คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ภาระจำยอม

คดีแพ่งหมายเลขดำที่ พ.129/2554 ของศาลชั้นต้น โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และ ฉ. เป็นผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ต้องดูแลและบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานเพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ต้องสร้างถนนบนที่ดินพิพาทเป็นถนนคอนกรีตเสริมเหล็กสูงเทียบเท่าถนนสาธารณะ และจดทะเบียนให้ที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ ส่วนคดีนี้โจทก์ฟ้องโดยมีข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาอย่างเดียวกัน แต่อ้างเพิ่มเติมว่า การที่จำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และ ฉ. เพิกเฉยไม่ไปจดทะเบียนให้ที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ เป็นเหตุให้สถาบันการเงินไม่อนุมัติสินเชื่อในการก่อสร้างอาคารที่พักอาศัยเพื่อเป็นสวัสดิการที่พักให้แก่พนักงานของโจทก์ ทำให้โจทก์เสียหายต้องจ่ายเงินชดเชยค่าเช่าที่พักให้แก่พนักงานของโจทก์และขอเรียกค่าเสียหายจากจำเลยทั้งเจ็ด ซึ่งค่าเสียหายที่โจทก์ฟ้องในคดีนี้สืบเนื่องมาจากจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 และ ฉ. ไม่ไปจดทะเบียนให้ที่ดินพิพาทตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ตามฟ้องในคดีก่อน อันเป็นค่าเสียหายที่โจทก์สามารถฟ้องเรียกได้ในคดีก่อนอยู่แล้ว
เดิมโจทก์ฟ้องคดีก่อนเป็นคดีผู้บริโภค คดีแพ่งหมายเลขดำที่ ผบ.1543/2552 ของศาลชั้นต้น ต่อมาประธานศาลอุทธรณ์มีคำวินิจฉัยชี้ขาดว่า ไม่เป็นคดีผู้บริโภค และศาลชั้นต้นมีคำสั่งรับคดีไว้พิจารณาเป็นคดีแพ่งสามัญ คดีแพ่งหมายเลขดำที่ พ.129/2554 ให้งดชี้สองสถานและกำหนดวันนัดพิจารณาต่อเนื่อง แต่ค่าเสียหายที่โจทก์ฟ้องคดีนี้เกิดจากสถาบันการเงินไม่อนุมัติสินเชื่อซึ่งได้แจ้งให้โจทก์ทราบตามหนังสือแจ้งอนุมัติสินเชื่อ โจทก์จึงชอบที่จะขอแก้ไขเพิ่มเติมคำฟ้องได้ในคดีก่อน ซึ่งเป็นการขอเพิ่มจำนวนทุนทรัพย์ในฟ้องเดิมที่ยังอยู่ระหว่างการพิจารณาและมีความเกี่ยวข้องกัน ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 179 และ 180 การที่โจทก์กลับมาฟ้องเรียกค่าเสียหายในคดีนี้อันเป็นการฟ้องเรื่องเดียวกันขณะที่คดีก่อนยังอยู่ในระหว่างการพิจารณาของศาล ฟ้องโจทก์คดีนี้จึงเป็นฟ้องซ้อนกับคดีแพ่งหมายเลขดำที่ พ.129/2554 ของศาลชั้นต้น ซึ่งต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 173 วรรคสอง (1)

จำเลยทั้งสามเป็นเจ้าของที่ดินพิพาททั้งห้าแปลงซึ่งตกอยู่ในภาระจำยอมในเรื่องสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสามสิบโดยผลของกฎหมายตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง ซึ่งไม่มีกฎหมายใดห้ามการจดทะเบียนภาระจำยอมตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าว การที่โจทก์ทั้งสามสิบฟ้องบังคับให้จำเลยทั้งสามจดทะเบียนภาระจำยอมเป็นการอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมอย่างหนึ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 1391 โจทก์ทั้งสามสิบย่อมมีสิทธิอันชอบธรรมที่จะใช้สิทธิทางศาลฟ้องบังคับจำเลยทั้งสามให้จดทะเบียนภาระจำยอมดังกล่าวได้ โจทก์ทั้งสามสิบจึงมีอำนาจฟ้อง

ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง บัญญัติว่า "...สิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว"นั้น หมายความถึงกรณีที่บุคคลได้มาโดยสุจริตซึ่งทรัพยสิทธิอันเดียวกับทรัพยสิทธิที่ยังไม่ได้จดทะเบียนนั้น กรณีตามที่โจทก์อ้างเป็นการได้สิทธิประเภทกรรมสิทธิ์ในที่ดินสามยทรัพย์ ส่วนภาระจำยอมเป็นสิทธิในประเภทรอนสิทธิจึงมิใช่การโต้เถียงกันในเรื่องการได้สิทธิในทรัพยสิทธิประเภทเดียวกับสิทธิของบุคคลภายนอกที่ยังไม่จดทะเบียน แต่เป็นกรณีที่มีนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของผู้ขายเดิมอันเป็นสามยทรัพย์ เมื่อผู้ขายเดิมได้โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินอันเป็นสามยทรัพย์แก่โจทก์แล้ว ภาระจำยอมย่อมติดไปกับสามยทรัพย์ ตามป.พ.พ. มาตรา 1393 วรรคหนึ่ง ซึ่งภาระจำยอมจะสิ้นไปก็แต่เมื่อภาระจำยอมหรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมดหรือมิได้ใช้สิบปี ดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1397 และ 1399 เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าภาระจำยอมได้สิ้นไปแล้วเพราะมิได้ใช้สิบปี จำเลยจึงมีสิทธิฟ้องแย้งบังคับให้โจทก์ในฐานะเจ้าของที่ดินอันเป็นสามยทรัพย์ จดทะเบียนปลอดภาระจำยอมในที่ดินพิพาทได้ และโจทก์จะยกการได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต เป็นข้อต่อสู้เพื่อไม่ให้ภาระจำยอมที่มีอยู่ในที่ดินพิพาทสิ้นไปหาได้ไม่

ผู้ร้องสอดเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในนิติบุคคลหมู่บ้านจำเลยร่วม ซึ่งจำเลยเป็นผู้ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน และทางพิพาทเป็นที่ดินสาธารณูปโภคที่จำเลยในฐานะผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการนิติบุคคลหมู่บ้านจำเลยร่วม ซึ่งตาม พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 บัญญัติให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินจะต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ ผู้ร้องสอดซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินจัดสรรในนิติบุคคลหมู่บ้านจำเลยร่วม ย่อมได้รับประโยชน์จากทางพิพาทซึ่งเป็นภาระจำยอมโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมาย การที่จำเลยจดทะเบียนทางพิพาทในที่ดินสาธารณูปโภคที่จัดสรรให้เป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 2093 ของธนาคาร อ. ย่อมเป็นการกระทำที่กระทบต่อสิทธิหรือประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินที่จัดสรรในหมู่บ้านนิติบุคคลจำเลยร่วมทุกรายรวมทั้งผู้ร้องสอด ผู้ร้องสอดจึงมีส่วนได้เสียที่ต้องถูกกระทบสิทธิจากการที่จำเลยซึ่งเป็นผู้จัดสรรนำที่ดินสาธารณูปโภคเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของผู้ซื้อที่ดินที่จัดสรรไปจดทะเบียนให้เป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 2093
คำร้องของผู้ร้องสอดอ้างว่า ข้อพิพาทตามคำฟ้องของโจทก์ทั้งสองเป็นการกระทบสิทธิหรือประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรที่มีอยู่จำนวนกว่าร้อยแปลงในนิติบุคคลหมู่บ้านจำเลยร่วม และนิติบุคคลหมู่บ้านจำเลยร่วมได้ใช้สิทธิร้องสอดเข้ามาในคดีนี้แล้ว แม้ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาตให้นิติบุคคลหมู่บ้านจำเลยร่วมเข้าเป็นคู่ความในฐานะจำเลยร่วมตามคำร้องสอดก็ตาม แต่เมื่อคำร้องสอดของนิติบุคคลหมู่บ้านจำเลยร่วมที่ยื่นเข้ามานั้นตั้งข้ออ้างข้อเถียงโต้แย้งสิทธิและหน้าที่ในลักษณะเป็นปฏิปักษ์กับโจทก์ทั้งสองและจำเลย และเพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร จำเลยร่วมจึงอยู่ในฐานะเป็นคู่ความฝ่ายที่สามเสมือนเป็นโจทก์ยื่นคำฟ้อง ดังนี้ เท่ากับนิติบุคคลหมู่บ้านจำเลยร่วมได้ใช้สิทธิเป็นโจทก์ฟ้องแทนผู้ซื้อที่ดินจัดสรรซึ่งเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 47 เกี่ยวกับกรณีที่กระทบสิทธิหรือประโยชน์ของสมาชิกจำนวนตั้งแต่สิบรายขึ้นไปตามมาตรา 48 (4) ย่อมไม่มีความจำเป็นที่ผู้ร้องสอดซึ่งเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรคนหนึ่งจะเข้ามาเป็นคู่ความในคดีเพื่อยังให้ได้รับการรับรอง คุ้มครอง หรือบังคับตามสิทธิของตนอีก เพราะนิติบุคคลหมู่บ้านจำเลยร่วมได้ใช้สิทธิฟ้องแทนสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายตามกฎหมายแล้ว

จำเลยยื่นคำร้องขอให้ยกคดีขึ้นพิจารณาใหม่โดยอ้างเหตุว่าศาลชั้นต้นดำเนินกระบวนพิจารณาโดยผิดหลง ภายหลังศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาตให้โจทก์ถอนฟ้องและจำหน่ายคดีในคดีก่อนเพียง 6 วัน เป็นการยื่นภายในระยะเวลาตาม ป.วิ.พ. มาตรา 27 และโจทก์ทั้งเจ็ดยื่นฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้ ขณะนั้นระยะเวลาอุทธรณ์คำสั่งศาลชั้นต้นที่ยกคำร้องขอให้ยกคดีขึ้นพิจารณาใหม่ของจำเลยยังไม่สิ้นสุดลงถือได้ว่า โจทก์ยื่นคำฟ้องคดีนี้ในขณะที่คดีก่อนอยู่ในระหว่างการพิจารณา และเมื่อพิจารณาคำฟ้องของโจทก์ทั้งเจ็ดในคดีนี้เป็นเรื่องที่โจทก์ทั้งเจ็ดกล่าวอ้างว่า ที่ดินของจำเลยตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งเจ็ดที่อยู่ติดกันเช่นเดียวกันกับคำฟ้องของโจทก์ทั้งเจ็ดในคดีก่อน แม้คำขอบังคับในส่วนที่เกี่ยวกับความกว้างยาวของทางพิพาทแตกต่างกัน แต่ก็เป็นการขอให้รับรองว่าทางพิพาทตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งเจ็ดเช่นเดียวกัน คำฟ้องของโจทก์ทั้งเจ็ดในคดีนี้กับคำฟ้องของโจทก์ทั้งเจ็ดในคดีก่อนจึงเป็นคำฟ้องเรื่องเดียวกัน และการพิจารณาว่าคำฟ้องคดีหลังเป็นฟ้องซ้อนกับคดีก่อนหรือไม่ ต้องพิจารณาในวันยื่นคำฟ้องคดีหลังเป็นสำคัญ เมื่อปรากฏว่าขณะที่โจทก์ทั้งเจ็ดยื่นฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้ คดีก่อนอยู่ระหว่างการพิจารณา คำฟ้องของโจทก์ทั้งเจ็ดในคดีนี้จึงเป็นฟ้องซ้อนกับคำฟ้องของโจทก์ทั้งเจ็ดในคดีก่อน แม้ต่อมาศาลฎีกาในคดีก่อนจะมีคำสั่งจำหน่ายคดีเพราะเหตุฎีกาของจำเลยไม่เป็นสาระแก่คดีอันควรแก่การพิจารณา ตามพระธรรมนูญศาลยุติธรรม มาตรา 23 วรรคหนึ่ง ก็หาทำให้คำฟ้องของโจทก์ทั้งเจ็ดในคดีนี้ซึ่งเป็นฟ้องซ้อนที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายกลับเป็นคำฟ้องที่ชอบด้วยกฎหมายไม่

ในการเจรจาต่อรองค่าตอบแทนการใช้ที่ดินภาระจำยอมระหว่างโจทก์และจำเลย เป็นธรรมดาอยู่เองที่โจทก์ย่อมต้องการจ่ายค่าตอบแทนให้แก่จำเลยในจำนวนที่ต่ำ ในขณะที่จำเลยต้องการได้ค่าตอบแทนในจำนวนที่สูง จึงเป็นเรื่องที่แต่ละฝ่ายพึงต้องเตรียมข้อมูลมาให้พร้อมเพื่อรักษาประโยชน์ของตนเอง ที่โจทก์เสนอค่าตอบแทนแก่จำเลยในราคาตารางวาละ 1,250 บาท แม้สืบเนื่องมาจากจำเลยแถลงว่ามารดาจำเลยเคยขายที่ดินไปในราคาไร่ละ 500,000 บาท ก็ตาม แต่หากจำเลยยังไม่พอใจเพราะเห็นว่าเป็นราคาที่ต่ำเกินไป จำเลยย่อมมีสิทธิที่จะปฏิเสธข้อเสนอของโจทก์และเสนอราคาตามที่จำเลยต้องการได้อยู่แล้ว ทั้งในวันดังกล่าวทนายจำเลยก็เข้าร่วมเจรจาด้วยแล้ว จำเลยจึงหาได้เป็นผู้ด้อยปัญญาหรืออยู่ในภาวะที่ถูกกดดันจากสิ่งใดให้ต้องตกลงยอมความกับโจทก์ไม่ จำเลยมีเวลาในการเตรียมคดีนับแต่วันที่จำเลยยื่นคำให้การต่อสู้คดี จนถึงวันนัดสืบพยานโจทก์ ซึ่งศาลไกล่เกลี่ยจนโจทก์และจำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันนานถึงเกือบ 6 เดือน ย่อมมากเพียงพอต่อการที่จำเลยจะขอหนังสือรับรองราคาประเมินที่ดินจากสำนักงานที่ดินจังหวัดนครราชสีมา การไม่ทราบราคาประเมินที่ดินจึงต้องถือว่าเป็นความผิดพลาดบกพร่องของฝ่ายจำเลยเอง หาใช่เป็นเรื่องที่โจทก์ฉวยโอกาสและปกปิดข้อเท็จจริงเกี่ยวกับราคาประเมินที่ดินไม่ นอกจากนี้ไม่มีบทบัญญัติใดบังคับว่า ค่าตอบแทนการใช้ภาระจำยอมต้องเป็นไปตามราคาประเมินที่ดินอีกด้วย ข้อเท็จจริงตามที่จำเลยอ้างฟังไม่ได้ว่าสัญญาประนีประนอมยอมความเกิดจากคู่ความฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งฉ้อฉล จำเลยไม่มีสิทธิอุทธรณ์คำพิพากษาตามยอมของศาลชั้นต้น

จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินในโครงการกับผู้ซื้อพร้อมกับแจกใบโฆษณาให้แก่ผู้ซื้อด้วย ใบโฆษณาจึงเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายด้วย จำเลยต้องผูกพันตามสัญญาโดยจัดทำสาธารณูปโภคต่าง ๆ ให้ได้ขนาดตามที่ได้โฆษณา
ใบโฆษณาที่ระบุว่า คันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการสูง 3.50 เมตร (สูงกว่าระดับทางหลวงสายเอเซีย 1.50 เมตร) กว้าง 16 เมตร ปลูกก่อไผ่เป็นรั้วล้อมรอบตามแนวคันดินกั้นน้ำ ประกอบกับหนังสือของสำนักงานที่ดินจังหวัด ที่ระบุว่า หากทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการสูง 3.50 เมตร กว้าง 16 เมตร จะไม่มีการรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้ซื้อแปลงอื่น ๆ เนื่องจากเขตคันดินที่เจ้าของโครงการจัดแบ่งที่ดินไว้มีขนาดกว้างประมาณ 20 ถึง 30 เมตร ดังนั้น จึงอยู่ในวิสัยและความรับผิดที่จำเลยจะต้องปฏิบัติตามสัญญาโดยทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินโครงการให้ได้ขนาดตามที่ได้โฆษณาไว้ในใบโฆษณา ส่วนถนนสายใหญ่และถนนซอยในโครงการนั้น ข้อเท็จจริงได้ความจากเจ้าพนักงานที่ดินตอบในหนังสือฉบับเดียวกันว่า หากจะขยายถนนสายใหญ่และถนนซอยกว้างประมาณ 40 เมตร และ 20 เมตร ตามลำดับ จะทำให้รุกล้ำที่ดินของผู้ซื้อรายอื่น ๆ การจะบังคับให้จำเลยขยายถนนสายใหญ่และถนนซอยให้มีขนาดกว้างตามใบโฆษณาย่อมกระทบต่อขนาดที่ดินของผู้ซื้อที่ดินในโครงการซึ่งผู้ซื้อที่ดินแต่ละรายได้เข้าครอบครองเป็นส่วนสัดและทำประโยชน์ในที่ดินเป็นเวลากว่า 10 ปี แล้ว กรณีเช่นนี้ถือว่าสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องที่จะบังคับให้จำเลยทำเช่นนั้นได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 213 วรรคหนึ่ง จำเลยจึงไม่ต้องขยายถนนให้มีขนาดกว้างตามใบโฆษณา
จำเลยได้รับอนุญาตให้ทำการค้าที่ดินตามหนังสืออนุญาต โดยจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป และมีการทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนนและทะเลน้ำจืดในโครงการ ตามแผนผังการแบ่งแยกที่ดิน มีลักษณะเป็นการจัดให้มีสาธารณูปโภค ซึ่งเข้าหลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดินตามข้อ 1 แห่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 อันเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น และโดยผลของประกาศของคณะปฏิวัติดังกล่าวในข้อ 30 วรรคหนึ่ง ทำให้คันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนน และทะเลน้ำจืดในโครงการตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรและเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป จะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ จำเลยผู้จัดสรรที่ดินย่อมตกอยู่ในบังคับของบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวแม้จำเลยจะไม่ได้ขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินก็ตามเพราะเป็นคนละเรื่องกัน เมื่อที่ดินที่เป็นคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนน และทะเลน้ำจืดในโครงการตกเป็นภาระจำยอมแก่ผู้ซื้อที่ดินในโครงการ โจทก์จึงมีสิทธิที่จะเรียกให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมได้ เนื่องจากจากการจดทะเบียนภาระจำยอมถือว่าเป็นการอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมตาม ป.พ.พ. มาตรา 1391 วรรคหนึ่ง จำเลยไม่มีสิทธิทำกำแพงล้อมรอบทะเลน้ำจืดเพราะเป็นการผิดสัญญา และยังเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกตาม มาตรา 1390

การที่ จ. ยื่นคำขอรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่มีหลักฐานเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) จำนวน 226 แปลง และสร้างอาคารพาณิชย์เพื่อขายโดยทำถนนพิพาทเพื่อใช้เป็นทางเข้าออกทางสาธารณะ ถือว่าเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ทางพิพาทย่อมตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรรวมทั้งที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) ของโจทก์โดยผลแห่งกฎหมายตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 แม้ จ. จะมิได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินหรือหลีกเลี่ยงการขออนุญาตจัดสรรที่ดินอันเป็นการฝ่าฝืนประกาศของคณะปฏิวัติดังกล่าว ก็ไม่ทำให้การจัดสรรที่ดินนั้นกลับไม่เป็นการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย

การที่คณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจำเลยที่ 1 มีมติให้ก่อสร้างอาคารสำนักงานนิติบุคคลในที่ดินอันเป็นสวนสาธารณะโดยสมาชิกของโครงการหมู่บ้านจัดสรรเสียงส่วนใหญ่เห็นชอบด้วยก็ตาม แต่ก็มีสมาชิกคัดค้านถึง 25 ราย การก่อสร้างอาคารดังกล่าวนอกจากเป็นการใช้สาธารณูปโภคคนละประเภทยังเป็นการขัดต่อวัตถุประสงค์ในการใช้สาธารณูปโภคตามที่ผู้จัดสรรได้จดทะเบียนไว้ ทั้งยังเป็นการขัดต่อ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 44 วรรคหนึ่ง (1) ประกอบมาตรา 43 วรรคหนึ่ง ที่ระบุให้หน้าที่ของจำเลยที่ 1 ที่ได้รับมอบที่ดินสวนสาธารณะจากผู้จัดสรรที่ดิน จะต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวที่มีอยู่แล้วให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และยังทำให้สภาพสวนสาธารณะเปลี่ยนแปลงไป พื้นที่สวนสาธารณะต้องลดลง ถือได้ว่าประโยชน์แห่งภาระจำยอมในการใช้สอยที่ดินดังกล่าวลดไปหรือเสื่อมความสะดวก แม้จำเลยที่ 1 จะอ้างว่าเป็นการกระทำเพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดแก่สมาชิกโดยส่วนรวม แต่ทั้งนี้สวนสาธารณะดังกล่าวตกอยู่ในภาระจำยอมของที่ดินทุกแปลงในโครงการ การเปลี่ยนแปลงการใช้สาธารณูปโภคจะทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมของที่ดินบางแปลงลดไปหรือเสื่อมความสะดวกไป ย่อมมิอาจกระทำได้

ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินมีข้อความชัดแจ้งว่า ที่ดินที่จำเลยทั้งสองจะขายให้แก่โจทก์นั้นมีภาระติดพันเพียงการจำนองที่ดินไว้แก่ธนาคารเท่านั้น และจำเลยทั้งสองรับรองว่าที่ดินที่จะขายให้แก่โจทก์ไม่มีภาระติดพันหรือการรอนสิทธิใด ๆ ทั้งสิ้น ซึ่งหมายรวมถึงที่ดินของจำเลยทั้งสองนั้นไม่มีภาระจำยอมในที่ดินพิพาท การที่จำเลยทั้งสองเบิกความขัดแย้งกับสัญญาจะซื้อขายจึงเป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารอันเป็นการต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 (ข) ถือว่าขณะมีการตกลงทำสัญญาซื้อขายนั้น จำเลยทั้งสองปกปิดความจริงว่าที่ดินพิพาทที่มีการทำสัญญาจะซื้อขายรวมกับที่ดินแปลงอื่นมีภาระจำยอมติดอยู่ แต่จำเลยทั้งสองปกปิดไม่ยอมแจ้งเรื่องดังกล่าวให้โจทก์ทราบ ถือว่าจำเลยทั้งสองทำให้โจทก์สำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สินซึ่งตามปกติถือว่าเป็นสาระสำคัญ หากจำเลยทั้งสองแจ้งให้โจทก์ทราบว่าที่ดินพิพาทมีภาระติดพันคือภาระจำยอมอยู่ในที่ดินดังกล่าว โจทก์ย่อมไม่เข้าทำสัญญาจะซื้อขายกับจำเลยทั้งสอง นิติกรรมจึงตกเป็นโมฆียะตาม ป.พ.พ. มาตรา 157 โจทก์จึงมีสิทธิในการบอกล้างนิติกรรมการทำสัญญาจะซื้อขายดังกล่าวได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 175 วรรคหนึ่ง (3)