คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ที่ดิน

น. ผู้ตายทำพินัยกรรมยกที่ดินแปลงที่ 1 ที่ 3 ซึ่งเป็นที่ดิน น.ส. 3 และที่ดินแปลงที่ 4 ซึ่งเป็นที่ดินมีโฉนดให้แก่โจทก์ทั้งสองและนาง จ. ภริยาผู้ตาย ส่วนที่ดินแปลงที่ 2 ซึ่งเป็นที่ดิน น.ส. 3 นั้นให้ขายเพื่อนำไปใช้จัดงานศพผู้ตาย แต่เนื่องจากพินัยกรรมดังกล่าวไม่ได้ลงวัน เดือน ปี ที่ทำจึงไม่ถูกต้องตามแบบที่กำหนดตาม ป.พ.พ. มาตรา 1656 พินัยกรรมดังกล่าวจึงเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 1705 แต่ถึงแม้พินัยกรรมดังกล่าวจะเป็นโมฆะ นาง จ. ก็มีสิทธิในที่ดินดังกล่าวในฐานะคู่สมรสตาม ป.พ.พ. มาตรา 1625 และ 1635 (2)
โจทก์ทั้งสองครอบครองที่ดินแปลงที่ 1 ที่ 3 และที่ 4 ร่วมกับนาง จ. มาตลอด โดยถือว่าที่ดินดังกล่าวเป็นของตนตามพินัยกรรม และโจทก์ทั้งสองได้ครอบครองที่ดินแปลงที่ 2 โดยถือว่าเป็นของตนตามที่นาง จ. ยกให้เนื่องจากโจทก์ทั้งสองได้จ่ายค่าจัดงานศพของ น. แม้พินัยกรรมของ น. จะเป็นโมฆะ และการยกให้ของนาง จ. จะไม่สมบูรณ์เนื่องจากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่การครอบครองที่ดินของโจทก์ทั้งสองก็เป็นการครอบครองโดยเจตนายึดถือเพื่อตน โจทก์ทั้งสองจึงได้สิทธิครอบครองในที่พิพาทแปลงที่ 1 และที่ 3 ครึ่งหนึ่ง กับได้สิทธิครอบครองที่ดินแปลงที่ 2 ตามที่นาง จ. ยกให้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1367 ส่วนที่ดินแปลงที่ 4 โจทก์ทั้งสองก็ได้ครอบครองร่วมกับนาง จ. โดยสงบและเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันมาเป็นเวลากว่า 10 ปี โจทก์ทั้งสองจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 ตามส่วนที่ น. ทำพินัยกรรมให้

โจทก์บรรยายฟ้องว่า โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างไปจากที่ดินโจทก์แล้ว จำเลยทั้งสองเพิกเฉย เป็นการละเมิดต่อโจทก์ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายไม่สามารถที่จะเข้าไปใช้หรือเข้าไปทำประโยชน์ในที่ดินของโจทก์ได้ หากที่ดินพิพาทให้บุคคลอื่นเช่าจะได้ค่าเช่าไม่น้อยกว่าเดือนละ10,000 บาท ซึ่งโจทก์ขอถือเอาเป็นค่าเสียหายของโจทก์ โดยโจทก์มิได้ฟ้องเรียกค่าใช้ที่ดินจากจำเลย จำเลยต่อสู้ว่า จำเลยซื้อที่ดินมาจากผู้มีชื่อโดยมีโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างอยู่แล้ว เป็นการปลูกสร้างโดยสุจริตและต่อสู้เรื่องค่าเสียหาย คดีจึงไม่มีประเด็นเรื่องค่าใช้ที่ดิน การที่ศาลอุทธรณ์ฟังว่าโจทก์เรียกค่าเสียหายเนื่องจากโรงเรือนของจำเลยทั้งสองรุกล้ำที่ดินโจทก์ เท่ากับโจทก์เรียกค่าใช้ที่ดินของโจทก์จากจำเลยจึงไม่ชอบ ศาลฎีกาย่อมพิพากษายกคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ในส่วนที่ให้จำเลยชำระค่าใช้ที่ดินแก่โจทก์ แต่ไม่ตัดสิทธิคู่ความที่จะไปว่ากล่าวกันตาม ป.พ.พ.มาตรา 1312

ข้อหาของโจทก์ทั้งสองคดีเป็นเรื่องจำเลยผิดสัญญาอันเนื่องมาจากหนังสือสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำฉบับเดียวกัน แม้ว่าฟ้องของโจทก์ในคดีก่อนโจทก์จะขอให้บังคับจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแก่โจทก์ ส่วนคดีนี้เป็นเรื่องโจทก์ขอให้บังคับจำเลยใช้ค่าธรรมเนียมและค่าภาษีอากรในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้โจทก์ก็ตาม แต่ประเด็นที่ต้องพิจารณาก็เนื่องมาจากมูลฐานเดียวกัน คือจำเลยผิดสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทหรือไม่ เมื่อค่าธรรมเนียมและค่าภาษีอากรในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทที่จำเลยต้องรับผิดตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำดังกล่าว โจทก์สามารถตรวจสอบจากเจ้าพนักงานที่ดินได้ จึงถือได้ว่าเป็นหนี้ที่มีอยู่ในขณะที่โจทก์ฟ้องคดีก่อน ซึ่งโจทก์อาจฟ้องเรียกจากจำเลยได้ในคดีก่อนได้อยู่แล้ว แต่โจทก์หาฟ้องไม่ ฟ้องโจทก์คดีนี้จึงเป็นฟ้องซ้ำ ตาม ป.วิ.พ.มาตรา 148

คดีนี้โจทก์ฟ้องให้จำเลยรับผิดค่าธรรมเนียมและค่าภาษีอากรในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำส่วนคดีก่อนโจทก์ฟ้องว่าจำเลยผิดสัญญาไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้โจทก์ตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำ เห็นได้ว่าข้อหาของโจทก์ทั้งสองคดีเป็นเรื่องจำเลยผิดสัญญาอันเนื่องมาจากหนังสือสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำฉบับเดียวกัน แม้คำขอบังคับท้ายฟ้องทั้งสองคดีจะแตกต่างกันก็ตาม แต่ประเด็นที่ต้องพิจารณาก็เนื่องมาจากมูลฐานเดียวกันคือจำเลยผิดสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทหรือไม่ค่าธรรมเนียมและค่าภาษีอากรในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทที่จำเลยต้องรับผิดตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำโจทก์สามารถตรวจสอบจากเจ้าพนักงานที่ดินได้ จึงถือได้ว่าเป็นหนี้ที่มีอยู่ในขณะที่โจทก์ฟ้องคดีก่อนแล้ว ซึ่งโจทก์อาจฟ้องเรียกจากจำเลยได้ในคดีดังกล่าว แต่โจทก์หาฟ้องไม่ ฟ้องโจทก์คดีนี้จึงเป็นฟ้องซ้ำกับฟ้องโจทก์คดีก่อนตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 148

โจทก์และจำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 2 ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดิน มีข้อตกลงว่าค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ค่าธรรมเนียม ค่าภาษี และค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ผู้จะซื้อเป็นผู้ออกเองทั้งสิ้นกรณีไม่เป็น การขัดต่อกฎหมาย ความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดี ของประชาชน แต่เมื่อโจทก์และจำเลยทั้งสองต่างก็เป็นบริษัทจำกัด ประกอบอาชีพเกี่ยวกับธุรกิจที่ดินโดยเฉพาะในการทำ สัญญาซื้อขายที่ดินโจทก์และจำเลยทั้งสองจะต้องรู้อยู่แล้วว่า โจทก์ผู้ขายที่ดินจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งจะต้องไปชำระ ณ สรรพากร มิใช่หัก ณ ที่จ่าย ที่สำนักงานที่ดิน ดังนั้น หากคู่กรณี มีเจตนาจะให้จำเลยทั้ง สองชำระค่าภาษีธุรกิจเฉพาะด้วย ก็น่าจะระบุไว้ในสัญญาจะซื้อขายให้ชัดแจ้ง เพราะค่าภาษีดังกล่าว จะต้องไปชำระต่างหากจากที่สำนักงานที่ดินอีกทั้งถ้ามี ข้อผูกพันดังกล่าวจริง โจทก์คงไม่โอนที่ดินพิพาทแก่จำเลยทั้งสองโดยง่าย โดยที่ยังมิได้รับชำระค่าภาษีธุรกิจเฉพาะก่อน การที่ โจทก์อ้างว่าจะต้องคำนวณค่าภาษีธุรกิจเฉพาะก่อนจึงไม่น่า เป็นไปได้ เพราะตามประมวลรัษฎากรฯ หมวด 5 ภาษีธุรกิจเฉพาะ มาตรา 91/6 ได้ระบุอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะไว้แล้ว โจทก์และจำเลยทั้งสองดำเนินธุรกิจเกี่ยวกับที่ดินมาโดยตลอด จึงน่าจะรู้เกี่ยวกับอัตราภาษีดังกล่าวและสามารถที่จะคำนวณ ได้ว่าจะต้องชำระค่าภาษีธุรกิจเฉพาะเท่าใด ฉะนั้น คำว่า "ภาษี" ตามสัญญาจึงไม่รวมถึงค่า "ภาษีธุรกิจเฉพาะ" ด้วย

โจทก์ฟ้องว่า ทางพิพาทบนที่ดินของจำเลยเป็นทางจำเป็น หรือทางจำเป็นอันตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ เป็นคำฟ้องที่ให้ศาลเลือกวินิจฉัยเอาจากพยานหลักฐาน ที่คู่ความนำสืบว่าจะเป็นทางประเภทใด การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1ฟังว่าทางพิพาทตกเป็นทางจำเป็นแก่ที่ดินของโจทก์โดยโจทก์ ไม่ต้องเสียค่าตอบแทน จึงไม่จำต้องวินิจฉัยต่อไปว่าทางพิพาท เป็นทางภารจำยอมหรือไม่นั้น เป็นกรณีที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 ได้พิจารณาข้อเท็จจริงในสำนวนและใช้ดุลพินิจเลือกวินิจฉัย ว่าทางพิพาทเป็นทางจำเป็นตามคำขอท้ายฟ้องของโจทก์ข้อใดข้อหนึ่งอันเป็นการตรงตามความประสงค์ของโจทก์แล้ว ไม่จำต้องวินิจฉัยต่อไปอีกว่าทางพิพาทเป็นทางจำเป็นอันตกเป็น ภารจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์หรือไม่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1350 บัญญัติรับรอง ให้สิทธิแก่เจ้าของที่ดินซึ่งแบ่งแยกหรือแบ่งโอนมาจาก ที่ดินแปลงเดิมแล้วไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะ ให้มีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินบนที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยกหรือแบ่งโอนได้โดยไม่ต้องเสียค่าทดแทน โจทก์จึงมีสิทธิ ใช้ทางจำเป็นบนที่ดินของจำเลยโดยอำนาจของกฎหมาย จำเลย ไม่ต้องไปจดทะเบียนทางจำเป็นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่อีก

โจทก์ฟ้องว่า ทางพิพาทกว้าง 3 เมตร ยาว 100 เมตรบนที่ดินของจำเลยเป็นทางจำเป็นหรือทางภารจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ เป็นคำฟ้องที่ให้ศาลเลือกวินิจฉัยเอาจากพยานหลักฐานที่คู่ความนำสืบว่า ทางพิพาทจะเป็นทางประเภทใดเมื่อศาลชั้นต้นพิพากษาว่าทางพิพาทเป็นทางภารจำยอม และจำเลยอุทธรณ์ฝ่ายเดียวดังนั้นที่ศาลอุทธรณ์ฟังว่าทางพิพาทตามความกว้างยาวดังกล่าวตกเป็นทางจำเป็นแก่ที่ดินของโจทก์โดยโจทก์ไม่ต้องเสียค่าทดแทน จึงไม่ต้องวินิจฉัยว่าทางพิพาทเป็นทางภารจำยอมหรือไม่นั้น เป็นกรณีที่ศาลอุทธรณ์ได้พิจารณาข้อเท็จจริงในสำนวน และใช้ดุลพินิจ เลือกวินิจฉัยว่าทางพิพาทเป็นทางจำเป็นตามคำขอ ท้ายฟ้องของโจทก์ข้อใดข้อหนึ่งอันเป็นการตรงตามความประสงค์ ของโจทก์แล้ว คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ชอบแล้ว ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1350 บัญญัติรับรองให้สิทธิแก่เจ้าของที่ดินซึ่งแบ่งแยกหรือแบ่งโอนมาจากที่ดินแปลงเดิมแล้วไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะให้มีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินบนที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยกหรือแบ่งโอนได้โดยไม่ต้องเสียค่าทดแทนโจทก์ซึ่งเป็นผู้มีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินจากจำเลยผู้เป็นเจ้าของที่ดินโดยไม่ต้องเสียค่าทดแทน ย่อมมีสิทธิใช้ทางจำเป็นบนที่ดินของจำเลยโดยอำนาจของกฎหมาย ดังนี้จำเลยจึงไม่จำเป็นต้องไปจดทะเบียนทางจำเป็นแก่ที่ดินโจทก์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่อีก

โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยโดยบรรยายฟ้องว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลและเป็นราชการบริหารส่วนท้องถิ่น มีอำนาจหน้าที่ในการดูแลรักษาที่ดินสาธารณะ โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินพิพาท ซึ่งปัจจุบันใช้เป็นที่ตั้งของโรงเรียน ป. อันเป็นสถานศึกษาในสังกัดของโจทก์ จำเลยต่อสู้ว่า ที่ดินพิพาทเป็นของจำเลยแล้วโดยการครอบครองเกินกว่า 10 ปี ฉะนั้น การที่โจทก์นำสืบว่า เดิมที่ดินพิพาทเป็นของใครและโจทก์ได้ที่ดินพิพาทมาโดยเจ้าของเดิมยกให้เพื่อใช้ใน กิจการของโจทก์นั้น เป็นการนำสืบถึงมูลเหตุซึ่งได้ที่ดินพิพาทมาเป็นของตน พร้อมทั้งวัตถุประสงค์ของการยกให้ ไม่ใช่เป็นการนำสืบนอกฟ้องนอกประเด็น
ทรัพย์สินของแผ่นดินมี 2 ประเภท คือ ทรัพย์สินของแผ่นดินธรรมดาซึ่งเป็นของรัฐ กับสาธารณสมบัติของแผ่นดินซึ่งมีลักษณะสำคัญอยู่ที่ว่าใช้เพื่อสาธาณประโยชน์หรือสงวนไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ฉะนั้น ทรัพย์สิน ของแผ่นดินที่จะเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินหรือไม่นั้น จึงขึ้นอยู่กับสภาพของทรัพย์สินนั้นเองว่าใช้เพื่อ สาธารณประโยชน์หรือสงวนไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันหรือไม่ เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า ที่ดินพิพาทซึ่ง ช. ยกให้โจทก์ได้ใช้เป็นที่ตั้งโรงเรียน ป. และเนื่องจากโจทก์เป็นหน่วยงานของรัฐ ทรัพย์สินของโจทก์จึงเป็นทรัพย์สินของแผ่นดินประเภทสาธารณสมบัติของแผ่นดินที่ใช้เพื่อสาธารณประโยชน์หรือสงวนไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันตาม ป.พ.พ. มาตรา 1304 จำเลยจึงไม่อาจยกอายุความขึ้นเป็นข้อต่อสู้ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1306 เมื่อประเด็นในคดีมีว่า จำเลยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองตามข้อต่อสู้หรือไม่ การที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าที่ดินพิพาทเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินซึ่งกฎหมายห้ามมิให้จำเลยยกอายุความขึ้นต่อสู้กับแผ่นดิน จำเลยย่อมไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองตาม มาตรา 1382 จึงไม่เป็นการวินิจฉัยนอกฟ้องนอกประเด็น

โจทก์จำเลยตกลงกันด้วยวาจาให้โจทก์มีสิทธิเก็บกินในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตลอดชีวิตของโจทก์ เพื่อเป็นการตอบแทนในการที่โจทก์ยกที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นให้แก่จำเลยซึ่งเป็นบุตรของโจทก์ จำเลยจะมีผลประโยชน์จากสิ่งปลูกสร้างโดยได้เงินกินเปล่าจากผู้เช่า ส่วนโจทก์มีรายได้เฉพาะการเก็บค่าเช่าเท่านั้น ข้อตกลงดังกล่าวเป็นข้อตกลงพิเศษอย่างสัญญาต่างตอบแทน ก่อให้เกิดบุคคลสิทธิแก่โจทก์ในอันที่จะเรียกร้องให้จำเลยไปจดทะเบียนสิทธิเก็บกินนั้นตราบใดที่จำเลยผู้เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างยังมิได้โอนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นให้แก่บุคคลอื่น โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนสิทธิเก็บกินได้
(ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 1/2542)

การซื้อขายที่ดินพิพาทซึ่งทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้กระทำในช่วงเวลาที่โจทก์ถูกศาลสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดแล้ว อำนาจในการจัดการทรัพย์สินย่อมตกอยู่แก่เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ โจทก์ไม่มีอำนาจกระทำการใด ๆ เกี่ยวกับทรัพย์สินของตนตาม พ.ร.บ.ล้มละลาย พ.ศ.2483 มาตรา 22 และ24 ดังนั้นการซื้อขายที่ดินพิพาทดังกล่าวจึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ.มาตรา 113(เดิม)ไม่มีผลบังคับ
การซื้อขายที่ดินพิพาทก่อนโจทก์มีสถานะเป็นบุคคลล้มละลาย เมื่อมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ.มาตรา 456 ไม่มีผลบังคับตามกฎหมาย ไม่อาจฟังว่ามีการซื้อขายที่ดินพิพาท
คดีแพ่ง การยกอายุความขึ้นเป็นข้อต่อสู้เป็นการปฏิเสธข้ออ้างของโจทก์ จำเลยจะต้องแสดงโดยชัดแจ้งในคำให้การว่าคดีของโจทก์ขาดอายุความเพราะเหตุใด จำเลยให้การแต่เพียงว่า โจทก์จะต้องเรียกร้องภายในกำหนด 1 ปี นับแต่วันที่โจทก์ได้รู้ว่าตนมีสิทธิเรียกคืน หรือภายในกำหนด 10 ปี นับแต่เวลาสิทธินั้นได้มีขึ้นฟ้องโจทก์ขาดอายุความ โดยมิได้แสดงให้ชัดแจ้งว่าคดีขาดอายุความเรื่องอะไรและเพราะเหตุใด คำให้การของจำเลยจึงไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ.มาตรา 177 วรรคสองที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยอุทธรณ์ของจำเลยในปัญหาเรื่องอายุความ จึงชอบแล้ว
การได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยการครอบครองตามป.พ.พ.มาตรา 1382 จะต้องแสดงอาการยึดถือครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นเพื่อตนจริง ๆ โดยสงบและโดยเปิดเผยติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ลำพังการมีชื่อเป็นเจ้าของที่ดินในโฉนดและการเสียภาษีบำรุงท้องที่ย่อมมิใช่เป็นการครอบครองที่ดิน
ที่ดินที่พิพาทคือที่ดินโฉนดเลขที่ 102174 แต่ศาลชั้นต้นพิพากษาไปตามคำขอท้ายฟ้องของโจทก์เป็นโฉนดเลขที่ 102175 ก็เนื่องจากการพิมพ์ผิดพลาดจากเลข 4 เป็นเลข 5 มาแต่แรก จึงเป็นข้อผิดพลาดหรือผิดหลงเล็กน้อย ดังนี้ศาลอุทธรณ์ย่อมมีอำนาจแก้ไขได้ตาม ป.วิ.พ.มาตรา 143 วรรคแรก กรณีหาใช่โจทก์นำสืบแตกต่างกับฟ้องหรือจำเลยหลงต่อสู้แต่อย่างใดไม่