คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ซื้อขายที่ดิน

สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยมีความว่า "ผู้ขายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินตามโฉนดที่ 9017 ร่วมกับผู้อื่นรวม 6 คน บัดนี้ ผู้ขายตกลงขายกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนของผู้ขายซึ่งมีอยู่ในโฉนดดังกล่าวแล้วแก่ผู้ซื้อในราคา 50,000 บาท การโอนที่ดินเฉพาะส่วนทั้งสองฝ่ายตกลงที่จะทำการโอนและรับโอนภายในเวลา 2 ปี ที่ดินส่วนของผู้ขายที่จะขายนั้น ผู้ซื้อได้เช่าปลูกอาคารลงไว้แล้วก่อนวันทำสัญญานี้" ดังนี้ สัญญามีความหมายชัดเจนว่า โจทก์ซื้อเฉพาะส่วนของจำเลยที่มีอยู่ในโฉนดรวมกับผู้อื่นอีก 5 คน ส่วนของจำเลยนี้ก็คือหนึ่งในหกของที่ดินทั้งหมด ไม่มีข้อความตอนใดที่แสดงว่าหนึ่งในหกของที่ดินตอนที่โจทก์เช่าปลูกอาคารไว้แล้ว.

สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยมีความว่า 'ผู้ขายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินตามโฉนดที่ 9017 ร่วมกับผู้อื่นรวม 6 คนบัดนี้ ผู้ขายตกลงขายกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนของผู้ขายซึ่งมีอยู่ในโฉนดดังกล่าวแล้วแก่ผู้ซื้อในราคา 50,000 บาท การโอนที่ดินเฉพาะส่วนทั้งสองฝ่ายตกลงที่จะทำการโอนและรับโอนภายในเวลา 2 ปีที่ดินส่วนของผู้ขายที่จะขายนั้น ผู้ซื้อได้เช่าปลูกอาคารลงไว้แล้วก่อนวันทำสัญญานี้' ดังนี้ สัญญามีความหมายชัดเจนว่าโจทก์ซื้อเฉพาะส่วนของจำเลยที่มีอยู่ในโฉนดรวมกับผู้อื่นอีก 5 คน ส่วนของจำเลยนี้ก็คือหนึ่งในหกของที่ดินทั้งหมด ไม่มีข้อความตอนใดที่แสดงว่าหนึ่งในหกของที่ดินตอนที่โจทก์เช่าปลูกอาคารไว้แล้ว

การที่จำเลยที่ 1-2 ซึ่งเป็นสามีภริยากัน ยินยอมทำสัญญาขายที่พิพาทให้โจทก์ โดยโจทก์ได้วางมัดจำไว้แล้ว แต่ต่อมาจำเลยที่ 1-2 กลับทำสัญญาประนีประนอมยอมความต่อศาลยกที่พิพาทให้จำเลยที่ 3 ถึง 5 บุตรของตนเสีย ย่อมแสดงว่าจำเลยที่ 1-2 ไม่ปฏิบัติตามสัญญาที่ทำไว้กับโจทก์ และเป็นการกระทำโดยไม่สุจริต โจทก์ซึ่งได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่พิพาทกับจำเลยที่ 1-2 ไว้ก่อนที่จะได้มีการทำสัญญายอมความนั้น จึงอยู่ในฐานะที่จะได้รับโอนที่พิพาทดีกว่าจำเลยที่ 3 ถึง 5

สัญญาประนีประนอมยอมความเพื่อระงับคดีอาญาที่โจทก์ฟ้องจำเลยฐานฉ้อโกงและมีข้อความตอนหนึ่งว่าจำเลยยินยอมไม่ฟ้องคดีอาญาอันเนื่องมาจากการที่โจทก์ฟ้องคดีอาญาเรื่องฉ้อโกงนั้น ถือว่าข้อความตอนนี้เป็นส่วนที่พึงสันนิษฐานได้ว่าคู่กรณีเจตนาจะแยกส่วนนี้ออกหากจากส่วนอื่นได้ สัญญาประนีประนอมยอมความนี้จึงสมบูรณ์
สัญญาซื้อขายที่ดินที่ทำขึ้นอันเป็นการปฏิบัติตามสัญญาประนีประนอมยอมความนั้น ไม่ใช่เป็นเรื่องทำสัญญาขึ้นใหม่เปลี่ยนแปลงยกเลิกเงื่อนไขในสัญญาประนีประนอมยอมความเดิม สัญญาประนีประนอมยอมความจึงไม่ระงับ.

ที่พิพาทเป็นที่สวนตามกฎหมายลักษณะเบ็ดเสร็จ บทที่ 42มาก่อนใช้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 4 แม้ผู้ร้องจะได้ซื้อที่พิพาทไว้จากจำเลย แต่ก็มิได้จดทะเบียนการซื้อขายต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ที่พิพาทจึงยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยอยู่ โจทก์ย่อมมีสิทธินำยึดที่พิพาทนี้จากจำเลยซึ่งเป็นลูกหนี้ตามคำพิพากษาได้ จะนำบทบัญญัติเรื่องการครอบครองที่ดินที่ไม่มีหนังสือสำคัญตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1375 มาใช้บังคับไม่ได้

จำเลยซื้อที่พิพาทโดยไม่สุจริต และใช้สิทธิโดยมิชอบ เป็นทางให้โจทก์เสียเปรียบโจทก์ย่อมมีสิทธิที่จะขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่พิพาทเสียได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 237 (อ้างฎีกาที่ 1145/2495 และ 1138/2507)
ฟ้องโจทก์บรรยายข้อเท็จจริงว่า การจดทะเบียนโอนที่พิพาทระหว่างจำเลยที่ 2 กับจำเลยที่ 3 เป็นไปโดยไม่สุจริต เป็นทางเสียเปรียบแก่โจทก์ผู้เป็นเจ้าหนี้ขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนที่พิพาท ทั้งนี้ ย่อมมีความหมายอยู่ในตัวว่า อย่างน้อย จำเลยก็ได้กระทำลงทั้งรู้อยู่ว่าจะเป็นทางให้โจทก์เสียเปรียบ ศาลย่อมมีอำนาจหยิบยกขึ้นวินิจฉัยได้ ไม่นอกฟ้องนอกประเด็น
(อ้างฎีกาที่ 228/2506)

จำเลยซื้อที่พิพาทโดยไม่สุจริต และใช้สิทธิโดยมิชอบเป็นทางให้โจทก์เสียเปรียบ โจทก์ย่อมมีสิทธิที่จะขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่พิพาทเสียได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 237(อ้างฎีกาที่ 1145/2495 และ 1138/2507)
ฟ้องโจทก์บรรยายข้อเท็จจริงว่า การจดทะเบียนโอนที่พิพาทระหว่างจำเลยที่ 2 กับจำเลยที่ 3 เป็นไปโดยไม่สุจริต เป็นทางเสียเปรียบแก่โจทก์ผู้เป็นเจ้าหนี้ ขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนที่พิพาท ทั้งนี้ ย่อมมีความหมายอยู่ในตัวว่า อย่างน้อย จำเลยก็ได้กระทำลงทั้งรู้อยู่ว่าจะเป็นทางให้โจทก์เสียเปรียบ ศาลย่อมมีอำนาจหยิบยกขึ้นวินิจฉัยได้ไม่นอกฟ้องนอกประเด็น(อ้างฎีกาที่ 228/2506)

แม้สัญญาจะซื้อขายที่ดินกฎหมายบังคับให้ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ ลงลายมือชื่อฝ่าย ต้องรับผิดมาแสดง แต่การที่จำเลยนำสืบว่าได้ชำระราคาที่พิพาทกันแล้วนั้น จำเลยย่อมนำสืบได้ ไม่เป็นการนำสืบเพื่อเปลี่ยนแปลงแก้ไขหรือเพิ่มเติมเอกสารสัญญาแต่อย่างใด
โจทก์ยื่นคำร้องโต้แย้งว่า คำสั่งศาลชั้นต้นที่ให้โจทก์นำสืบก่อนไม่ชอบ ขอให้สั่งใหม่ให้จำเลยนำสืบก่อน ศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่อนุญาตตามที่โจทก์ขอ โจทก์ไม่ได้โต้แย้งคำสั่ง กลับแถลงไม่ติดใจสืบพยานต่อไป ศาลชั้นต้นจึงดำเนินการพิจารณาสืบพยานจำเลยจนเสร็จสำนวน และพิพากษาแล้ว โจทก์จะอุทธรณ์ฎีกาคำสั่งในเรื่องหน้าที่นำสืบนี้อีกไม่ได้
(อ้างฎีกาที่ 819/2501)

ปัญหาว่าจะนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 มาใช้บังคับและเลิกสัญญาเสียโดยมิพักต้องบอกกล่าวนั้นต้องยกขึ้นว่ากันมาในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์และมิใช่เป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน
ปัญหาว่า การที่โจทก์ไม่ยอมวางเงินมัดจำหรือไม่ยอมทำสัญญาจะซื้อขายตามที่จำเลยร้องขอจะมีอายุความบังคับให้จำเลยโอนขายนานเท่าใดก็ต้องเป็นประเด็นที่ได้พิพาทกันมาตั้งแต่ศาลชั้นต้น

เมื่อสัญญาซื้อขายที่ดินตอนต้นระบุถึงที่ดินซึ่งมีห้องแถวรวมอยู่ด้วย แม้ตอนต่อมาจะเขียนสัญญาซื้อขายใช้คำแต่เพียงว่า ผู้ขายยอมขายที่ดิน ผู้ซื้อยอมรับซื้อที่ดินโดยไม่มีข้อความเพิ่มเติมว่า "พร้อมกับห้องแถวด้วย" ก็ต้องหมายความว่า เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมด้วยสิ่งปลูกสร้าง คือห้องแถวพิพาทซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินและเป็นส่วนควบของที่ดิน
เมื่อสัญญาซื้อขายแสดงว่า ยอมขายห้องแถวด้วย โดยไม่มีข้อตกลงพิเศษว่า ให้ห้องแถวคงเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์โจทก์ซึ่งเป็นผู้ขายไม่มีสิทธินำสืบว่าต้องการขายแต่ที่ดิน ไม่ขายห้องแถว เพราะต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94