คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
จดทะเบียน

สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่าง จ. ผู้ตาย กับจำเลยเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่จะต้องทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคแรก เมื่อสัญญาซื้อขายมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมตกเป็นโมฆะ แม้ที่ดินที่ซื้อขายกันจะเป็นเพียงที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ซึ่งไม่เคยมีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ เจ้าของที่ดินมีเพียงสิทธิครอบครอง และการซื้อขายจะสมบูรณ์ด้วยการส่งมอบการครอบครอง ไม่จำต้องทำตามแบบของนิติกรรมก็ตาม แต่โจทก์ซึ่งเป็นทายาทของ จ. ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนสิทธิในที่ดินให้แก่โจทก์ตามหนังสือสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดซึ่งตกเป็นโมฆะ โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาได้

การที่จำเลยตกลงยินยอมให้ที่ดินทั้งสองโฉนดของจำเลยเป็นทางสาธารณะนั้น ที่ดินนั้นก็ตกเป็นทางสาธารณะทันที การจดทะเบียนเป็นทางสาธารณะเป็นอำนาจหน้าที่ของเจ้าพนักงานที่จะดำเนินการศาลย่อมไม่อาจสั่งบังคับให้จำเลยจดทะเบียนให้ที่ดินเป็นทางสาธารณะได้แม้โจทก์จะมีคำขอท้ายฟ้องก็ตาม และศาลก็ไม่อาจบังคับให้เจ้าพนักงานซึ่งมิใช่คู่ความดำเนินการจดทะเบียนที่ดินนั้นให้เป็นทางสาธารณะได้ด้วย

จำเลยให้การว่าไม่เคยทำสัญญายินยอมให้ที่ดินเป็นทางสาธารณประโยชน์ โดยอ้างว่าแม้ลายมือชื่อในสัญญาจะเป็นลายมือชื่อของจำเลยแต่จำเลยก็ไม่ได้ยินยอมให้โจทก์พิมพ์ข้อความที่ปรากฏลงในสัญญา ดังนั้น ที่จำเลยนำสืบว่าลายมือชื่อผู้ให้สัญญาไม่ใช่ลายมือชื่อของจำเลย จึงเป็นการนำสืบนอกประเด็นรับฟังไม่ได้ การที่จำเลยตกลงยอมให้ที่ดินเป็นทางสาธารณะ ที่ดินนั้นย่อมตกเป็นทางสาธารณะทันที ส่วนการจดทะเบียนเป็นทางสาธารณะเป็นอำนาจหน้าที่ของเจ้าพนักงานที่จะดำเนินการ ศาลไม่อาจบังคับให้เจ้าพนักงานซึ่งมิใช่คู่ความดำเนินการจดทะเบียนที่ดินนั้นให้เป็นทางสาธารณะได้

สัญญานายหน้าระบุว่า มอบให้นายหน้าไปจัดการจดทะเบียนให้เสร็จภายใน 30 วัน นับแต่วันทำสัญญา แสดงว่าคู่สัญญามีเจตนากำหนดเวลาไว้แน่นอนว่าต้องจดทะเบียนให้เสร็จภายใน 30 วัน นับแต่วันทำสัญญาถือเป็นสาระสำคัญของสัญญานายหน้า เมื่อนายหน้าไม่สามารถจัดการให้มีการจดทะเบียนซื้อขายภายในกำหนด โดยไม่ปรากฏว่ามีการผ่อนเวลาตามสัญญาออกไปอีก สัญญาจึงสิ้นสุดลงไม่มีผลผูกพันคู่สัญญา

สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดหนึ่งโดยผู้ให้เช่ามีหนี้ต้องให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่ามีหนี้ที่จะต้องชำระค่าเช่าเพื่อการนั้น เมื่อผู้เช่าได้ชำระค่าเช่าตามสัญญาแล้ว ผู้ให้เช่าจึงมีหน้าที่ต้องชำระหนี้ตอบแทน ซึ่งรวมถึงต้องไปจดทะเบียนการเช่าให้ผู้เช่าภายในกำหนดเวลาที่ตกลงกันด้วย การที่ผู้ให้เช่าโอนขายที่ดินที่ให้เช่าให้แก่บุคคลภายนอกไปแม้จะก่อนถึงกำหนดเวลาจดทะเบียนการเช่าจึงเท่ากับผู้ให้เช่าไม่ชำระหนี้ตอบแทนตามสัญญา ผู้ให้เช่าจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาโดยไม่อาจยกประโยชน์แห่งเงื่อนเวลามาอ้างได้
โจทก์ฟ้องว่าโจทก์ได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าจำนวนเงิน 120,000 บาทให้ ผ.เจ้ามรดกซึ่งเป็นผู้ให้เช่า และเรียกเงินดังกล่าวคืนจากจำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกของ ผ.จำเลยให้การต่อสู้ว่าจำเลยได้ชำระเงินดังกล่าวคืนให้โจทก์แล้ว จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์อีก ซึ่งศาลชั้นต้นได้ตั้งประเด็นว่า จำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกต้องร่วมรับผิดต่อโจทก์หรือไม่เพียงใด เท่ากับศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นที่ว่าจำเลยคืนเงินค่าเช่าล่วงหน้าดังกล่าวให้แก่โจทก์แล้วหรือไม่รวมเข้าไปด้วยแล้ว ดังนั้นที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 ฟังว่าจำเลยยังไม่คืนเงินค่าเช่าล่วงหน้าให้แก่โจทก์ แล้ววินิจฉัยให้จำเลยคืนเงินค่าเช่าล่วงหน้าให้แก่โจทก์ จึงมิใช่เป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น

สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดหนึ่งโดยผู้ให้เช่ามีหนี้ต้องให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่ามีหนี้จะต้องชำระค่าเช่าเพื่อการนั้น เมื่อผู้เช่าได้ชำระค่าเช่าตามสัญญาแล้วผู้ให้เช่าจึงมีหน้าที่ต้องชำระหนี้ตอบแทน ซึ่งรวมถึงต้องไปจดทะเบียนการเช่าให้ผู้เช่าภายในกำหนดเวลาที่ตกลงกันด้วยการที่ผู้ให้เช่าโอนขายที่ดินที่ให้เช่าให้แก่บุคคลภายนอกไปแม้จะก่อนถึงกำหนดเวลาจดทะเบียนการเช่าจึงเท่ากับผู้ให้เช่าไม่ชำระหนี้ตอบแทนตามสัญญา ผู้ให้เช่าจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาโดยไม่อาจยกประโยชน์แห่งเงื่อนเวลามาอ้างได้ โจทก์ฟ้องว่าโจทก์ได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าจำนวนเงิน120,000 บาท ให้ ผ. เจ้ามรดกซึ่งเป็นผู้ให้เช่า และเรียกเงินดังกล่าวคืนจากจำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกของ ผ.จำเลยให้การต่อสู้ว่าจำเลยได้ชำระเงินดังกล่าวคืนให้โจทก์แล้วจำเลยจึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์อีก ซึ่งศาลชั้นต้นได้ตั้งประเด็นว่า จำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกต้องร่วมรับผิดต่อโจทก์หรือไม่เพียงใด เท่ากับศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นที่ว่าจำเลยคืนเงินค่าเช่าล่วงหน้าดังกล่าวให้แก่โจทก์แล้วหรือไม่รวมเข้าไปด้วยแล้ว ดังนั้นที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 ฟังว่าจำเลยยังไม่คืนเงินค่าเช่าล่วงหน้าให้แก่โจทก์ แล้ววินิจฉัยให้จำเลยคืนเงินค่าเช่าล่วงหน้าให้แก่โจทก์ จึงมิใช่เป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น

โจทก์ฎีกาว่า หนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินมีข้อความว่า ผู้ขายได้รับเงินค่าที่ดินไปครบถ้วนแล้ว สัญญาจะซื้อขายที่ดินจึงเป็นใบรับสำหรับการโอนหรือก่อตั้งสิทธิใด ๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และนิติกรรมที่เป็นเหตุให้ออกใบรับนั้นมีการจดทะเบียนตามกฎหมายมิได้ปิดอากรแสตมป์ รับฟังเป็นพยานหลักฐานไม่ได้ แม้โจทก์จะอุทธรณ์ในปัญหาข้อนี้ แต่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 มิได้วินิจฉัยให้ เมื่อโจทก์มิได้ฎีกาว่าศาลอุทธรณ์ภาค 3 ไม่วินิจฉัยให้ไม่ถูกอย่างไร ฎีกาของโจทก์จึงไม่ชัดแจ้ง แม้เป็นปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกาก็ไม่เห็นสมควรที่จะวินิจฉัยให้

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 ได้กำหนดเรื่องการขายทอดตลาดทรัพย์สินตามคำสั่งศาลหรือคำสั่งของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ไว้เป็นกรณีพิเศษ ไม่อยู่ในข่ายของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปดังที่บัญญัติเรื่องแบบนิติกรรมไว้ตามมาตรา 456 แม้จำเลยกับพวกเป็นผู้ซื้อที่ดินและตึกแถวพิพาทมาจากห้างหุ้นส่วนจำกัด อ.แต่เมื่อห้างหุ้นส่วนจำกัดอ. ถูกศาลมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดก่อนจดทะเบียนการโอนที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลยกับพวก กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทยังเป็นของห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. อยู่ โจทก์ได้ที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยการขายทอดตลาดตามคำสั่งของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 โจทก์จึงมีสิทธิในที่ดินและตึกแถวพิพาทดีกว่าจำเลยและมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ตกลงซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวจากจำเลย โดยโจทก์วางมัดจำให้จำเลยและจำเลยได้ออกใบเสร็จรับเงินไว้ให้ส่วนราคาที่เหลือโจทก์จะชำระให้จำเลยในวันที่จำเลยจัดการให้เจ้าของกรรมสิทธิ์จัดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ได้ต่อมาจำเลยไม่สามารถนำเจ้าของที่ดินและตึกแถวมาทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ได้ โจทก์จึงให้จำเลยคืนเงินมัดจำ แต่จำเลยเพิกเฉย จึงขอให้จำเลยชำระเงินดังกล่าว จำเลยให้การว่า จำเลยไม่เคยทำหรือให้สัญญาแก่โจทก์ว่าจะจัดการให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทไปทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตึกแถวและที่ดินแก่โจทก์ส่วนใบเสร็จรับเงินที่โจทก์กล่าวอ้างนั้นเป็นใบเสร็จรับเงินที่จำเลยออกเพื่อรับเงินไว้แทน ว.ซึ่งเป็นลูกจ้างของจำเลยว. รับเงินจำนวนดังกล่าวทั้งหมดไปแล้ว โจทก์ชอบที่จะไล่เบี้ยเอาจาก ว.ขอให้ยกฟ้อง ดังนี้ ในการตีความตามเอกสารใบเสร็จรับเงินที่จำเลยทำขึ้นแล้วมอบไว้ต่อโจทก์นั้น เมื่อไม่มีข้อความว่ารับเงินไว้แทนใครการที่จำเลยให้การว่ารับเงินไว้แทน ว. ลูกจ้างของจำเลย แต่โจทก์ไม่ได้สั่งให้จำเลยรับเงินไว้เพื่อให้จำเลยมอบต่อไปให้ผู้ใด โจทก์จึงเป็นฝ่ายผู้ต้องเสียหายในมูลหนี้ในเงินมัดจำที่มอบไว้ตามหลักฐานเป็นหนังสือ ในกรณีที่มีข้อสงสัยจึงต้องตีความไปในทางที่เป็นคุณแก่โจทก์ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 11

ในขณะอ.และจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นผู้เริ่มก่อการของบริษัทจำเลยที่ 1 ได้ร่วมกันว่าจ้างโจทก์ออกแบบตกแต่งภายในสำนักงานสาขาของจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 ยังไม่จดทะเบียนเป็นนิติบุคคล เมื่อจำเลยที่ 1 จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลแล้วได้ใช้สถานที่ซึ่งโจทก์ออกแบบตกแต่งภายในนั้นเป็นสำนักงานของจำเลยที่ 1 แสดงให้เห็นว่าที่ประชุมตั้งบริษัทจำเลยที่ 1 ได้ให้สัตยาบันสัญญาว่าจ้างที่จำเลยที่ 2 ได้ทำไว้กับโจทก์ สัญญาว่าจ้างดังกล่าวจึงผูกพันจำเลยที่ 1 ส่วนจำเลยที่ 2 เมื่อจำเลยที่ 1จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลแล้ว จึงพ้นความรับผิดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1113 จำเลยที่ 1 ต้องชำระเงินค่าว่าจ้างให้โจทก์