คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาเช่า

ตามสัญญาก่อสร้างอาคารให้สิทธิแก่เทศบาลเมืองฉะเชิงเทราเช่าได้มีกำหนดเวลา 20 ปี นับแต่วันลงนามในสัญญาคือวันที่ 20 พฤศจิกายน 2513ถึงวันที่ 20 พฤศจิกายน 2533 โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าช่วงต่อมาย่อมมีสิทธิการเช่าตามที่ระบุในสัญญาดังกล่าว จึงมีสิทธิให้จำเลยเช่าได้เพียงเท่าระยะเวลาการเช่าที่ตนมีสิทธิและตามสัญญาจองอาคารระหว่างโจทก์จำเลยได้เท้าความถึงเรื่องที่โจทก์ได้ทำการก่อสร้างอาคารพิพาทขึ้นบนที่ดินราชพัสดุโดยโจทก์ได้สิทธิเช่าช่วงมาจากเทศบาลเมืองฉะเชิงเทรา ดังนี้ ตามสัญญาจองอาคารที่ระบุให้มีอายุการเช่า 20 ปี จึงย่อมเป็นที่เข้าใจระหว่างคู่สัญญาแล้วว่า หมายถึงอายุการเช่า 20 ปี ตามที่โจทก์มีสิทธิตามสัญญาก่อสร้างอาคาร หากให้เริ่มนับระยะเวลาการเช่าตั้งแต่วันที่มีการทำสัญญาเช่ากันในภายหลังจะทำให้มีอายุการเช่ามากกว่า 20 ปี เกินกว่าสิทธิที่โจทก์ให้เช่าช่วงได้ซึ่งเป็นไปไม่ได้ ขณะทำสัญญาจองอาคารโจทก์ยังไม่ได้รับสิทธิการเช่าต่ออีก 5 ปี เพิ่งได้รับสิทธิดังกล่าวในภายหลังเพราะเกิดมีกรณีพิพาทระหว่างกรมธนารักษ์กับสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ทำให้การก่อสร้างล่าช้า วัสดุก่อสร้างเสียหายเพื่อชดเชยความเสียหายนี้กระทรวงการคลังจึงได้ขยายระยะเวลาการเช่าออกไปให้อีก 5 ปี ซึ่งไม่เกี่ยวกับจำเลย จึงถือว่าอายุการเช่าอาคารพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยที่กระทำกันตามที่ระบุไว้ในสัญญาจองอาคารสิ้นสุดลงเพียงวันที่ 20 พฤศจิกายน 2533จำเลยจึงบังคับให้โจทก์ทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยมีอายุ 20 ปีนับแต่วันทำสัญญาเช่ามิได้


โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินของโจทก์เพราะจำเลยผิดสัญญาเช่าจำเลยฟ้องแย้งขอให้ศาลพิพากษาว่าคำสั่งแต่งตั้งประธานกรรมการและผู้ว่าการของโจทก์เป็นโมฆะจึงไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิมส่วนฟ้องแย้งที่ขอให้บังคับโจทก์ทำสัญญาให้จำเลยเช่าที่ดินต่อมีกำหนด3ปีและมีสิทธิต่อสัญญาได้คราวละ3ปีตลอดไปเป็นฟ้องแย้งที่กล่าวอ้างสัญญาเช่าเดิมจึงเกี่ยวกับฟ้องเดิมแต่แม้ฟังได้ตามฟ้องแย้งศาลก็ไม่สามารถบังคับโจทก์ให้ทำสัญญาเช่าให้แก่จำเลยได้โดยชอบที่จะยกฟ้องแย้งส่วนนี้ในชั้นตรวจคำฟ้องแย้งตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา131(2)การที่ศาลมีคำสั่งไม่รับฟ้องแย้งและคืนค่าขึ้นศาลส่วนนี้แก่จำเลยจึงไม่ชอบ

ตามพระราชกฤษฎีกากำหนดจำนวนที่ตั้งเขตศาลและวันเปิดทำการของศาลอุทธรณ์ภาค(ฉบับที่2)พ.ศ.2536มาตรา4บัญญัติว่าบรรดาคดีทีได้อุทธรณ์ก่อนวันที่พระราชกฤษฎีกานี้ใช้บังคับให้ศาลอุทธรณ์หรือศาลอุทธรณ์ภาคแล้วแต่กรณีซึ่งคดีนั้นค้างพิจารณาอยู่คงมีอำนาจพิจารณาพิพากษาต่อไปพระราชกฤษฎีกาฉบับดังกล่าวมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่29กรกฎาคม2536คดีนี้ปรากฎว่าจำเลยยื่นอุทธรณ์และศาลชั้นต้นมีคำสั่งรับอุทธรณ์ของจำเลยเมื่อวันที่26พฤษภาคม2536ก่อนพระราชกฤษฎีกาฉบับดังกล่าวมีผลใช้บังคับคดีจึงอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลอุทธรณ์เท่านั้นศาลอุทธรณ์ภาค1ยังไม่มีอำนาจพิจารณาพิพากษาได้ โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินโจทก์เพราะจำเลยประพฤติผิดสัญญาเช่าแต่จำเลยฟ้องแย้งขอให้ศาลพิพากษาว่าคำสั่งแต่งตั้งประธานกรรมการและผู้ว่าการรถไฟแห่งประเทศไทยเป็นโมฆะเพราะขัดต่อมาตรา26แห่งพระราชบัญญัติการรถไฟแห่งประเทศไทยพ.ศ.2494จึงไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิมศาลล่างทั้งสองไม่รับฟ้องแย้งของจำเลยส่วนนี้ชอบแล้วส่วนฟ้องแย้งที่จำเลยขอให้ศาลบังคับโจทก์ทำสัญญาให้จำเลยเช่าที่ดินโจทก์ต่อมีกำหนด3ปีนับแต่คำพิพากษาคดีนี้ถึงที่สุดและให้จำเลยมีสิทธิต่อสัญญาเช่าได้คราวละ3ปีตลอดไปนั้นเห็นพ้องแย้งที่กล่าวอ้างสัญญาเช่าเดิมที่่โจทก์ฟ้องฟ้องแย้งของจำเลยส่วนนี้จึงเกี่ยวกับฟ้องเดิมแต่ตามฟ้องแย้งของจำเลยนั้นแม้ข้อเท็จจริงจะฟังได้ตามฟ้องแย้งศาลก็ไม่สามารถบังคับโจทก์ให้ทำสัญญาเช่าให้แก่จำเลยตามคำขอท้ายฟ้องแย้งได้ศาลชั้นต้นชอบที่จะยกฟ้องแย้งส่วนนี้เสียได้ในชั้นตรวจคำฟ้องแย้งตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา131(2)

โจทก์ จำเลย และผู้ร้องสอดในคดีนี้เป็นคู่ความรายเดียวกับคู่ความในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 3772/2529 เมื่อคำพิพากษาอันถึงที่สุดของศาลชั้นต้นในคดีดังกล่าววินิจฉัยว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าต่อจำเลยด้วยการนำตึกแถวพิพาทไปให้ผู้ร้องสอดเช่าช่วงโดยไม่ได้รับความยินยอมจากจำเลยคำพิพากษาของศาลชั้นต้นในคดีนั้นย่อมผูกพันโจทก์จำเลยและผู้ร้องสอดตามป.วิ.พ.มาตรา 145 วรรคหนึ่ง เมื่อคดีนี้โจทก์นำสืบและฎีกามาว่า การที่โจทก์ให้ผู้ร้องสอดเช่าช่วงตึกแถวพิพาท โจทก์มิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าเพราะมีบันทึกท้ายหนังสือสัญญาเช่าตึกแถวมีกำหนด 25 ปี และสัญญาเช่าตึกแถวยินยอมให้โจทก์นำตึกแถวพิพาทออกให้เช่าช่วงได้ และแม้โจทก์จะฟ้องจำเลยเรื่องผิดสัญญาตัวแทนที่ดูประหนึ่งว่ามิได้เกี่ยวกับประเด็นในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 3772/2529 ของศาลชั้นต้นก็ตาม แต่ตามเนื้อหาแห่งคดีที่โจทก์นำสืบและเนื้อความแห่งฎีกาของโจทก์เป็นเรื่องที่โจทก์โต้เถียงว่าโจทก์มิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าต่อจำเลยในการที่โจทก์ให้ผู้ร้องสอดเช่าตึกแถวพิพาท ซึ่งเป็นการโต้เถียงในประเด็นเดียวกันกับในคดีดังกล่าวนั่นเอง ฟ้องโจทก์จึงเป็นการฟ้องซ้ำกับคดีดังกล่าว ต้องห้ามตามป.วิ.พ.มาตรา 148

การทำสัญญาเช่าที่ดินเพื่อขุดหาพลอยนั้น คุณสมบัติของที่ดินที่เช่าที่ว่ามีการขุดหาพลอยมาก่อนแล้วหรือไม่ย่อมเป็นสาระสำคัญ เมื่อที่ดินที่เช่ามีการขุดหาพลอยมาก่อนแล้วแต่ผู้เช่าทำสัญญาเช่าโดยเข้าใจว่าที่ดินที่เช่ายังไม่ได้มีการขุดหาพลอยมาก่อน จึงเป็นการแสดงเจตนาโดยสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สินซึ่งตามปกติถือว่าเป็นสาระสำคัญ สัญญาเช่าที่ดินเป็นโมฆียะ เมื่อผู้เช่าบอกล้างโมฆียะกรรมโดยการบอกเลิกสัญญาเช่าและขอเช็คที่มอบให้เพื่อชำระค่าเช่าคืนจากผู้ให้เช่า สัญญาเช่าจึงเป็นโมฆะมาแต่เริ่มแรก คู่สัญญาต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม ผู้ให้เช่าต้องคืนเช็คที่ชำระค่าเช่าแก่ผู้เช่า

แม้โจทก์จะบรรยายฟ้องว่า จำเลยเช่าบ้านพิพาทจากโจทก์มีกำหนด 3 ปี โดยมิได้ทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือ แต่ตามเนื้อหาแห่งคำฟ้องโจทก์มิได้ฟ้องขับไล่จำเลยโดยอาศัยสิทธิแห่งสัญญาเช่า หากแต่เป็นการฟ้องเพื่อใช้สิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของโจทก์จากจำเลยผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1336 เท่านั้น การฟ้องคดีจึงมิได้ตกอยู่ในบังคับของมาตรา 538 แห่งป.พ.พ. ฉะนั้นแม้โจทก์จะไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อจำเลยเป็นสำคัญโจทก์ก็มีอำนาจฟ้อง
สำเนาทะเบียนบ้านมิใช่เอกสารที่แสดงความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทโดยตรง เป็นแต่เพียงหลักฐานทางทะเบียนราษฎร์ที่ระบุว่าบ้านพิพาทมีคนอยู่กี่คน แต่ละคนมีความเกี่ยวพันกันอย่างไร เพื่อประโยชน์ในการตรวจสอบของทางราชการเท่านั้น การที่จำเลยมีชื่อในสำเนาทะเบียนบ้านเพียงอย่างเดียว ยังฟังไม่ได้ว่าจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาท

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากบ้านพิพาท แม้โจทก์จะบรรยายฟ้องว่า เมื่อประมาณเดือนมกราคม 2528 จำเลยได้เช่าบ้านพิพาทจากโจทก์มีกำหนด 3 ปี โดยมิได้ทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือกันไว้ก็ตาม แต่ตามเนื้อหาแห่งคำฟ้องโจทก์มิได้ฟ้องขับไล่จำเลยโดยอาศัยสิทธิแห่งสัญญาเช่าหากแต่เป็นการฟ้องเพื่อใช้สิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของโจทก์จากจำเลยผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1336 เท่านั้น ส่วนที่บรรยายถึงเรื่องที่จำเลยได้เช่าบ้านพิพาทจากโจทก์ก็เป็นเรื่องที่โจทก์เพียงแต่ท้าวความให้เห็นว่าในเบื้องต้นจำเลยเข้าไปอยู่ในบ้านพิพาทโดยอาศัยสิทธิแห่งสัญญาเช่า แต่หลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงเมื่อครบกำหนด3 ปีแล้ว จำเลยก็ไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในบ้านพิพาทอีกต่อไปการฟ้องคดีดังกล่าวมิได้ตกอยู่ในบังคับของมาตรา 538 ฉะนั้นแม้โจทก์จะไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อจำเลยโจทก์ก็มีอำนาจฟ้อง

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากบ้านพิพาทแม้โจทก์จะบรรยายฟ้องว่าเมื่อประมาณเดือนมกราคม2528จำเลยได้เช่าบ้านพิพาทจากโจทก์มีกำหนด3ปีโดยมิได้ทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือกันไว้ก็ตามแต่ตามเนื้อหาแห่งคำฟ้องโจทก์มิได้ฟ้องขับไล่จำเลยโดยอาศัยสิทธิแห่งสัญญาเช่าหากแต่เป็นการฟ้องเพื่อใช้สิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของโจทก์จากจำเลยผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1336เท่านั้นส่วนที่บรรยายถึงเรื่องที่จำเลยได้เช่าบ้านพิพาทจากโจทก์ก็เป็นเรื่องที่โจทก์เพียงแต่ท้าวความให้เห็นว่าในเบื้องต้นจำเลยเข้าไปอยู่ในบ้านพิพาทโดยอาศัยสิทธิแห่งสัญญาเช่าแต่หลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงเมื่อครบกำหนด3ปีแล้วจำเลยก็ไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในบ้านพิพาทอีกต่อไปการฟ้องคดีดังกล่าวมิได้ตกอยู่ในบังคับของมาตรา538ฉะนั้นแม้โจทก์จะไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อจำเลยโจทก์ก็มีอำนาจฟ้อง

จำเลยที่ 1 ขณะเป็นกรรมการของบริษัท ส. ทำสัญญาจำนองที่ดินพร้อมอาคารโรงงานที่พิพาทของจำเลยที่ 1 ไว้กับโจทก์เพื่อเป็นประกันการชำระหนี้ของบริษัท ส. โดยมีข้อตกลงว่าระหว่างอายุสัญญาจำนอง จำเลยที่ 1จะไม่นำทรัพย์จำนองไปทำให้เสื่อมสิทธิใด ๆ รวมทั้งให้บุคคลอื่นเช่า เว้นแต่จะได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากโจทก์ จำเลยที่ 1 ทราบดีว่าโจทก์ได้เรียกให้ชำระหนี้และบอกกล่าวบังคับจำนองแล้ว แต่จำเลยที่ 1 ยังให้บริษัทจำเลยที่ 2 ซึ่งจำเลยที่ 1 เป็นกรรมการอยู่ด้วยเช่าอาคารโรงงานที่พิพาทโดยทำสัญญาเช่ากันเพียงอาคารโรงงานเท่านั้น ทั้งนี้เพื่อหลีกเลี่ยงไม่ต้องไปจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดิน แต่ความจริงเป็นการเช่าทั้งที่ดินและอาคารโรงงานที่พิพาทการทำสัญญาเช่าอาคารโรงงานที่พิพาท จึงเป็นการฝ่าฝืนสัญญาจำนองและเป็นการกระทำโดยไม่สุจริต การทำสัญญาเช่าอาคารโรงงานที่พิพาทโดยจดทะเบียนการเช่าไว้ ณ ที่ว่าการอำเภอไว้มีกำหนด 20 ปี ย่อมทำให้เกิดภาระติดพันแก่ตัวทรัพย์จำนองอันไม่อาจนำที่ดินไปทำประโยชน์อย่างอื่นได้ และทำให้การขายทอดตลาดทรัพย์จำนองไม่มีผู้เข้าสู้ราคา จำเลยที่ 1 ทำสัญญาเช่าดังกล่าวทั้งรู้อยู่ว่าจะเป็นทางให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้เสียเปรียบ โดยขณะที่ทำนั้นจำเลยที่ 2 ผู้ซึ่งได้ลาภงอกแต่การนั้นได้รู้ถึงข้อความจริงอันเป็นทางให้โจทก์ต้องเสียเปรียบนั้นด้วย โจทก์ชอบที่จะขอให้เพิกถอนสัญญาเช่าดังกล่าวเสียได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 237

สัญญาเช่าและหนังสือต่อท้ายสัญญาเช่าระบุไว้แต่เพียงว่าจำเลยจะต้องสร้างตึกแถวอาคารพาณิชย์เท่านั้น การที่โจทก์นำพยานบุคคลมาสืบว่ามีข้อตกลงด้วยวาจาว่าจำเลยทั้งสองจะต้องสร้างตึกแถวอาคารพาณิชย์ 3 ชั้นและ 2 ชั้น หน้ากว้าง 4 เมตร ลึก 14 ถึง 16 เมตร จึงเป็นการนำสืบอธิบายความหมายของคำว่าตึกแถวอาคารพาณิชย์ในสัญญา ไม่ใช่เป็นการสืบพยานบุคคลเพิ่มเติม ตัดทอน หรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาเช่าและหนังสือต่อท้ายสัญญาเช่าตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 (ข) แต่อย่างใด
เมื่อผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่า เป็นเหตุให้ผู้ให้เช่าได้ที่พิพาทคืนก่อนกำหนด 10 ปีเศษ แม้ผู้เช่าจะเป็นฝ่ายผิดสัญญา แต่ผู้เช่าก็ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ ทำถนนคอนกรีตตามข้อตกลงในสัญญาเช่าไปแล้วบางส่วน และผู้ให้เช่าสามารถใช้ประโยชน์จากงานที่ผู้เช่าทำนั้นได้ ผู้ให้เช่าจึงชอบที่จะรับเอางานส่วนที่ผู้เช่าได้กระทำนั้นแล้วใช้เงินตามค่าแห่งงานให้ผู้เช่า ตาม ป.พ.พ.มาตรา 391 วรรคสาม