คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
โอนที่ดิน

แม้การโอนที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 3 และที่ 4 ตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินและสารบัญจดทะเบียนโฉนดที่ดินพิพาทระบุว่าเป็นการขายก็ตาม แต่จำเลยที่ 3 และที่ 4 เบิกความทำนองเดียวกันว่า จำเลยที่ 3 และที่ 4 รวบรวมเงินไปไถ่ถอนจำนองที่ดินพิพาทจาก ม. จำเลยที่ 1 และที่ 2 จึงโอนขายที่ดินพิพาทแก่จำเลยที่ 3 และที่ 4 ในวันเดียวกัน การโอนที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 และที่ 2 กับจำเลยที่ 3 และที่ 4 จึงมิใช่เป็นการซื้อขายเพราะมิได้มีการชำระราคากันจริง แต่ถือเป็นการให้โดยเสน่หา ส่วนการที่จำเลยที่ 3 และที่ 4 หาเงินมาไถ่ถอนที่ดินพิพาทแทนจำเลยที่ 1 ย่อมเป็นการกระทำเพื่อช่วยเหลือจำเลยที่ 1 ผู้เป็นมารดาของจำเลยที่ 4 จะถือเอาการที่ต้องไถ่ถอนจำนองเองเป็นค่าตอบแทนการโอนหาได้ไม่ เมื่อเป็นการโอนให้โดยเสน่หา แม้จำเลยที่ 1 จะเป็นผู้รู้ฝ่ายเดียว โจทก์ก็ชอบที่จะขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนทรัพย์ดังกล่าวระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 3 และที่ 4 ได้

ตามคำฟ้องและทางนำสืบของโจทก์ไม่ปรากฏว่าโจทก์กล่าวอ้างว่า จำเลยที่ 3 รับซื้อที่ดินพิพาทโดยไม่สุจริตแต่อย่างใด โจทก์อ้างเพียงว่าพระครู ส. จดทะเบียนให้ที่ดินพิพาทแก่จำเลยที่ 2 เป็นการทำผิดวัตถุประสงค์ของโจทก์ จึงเป็นการโอนให้โดยมิชอบด้วยกฎหมาย จำเลยที่ 2 ไม่มีสิทธิโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 3 เท่านั้น จำเลยที่ 3 จึงได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐานเบื้องต้นของกฎหมายว่า รับซื้อที่ดินพิพาทไว้โดยสุจริตตาม ป.พ.พ. มาตรา 6 ซึ่งบัญญัติว่า "ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า บุคคลทุกคนกระทำการโดยสุจริต" เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยที่ 3 ซื้อที่ดินพิพาทมาจากจำเลยที่ 2 โดยสุจริต มิได้ล่วงรู้ถึงการที่โจทก์จดทะเบียนให้พระครู ส. ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแทนโจทก์ เป็นกรณีเข้าลักษณะความรับผิดของตัวการต่อบุคคลภายนอกตาม ป.พ.พ. มาตรา 822 ซึ่งเป็นเรื่องที่ตัวแทนคือ พระครู ส. ทำการเกินอำนาจตัวแทน แต่ทางปฏิบัติของตัวการทำให้บุคคลภายนอกมีมูลเหตุอันสมควรจะเชื่อว่าการอันนั้นอยู่ภายในขอบอำนาจของตัวแทน ตัวการจึงต้องรับผิดต่อบุคคลภายนอกผู้สุจริต โจทก์จึงต้องรับผิดผูกพันตามสัญญาขายที่ดินพิพาทต่อจำเลยที่ 3 โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 2 และที่ 3

จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของครอบครองที่ดินพิพาทมาแต่แรกและต่อมาได้มีการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) ของที่ดินพิพาทระบุชื่อจำเลยที่ 1 เป็นผู้ครอบครองทำประโยชน์ก็ตาม แต่จำเลยที่ 1 ได้ขายและส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่ผู้ร้องตั้งแต่ปี 2532 และในปี 2534 ได้มีการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ทำหนังสือสัญญาขายที่ดินพิพาทให้แก่ผู้ร้องอีกครั้งหนึ่ง โดยตกลงจะมอบหนังสือรับรองการทำประโยชน์และจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่ผู้ร้องเมื่อพ้นกำหนดเวลาห้ามโอน 5 ปี แม้หนังสือสัญญาขายที่ดินดังกล่าวในครั้งหลังนี้ มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย และตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 แต่ได้ความว่าผู้ร้องได้ครอบครองที่ดินพิพาทตลอดมาแม้เมื่อพ้นกำหนดเวลาห้ามโอนตามกฎหมายแล้วและผู้ร้องได้ยื่นฟ้องจำเลยที่ 1 และที่ 2 ขอให้โอนที่ดินพิพาทดังกล่าว ศาลแขวงสุรินทร์ก็พิพากษาให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 โอนที่ดินพิพาทให้แก่ผู้ร้อง คดีถึงที่สุดแล้วผลแห่งคำพิพากษาดังกล่าวย่อมผูกพันจำเลยที่ 1 และที่ 2

การวางท่อน้ำ สายไฟฟ้า ท่อประปา สายโทรศัพท์ หรือสิ่งอื่นซึ่งคล้ายกันในที่ดินติดต่อ หาใช่เป็นเรื่องทางจำเป็นตาม ป.พ.พ. มาตรา 1349 และ 1350 ไม่ แต่เป็นเรื่องที่เจ้าของที่ดินจำต้องยอมให้เจ้าของที่ดินติดต่อวางท่อน้ำ ท่อระบายน้ำ สายไฟฟ้า หรือสิ่งอื่นซึ่งคล้ายกับผ่านที่ดินของตนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1352 การใช้สิทธิวางท่อน้ำ ท่อระบายน้ำ ฯลฯ ในที่ดินของผู้อื่น ผู้ที่จะวางท่อน้ำ ท่อระบายน้ำ ฯลฯ จะต้องยอมจ่ายค่าทดแทนตามสมควรให้แก่เจ้าของที่ดินเสียก่อน หากผู้ที่จะวางท่อน้ำ ท่อระบายน้ำ ฯลฯ ไม่จ่ายค่าทดแทนตามสมควรแล้ว เจ้าของที่ดินย่อมมีสิทธิที่จะปฏิเสธไม่ยอมให้วางท่อน้ำ ท่อระบายน้ำ ฯลฯ ในที่ดินของตนได้ จึงเป็นหน้าที่ของโจทก์ซึ่งเป็นผู้วางท่อน้ำ สายไฟฟ้า ฯลฯ ที่จะต้องบอกกล่าวเสนอจำนวนค่าทดแทนให้แก่จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินทราบก่อน มิฉะนั้นโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยยอมให้โจทก์วางท่อน้ำ สายไฟฟ้า ฯลฯ ในที่ดินของจำเลย เมื่อทางพิจารณาไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้เสนอค่าทดแทนแก่จำเลย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยยินยอมให้โจทก์วางท่อน้ำ สายไฟฟ้า ฯลฯ ในที่ดินของจำเลยได้
โจทก์มีสิทธิใช้ทางเดินและทางรถยนต์ในที่ดินเป็นทางจำเป็นด้วยอำนาจแห่งกฎหมาย แม้มีการโอนที่ดินแปลงดังกล่าวไปเป็นของผู้อื่น โจทก์ก็ยังคงมีสิทธิใช้ทางจำเป็นในที่ดินดังกล่าวอยู่นั่นเอง จึงไม่จำเป็นต้องกำหนดให้จำเลยไปจดทะเบียนสิทธิทางจำเป็น

ตามสำเนาหนังสือมอบอำนาจ ด้านหลังมี ณ. เจ้าพนักงานราชทัณฑ์ 5 ลงลายมือชื่อรับรองว่าเป็นลายพิมพ์นิ้วหัวแม่มือซ้ายของโจทก์ ที่พิมพ์ลงในหนังสือมอบอำนาจจริง และมีเจตนาในการทำนิติกรรมการโอนที่ดินโดย ณ. ลงลายมือชื่อไว้เป็นหลักฐาน และในวันเดียวกันก็มีหนังสือมอบอำนาจอีกฉบับหนึ่ง ซึ่งรับรองโดย ณ. เช่นเดียวกัน แต่เป็นการมอบอำนาจให้ไปจดทะเบียนรับโอนมรดกเฉพาะส่วนพร้อมสิ่งปลูกสร้างตลอดจนให้ผู้รับมอบอำนาจให้ถ้อยคำต่างๆ ต่อเจ้าพนักงานที่ดินแทนโจทก์จนเสร็จการ การที่โจทก์พิมพ์ลายนิ้วมือโดยมีพยานรับรอง 2 คน จึงเป็นการสมบูรณ์ ถือเสมอกับการลงลายมือชื่อ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 9 วรรคสอง และตามมาตรา 822 การที่โจทก์กล่าวอ้างว่าลงลายนิ้วมือในหนังสือมอบอำนาจโดยมิได้กรอกข้อความ ทั้งมอบสำเนาทะเบียนบ้านและสำเนาบัตรประจำตัวประชาชนให้จำเลยที่ 1 ไป แสดงถึงความประมาทเลินเล่อของโจทก์ เมื่อจำเลยที่ 1 กรอกข้อความลงในหนังสือมอบอำนาจนอกเหนือไปจากวัตถุประสงค์ของโจทก์และนำไปแสดงต่อบุคคลภายนอกคือจำเลยที่ 2 จนจำเลยที่ 2 หลงเชื่อว่าโจทก์มอบอำนาจเช่นนั้นจริง โจทก์จะยกความประมาทเลินเล่อของตนขึ้นเป็นข้ออ้างเพื่อเพิกถอนนิติกรรมการโอนที่ดินที่จำเลยที่ 2 รับโอนโดยสุจริตหาได้ไม่ เว้นแต่โจทก์จะนำสืบให้เห็นถึงความไม่สุจริตของจำเลยที่ 2

แม้สิทธิการเป็นเจ้าหนี้ของโจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจะเป็นเพียงบุคคลสิทธิ แต่การที่จำเลยที่ 1 ผู้เป็นลูกหนี้โอนที่ดินพิพาทให้จำเลยที่ 5 เพื่อตีใช้หนี้ค่าวัสดุก่อสร้างให้จำเลยที่ 5 ไปโดยจำเลยที่ 5 รู้ว่าจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาทให้โจทก์และรับชำระราคาบางส่วนจากโจทก์แล้วนั้น เป็นการทำนิติกรรมที่ทำให้โจทก์เสียเปรียบตาม ป.พ.พ. มาตรา 237 โจทก์จึงมีสิทธิขอเพิกถอนนิติกรรมการโอนที่ดินพิพาทได้ตามบทบัญญัติดังกล่าว แม้การโอนที่ดินพิพาทจะได้มีการจดทะเบียนแล้ว แต่เมื่อจำเลยที่ 5 รับโอนไว้โดยไม่สุจริต จำเลยที่ 5 ย่อมไม่ได้รับความคุ้มครองตามบทบัญญัติมาตรา 1300 ซึ่งบัญญัติห้ามมิให้เพิกถอนการจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์เฉพาะกรณีผู้รับโอนเสียค่าตอบแทนและรับโอนมาโดยสุจริต เท่านั้น

จำเลยที่ 1 ในฐานะผู้จัดการมรดกของ ข. ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทของ ข. ให้ ท. เพื่อนำเงินที่ขายได้ไปชำระหนี้กองมรดกของ ข. อันเป็นอำนาจของผู้จัดการมรดก ที่กระทำได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1724 ทายาทรวมทั้งจำเลยที่ 2 จึงต้องผูกพันต่อ ท. ในการที่จำเลยที่ 1 กระทำไปดังกล่าว การที่จำเลยที่ 1 กลับไปทำสัญญาประนีประนอมยอมความและศาลพิพากษาตามยอมโอนที่ดินพิพาทให้จำเลยที่ 2 โดยไม่มีค่าตอบแทนและรู้อยู่แล้วว่าจำเลยที่ 1 ในฐานะผู้จัดการมรดกได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทให้ ท. ไปก่อนและได้รับชำระราคาครบถ้วนแล้ว ทั้งยังได้ไปดำเนินการยื่นคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนที่ดินพิพาทให้แก่ ท. และอยู่ในระหว่างการดำเนินการของเจ้าพนักงานที่ดิน ท. จึงอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตามมาตรา 1300 จึงเป็นทางเสียเปรียบแก่ ท. โจทก์ในฐานะทายาทและผู้จัดการมรดกของ ท. จึงมีสิทธิฟ้องจำเลยทั้งสองขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนที่ดินพิพาทได้ตามมาตรา 1300 ประกอบ มาตรา 1599 และมาตรา 1600

โจทก์กู้ยืมเงินจากจำเลยที่ 1 และมอบหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) หนังสือสำคัญที่ดินพิพาท หนังสือมอบอำนาจให้จดทะเบียนโอนของ ค. เจ้าของที่ดินเดิมและลงชื่อในหนังสือมอบอำนาจโดยที่ยังไม่กรอกข้อความให้ไว้แก่จำเลยที่ 1 เป็นประกันหนี้กู้ยืมต่อมาจำเลยที่ 1 ปลอมหนังสือมอบอำนาจดังวกล่าวด้วยการกรอกข้อความโดยไม่ได้รับความยินยอมและฝ่าฝืนคำสั่งของโจทก์โอนขายที่ดินให้แก่จำเลยที่ 2 พฤติการณ์ดังกล่าวย่อมทำให้บุคคลภายนอกผู้สุจริตหลงเข้าใจว่าจำเลยที่ 1 เป็นตัวแทนของโจทก์ในที่ดินพิพาททั้งการที่โจทก์ลงลายมือชื่อในหนังสือมอบอำนาจโดยไม่กรอกข้อความถือเป็นความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรง โจทก์ไม่อาจยกเอาความผิดของตนดังกล่าวมาปฏิเสธความผิดต่อจำเลยที่ 2 ซึ่งรับโอนที่ดินพิพาทมาโดยสุจริต

มาตรา 91/2 (6) แห่ง ป.รัษฎากร มิได้บัญญัติไว้ว่าการขายอสังหาริมทรัพย์กรณีใดเป็นการขายที่เข้าลักษณะเป็นทางค้าหรือหากำไรอันต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแต่ได้บัญญัติให้การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรเป็นไปตามหลักเกณฑ์วิธีการ และเงื่อนไขตามที่กำหนดโดย พ.ร.ฎ.ซึ่ง พ.ร.ฎ.ออกตามความใน ป.รัษฎากรว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 244) ฯ มาตรา 3 ที่ใช้บังคับอยู่ขณะนั้นบัญญัติให้การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำไรตามมาตรา 91/2 (6) แห่ง ป.รัษฎากร มีดังต่อไปนี้ (1) ... (6) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตาม (1) (2) (3) (4) หรือ (5) ที่ได้กระทำภายในห้าปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น เว้นแต่... อันแสดงว่าการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตาม (1) (2) (3) (4) หรือ (5) ที่ได้กระทำภายในห้าปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้นมิใช่ว่าจะเป็นทางค้าหรือหากำไรเสมอไป แต่เป็นข้อเท็จจริงที่ต้องพิจารณาเป็นรายกรณี คดีนั้นแม้จะฟังได้ว่าการที่โจทก์จดทะเบียนโอนที่ดินทั้ง 11 แปลง ให้แก่วัดใหม่กระทุ่มล้ม ถือเป็นการขายตาม ป.รัษฎากร มาตรา 91/1 (4) ที่ได้กระทำภายในห้าปีนับแต่วันที่โจทก์ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้นก็ตาม แต่ผู้ที่โจทก์โอนที่ดินทั้ง 11 แปลงให้มีฐานะเป็นวัดตาม พ.ร.บ.คณะสงฆ์ ฯ และเป็นการโอนโดยไม่มีค่าตอบแทนทั้งปรากฏตามที่โจทก์นำสืบว่าที่ดินดังกล่าวติดต่อเป็นผืนเดียวกันและอยู่ติดกับที่ดินที่ตั้งวัดใหม่กระทุ่มล้ม ปัจจุบันใช้ในการจัดกิจกรรมของวัดและเป็นลานกีฬาชุมชนอันแสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์ที่ต้องการบริจาคที่ดินทั้ง 11 แปลงเพื่อเป็นการกุศลให้ใช้เป็นสถานที่ทางศาสนาและสาธารณประโยชน์โดยไม่มีวัตถุประสงค์ในทางการค้าหรือหากำไร การโอนที่ดินดังกล่าวจึงไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำไร โจทก์จึงไม่จำต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

ฎีกาของจำเลยที่ว่า โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 ไม่ได้นำคดีมาฟ้องภายใน 1 ปี นับแต่วันที่ ส. ถึงแก่ความตาย คดีของโจทก์ทั้งสี่จึงขาดอายุความ เป็นการฎีกาในทำนองว่าคดีของโจทก์ทั้งสี่ขาดอายุความในเรื่องมรดก ซึ่งจำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้ไว้ คงให้การต่อสู้ไว้เฉพาะอายุความในเรื่องสัญญา จึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
บันทึกหลังทะเบียนการหย่าระหว่างโจทก์ที่ 1 กับ ส. ที่ระบุว่าบ้านพร้อมกับที่ดินปลูกสร้างบ้านยกให้แก่โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 บุตรทั้ง 3 คน เป็นสัญญาประนีประนอมยอมความและเป็นสัญญาเพื่อประโยชน์บุคคลภายนอก ตาม ป.พ.พ. มาตรา 850 และมาตรา 374 โจทก์ที่ 1 ในฐานะคู่สัญญามีสิทธิเรียกให้ ส. ลูกหนี้ชำระหนี้ด้วยการโอนที่ดินพิพาทให้แก่บุตรทั้งสามได้และสิทธิเรียกร้องอันเกิดจากสัญญาประนีประนอมยอมความกฎหมายไม่ได้บัญญัติอายุความไว้โดยเฉพาะจึงตกอยู่ในบังคับของมาตรา 193/30 มีอายุความ 10 ปี นับแต่วันทำสัญญาประนีประนอมยอมความ
โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 เป็นบุคคลภายนอกที่จะได้รับประโยชน์จากสัญญาระหว่างโจทก์ที่ 1 กับ ส. ซึ่งสิทธิเรียกร้องของบุคคลภายนอกดังกล่าวกฎหมายไม่ได้บัญญัติอายุความไว้โดยเฉพาะจึงมีอายุความ 10 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/30 และสิทธิของบุคคลภายนอกย่อมเกิดมีขึ้นตั้งแต่เวลาที่แสดงเจตนาแก่ลูกหนี้ว่าจะถือเอาประโยชน์จากสัญญานั้นตามมาตรา 374 วรรคสอง เมื่อโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 แสดงเจตนาต่อ ส. ผู้เป็นลูกหนี้ว่าจะถือเอาประโยชน์จากสัญญาโดยให้โอนที่ดินพร้อมบ้านตามสัญญาให้ตนเมื่อต้นปี 2534 โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 จึงอาจใช้สิทธิเรียกร้องให้ ส. โอนที่ดินพร้อมบ้านตามสัญญานับแต่เวลาที่แสดงเจตนาดังกล่าวซึ่งนับถึงวันฟ้องวันที่ 9 เมษายน 2542 ยังไม่เกิน 10 ปี
โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 ได้แสดงเจตนาต่อ ส. ผู้เป็นลูกหนี้ตามสัญญาเพื่อประโยชน์บุคคลภายนอกแล้ว ส. ไม่อาจเปลี่ยนแปลงหรือระงับสิทธิของโจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 ในภายหลังได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 375 ส. จึงไม่มีสิทธิยกที่ดินพิพาทให้แก่จำเลย โจทก์ที่ 2 ถึงที่ 4 ฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนให้โดยเสน่หาระหว่าง ส. กับจำเลยได้