คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ค่าเช่า

แม้สัญญาเช่าจะระบุให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าทุก ๆ วันที่ 5 ของเดือนก็ตาม แต่เมื่อผู้ให้เช่าได้ยอมผ่อนผันให้ส่งค่าเช่า 4 เดือนบ้าง 3 เดือนหลายครั้ง ฉะนั้นค่าเช่าสองเดือนที่ผู้เช่าส่งไปชำระเช่นเคยแล้ว แต่ผู้ให้เช่าไม่ยอมรับ จึงไม่ถือว่าเป็นการผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าสองคราวติด ๆ กันตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน.

แม้สัญญาเช่าจะระบุให้ผู้เช่าส่งค่าเช่าทุกๆ วันที่ 5 ของเดือนก็จริงแต่เมื่อผู้ให้เช่าได้ยอมผ่อนผันให้ผู้เช่าส่งค่าเช่าทางไปรษณีย์ธนาณัติ 4 บ้าง 3 เดือนบ้าง 3-4 ครั้ง ย่อมแสดงให้เห็นว่า ผู้ให้เช่ามิได้ถือเด็ดขาดตามสัญญานั้นแล้วฉะนั้น ค่าเช่าตอนหลัง 2 เดือน ซึ่งผู้เช่าได้ส่งให้ผู้ให้เช่าโดยทางธนาณัติเช่นเคยแล้ว แต่ผู้ให้เช่าไม่ยอมรับจึงไม่ถือว่าเป็นการผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า 2 คราวติดๆ กันตามพระราชบัญญัติ ควบคุมค่าเช่าฯลฯ

จำเลยให้การว่าจำเลยเช่าห้องรายพิพาทเพื่ออยู่อาศัย มิใช่เช่าเพื่อทำการค้า สัญญาเช่าที่ทำไว้จึงเป็นนิติกรรมอำพราง จำเลยไม่เคยผิดสัญญาเช่า ทั้งโจทก์ไม่เคยบอกเลิกสัญญา ดังนี้ ไม่พอที่จะให้รับฟังได้ว่าจำเลยได้ขอรับสิทธิพิเศษ ตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน ฯ เพื่อที่ตนจะได้รับความคุ้มครองให้อยู่ตอ่ไป

ในคดีก่อน โจทก์ฟ้องจำเลยผิดสัญญาเช่าซื้อ โดยอ้างว่าโจทก์ครอบครองที่ดินที่จำเลยให้โจทก์เช่าซื้อแล้ว แต่จำเลยไม่ยอมให้โจทก์ได้รับค่าเช่าที่ดินที่บุคคลอื่นเช่าที่ดินที่โจทก์เช่าซื้อนั้น จึงขอให้จำเลยส่งเงินค่าเช่าที่ดินที่จำเลยรับจากผู้เช่าให้โจทก์ ศาลพิพากษายกฟ้องโดยเหตุว่าจำเลยมิได้ผิดสัญญา เพราะที่ดินที่เช่าซื้อยังเป็นของจำเลย การเช่ามิได้โอนไปยังโจทก์ การครอบครองที่ดินที่เช่าซื้อเป็นคนละส่วนกับการที่จะได้รับค่าเช่าเพราะมิได้มีสัญญาเกี่ยวกับเรื่องนี้ไว้ คดีถึงที่สุดแล้ว โจทก์มาฟ้องจำเลยผิดสัญญาเช่าซื้ออีก โดยอ้างว่าจำเลยไม่ส่งมอบการครอบครองที่ดินไม่โอนสิทธิที่จำเลยให้บุคคลอื่นเช่าที่ดินให้โจทก์ จำเลยคงเก็บค่าเช่าจากผู้เช่าซ้อนค่าเช่าซื้อตลอดมา ขอให้ศาลพิพากษาให้จำเลยส่งมอบที่ดินให้โจทก์ครอบครองตามสัญญาเช่าซื้อ ให้ใช้ค่าเสียหายระหว่างเช่าซื้อจนกว่าจะส่งมอบที่ดินให้โจทก์ ดังนี้เห็นได้ว่าเป็นประเด็นเดียวกันกับคดีก่อนคือ จำเลยผิดสัญญาเช่าซื้อหรือไม่ ในข้อที่ไม่ยอมให้โจทก์ได้รับเงินค่าเช่าจากผู้เช่า โจทก์จะเรียกเงินนี้ว่าค่าเช่าหรือค่าเสียหายก็ไม่มีผลต่างกัน เพราะเป็นข้ออ้างว่าจำเลยไม่ชำระหนี้ตามสัญญาเช่าซื้อ ในกรณีเดียวกันนั่นเองจึงเป็นฟ้องซ้ำ

การที่โจทก์ไปเก็บค่าเช่าจากจำเลยตลอดมา 10 ปีตั้งแต่เช่ากันมา เป็นการแสดงเจตนาไว้ว่า โจทก์จะเป็นผู้ไปเก็บค่าเช่าเอาจากจำเลยเอง เมื่อโจทก์ไปไม่เก็บ จะหาว่าจำเลยผิดนัดหาได้ไม่
(อ้างฎีกาที่ 728/2496)
จำเลยขอชำระค่าเช่า แต่โจทก์ไม่ยอมรับ จำเลยจึงจัดส่งค่าเช่าทางธนาณัติให้โจทก์ โจทก์ก็ไม่ไปรับ ดังนี้ถือว่าจำเลยไม่เป็นผู้ผิดนัดชำระค่าเช่า

การที่โจทก์ไปเก็บค่าเช่าจากจำเลยตลอดมา 10 ปี ตั้งแต่เช่ากันมาเป็นการแสดงเจตนาไว้ว่า โจทก์จะเป็นผู้ไปเก็บค่าเช่าเอาจากจำเลยเองเมื่อโจทก์ไม่ไปเก็บ จะหาว่าจำเลยผิดนัดหาได้ไม่ (อ้างฎีกาที่728/2496)
จำเลยขอชำระค่าเช่า แต่โจทก์ไม่ยอมรับจำเลยจึงจัดส่งค่าเช่าทางธนาณัติให้โจทก์ โจทก์ก็ไม่ไปรับดังนี้ถือว่าจำเลยไม่เป็นผู้ผิดนัดชำระค่าเช่า

โจทก์ฟ้องอ้างว่า จำเลยยังไม่ได้ชำระค่าเช่าตามหนังสือสัญญาเช่าจำเลยต่อสู้ว่าเงินที่ชำระไปแล้วเป็นเงินที่ชำระตามหนังสือสัญญาเช่าเมื่อในหนังสือสัญญาเช่าไม่มีข้อความว่าได้รับเงินกันตามหนังสือสัญญาก่อนแล้วโจทก์ย่อมนำสืบแสดงได้ว่าเงินที่จำเลยอ้างว่าชำระตามหนังสือสัญญาเช่านั้นความจริงมิใช่เงินที่ชำระตามหนังสือสัญญาเช่า แต่เป็นเงินที่ชำระกันตามข้อตกลงนอกหนังสือสัญญาเช่า การนำสืบดังกล่าวนี้เป็นการนำสืบถึงว่า เงินที่จำเลยเคยชำระให้โจทก์เป็นเงินชำระตามหนังสือสัญญาเช่านี้หรือไม่ มิใช่เป็นการสืบแก้ไขเปลี่ยนแปลงหรือเพิ่มเติมหนังสือสัญญาเช่า และมิใช่เป็นการนำสืบว่าเงินรายที่โจทก์เรียกร้องจากจำเลยเป็นเงินที่จำเลยสัญญาจะชำระนอกเหนือไปจากหนังสือสัญญาเช่าการนำสืบของโจทก์ดังนี้ ไม่ต้องห้ามตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94
กรณีเรื่องเช่าทรัพย์ ผู้เช่ากับผู้ให้เช่าอาจชำระเงินต่อกันนอกไปจากหนังสือสัญญาเช่าก็ได้หรือจะชำระเงินต่อกันโดยไม่ทำหนังสือสัญญาเช่าก็ได้ไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดี ไม่เป็นโมฆะ

หนังสือสัญญาเช่าที่โจทก์จำเลยทำกันมีกำหนดระยะเวลา 5 ปี แต่มิได้นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หาตกเป็นโมฆะไม่ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 ให้ฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปี
แต่เมื่อครบกำหนด 3 ปีแล้ว จำเลยผู้เช่ายังคงอยู่ในห้องเช่าต่อมา ตามมาตรา 570 ให้ถือว่า คู่สัญญาเป็นอันทำสัญญาใหม่ ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา คู่สัญญามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเวลาใดเวลาหนึ่งก็ได้ แต่ข้อสัญญาอื่น ๆ คงเป็นไปตามหนังสือสัญญาเช่าเดิม ฉะนั้น เมื่อโจทก์จำเลยตกลงกันไว้ว่า ถ้าครบกำหนด 5 ปีเมื่อใด จำเลยยินยอมขึ้นค่าเช่าให้ ข้อสัญญานี้ย่อมผูกพันจำเลยให้ต้องปฏิบัติตาม

ตามพ.ร.บ. ควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2497 มาตรา 3 ทรัพย์สินของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยที่จะใช้เพื่อประโยชน์ในการสร้างสถานศึกษานั้น ถ้าอยู่ภายในเขตที่ได้มีพระราชกฤษฎีกา ประกาศแล้ว ก็ได้รับการยกเว้นไม่อยู่ในบังคับแห่งบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน

โจทก์ฟ้องอ้างว่าจำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์ จำเลยให้การว่าจำเลยไม่ได้ผิดสัญญาเรื่องชำระค่าเช่า จำเลยนำค่าเช่าไปชำระให้โจทก์ โจทก์ไม่ยอมรับค่าเช่าจากจำเลยเอง ดังนี้ เท่ากับจำเลยยอมรับว่าได้ค้างค่าเช่าโจทก์อยู่จริง จำเลยจึงมีหน้าที่นำสืบให้สมข้อต่อสู้ เมื่อจำเลยไม่สืบพยานจำเลยก็ต้องแพ้คดี