คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ขายทอดตลาด

เจ้าพนักงานบังคับคดียึดที่ดินจำนวน 4 แปลงของจำเลยออกขายทอดตลาดเพื่อชำระหนี้ตามคำพิพากษา โจทก์ประมูลซื้อที่ดินได้1 แปลง ส. ประมูลซื้อที่ดินได้ 3 แปลง จำเลยยื่นคำร้องขอให้ศาลมีคำสั่งยกเลิกการขายทอดตลาด ศาลชั้นต้นสั่งในคำร้องว่านัดไต่สวน สำเนาให้โจทก์ เจ้าพนักงานบังคับคดีและผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดจะคัดค้านประการใดให้ยื่นคำคัดค้านเข้ามาก่อนหรือในวันนัด มิฉะนั้นถือว่าไม่คัดค้าน ให้ผู้ร้องนำส่งใน 7 วันส. ผู้ซื้อทรัพย์ได้ทราบคำสั่งศาลดังกล่าวแล้ว ไม่ได้แถลงคัดค้านคำร้องของจำเลยก่อนหรือในวันนัดไต่สวนทั้งในวันนัดไต่สวนครั้งแรกส. ผู้ซื้อทรัพย์ก็มาศาลและฟังการพิจารณาโดยตลอดก็มิได้แถลงคัดค้านคำร้องของจำเลยดังนี้ถือว่าส. ผู้ซื้อทรัพย์ไม่ติดใจคัดค้าน ส. ผู้ซื้อทรัพย์ไม่ได้เข้ามาในคดีเกี่ยวกับการร้องคัดค้านการขายทอดตลาดตั้งแต่แรก จึงไม่มีสิทธิที่จะฎีกาคัดค้านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ซึ่งเป็นคำพิพากษาที่วินิจฉัยข้อโต้แย้งระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยฎีกาของส. ผู้ซื้อทรัพย์

โจทก์ขอรับเงินที่วางไว้ในการซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดครั้งก่อนคืน ซึ่งตามประกาศขายทอดตลาดเจ้าพนักงานบังคับคดีกำหนดเงื่อนไขในการขายว่า เมื่อตกลงรับซื้อ ผู้ซื้อจะต้องชำระเงินทันที แต่ถ้าเป็นที่ดินหรือทรัพย์ซึ่งมีราคาตั้งแต่ 10,000 บาทขึ้นไป เจ้าพนักงานบังคับคดีอาจให้ผู้ซื้อวางเงินก่อนไม่น้อยกว่าร้อยละ 25 ของราคาซื้อ และทำสัญญาใช้เงินที่ค้างชำระกับค่าใช้จ่ายการเก็บรักษาภายในเวลาไม่เกิน 15 วัน ก็ได้ และตามรายงานเจ้าพนักงานบังคับคดีก็ไม่ได้ระบุว่าเป็นเงินมัดจำ ดังนี้ เงินที่โจทก์วางไว้ในการซื้อทรัพย์ครั้งก่อนเป็นการชำระหนี้ส่วนหนึ่งของราคาค่าซื้อไม่ใช่เงินมัดจำ เมื่อโจทก์ผิดสัญญาไม่ชำระราคาส่วนที่เหลือ ศาลจึงสั่งริบไม่ได้ และในการขายทอดตลาดครั้งหลังโจทก์ก็เป็นผู้ซื้อทรัพย์ในราคาเดิม โจทก์ชำระค่าฤชาธรรมเนียมที่เพิ่มขึ้นและชำระราคาครบถ้วนแล้ว กรณีไม่มีความเสียหายใด ๆจึงต้องคืนเงินที่โจทก์วางไว้ดังกล่าวทั้งหมด เหตุที่ต้องมีการขายทอดตลาดครั้งหลังเพราะโจทก์ไม่ชำระราคาภายในเวลาที่กำหนด โจทก์จึงเป็นฝ่ายที่ทำให้ต้องเสียค่าฤชาธรรมเนียมในกระบวนพิจารณาใด ๆ ที่ได้ดำเนินไปโดยไม่จำเป็น จึงต้องรับผิดในค่าฤชาธรรมเนียมส่วนนี้

ศาลมีคำสั่งงดสืบพยานจำเลยเมื่อวันที่ 29 พฤศจิกายน 2531 ซึ่งเป็นคำสั่งระหว่างพิจารณา และมีคำสั่งชี้ขาดตัดสินคดีวันที่ 1 ธันวาคม 2531 โดยจำเลยมิได้โต้แย้งไว้ จึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 226(2) ในการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี มีผู้เสนอราคาสูงสุดกว่าราคาประเมินจำเลยคัดค้านลอย ๆ ว่าเป็นราคาต่ำกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน แต่เมื่อราคาที่เสนอเป็นราคาเหมาะสมกับสภาพทรัพย์สิน การที่เจ้าพนักงานบังคับคดีได้ขายทอดตลาดทรัพย์นั้นไป เป็นการใช้ ดุลพินิจโดยสุจริต มิได้เป็นการแสดงว่าเจ้าพนักงานบังคับคดีสมรู้กับ โจทก์และผู้ร้องจำเลยจะขอให้ศาลสั่งขายทอดตลาดใหม่ โดยแสดง หนังสือรับรองราคาประเมินเข้ามาหาได้ไม่.

ศาลฎีกาพิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ให้แบ่งแยกที่ดินพิพาทและบ้าน 3 หลัง บนที่ดินแก่โจทก์ตามส่วนในคำพิพากษา ถ้าไม่สามารถตกลงกันได้ก็ให้ประมูลกันในระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 ที่ 3 ที่ 4 เอาเงินแบ่งให้โจทก์ตามส่วน หากการประมูลไม่ตกลงกัน ก็ให้นำออกขายทอดตลาด เอาเงินสุทธิแบ่งให้โจทก์ตามส่วน ทั้งได้ส่งคำบังคับแก่จำเลยที่ 2 ที่ 3 ที่ 4 โดยวิธีปิดคำบังคับโดยชอบแล้ว ข้อความในคำพิพากษาและคำบังคับแสดงอยู่ในตัวว่า การตกลงแบ่งทรัพย์สินกันระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 ที่ 3 ที่ 4 ดังกล่าวจะต้องเป็นการตกลงแบ่งทั้งที่ดินพิพาทและบ้านพิพาท เมื่อจำเลยที่ 2 ที่ 3 ที่ 4 ตกลงยินยอมแบ่งที่ดินพิพาทให้โจทก์ตามส่วนในอัตราตารางวาละ 15,000 บาท แต่จำเลยที่ 2ที่ 3 ที่ 4 ไม่ตกลงแบ่งบ้านพิพาทให้โจทก์ตามส่วน โดยคำนวณราคารวมที่ดินพิพาทเป็นเงิน 500,000 บาท ตามที่โจทก์เรียกร้อง จึงถือว่าโจทก์และจำเลยที่ 2ที่ 3 ที่ 4 ยังไม่อาจตกลงกันในชั้นบังคับคดีได้ครบทุกข้อ กรณีจึงต้องบังคับตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ว่า การแบ่งแยกที่ดินพิพาทและบ้านพิพาท 3 หลัง ถ้าไม่สามารถตกลงกันได้ก็ให้ประมูลกันระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 ที่ 3 ที่ 4 เอาเงินแบ่งให้โจทก์ตามส่วน หากการประมูลไม่ตกลงกันก็ให้นำออกขายทอดตลาดเอาเงินสุทธิแบ่งให้โจทก์ตามส่วน

แม้เจ้าพนักงานบังคับคดีได้กำหนดเงื่อนไขในการขายทอดตลาดไว้ว่าจะต้องขออนุญาตศาลก่อนเคาะไม้หรือตกลงขายก็ตาม แต่แท้จริงผู้ทำการขายทอดตลาดแสดงการตกลงขายก็คือเจ้าพนักงานบังคับคดีตาม ป.วิ.พ. มาตรา 282 หาใช่ศาลไม่ ดังนั้น หากจำเลยเห็นว่าการขายทอดตลาดไม่ชอบจะอุทธรณ์คำสั่งทันทีไม่ได้ แต่จำเลยชอบที่จะยื่นคำร้องคัดค้านต่อศาลชั้นต้นก่อนการบังคับคดีได้เสร็จลงแต่ต้องไม่ช้ากว่า 8 วัน นับแต่วันทราบการฝ่าฝืนนั้น ตามมาตรา 27และมาตรา 296 วรรคสอง เมื่อจำเลยมิได้ดำเนินการดังกล่าว จึงไม่อาจใช้สิทธิอุทธรณ์ฎีกาได้.

ศาลชั้นต้นสั่งปรับผู้ร้องทั้งสามฐานผิดสัญญาประกันและตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดียึดทรัพย์อันเป็นหลักประกันออกขายทอดตลาดจนเสร็จสิ้น ผู้ร้องทั้งสามยื่นคำร้อง ขอให้สั่งเพิกถอนการขายทอดตลาดและดำเนินการขายทอดตลาดใหม่ศาลชั้นต้นสั่งยกคำร้อง ผู้ร้องทั้งสามอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายกคำสั่งของศาลชั้นต้นให้ศาลชั้นต้นดำเนินการไต่สวนคำร้องของผู้ร้องทั้งสาม แล้วมีคำสั่งใหม่ตามรูปคดี ผู้ซื้อทรัพย์ทั้งสองฎีกา ดังนี้มิใช่กรณีที่ผู้ร้องทั้งสามยื่นคำร้องอุทธรณ์คำสั่งศาลชั้นต้นที่ปฏิเสธไม่ยอมรับอุทธรณ์และศาลอุทธรณ์มีคำสั่งให้รับอุทธรณ์อันจะทำให้คำสั่งศาลอุทธรณ์เป็นที่สุด ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 236 วรรคแรก ผู้ซื้อทรัพย์ทั้งสองจึงฎีกาได้

จำเลยซื้อบ้านจากการขายทอดตลาดของศาลอย่างสังหาริมทรัพย์โดยจะต้องรื้อออกไป จึงไม่ต้องทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 และการที่จำเลยซึ่งรับโอนบ้านมาอย่างสังหาริมทรัพย์ก็ย่อมโอนต่อให้ผู้ร้องสอดอย่างสังหาริมทรัพย์ได้เช่นเดียวกัน การที่จำเลยยกบ้านให้แก่ผู้ร้องสอดโดยเสน่หาจึงไม่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับโอนย่อมรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของจำเลยที่มีอยู่โดยจะต้องรื้อถอนบ้านออกไปด้วย แต่เนื่องจากผู้ร้องสอดกับโจทก์ได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันไว้ว่ายอมให้ผู้ร้องสอดอยู่อาศัยในที่ดินของโจทก์บริเวณที่ปลูกบ้านนั้นได้ โดยไม่ต้องเสียค่าเช่าที่ดินตลอดชีวิตของผู้ร้องสอด ซึ่งข้อตกลงดังกล่าวมีลักษณะเป็นการก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดิน ทำให้ผู้ร้องสอดมีสิทธิใช้สอยที่ดินของโจทก์บริเวณที่ปลูกบ้านโดยไม่มีค่าตอบแทนซึ่งเป็นทรัพยสิทธิอย่างหนึ่งตามมาตรา 1410 แม้การได้มาซึ่งทรัพยสิทธิของผู้ร้องสอดจะไม่ได้ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา1299 วรรคแรกก็ตาม แต่ก็มีผลผูกพันระหว่างโจทก์กับผู้ร้องสอดซึ่งเป็นคู่สัญญา ดังนั้น ผู้ร้องสอดจึงมีสิทธิใช้สอยที่ดินบริเวณดังกล่าวปลูกบ้านได้ เมื่อบ้านปลูกอยู่ในที่ดินบริเวณซึ่งผู้ร้องสอดมีสิทธิเหนือพื้นดินอยู่แล้ว จึงไม่ต้องรื้อบ้านออกไป แม้การโอนบ้านระหว่างจำเลยและผู้ร้องสอดจะเป็นการโอนอย่างสังหาริมทรัพย์ในตอนแรกก็ตาม ก็เป็นคนละกรณีกับเรื่องที่ผู้ร้องสอดมีสิทธิเหนือพื้นดินต่อโจทก์ และไม่ทำให้การโอนบ้านระหว่างจำเลยกับผู้ร้องสอดกลายเป็นการโอนอสังหาริมทรัพย์ไปได้ ผู้ร้องสอดจึงไม่ต้องรื้อบ้านออกไปจากที่ดินของโจทก์

เจ้าพนักงานบังคับคดีได้ทำการขายทอดตลาดไปโดยมิได้แจ้งให้จำเลยที่ 3 ทราบคำสั่งของศาลที่อนุญาตให้ขายทอดตลาดและวันขายทอดตลาดตามประมวล-กฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 306 จึงเป็นกรณีที่เจ้าพนักงานบังคับคดีฝ่าฝืนต่อบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งภาค 4 ลักษณะ 2 ว่าด้วยการบังคับคดีตามคำพิพากษาหรือคำสั่งแล้ว

เจ้าพนักงานบังคับคดีได้ทำการขายทอดตลาดไปโดยมิได้แจ้งให้จำเลยที่ 3 ทราบคำสั่งของศาลที่อนุญาตให้ขายทอดตลาดและวันขายทอดตลาดตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 306 จึงเป็นกรณีที่เจ้าพนักงานบังคับคดีฝ่าฝืนต่อบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งภาค 4 ลักษณะ 2 ว่าด้วยการบังคับคดีตามคำพิพากษาหรือคำสั่งแล้ว

การขายทอดตลาดทรัพย์สินของลูกหนี้ตามคำพิพากษาตามคำสั่งของศาล กฎหมายมีเจตนารมณ์ว่า จะต้องขายให้ได้ราคาสูงที่สุดเท่าที่สามารถจะประมูลขายได้ เพราะหากเจ้าพนักงานบังคับคดีผู้ทอดตลาดหรือศาลเห็นว่าราคาของผู้ประมูลสูงสุดในครั้งนั้นต่ำไป เป็นราคาที่ไม่สมควรหรือควรจะได้ราคาที่สูงกว่านั้นเจ้าพนักงานบังคับคดีหรือศาลอาจไม่อนุญาตให้ขายแล้วเลื่อนไปประกาศขายใหม่คดีนี้เจ้าพนักงานบังคับคดีอนุญาตให้ขายแก่ผู้ประมูลที่ให้ราคาสูงสุด ซึ่งต่ำกว่าวงเงินที่ธนาคารเคยรับจำนองเมื่อ 5 ปีก่อน แม้ราคาประมูลสูงสุดนั้นจะสูงกว่าราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดี แต่การประเมินดังกล่าวเป็นเพียงการประมาณราคาเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมในกรณียึดแล้วไม่มีการขาย และเพื่อดูว่าทรัพย์สินที่ยึดเพียงพอที่จะบังคับชำระหนี้ตามคำพิพากษาหรือไม่ เป็นการประมาณราคาแบบคร่าว ๆ มิใช่ประเมินตามราคาท้องตลาดที่แท้จริง และการขายทอดตลาดนั้น ผู้ทอดตลาดอาจคำนวณราคาท้องตลาดโดยอาศัยวงเงินที่ธนาคารรับจำนอง ประกอบกับประเพณีของธนาคารที่จะรับจำนองในวงเงินต่ำกว่าราคาทรัพย์ที่แท้จริง อีกทั้งการขายทอดตลาดคดีนี้ก็กระทำภายหลังการจำนองเกินกว่า 5 ปี ทรัพย์ที่ขาย-ทอดตลาดเป็นอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินอยู่ในย่านทำเลการค้า ราคาน่าจะต้องสูงขึ้นไปอีกมาก และเป็นการขายทอดตลาดครั้งแรก ผู้ทอดตลาดพอจะเห็นได้ว่าราคาซึ่งผู้สู้สูงสุดนั้นยังไม่เพียงพอ หากมีการประกาศขายใหม่จะมีผู้สู้ราคาสูงกว่าในครั้งนี้ ดังนั้น การอนุญาตให้ขายของเจ้าพนักงานบังคับคดีดังกล่าวจึงไม่เป็นไปตามเจตนารมณ์ของการขายทอดตลาด ฝ่าฝืนต่อ ป.พ.พ. มาตรา 513 ประกอบป.วิ.พ. มาตรา 308 ซึ่งตาม ป.วิ.พ. มาตรา 296 วรรคสอง ให้ศาลสั่งเพิกถอนการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีในกรณีเช่นนี้ได้