คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
อสังหาริมทรัพย์

ทำสัญญาเช่าสวนมีกำหนดเวลาเช่า 10 ปีโดยไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ตกลงกันไว้ในสัญญาเช่าว่า ถ้าผู้ให้เช่า (จำเลย) โอนกรรมสิทธิ์ที่เช่าไปก่อนหมดกำหนดเวลาเช่า ผู้ให้เช่าจะต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่ผู้เช่า(โจทก์) เช่าสวนมาได้ 8 ปีเศษผู้ให้เช่าจึงโอนขายที่สวนแปลงนี้ไปนั้น เมื่อปรากฏว่า สิ้นกำหนดเวลาสามปีแล้ว โจทก์ยังคงเช่าอยู่ต่อไปจึงต้องถือว่าเป็นอันทำสัญญาเช่ากันใหม่โดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 จริงอยู่คู่กรณีอาจต้องผูกพันตามข้อสัญญาเดิมต่อไปแต่ก็จำต้องพิจารณาข้อสัญญานั้นเป็นเรื่องๆ ไปข้อสัญญาใดมีสภาพที่จะผูกพันกันได้ ก็ย่อมผูกพันกัน แต่ถ้าข้อสัญญาใดโดยสภาพไม่อาจผูกพันกันต่อไปได้ ก็ย่อมไม่ผูกพัน เมื่อสัญญาเช่ารายนี้เปลี่ยนเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลาไปเสียแล้วจึงไม่มีกำหนดเวลาที่จะอาศัยเป็นหลักแห่งความรับผิดที่จะต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่กันฉะนั้น การที่จำเลย (ผู้ให้เช่า) โอนขายกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ให้เช่าให้ผู้อื่นไปเมื่อการเช่าล่วงเลยกว่าสามปีไปแล้ว จึงไม่อยู่ในบังคับของสัญญา จำเลยมีสิทธิโอนขายได้ โจทก์ไม่มีสิทธิจะเรียกเอาค่าเสียหายแก่จำเลย

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 284 เจ้าหนี้บุริมสิทธิสามัญที่มิได้ลงทะเบียนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์มีสิทธิยกขึ้นต่อสู้เจ้าหนี้ใด ๆ ที่ไม่มีหลักประกันพิเศษได้เท่านั้น ในทางกลับกัน เจ้าหนี้บุริมสิทธิสามัญก็ไม่มีสิทธิจะยกขึ้นต่อสู้เจ้าหนี้ผู้รับจำนองซึ่งเป็นเจ้าหนี้ที่มีหลักประกันพิเศษ และตามมาตรา 287 บุริมสิทธิที่อาจใช้ได้ก่อนสิทธิจำนองนั้น จะต้องเป็นบุริมสิทธิที่ได้จดทะเบียนแล้วตามมาตรา 285 และ 286 เท่านั้น ฉะนั้น เจ้าหนี้บุริมสิทธิสามัญเกี่ยวกับหนี้ค่าภาษีอากร ตามมาตรา 253(3) จึงจะมาขอรับชำระหนี้ก่อนเจ้าหนี้ผู้รับจำนองมิได้

สิทธิการใช้ทางเดินอันตกเป็นภารจำยอมนั้นกฎหมายบัญญัติเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้มุ่งเพื่อประโยชน์ของบุคคลหนึ่งบุคคลใดโดยเฉพาะความสำคัญอยู่ที่ว่า ทางนั้นถูกใช้เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์มาเกิน 10 ปีแล้ว ก็ย่อมใช้ได้.

การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์(ตามฎีกานี้คือที่ดิน) ตามมาตรา 1299 วรรค 2 นั้นหมายความว่า ได้มาเพียงส่วนใดส่วนหนึ่งก็ใช้ได้ เพราะกฎหมายไม่ได้บัญญัติว่าจะต้องเป็นการได้มาทั้งแปลง

การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ (ตามฎีกานี้คือที่ดิน)ตามมาตรา 1299 วรรคสองนั้น หมายความว่า ได้มาเพียงส่วนใดส่วนหนึ่งก็ใช้ได้เพราะกฎหมายไม่ได้บัญญัติว่าจะต้องเป็นการได้มาทั้งแปลง

การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น แม้จะได้มีหนังสือเป็นหลักฐานแล้วก็ตาม แต่ถ้าตกลงเช่ากันมีกำหนดระยะเวลาเกินสามปีแล้ว จะต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย ถ้าเพียงแต่ทำเป็นหนังสือ แต่ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วยแล้ว ไม่ว่าผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าจะอาศัยสิทธิสัญญาเช่ามาฟ้องให้บังคับการเช่าให้เกินสามปีหาได้ไม่

การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น กฎหมายมิได้บังคับว่า ถ้ามิได้ทำให้ถูกต้องตามมาตรา 538 การเช่าจะต้องเป็นโมฆะ กฎหมายบังคับแต่ว่า ถ้ามิได้ทำให้ถูกต้องตามมาตรา 538 ก็จะฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้ เท่านั้น มิได้เกี่ยวกับปัญหาที่ว่าจะเป็นสัญญาเช่าหรือไม่อย่างใด
การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ แม้ผู้สุจริตก็จะดูหลักฐานแต่ทางทะเบียนอย่างเดียวไม่ได้ จะต้องดูหลักฐานการเช่าที่เป็นหนังสือด้วย ฉะนั้นการทำสัญญาเพิ่มค่าเช่านั้น แม้การเช่าเดิมจะได้จดทะเบียนไว้ ก็อาจนับว่าเป็นหลักฐานการเช่าที่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด ซึ่งตามกฎหมายบัญญัติให้ฟ้องร้องบังคับคดีได้สามปีด้วย

การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น กฎหมายมิได้บังคับว่า ถ้ามิได้ทำให้ถูกต้องตามมาตรา 538 การเช่าจะต้องเป็นโมฆะ กฎหมายบังคับแต่ว่า ถ้ามิได้ทำให้ถูกต้องตามมาตรา 538ก็จะฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้เท่านั้น มิได้เกี่ยวกับปัญหาที่ว่าจะเป็นสัญญาเช่าหรือไม่อย่างใด
การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ แม้ผู้สุจริตก็จะดูหลักฐานแต่ทางทะเบียนอย่างเดียวไม่ได้ จะต้องดูหลักฐานการเช่าที่เป็นหนังสือด้วย ฉะนั้น การทำสัญญาเพิ่มค่าเช่านั้น แม้การเช่าเดิมจะได้จดทะเบียนไว้ ก็อาจนับว่าเป็นหลักฐานการเช่าที่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด ซึ่งตามกฎหมายบัญญัติให้ฟ้องร้องบังคับได้สามปีด้วย

เมื่อจำเลยปลูกเรือนพิพาทลงในที่ดินที่จำเลยเช่าจากโจทก์ เรือนพิพาทย่อมมีสภาพติดอยู่กับดิน ไม่อาจเคลื่อนจากที่ได้ จึงเป็นอสังหาริมทรัพย์
ตามสำเนาสัญญาขายฝากท้ายฟ้องโจทก์ โจทก์จำเลยมีเจตนาขายฝากเรือนพิพาทอย่างเป็นอสังหาริมทรัพย์ เมื่อสัญญานั้นมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะ

โจทก์ฟ้องอ้างว่าจำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า 2 คราวติดกัน คือ ไม่ชำระค่าเช่าสำหรับเดือนพฤศจิกายน ธันวาคม 2503 และมกราคม 2504 เป็นการผิดพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ จึงหมดสิทธิใช้ประโยชน์ในห้องเช่ารายพิพาท จำเลยให้การสู้คดีว่าค่า 3 เดือนนั้นโจทก์ไม่มาเก็บตามที่เคยปฏิบัติ จำเลยนำไปชำระโจทก์ไม่ยอมรับ ดังนี้ เมื่อจำเลยสู้คดีอ้างว่าเป็นความผิดของโจทก์ จำเลยก็ต้องนำสืบ เมื่อไม่สืบพยานก็ต้องฟังว่าจำเลยผิดนัดจริง
เมื่อฟังว่าจำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า 2 คราวติดกันแล้ว และการเช่านั้นมิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือ ทั้งเป็นการเช่าที่บัญญัติไว้ในกฎหมายว่าด้วยการควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขันฯ จำเลยจะอ้างสิทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 มาบังคับโจทก์ว่าจะต้องมีการบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าก่อนชั่วระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนี่งหาได้ไม่
(ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 4/2507)