คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ภาระจำยอม

สิทธิที่จะใช้ที่ดินของ ล. เป็นทางเข้าออกอันเป็นการได้มาซึ่งภาระจำยอมตามข้อตกลงแม้จะไม่ได้จดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ยังไม่เป็นทรัพยสิทธิที่บริบูรณ์แต่ก็เป็นบุคคลสิทธิใช้บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญา และไม่ใช่สิทธิตามกฎหมายหรือสิทธิเฉพาะตัวโดยแท้ เมื่อจำเลยได้รับโอนที่ดินจาก ล. ก็มิได้ขัดขวางการใช้ทางพิพาทของ ป. และโจทก์ ถือว่าจำเลยตกลงยอมรับที่จะผูกพันปฏิบัติตามข้อตกลงระหว่าง ล. กับ ป. โดยปริยาย โจทก์ซึ่งรับโอนที่ดินและสิทธิจาก ป. ย่อมอาศัยข้อตกลงฟ้องให้จำเลยซึ่งเป็นทายาทผู้สืบสิทธิและรับโอนที่ดินจาก ล. ให้ปฏิบัติตามข้อตกลงได้ ทางพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินโจทก์
ล. สร้างบ้าน ทำคันปูนและปลูกต้นไม้รุกล้ำทางภาระจำยอม ต่อมาจำเลยรื้อต้นไม้และคันปูนออกแล้วต่อเติมเป็นห้องพักให้ ล. โจทก์จึงไม่สามารถใช้ที่ดินส่วนดังกล่าวเป็นทางเข้าออกได้ โจทก์ไม่ได้ใช้ที่ดินส่วนดังกล่าวถึงวันฟ้องเกิน 10 ปี ภาระจำยอมในที่ดินส่วนนั้นจึงสิ้นไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 1399
โจทก์ฟ้องโดยมีคำขอท้ายฟ้องให้พิพากษาว่า ที่ดินของจำเลยกว้าง 1.50 เมตร ยาวตลอดแนวด้านทิศตะวันออกเป็นทางภาระจำยอมสำหรับที่ดินโจทก์ แผนที่พิพาท ไม่ระบุตำแหน่ง ไม่ระบุความกว้างยาวและเนื้อที่ของทางภาระจำยอมไว้ ถือว่าโจทก์ประสงค์ได้ทางภาระจำยอมมีความกว้างตามคำขอท้ายฟ้องเท่านั้น ที่ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ที่ดินด้านทิศตะวันออกของจำเลย กว้าง 1.74 เมตร เป็นการพิพากษาเกินคำขอ ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ที่ดินของจำเลยบางส่วนที่เป็นภาระจำยอมสิ้นไปแล้วตกเป็นภาระจำยอมด้วย คำพิพากษาศาลชั้นต้นส่วนนี้จึงไม่ชอบ ปัญหานี้เป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดฎีกา ศาลฎีกาก็หยิบยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และมาตรา 247 (เดิม)

จำเลยซื้อที่ดินจากโจทก์ทั้งสาม โดยทำข้อตกลงว่ากรณีจำเลยสามารถหาทางออกสู่ถนนสาธารณะได้ จำเลยจะให้ทางออกแก่ที่ดินอีกแปลงหนึ่งของโจทก์ทั้งสาม เฉพาะแก่โจทก์ทั้งสาม 3 ครอบครัว เป็นทางกว้าง 3 เมตร ข้อตกลงดังกล่าวมีลักษณะเป็นสัญญาไม่ใช่เป็นแต่เพียงความยินยอม จำเลยจึงต้องผูกพันตามข้อตกลงนั้น ข้อความดังกล่าวแสดงชัดว่าจำเลยสัญญาจะให้ภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสาม แม้จะมีข้อความต่อไปว่า เฉพาะแก่โจทก์ทั้งสาม 3 ครอบครัว ก็เป็นเพียงข้อจำกัดในการใช้ภาระจำยอมว่าให้แก่โจทก์ทั้งสามเท่านั้นที่จะใช้ภาระจำยอมได้ ส่วนข้อความว่าหากโจทก์คนใดคนหนึ่งขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่บุคคลอื่นนอกครอบครัว ยินยอมให้จำเลยปิดทางออกได้ ก็เป็นเพียงข้อกำหนดเป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระจำยอมติดไปกับสามยทรัพย์ซึ่งได้จำหน่ายเท่านั้นซึ่งกฎหมายบัญญัติให้ทำได้ ต่อมาเมื่อจำเลยนำที่ดินที่ซื้อจากโจทก์ทั้งสามไปจัดสรรและทำทางพิพาทออกสู่ถนนสาธารณะ ดังนั้น ทางพิพาทจึงเป็นภาระจำยอมที่โจทก์ทั้งสามได้มาโดยนิติกรรม การที่จำเลยทำกำแพงปิดกั้นทางพิพาทจึงเป็นการผิดสัญญาและเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1390 โจทก์ทั้งสามขอให้รื้อกำแพงได้
เมื่อที่ดินของโจทก์ทั้งสามด้านทิศตะวันออกและทิศเหนือติดลำกระโดงสาธารณะ สามารถใช้เรือสัญจรไปมาได้ ที่ดินของโจทก์ทั้งสามจึงมีทางออกสู่สาธารณะได้ กรณีไม่ต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 ที่โจทก์ทั้งสามจะอ้างใช้ทางพิพาทเป็นทางจำเป็น
จำเลยร่วมที่ 1 ซื้อที่ดินซึ่งมีกำแพงและทางพิพาทบางส่วนต่อจากจำเลย โดยทำบันทึกข้อตกลงว่า ผู้จะซื้อได้รับทราบแล้วตั้งแต่วันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินว่าผู้ซื้อจะต้องยินยอมให้โจทก์ทั้งสามและบริวารผ่านเข้าออกที่ดินที่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้ หรือจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่ที่ดินแปลงดังกล่าวเมื่อผู้จะขายแจ้งให้ทราบ แสดงว่าจำเลยร่วมที่ 1 รู้อยู่แล้วว่าที่ดินนั้นตกอยู่ภายใต้ภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสาม ถือว่าจำเลยร่วมที่ 1 รับโอนที่ดินซึ่งเป็นภารยทรัพย์มาโดยไม่สุจริต จำเลยร่วมที่ 1 จึงไม่อาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ทั้งสามเพื่อให้ภาระจำยอมสิ้นไปได้ นอกจากนี้สัญญาดังกล่าวยังเป็นสัญญาเพื่อประโยชน์บุคคลภายนอก จำเลยร่วมที่ 1 จึงต้องผูกพันตามสัญญาดังกล่าว จำเลยและจำเลยร่วมที่ 1 จึงมีหน้าที่รื้อกำแพงที่ปิดกั้นทางพิพาทออกไป
จำเลยร่วมที่ 2 เป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรซึ่งตามกฎหมายกำหนดให้รับโอนทรัพย์สินซึ่งเป็นสาธารณูปโภคซึ่งรวมทั้งทางพิพาทด้วยจากจำเลยผู้จัดสรรที่ดินมาบำรุงรักษาเท่านั้น ไม่ถือเป็นบุคคลภายนอก จำเลยร่วมที่ 2 จึงต้องผูกพันตามข้อตกลงที่จำเลยทำไว้กับโจทก์ทั้งสาม และโจทก์ทั้งสามมีอำนาจฟ้องให้จำเลยร่วมที่ 2 จดทะเบียนภาระจำยอมได้ ทั้งนี้เพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1391 วรรคหนึ่ง
จำเลยโอนที่ดินภารยทรัพย์ทางพิพาทแก่จำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ไปแล้ว จำเลยไม่ใช่เจ้าของภารยทรัพย์อีกต่อไป สภาพแห่งหนี้จึงไม่เปิดช่องให้โจทก์ทั้งสามบังคับจำเลยให้จดทะเบียนทางพิพาทเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสามได้ แต่หากจำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ไม่สามารถจดทะเบียนทางพิพาทเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสามได้ จำเลยย่อมตกเป็นผู้ผิดสัญญา ต้องรับผิดชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสาม

แม้การจดทะเบียนภาระจำยอมในที่ดินสาธารณูปโภคและบริเวณสาธารณะตามโฉนดเลขที่ 2603 ที่จำเลยรับโอนมาจากบริษัท บ. ผู้จัดสรร ให้แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 2346 ของบริษัท บ. ผู้จัดสรร จะเป็นมติของที่ประชุมใหญ่วิสามัญของจำเลย ซึ่งศาลชั้นต้นพิพากษาให้เพิกถอนมตินี้แล้วก็ตาม แต่เมื่อก่อนที่โจทก์จะยื่นฟ้องคดีนี้ จำเลยได้จดทะเบียนภาระจำยอมในที่ดินที่รับโอนมาให้แก่ที่ดินของบริษัท บ. ตามมติของที่ประชุมใหญ่วิสามัญดังกล่าวเสียแล้วสภาพแห่งคดีจึงไม่เปิดช่องที่จะมีคำสั่งห้ามมิให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมตามคำขอของโจทก์ได้ และแม้จะอนุเคราะห์ให้ถือว่าคำขอของโจทก์เป็นการขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมระหว่างจำเลยกับบริษัท บ. ก็ดี แต่การจะเพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมดังกล่าวโจทก์จำต้องฟ้องบริษัท บ. เจ้าของสามยทรัพย์ผู้เป็นคู่สัญญากับจำเลยเข้ามาเป็นจำเลยด้วย ลำพังแต่เพียงฟ้องจำเลยเพื่อให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมนั้น ไม่อาจทำได้ เพราะคำพิพากษาย่อมผูกพันเฉพาะคู่ความในคดีเท่านั้นตาม ป.วิ.พ. มาตรา 145 วรรคหนึ่ง คดีจึงไม่อาจบังคับจำเลยตามคำขอของโจทก์ได้
โจทก์ฟ้องคดีนี้เพื่อขอให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่วิสามัญของจำเลย โดยประกอบด้วยสภาพแห่งข้อหาหลายข้อด้วยกัน เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า ช. พ้นจากตำแหน่งจากการเป็นกรรมการตามข้อบังคับของจำเลยแล้ว การที่ ช. ในนามประธานกรรมการของจำเลยทำหนังสือเชิญประชุมและดำเนินการประชุมมีการลงมติในวาระต่างๆ จึงเป็นไปโดยไม่ชอบด้วยข้อบังคับ อันนำไปสู่การบังคับตามคำขอของโจทก์ได้แล้ว การที่ยังจะต้องวินิจฉัยข้อหาอื่นเพื่อนำไปสู่การบังคับตามคำขอเดียวกันนี้อีกจึงไม่เป็นประโยชน์แก่คดี เพราะไม่ทำให้ผลแห่งคดีเปลี่ยนแปลงไป ศาลจึงไม่จำต้องวินิจฉัยในข้อหาที่เหลืออีก กรณีเช่นนี้หาใช่ว่าศาลไม่ได้ตัดสินตามข้อหาในคำฟ้องทุกข้อตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 ไม่ หากโจทก์เห็นว่าข้อหาที่เหลือยังมีการกระทำที่ทำให้โจทก์ต้องเสียหายก็ชอบที่จะต้องว่ากล่าวกันเป็นอีกเรื่องหนึ่ง

แม้ศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาให้เพิกถอนมติของที่ประชุมใหญ่ที่ให้จดทะเบียนภาระจำยอมในที่ดินที่จำเลยรับโอนมาจากบริษัท บ. ผู้จัดสรร ให้แก่ที่ดินของบริษัท บ. ผู้จัดสรร แต่เมื่อก่อนโจทก์ฟ้องคดีนี้จำเลยได้จดทะเบียนภาระจำยอมในที่ดินให้แก่บริษัท บ. ตามมติของที่ประชุมใหญ่เสียแล้ว สภาพแห่งคดีจึงไม่เปิดช่องที่จะมีคำสั่งห้ามมิให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมตามคำขอของโจทก์ได้ และแม้จะอนุเคราะห์ให้ถือว่าคำขอของโจทก์เป็นการขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมระหว่างจำเลยกับบริษัท บ. แต่การจะเพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมดังกล่าว โจทก์ต้องฟ้องบริษัท บ. ผู้เป็นคู่สัญญากับจำเลยเข้ามาเป็นจำเลยด้วย ลำพังแต่เพียงฟ้องจำเลยเพื่อให้เพิกถอนภาระจำยอมนั้น ไม่อาจทำได้ เพราะคำพิพากษาย่อมผูกพันเฉพาะคู่ความในคดีเท่านั้น ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 145 วรรคหนึ่ง

สัญญาข้อ 2 มีใจความว่า คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงดำเนินการจดทะเบียนทางภาระจำยอม โดยโจทก์ตกลงจดทะเบียนให้ที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 36717 ของโจทก์เป็นทางภาระจำยอมสำหรับที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 36715 ของจำเลยที่ 1 ให้มีความกว้าง 12 เมตร ส่วนจำเลยที่ 1 ตกลงจดทะเบียนทางภาระจำยอมให้มีความกว้าง 9 เมตร ซึ่งอยู่ภายในเขตที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 36715 ของจำเลยที่ 1 ให้เป็นทางภาระจำยอม สำหรับที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 36716, 36717 และ 341 ของโจทก์ ทั้งสองฝ่ายยินยอมให้ใช้เป็นทางภาระจำยอมตลอดไป เว้นแต่จำเลยที่ 1 ไม่ใช้ทางภาระจำยอมเป็นเวลา 5 ปี นับแต่วันทำสัญญานี้เป็นต้นไป ก็ยินยอมให้จดทะเบียนยกเลิกทางภาระจำยอมได้ ตามคำฟ้องและคำให้การทั้งโจทก์และจำเลยที่ 1 ต่างฝ่ายต่างอ้างว่าอีกฝ่ายหนึ่งไม่ดำเนินการจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่ฝ่ายตนตามสัญญา ถือว่าทั้งสองฝ่ายมีข้อโต้แย้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญากันแล้ว หากจำเลยที่ 1 ประสงค์จะให้ศาลบังคับให้โจทก์จดทะเบียนทางภาระจำยอมให้แก่จำเลยที่ 1 เป็นการตอบแทนด้วยนั้น จำเลยที่ 1 จะต้องฟ้องหรือฟ้องแย้งตั้งประเด็นแห่งคดีเข้ามาเพื่อให้ศาลวินิจฉัยข้อพิพาทในส่วนที่โจทก์จะต้องชำระหนี้ตอบแทนให้แก่จำเลยที่ 1 ไปในคราวเดียวกัน ทั้งตามพฤติการณ์แห่งคดีนี้ หากจำเลยที่ 1 ตั้งประเด็นแห่งคดีเข้ามา โจทก์อาจมีข้อต่อสู้ก่อให้เกิดประเด็นข้อพิพาทที่ศาลจะต้องวินิจฉัยชี้ขาดก่อนที่จะพิพากษาบังคับโจทก์ก็ได้ เมื่อจำเลยที่ 1 มิได้ฟ้องแย้งเข้ามาโดยมีคำขอให้ศาลบังคับโจทก์ ศาลย่อมไม่อาจวินิจฉัยข้อพิพาทในส่วนนี้และพิพากษาบังคับให้โจทก์ดำเนินการดังกล่าวเป็นการตอบแทนได้ เพราะเป็นเรื่องนอกฟ้องนอกประเด็นต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 จำเลยที่ 1 จึงไม่อาจอ้างได้ว่าโจทก์ไม่ยอมดำเนินการจดทะเบียนทางภาระจำยอมให้จำเลยที่ 1 เป็นการตอบแทน จำเลยที่ 1 ก็มีสิทธิปฏิเสธที่จะไม่ดำเนินการจดทะเบียนทางภาระจำยอมให้โจทก์เช่นกันได้
ขณะทำสัญญาก็ดี ขณะโจทก์ฟ้องคดีนี้ก็ดี ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ใช้บังคับอยู่ จึงต้องนำประกาศดังกล่าวมาปรับแก่คดีนี้ แม้ระหว่างการพิจารณาของศาลชั้นต้นมี พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ให้ยกเลิกประกาศดังกล่าว และให้ใช้ พ.ร.บ.นี้เกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินต่อไปก็ตาม ก็ยังคงต้องนำประกาศดังกล่าวมาปรับแก่คดีนี้ ซึ่งตามประกาศดังกล่าวข้อ 30 วรรคหนึ่ง ก็มีใจความทำนองเดียวกับมาตรา 43 วรรคหนึ่ง พิจารณาพฤติการณ์แห่งคดีนี้แล้ว หากให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนให้ถนนดังกล่าวเป็นทางภาระจำยอมให้แก่ที่ดินของโจทก์ โจทก์ก็ย่อมใช้ถนนดังกล่าวในฐานะทางภาระจำยอมทำนองเดียวกันกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจากโครงการที่ได้รับอนุญาต กรณียังถือไม่ได้ว่าจำเลยที่ 1 กระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก อันจะเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยประกาศดังกล่าวข้อ 30 วรรคหนึ่ง จึงไม่เป็นโมฆะ

ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 บัญญัติว่า "ทรัพย์ส่วนกลาง" หมายความว่า ส่วนของอาคารที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม และมาตรา 15 บัญญัติว่า ทรัพย์สินต่อไปนี้ให้ถือว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลาง
(1) ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด
(2) ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน
(3) โครงสร้างและสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงและเพื่อการป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุด
(4) อาคารหรือส่วนของอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน
(5) เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน
(6) สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด
(7) ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน
เมื่ออาคารจอดรถ อาคารสโมสร สระว่ายน้ำ รั้ว ถนนภายในโครงการและสนามเด็กเล่นหรือสวนหย่อมทรัพย์พิพาทล้วนมิได้ตั้งอยู่บนที่ดินที่ตั้งอาคารชุดโจทก์ทั้งห้า และไม่มีส่วนใดส่วนหนึ่งเกี่ยวข้องกับอาคารชุดโจทก์ทั้งห้า ดังนั้น ทรัพย์พิพาทจะเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์ทั้งห้าหรือไม่ จึงต้องพิจารณาว่าเป็นทรัพย์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของห้องชุด หรือเพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุดหรือไม่ จำเลยที่ 1 ขายโครงการอาคารชุดโดยโฆษณาว่าจะจัดให้มีอาคารจอดรถ อาคารสโมสร สระว่ายน้ำ รั้ว ถนนภายในโครงการและสนามเด็กเล่นหรือสวนหย่อม เพื่อให้เจ้าของใช้ประโยชน์ร่วมกัน ในสัญญาซื้อขายห้องชุดระบุว่า ผู้ซื้อมีสิทธิเป็นสมาชิกตลอดชีพของศูนย์สุขภาพ ซึ่งประกอบด้วยห้องออกกำลังกาย ห้องอบไอน้ำ สนามเทนนิสและอื่น ๆ ต่อมาเมื่อเจ้าของร่วมได้เข้าใช้ประโยชน์ร่วมกันในทรัพย์พิพาทแล้ว จำเลยที่ 1 ยังยินยอมให้โจทก์ทั้งห้าจัดการดูแลทรัพย์พิพาทในลักษณะทรัพย์ส่วนกลาง กับยอมให้โจทก์ทั้งห้านำเงินที่เจ้าของร่วมชำระเป็นค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางไปบำรุงรักษาทรัพย์พิพาทเช่นนี้ จะเห็นได้จากการโฆษณาขายโครงการอาคารชุด สภาพและที่ตั้งของทรัพย์พิพาท ลักษณะและประโยชน์ในการใช้สอยของทรัพย์พิพาทและการจัดการดูแลบำรุงรักษาโดยโจทก์ทั้งห้า ทรัพย์พิพาทจึงถือเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์ทั้งห้าตามฟ้องโดยผลของกฎหมายดังกล่าวข้างต้นที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้นแล้ว แม้จำเลยที่ 1 ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดจะมิได้ระบุว่าทรัพย์พิพาทเป็นทรัพย์ส่วนกลาง หรือแม้จำเลยที่ 1 มิได้แสดงเจตนายกกรรมสิทธิ์ทรัพย์พิพาทให้เป็นทรัพย์ส่วนกลางก็ตาม เมื่อทรัพย์พิพาทตกเป็นทรัพย์ส่วนกลางโดยผลของกฎหมาย เจ้าของห้องชุดจึงเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ร่วมกันในทรัพย์พิพาทตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 13 วรรคหนึ่ง ฉะนั้น แม้จำเลยที่ 1 จะมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินทรัพย์พิพาท จำเลยที่ 1 ก็ไม่มีสิทธินำทรัพย์พิพาทไปจดทะเบียนจำนองหรือภาระจำยอมแก่บุคคลอื่นรวมถึงจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 กรณีจึงไม่จำต้องคำนึงว่าจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 จะรับจดทะเบียนไว้โดยสุจริตหรือไม่

แม้ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 เป็นบทกฎหมายเฉพาะกำหนดให้สาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินต่อไปที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไปก็ตาม แต่ก็หามีข้อกำหนดระบุเหตุของการสิ้นไปแห่งภาระจำยอมในกรณีการจัดสรรที่ดินไว้โดยเฉพาะไม่ จึงชอบที่จะต้องบังคับตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. บรรพ 4 ลักษณะ 4 ภาระจำยอม ซึ่งใช้กรณีมีข้อพิพาทโต้แย้งสิทธิต่อกันในทางแพ่งโดยทั่วไปเพียงเท่าที่ไม่ขัดต่อสภาพแห่งภารยทรัพย์เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร เมื่อก่อนที่โจทก์และจำเลยซื้อที่ดินในโครงการจอมเทียน แกรนด์วิว ตามฟ้อง สิ่งปลูกสร้างและสภาพแวดล้อมภายในโครงการมีลักษณะถูกปล่อยร้างมิได้ใช้ประโยชน์มาเป็นเวลาเกินกว่าสิบปี จนเห็นได้ว่า การจัดสรรที่ดินล้มเลิกไปแล้วตามสภาพโดยปริยาย การซื้อที่ดินดังกล่าวของโจทก์จำเลยจึงมิใช่การซื้อในลักษณะธุรกรรมจัดสรรที่ดินซึ่งต้องอยู่ในบังคับแห่งกฎหมาย อีกทั้งที่ดินของจำเลยได้สิ้นสภาพจากการเป็นสาธารณูปโภคอันพึงต้องตกอยู่ในภาระจำยอมตามที่ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 กำหนดไว้ไปก่อนแล้ว อันเป็นกรณีสิ้นไปแห่งภาระจำยอมเพราะมิได้ใช้สิบปีตาม ป.พ.พ. มาตรา 1399

ป.พ.พ. มาตรา 1393 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า ถ้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระจำยอมไซร้ ท่านว่าภาระจำยอมย่อมติดไปกับสามยทรัพย์ซึ่งได้จำหน่ายหรือตกไปในบังคับแห่งสิทธิอื่น ซึ่งหมายความว่า ภาระจำยอมย่อมตกติดไปกับสามยทรัพย์เสมอ ไม่ว่าจะโอนสามยทรัพย์ให้ผู้ใด เว้นแต่กรณีภาระจำยอมได้มาโดยนิติกรรมและนิติกรรมที่ก่อตั้งภาระจำยอมได้จำกัดไว้ว่าให้ภาระจำยอมระงับไปเมื่อมีการโอนสามยทรัพย์ไปยังบุคคลอื่น ก็ต้องเป็นไปตามข้อตกลงนั้น
ผู้ร้องได้รับโอนที่ดินสามยทรัพย์โฉนดเลขที่ 22177 และ 20634 มาจากโจทก์ที่ 1 โดยมิใช่เป็นนิติกรรมอำพราง ภาระจำยอมที่มีอยู่ในที่ดินพิพาทของจำเลยย่อมติดไปกับที่ดินสามยทรัพย์ที่โอนด้วย ผู้ร้องจึงมีสิทธิใช้ประโยชน์ในทางภาระจำยอมได้ ในกรณีเช่นนี้กฎหมายไม่เปิดช่องให้ผู้ร้องซึ่งเป็นผู้รับโอนสามยทรัพย์ สามารถยื่นคำร้องขอต่อศาลให้รับรองสิทธิในภาระจำยอมได้ เพราะการเสนอคดีตาม ป.วิ.พ. มาตรา 55 นั้น ต้องมีกฎหมายสนับสนุนด้วย ปัญหาเรื่องอำนาจในการเสนอคำร้องขอเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดยกขึ้นอ้าง ศาลฎีกาก็มีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และ 247

ผู้ร้องได้รับโอนที่ดินสามยทรัพย์มาจากโจทก์ที่ 1 ภาระจำยอมที่มีอยู่ในที่ดินพิพาทของจำเลยย่อมติดไปกับสามยทรัพย์ที่โอนด้วย ผู้ร้องจึงมีสิทธิใช้ประโยชน์ในทางภาระจำยอมได้ ดังนั้น ที่ผู้ร้องยื่นคำร้องว่าได้ซื้อที่ดินจากโจทก์ที่ 1 ขอให้มีคำสั่งให้ที่ดินของจำเลยตกเป็นภาระจำยอมของผู้ร้องแทนโจทก์ที่ 1 จึงไม่มีกฎหมายเปิดช่องให้ผู้ร้องซึ่งเป็นผู้รับโอนสามยทรัพย์สามารถยื่นคำร้องต่อศาลขอให้รับรองสิทธิในภาระจำยอมได้ เพราะการเสนอคดีตาม ป.วิ.พ. มาตรา 55 ต้องมีกฎหมายสนับสนุน
ปัญหาเรื่องอำนาจในการเสนอคำร้องเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดยกขึ้นอ้าง ศาลฎีกาก็มีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และ 247

โจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดสรรที่ดินในโครงการเป็นผู้สร้างรั้วปิดกั้นที่ดินพิพาทเอง เมื่อจำเลยมิได้ปิดกั้นที่ดินพิพาท จำเลยจึงมิได้เป็นฝ่ายกระทำละเมิดต่อโจทก์ กรณีที่โจทก์ฟ้องจำเลยให้รื้อถอนรั้วที่ปิดกั้นที่ดินพิพาท จึงเป็นเรื่องที่โจทก์ใช้สิทธิโดยไม่สุจริต ทั้งการที่โจทก์ไม่จัดให้มีที่กลับรถเป็นการแก้ไขเปลี่ยนแปลงแผนผังโครงการที่มีที่กลับรถเป็นการฝ่าฝืน พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 32 เป็นการที่โจทก์ไม่ได้ปฏิบัติตามกฎหมายที่กำหนดให้โจทก์ต้องกระทำการดังกล่าว โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง
ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 วรรคหนึ่ง บัญญัติให้ สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาตเช่นถนนสวนสนามเด็กเล่นให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรและเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ ประกอบกับมาตรา 33 วรรคหนึ่ง ยังบัญญัติห้ามมิให้ผู้จัดสรรที่ดินทำนิติกรรมกับบุคคลใดอันก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะ ทั้งนี้ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 เป็นกฎหมายเฉพาะบัญญัติขึ้นเพื่อให้ความคุ้มครองประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและประชาชนทั่วไป จึงไม่สามารถนำบทบัญญัติเกี่ยวกับการสิ้นไปของภาระจำยอมที่เกิดขึ้นตาม ป.พ.พ. ซึ่งเป็นกฎหมายทั่วไปมาใช้บังคับแก่ภาระจำยอมที่เกิดขึ้น และยังเป็นประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ซึ่งเป็นกฎหมายเฉพาะได้ โจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดสรรที่ดินก่อสร้างรั้วปิดกั้นที่ดินพิพาทที่ได้กันไว้เป็นที่กลับรถอันเป็นสาธารณูปโภคประเภทถนนของโครงการ แต่ที่ดินพิพาทอยู่ภายในรั้วบ้านของจำเลยก็ตาม จำเลยก็ไม่อาจอ้างว่าได้ครอบครองที่ดินพิพาทด้วยเจตนาเป็นเจ้าของอันจะทำให้จำเลยได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ได้ ส่วนความเสียหายที่จำเลยได้รับ ชอบที่จะไปฟ้องร้องว่ากล่าวเอาแก่โจทก์เป็นอีกคดีหนึ่ง เนื่องจากจำเลยไม่ได้ฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายในส่วนนี้มาด้วย