าหนี้ที่แท้จริงของจำเลยอันจะทำให้จำเลยไม่ต้องชำระค่าเช่าแก่โจทก์แม้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยปัญหาดังกล่าวมาก็เป็นการวินิจฉัยนอกประเด็นข้อพิพาทเป็นการมิชอบศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

หลังจากส. ทำสัญญาเช่าสถานที่ของโจทก์กับจำเลยแล้วส. ได้ทำสัญญาเช่ากับโจทก์อีกฉบับหนึ่งส.กับโจทก์ย่อมผูกพันที่จะต้องปฏิบัติต่อกันตามสัญญาเช่าซึ่งในส่วนการชำระค่าเช่าระบุไว้ว่าจะชำระค่าเช่าณสำนักงานของผู้ให้เช่าส. จึงมีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ที่สำนักงานของโจทก์การที่ส. นำค่าเช่าไปวางที่สำนักงานวางทรัพย์และโจทก์ไม่ได้รับค่าเช่าไม่เกี่ยวกับเรื่องที่จำเลยเอาสถานที่ของโจทก์ไปให้ส. เช่าส่วนที่ส. นำค่าเช่าไปวางที่สำนักงานวางทรัพย์ภายใต้เงื่อนไขว่าเพื่อจ่ายให้แก่เจ้าหนี้ที่แท้จริงตามคำพิพากษาถึงที่สุดเพราะหลังจากที่ส. ทำสัญญากับโจทก์แล้วจำเลยเรียกร้องให้ส. ชำระค่าเช่าให้จำเลยอีกทำให้ส. สับสนไม่แน่ใจว่าระหว่างโจทก์กับจำเลยผู้ใดเป็นผู้มีสิทธิที่จะให้เช่าสถานที่เช่าที่แท้จริงก็เป็นเรื่องของส. ไม่เกี่ยวกับโจทก์โจทก์จะนำมาเป็นข้ออ้างว่าจำเลยทำละเมิดต่อโจทก์หาได้ไม่

สัญญาประนีประนอมยอมความ ข้อ 4.1 ระบุว่า ผู้ให้สัญญา(จำเลยที่ 1) ต้องสร้างอาคาร 3 หลัง แล้วยกให้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับสัญญา(โจทก์) และผู้รับสัญญา (โจทก์) ตกลงให้ผู้ให้สัญญา (จำเลยที่ 1) ใช้ประโยชน์เพื่อกิจการในอาคารและที่ดินบริเวณข้างเคียงมีกำหนดระยะเวลา 3 ปี แสดงว่าโจทก์และจำเลยที่ 1 ตกลงจะตอบแทนกันเพียง 3 ปี และจำเลยที่ 1 มีสิทธิที่จะขอต่ออายุสัญญาเป็นรายปีตามสัญญา ข้อ 4.3 ดังนั้น แม้จะฟังว่าสัญญาประนีประนอม-ยอมความดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาก็มีกำหนดระยะเวลาเพียง 3 ปี ส่วนสัญญาเช่ารายพิพาทมีผลบังคับตามกำหนดระยะเวลาในสัญญาแยกต่างหากจากสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าว
สัญญาเช่ารายพิพาท ข้อ 9 ระบุว่า ก่อนครบกำหนดอายุสัญญาถ้าผู้ให้สัญญา (จำเลยที่ 1) ประสงค์จะใช้ประโยชน์ในอาคารและที่ดินต่อไปให้ผู้ให้สัญญายื่นความจำนงเป็นลายลักษณ์อักษรต่อผู้รับสัญญา (โจทก์) ภายใน 60 วันก่อนครบกำหนดสัญญานี้เพื่อขออนุญาตใช้ประโยชน์ในอาคารและที่ดินต่อไป ข้อสัญญาดังกล่าวนี้ระบุให้จำเลยที่ 1 ยื่นความจำนงเพื่อขออนุญาตจากโจทก์ จึงเป็นเพียงข้อตกลงที่ให้โจทก์ จำเลยที่ 1 ที่จะทำการต่อสัญญาได้เท่านั้น แต่การที่จะอนุญาตตามคำขอหรือไม่นั้น เป็นเรื่องที่โจทก์จะพิจารณาอนุญาต ซึ่งเมื่อพิจารณาตามข้อสัญญาที่ระบุว่า ...ฯ ผู้ให้สัญญา (จำเลยที่ 1) จะต้องยื่นหนังสือแสดงความจำนงต่อผู้รับสัญญา (โจทก์) เพื่อขออนุญาตใช้อาคารและที่ดินออกไปอีกเป็นรายปีไปในการนี้ผู้ให้สัญญาและผู้รับสัญญาจะต้องทำสัญญากันใหม่อีกครั้งหนึ่งตามแบบฟอร์มและข้อกำหนดของผู้รับสัญญา แล้วแสดงว่าการที่จะต่อสัญญาออกไปเป็นรายปีนั้น โจทก์กับจำเลยที่ 1 จะต้องทำสัญญากันใหม่ตามแบบฟอร์มและตามข้อกำหนดของโจทก์ข้อกำหนดนี้จึงเป็นเงื่อนไขที่จะต้องตกลงกันใหม่แล้วจึงจะทำสัญญา ดังนั้น ข้อสัญญาดังกล่าวจึงไม่ใช่คำมั่นหรือเงื่อนไขของโจทก์

สัญญาประนีประนอมยอมความข้อ4.1ระบุว่าผู้ให้สัญญา(จำเลยที่1)ต้องสร้างอาคาร3หลังแล้วยกให้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับสัญญา(โจทก์)และผู้รับสัญญา(โจทก์)ตกลงให้ผู้ให้สัญญา(จำเลยที่1)ใช้ประโยชน์เพื่อกิจการในอาคารและที่ดินบริเวณข้างเคียงมีกำหนดระยะเวลา3ปีแสดงว่าโจทก์และจำเลยที่1ตกลงจะตอบแทนกันเพียง3ปีและจำเลยที่1มีสิทธิที่จะขอต่ออายุสัญญาเป็นรายปีตามสัญญาข้อ4.3ดังนั้นแม้จะฟังว่าสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาก็มีกำหนดระยะเวลาเพียง3ปีส่วนสัญญาเช่ารายพิพาทมีผลบังคับตามกำหนดระยะเวลาในสัญญาแยกต่างหากจากสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าว สัญญาเช่ารายพิพาทข้อ9ระบุว่าก่อนครบกำหนดอายุสัญญาถ้าผู้ให้สัญญา(จำเลยที่1)ประสงค์จะใช้ประโยชน์ในอาคารและที่ดินต่อไปให้ผู้ให้สัญญายื่นความจำนงเป็นลายลักษณ์อักษรต่อผู้รับสัญญา(โจทก์)ภายใน60วันก่อนครบกำหนดสัญญานี้เพื่อขออนุญาตใช้ประโยชน์ในอาคารและที่ดินต่อไปข้อสัญญาดังกล่าวนี้ระบุให้จำเลยที่1ยื่นความจำนงเพื่อขออนุญาตจากโจทก์จึงเป็นเพียงข้อตกลงที่ให้โจทก์จำเลยที่1ที่จะทำการต่อสัญญาได้เท่านั้นแต่การที่จะอนุญาตตามคำขอหรือไม่นั้นเป็นเรื่องที่โจทก์จะพิจารณาอนุญาตซึ่งเมื่อพิจารณาตามข้อสัญญาที่ระบุว่าฯผู้ให้สัญญา(จำเลยที่1)จะต้องยื่นหนังสือแสดงความจำนงต่อผู้รับสัญญา(โจทก์)เพื่อขออนุญาตใช้อาคารและที่ดินออกไปอีกเป็นรายปีไปในการนี้ผู้ให้สัญญาและผู้รับสัญญาจะต้องทำสัญญากันใหม่อีกครั้งหนึ่งตามแบบฟอร์มและข้อกำหนดของผู้รับสัญญาแล้วแสดงว่าการที่จะต่อสัญญาออกไปเป็นรายปีนั้นโจทก์กับจำเลยที่1จะต้องทำสัญญากันใหม่ตามแบบฟอร์มและตามข้อกำหนดของโจทก์ข้อกำหนดนี้จึงเป็นเงื่อนไขที่จะต้องตกลงกันใหม่แล้วจึงจะทำสัญญาดังนั้นข้อสัญญาดังกล่าวจึงไม่ใช่คำมั่นหรือเงื่อนไขของโจทก์

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอสังหาริมทรัพย์ตามสัญญาเช่าและเรียกค่าเสียหาย แม้โจทก์จะกล่าวมาในฟ้องว่า หากโจทก์นำไปให้ผู้อื่นเช่าจะได้ค่าเช่าเดือนละ 10,000 บาท และโจทก์ใช้เป็นเกณฑ์คำนวณในการเรียกร้องค่าเสียหายตามอัตรานั้นเดือนละ 10,000 บาท ก็ตาม ก็ยังถือไม่ได้ว่าเป็นค่าเช่าของที่ดินพิพาทในขณะยื่นคำฟ้อง เพราะเป็นแต่อาจให้เช่าได้ในอัตราดังกล่าวเท่านั้น
ข้อเท็จจริงตามที่โจทก์จำเลยแถลงรับกันได้ความว่าสัญญาเช่าที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์และ ค.ผู้เช่าเดิมตกลงอัตราค่าเช่าปีละ 10,000 บาทและศาลชั้นต้นได้วินิจฉัยว่า จำเลยเป็นทายาทผู้รับมรดกตามพินัยกรรมของ ค.สัญญาเช่ามีข้อตกลงให้ผูกพันถึงทายาทผู้รับมรดกตามพินัยกรรม และสัญญาเช่าระหว่างโจทก์และ ค.เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาจึงเป็นสิทธิในทรัพย์สินย่อมตกเป็นมรดกแก่จำเลยในฐานะผู้รับมรดกตามพินัยกรรมของ ค. ดังนี้ ถือว่าจำเลยเป็นผู้สืบสิทธิการเช่าจาก ค. และต้องฟังว่าที่ดินพิพาทมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องปีละ 10,000 บาท จึงไม่เกินเดือนละ 4,000 บาท ต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริง ตาม ป.วิ.พ.มาตรา 224 วรรคสอง
การที่ศาลอุทธรณ์รับวินิจฉัยอุทธรณ์ข้อเท็จจริงของโจทก์ที่ต้องห้ามมิให้อุทธรณ์เป็นการไม่ชอบด้วยกระบวนพิจารณา ถือไม่ได้ว่าเป็นข้อที่ได้ว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลอุทธรณ์ คำพิพากษาศาลอุทธรณ์หามีผลบังคับแก่คดีไม่ การที่ฎีกาจำเลยฎีกาต่อมาในข้อเท็จจริงที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยมาว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์และ ค.เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่ จึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาโดยชอบในศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัย และพิพากษายกคำพิพากษาศาลอุทธรณ์โดยให้บังคับคดีตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นและยกฎีกาจำเลย