คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ซื้อขายที่ดิน

โจทก์ฟ้องเรียกเงินกู้จากจำเลย จำเลยให้การว่าไม่ได้กู้เป็นเรื่องการซื้อขายที่ดินกัน ตอนหลังว่าแม้การกู้จะไม่เป็นโมฆะสัญญากู้ก็มีว่า เมื่อจำเลยไม่ใช้เงินให้ จะขอมอบที่ดินให้โจทก์และภรรยาเป็นกรรมสิทธิ์และจำเลยก็ได้ส่งมอบที่ดินที่ซื้อขายให้ภรรยาโจทก์เข้าครอบครองแล้ว หนี้ตามสัญญากู้ยืมจึงเป็นอันระงับไปนั้นการที่จำเลยจะนำสืบตามข้อต่อสู้นี้จึงไม่เป็นการนำสืบแก้ไขเปลี่ยนแปลงเอกสาร แต่เป็นการนำสืบถึงมูลเหตุที่จะทำสัญญากู้ ซึ่งอาจแสดงว่าสัญญากู้สมบูรณ์หรือไม่จึงชอบที่จะนำสืบได้

คดีก่อนโจทก์ฟ้องจำเลยขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมซื้อขายที่ดินพิพาท อ้างว่าภริยาโจทก์โอนขายให้จำเลยไปโดยไม่ได้รับความยินยอม คดีถึงที่สุดโดยศาลวินิจฉัยในประเด็นว่า จำเลยซื้อที่พิพาทโดยไม่สุจริต พิพากษาว่าสัญญาซื้อขายที่ดินรายพิพาทระหว่างภริยาโจทก์กับจำเลยเป็นโมฆะ ให้เพิกถอนเสีย ดังนี้ ถ้าโจทก์นำคดีมาฟ้องจำเลยอีกว่านับตั้งแต่วันที่จำเลยได้รับโอนที่ดินรายพิพาทและห้องแถวไปจากภริยาโจทก์ จำเลยได้เก็บค่าเช่าที่ดินและห้องแถวไปจำนวนหนึ่ง ขอให้ศาลบังคับจำเลยชำระเงินจำนวนนั้นแก่โจทก์ ย่อมเป็นฟ้องซ้ำต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 148

จำเลยขายที่ดินให้โจทก์พร้อมทั้งสัญญาว่าเมื่อสอบเขตแล้วที่ดินขาดจำนวนไปเท่าใด จำเลยยอมคืนเงินให้ตามส่วน นั้น ถึงแม้จำเลยจะส่งมอบที่ดินให้โจทก์แล้วก็ตาม ถ้าเป็นการส่งมอบโดยมีเงื่อนไขจะต้องตรวจสอบเขตที่ดินให้รู้จำนวนแน่นอนจึงจะถือว่าการส่งมอบบริบูรณ์นั้น อายุความฟ้องร้องต้องเริ่มนับแต่มีการส่งมองที่สมบูรณ์ปราศจากเงื่อนไขแล้ว

การซื้อขายที่ดินมีโฉนดแม้ผู้ร้องซึ่งเป็นผู้ซื้อจะชำระราคาเรียบร้อยแล้วและได้ยึดถือโฉนดครอบครองถือเอาประโยชน์จากที่ดินนั้นตลอดมาก็ตาม ถ้ายังไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ การซื้อขายย่อมยังไม่สมบูรณ์ตามกฎหมาย ฉะนั้น โจทก์ในฐานะเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาของจำเลยซึ่งเป็นผู้ขายย่อมมีสิทธิยึดที่ดินนั้นชำระหนี้ได้
ประชุมใหญ่ครั้งที่ 12/2504

การซื้อขายที่ดินมีโฉนดแม้ผู้ร้องซึ่งเป็นผู้ซื้อจะชำระราคาเรียบร้อยแล้วและได้ยึดถือโฉนดครอบครองถือเอาประโยชน์จากที่ดินนั้นตลอดมาก็ตาม ถ้ายังไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ การซื้อขายย่อมยังไม่สมบูรณ์ตามกฎหมาย ฉะนั้น โจทก์ในฐานะเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาของจำเลยซึ่งเป็นผู้ขายย่อมมีสิทธิยึดที่ดินนั้นชำระหนี้ได้ (ประชุมใหญ่ ครั้งที่12/2504)

การตกลงเลิกสัญญาซื้อขายที่ดิน และคืนเงินมัดจำกันนั้น ไม่ใช่เป็นการปลดหนี้ตามความหมายในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และไม่มีกฎหมายบัญญัติให้ทำเป็นหนังสือ ฉะนั้น เพียงแต่มีการแสดงเจตนาต่อกัน ก็ย่อมสมบูรณ์

การตกลงเลิกสัญญาจะซื้อขายที่ดิน และคืนเงินมัดจำกันนั้นไม่ใช่เป็นการปลดหนี้ตามความหมายในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และไม่มีกฎหมายบัญญัติให้ทำเป็นหนังสือ ฉะนั้นเพียงแต่มีการแสดงเจตนาต่อกัน ก็ย่อมสมบูรณ์

ที่ดินของจำเลยตามโฉนดมีทั้งที่ดินนาและที่บ้านถูกยึดขายทอดตลาดมีผู้ซื้อได้ไป แต่ผู้ซื้อเข้าใจว่าซื้อเฉพาะที่นาเท่านั้น ส่วนที่บ้านจำเลยยังคงครอบครองอยู่อย่างเจ้าของตลอดมาเกิน 10 ปี ผู้ซื้อขายที่ตามโฉนดดังกล่าวต่อไป จนถึงโจทก์เป็นคนสุดท้าย โดยโจทก์ทราบดีอยู่แล้วว่าที่บ้านนั้นจำเลยครอบครองอยู่ตลอดมา เช่นนี้ โจทก์จะอ้างว่าซื้อโดยสุจริตไม่ได้ แม้ที่บ้านพิพาทจะอยู่ในโฉนดที่โจทก์ซื้อจำเลยผู้ได้กรรมสิทธิ์ที่บ้านพิพาทด้วยอำนาจการครอบครอง ก็ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ โจทก์ได้ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา1299 วรรคสอง

สัญญาจะซื้อขายที่ดินซึ่งกฎหมายบังคับให้ทำเป็นหนังสือนั้นเมื่อจำเลยซึ่งเป็นผู้ขาย ยอมให้โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อผัดชำระเงินที่ถึงกำหนดในงวดนั้นไปรวมชำระพร้อมกับเงินที่เหลือให้เสร็จสิ้นในวันโอนโฉนดและก็ได้ถือเอากำหนดที่ให้ผัด (จะเป็นวันใดก็แล้วแต่)มาเช่นนี้ไม่จำต้องทำเป็นหนังสือ เพราะเป็นเพียงกรณีที่จำเลยซึ่งเป็นเจ้าหนี้ยอมผ่อนผันให้โจทก์ซึ่งเป็นลูกหนี้ในการชำระเงินผัดเวลาชำระเงินงวดหนึ่งต่อไปจำเลยไม่มีสิทธิจะริบเงินและเลิกสัญญา

ประเด็นในคดีมีว่า จำเลยได้ตกลงขายที่ดินที่ดินตามโฉนดซึ่งได้รับมรดกมาจากบิดาเฉพาะส่วนของจำเลยและไม่ใช่ที่ริมแม่น้ำให้แก่โจทก์ตามที่โจทก์ฟ้อง หรือว่าจำเลยขายที่ดินอีกส่วนหนึ่ง ซึ่งเป็นที่ริมแม่น้ำ อันจำเลยได้มรดกเพิ่มขึ้นเป็นพิเศษ ให้แก่โจทก์ดั่งที่จำเลยต่อสู้ เช่นนี้ หน้าที่นำสืบก่อนย่อมตกแก่โจทก์