คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ภารจำยอม

จำเลยทำสัญญาภารจำยอมไว้กับโจทก์มีความว่า (ข้อ 1) ผู้ให้สัญญา(หมายถึงจำเลย) เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โฉนดเลขที่ 1244 เนื่องจากที่ดินโฉนดที่ 6023 ของผู้รับสัญญา (หมายถึงโจทก์) ไม่มีทางออกไปสู่ถนนราชวิถีโดยรถยนต์ได้ เพราะมีที่ดินแปลงโฉนดที่ 1244 และโรงรำของผู้ให้สัญญาขวางอยู่ก่อน ผู้ให้สัญญาจึงตกลงยินยอมให้ทางถนนเดิมของที่ดินโฉนดที่ 1244 มีขนาดกว้างประมาณ 3.00 เมตร ยาวจากคลองสามเสนถึงถนนราชวิถียาวประมาณ 68 เมตร ตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินโฉนดที่ 6023 เพื่อใช้เป็นทางสัญจรไปมาและให้รถยนต์ที่ผ่านเข้าออกจากที่แปลงโฉนด 6023 สู่ถนนราชวิถีได้ ผู้ให้สัญญาจะไม่ปลูกสร้างสิ่งใด ๆ คร่อมทางภารจำยอมนี้ในโอกาสต่อไปและยินยอมให้ผู้รับสัญญาสร้างสะพานบนที่ดินของผู้ให้สัญญาตรงริมคลองสามเสนทอดข้ามไปสู่ที่ดินแปลงโฉนดที่ 6023 ได้(ข้อ 2) เนื่องจากที่ดินของผู้ให้สัญญาแปลงโฉนดที่ 1244 ขณะนี้มีโรงรำและถ่านปลูกสร้างปิดช่องถนนของที่ดินส่วนที่ให้สัญญายินยอมเป็นภารจำยอม โดยที่ผู้ให้สัญญาได้ให้ จ. เช่ามีกำหนด 10 ปีเป็นเหตุให้ผู้รับสัญญายังใช้สิทธิภารจำยอมที่ตกลงกันตามสัญญานี้ทันทีไม่ได้ (ข้อ 3) เพื่อเป็นการตอบแทนแก่ผู้ให้สัญญาที่ยินยอมให้ที่ดินแปลงโฉนดที่ 6023 ของผู้รับสัญญาได้สิทธิภารจำยอมบนที่ดินแปลงโฉนดที่ 1244 ของผู้ให้สัญญาตามข้อ 1 ผู้รับสัญญาขอให้ค่าตอบแทนเป็นเงิน 120,000 บาท ผู้ให้สัญญาได้รับเงินค่าตอบแทนเป็นเงิน 20,000 บาทแล้ว ที่ค้างผู้รับสัญญาจะชำระให้เสร็จเมื่อผู้ให้สัญญาได้รื้อถอนโรงรำออกจากที่ดินโฉนดที่ 1244 ไปแล้วและเมื่อผู้ให้สัญญาได้รับเงินจากผู้รับสัญญาครบถ้วนแล้ว ผู้ให้สัญญาจะต้องนำที่ดินโฉนดที่ 1244 ไปจดทะเบียนภารจำยอมทันที ดังนี้ย่อมเห็นวัตถุประสงค์ของสัญญารายนี้ว่าที่โจทก์ยอมเสียเงินถึง120,000 บาท ก็เพื่อให้มีถนนผ่านที่ดินจำเลยไปออกถนนราชวิถีได้โดยกว้างประมาณ 3 เมตร และยาวประมาณ 68 เมตร ทั้งนี้ก็เพื่อให้รถยนต์วิ่งเข้าออกไปยังที่ดินของโจทก์ได้โดยการสร้างสะพานบนที่ดินของจำเลยข้ามคลองสามเสนไปสู่ที่ดินของโจทก์โฉนดที่ 6023 ได้ การที่จะแปลสัญญานี้ไปเป็นอย่างอื่น กล่าวคือ แปลว่าให้ทำสะพานข้ามคลองสามเสนไปสู่ที่ดินของ ป. ซึ่งอยู่ติดกับที่ดินของโจทก์นั้น ย่อมเป็นการแปลความที่ขัดต่อเจตนาของคู่สัญญาทั้งขัดกับข้อความในสัญญาด้วยการที่โจทก์ยอมเสียเงินถึง 120,000 บาท ก็ย่อมประสงค์จะให้ทำสะพานข้ามทอดเข้าที่ดินของโจทก์ไม่ต้องการให้ทำสะพานลงไปในที่ดินของ ป. ซึ่งแม้จะอยู่ติดกันก็มีคูน้ำคั่น ซึ่งมีความกว้างถึง 1 วา คำว่า'ทางถนนเดิม' ในสัญญาข้อ 1 หมายถึงถนนปูน 3 เมตร ตั้งแต่ปากทางติดถนนราชวิถีเข้ามาหน้าโรงรำและตรงเข้ามายังคลองสามเสนซึ่งเมื่อแปลเช่นนี้ ถนนเดิมจากปากทางจะตรงเข้ามาจดคลองสามเสนและย่อมจะสร้างสะพานข้ามคลองสามเสนไปสู่ที่ดินโจทก์ได้ ถนนที่เป็นภารจำยอมตามสัญญามีความกว้างประมาณ 3 เมตร ยาวประมาณ68 เมตร โดยถือถนนปูนซึ่งเป็นถนนเดิมแล้วตรงเข้ามาถึงหน้าโรงรำและถ่าน แล้วตรงเข้ามา (โดยไม่เบนไปทางซ้าย) ทั้งนี้โดยถือแนวถนนปูนเดิม ส่วนใดของโรงรำและถ่านที่ขวางช่องทางดังกล่าวนี้ถือว่าเป็นการผิดสัญญาจำเลยต้องรื้อออกไปให้พ้นความกว้าง (ประมาณ 3 เมตร)
วัตถุประสงค์ของสัญญาภารจำยอมเป็นเพียงเพื่อให้โจทก์มีทางกว้างประมาณ 3 เมตร ยาวประมาณ 68 เมตร และเพื่อทำสะพานข้ามคลองเข้าที่โจทก์เท่านั้น ฉะนั้น ส่วนใดของโรงรำและถ่านที่กีดขวางทางภารจำยอมก็จะต้องรื้อถอนไป แต่หาใช่รื้อไปทั้งหมดทั้ง ๆ ที่ ส่วนอื่นก็ไม่ได้กีดขวางทางภารจำยอมไม่ มิฉะนั้นก็จะเป็นการตีความสัญญาไปในทางที่ไม่สุจริต เป็นการขัดต่อมาตรา 368แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

เดิมเป็นที่ดินแปลงเดียวแต่ต่อมาได้แบ่งแยกออกเป็นหลายแปลงและแบ่งขายไป อายุความได้ภารจำยอมในทางเดินภายในที่ดินแปลงเหล่านี้ ต้องเริ่มนับแต่เมื่อได้มีการแบ่งแยกที่ดินและโอนกรรมสิทธิ์กันแล้ว
เมื่อที่ดินโฉนดเดียวได้แบ่งแยกออกเป็นหลายแปลง และที่ดินบางแปลงไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะ เจ้าของที่ดินแปลงที่ไม่มีทางออกมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินในที่ดินโฉนดเดิมได้ในฐานะที่เป็นทางจำเป็น
เจ้าของที่ดินที่ทางจำเป็นผ่านอาจเปลี่ยนย้ายทางจำเป็นได้ ถ้าไม่ทำให้ผู้มีสิทธิจะผ่านต้องเสียความสะดวกในการออกสู่ทางสาธารณะ

เดิมเป็นที่ดินแปลงเดียวแต่ต่อมาได้แบ่งแยกออกเป็นหลายแปลงและแบ่งขายไป อายุความได้ภารจำยอมในทางเดินภายในที่ดินแปลงเหล่านี้ต้องเริ่มนับแต่เมื่อได้มีการแบ่งแยกที่ดินและโอนกรรมสิทธิ์กันแล้ว
เมื่อที่ดินโฉนดเดียวได้แบ่งแยกออกเป็นหลายแปลง และที่ดินบางแปลงไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะ เจ้าของที่ดินแปลงที่ไม่มีทางออก มีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินในที่ดินโฉนดเดิมได้ในฐานะที่เป็นทางจำเป็น
เจ้าของที่ดินที่ทางจำเป็นผ่านอาจเปลี่ยนย้ายทางจำเป็นได้ถ้าไม่ทำให้ผู้มีสิทธิจะผ่านต้องเสียความสะดวกในการออกสู่ทางสาธารณะ

แม้โจทก์จะอุทธรณ์เฉพาะปัญหาข้อกฎหมาย แต่คดีนี้ไม่ห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง ศาลอุทธรณ์จึงไม่จำต้องถือตามข้อเท็จจริงที่ศาลชั้นต้นฟังมา เพราะมิใช่คดีที่อุทธรณ์ได้แต่เฉพาะปัญหาข้อกฎหมายตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 238 ศาลอุทธรณ์ย่อมมีอำนาจวินิจฉัยข้อเท็จจริงเสียใหม่ได้
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 เป็นบทบัญญัติเรื่องผู้ไม่มีสิทธิในที่ดินสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น
โจทก์และสามีจำเลยต่างซื้อที่ดินจากเจ้าของเดิมซึ่งตัดแบ่งขายเป็นแปลงๆ จำเลยรับมรดกสามี โจทก์จำเลยจึงมีที่ดินติดต่อกันโจทก์ซื้อที่ดินของโจทก์ภายหลังสามีจำเลยซื้อที่ดินของจำเลยโดยที่ดินของโจทก์อยู่ในสภาพที่มีกันสาดตึกของจำเลยรุกล้ำที่ดินของโจทก์อยู่ก่อน ดังนี้ โจทก์จึงมิใช่เป็นผู้สร้างตึกพร้อมทั้งกันสาดที่พิพาท หากแต่เจ้าของที่ดินเป็นผู้สร้างในที่ดินของตนเองในขณะยังไม่ได้แบ่งออกเป็นสองแปลง ซึ่งเจ้าของที่ดินมีสิทธิสร้างได้โดยชอบด้วยกฎหมาย แล้วต่อมาเจ้าของที่ดินนั้นแบ่งที่ดินออกเป็นสองแปลง จึงทำให้กันสาดของโรงเรือนที่สร้างไว้ในที่ดินแปลงหนึ่งรุกล้ำเข้าไปในที่ดินที่แบ่งแยกอีกแปลงหนึ่ง กรณีจึงไม่อยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 เพราะการรุกล้ำมิได้เกิดจากจำเลยเป็นผู้สร้าง
มาตรา 1312 เป็นบทยกเว้นเรื่องส่วนควบและแดนแห่งกรรมสิทธิ์โดยบุคคลผู้สร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต มีสิทธิใช้ที่ดินของผู้อื่นในส่วนที่รุกล้ำนั้นได้ แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดิน และจดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอม
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 วรรคแรก ผู้สร้างโรงเรือนรุกล้ำโดยสุจริต ย่อมมีสิทธิในที่ดินที่ถูกรุกล้ำนั้นได้ โดยเจ้าของที่ดินที่ถูกรุกล้ำไม่มีสิทธิบังคับให้รื้อ
จำเลยมิได้เป็นผู้สร้างตึกพร้อมกันสาดที่พิพาท หากแต่เจ้าของที่ดินเป็นผู้สร้างในที่ดินของตนเองโดยชอบด้วยกฎหมาย เพราะขณะสร้างยังมิได้แบ่งแยกที่ดินออกเป็นสองแปลง ดังนั้น ถ้าจะบังคับให้รื้อ ก็มีผลเท่ากับจำเลยเป็นผู้สร้าง ตามมาตรา 1312 วรรคสอง ย่อมไม่เป็นธรรม เพราะแม้จำเลยเป็นผู้สร้างรุกล้ำเอง ถ้าโดยสุจริต กฎหมายยังยอมให้จำเลยมีสิทธิใช้ที่ดินในส่วนที่รุกล้ำได้ แล้วไฉนถ้าจำเลยมิได้เป็นผู้สร้างรุกล้ำเอง แต่การที่สร้างนั้นเป็นการสร้างโดยชอบด้วยกฎหมายซึ่งยิ่งกว่าเป็นการสร้างโดยสุจริตเสียอีก แล้วกลับจะถูกบังคับให้รื้อถอน เพราะไม่มีสิทธิจะใช้ กรณีดังกล่าวไม่มีบทกฎหมายที่จะยกมาปรับคดีได้ เมื่อเป็นช่องว่างแห่งกฎหมาย ดังนี้ จึงต้องนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 4 มาใช้สำหรับกรณีนี้ไม่มีจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นที่จะยกมาปรับคดีได้จึงต้องอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งก็คือ มาตรา 1312 วรรคแรก คือ จำเลยมีสิทธิใช้ส่วนแห่งแดนกรรมสิทธิ์ที่ดินของโจทก์เฉพาะที่กันสาดรุกล้ำเข้าไปนั้นได้ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขอให้จำเลยรื้อ แต่มีสิทธิที่จะเรียกเงินเป็นค่าที่จำเลยใช้ส่วนแห่งแดนกรรมสิทธิ์ที่ดินของโจทก์ต่อไป ตลอดจนการที่จะดำเนินการจดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอม
เครื่องทำความเย็นซึ่งผู้เช่าตึกจำเลยเป็นผู้ติดตั้งไม่ใช่เป็นการสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น และจำเลยไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องในการติดตั้งนี้ด้วย อีกทั้งผู้เช่าตึกของจำเลยไม่ใช่บริวารของจำเลย ในกรณีเช่นนี้ โจทก์จึงฟ้องจำเลยให้ย้ายเครื่องทำความเย็นของผู้อื่นไม่ได้ (นอกจากวรรคหนึ่ง วินิจฉัยโดยที่ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 30/2512)

คูพิพาทใช้เป็นทางเรือและทางน้ำให้เรือผ่านเข้าออกมาหลายสิบปี ซึ่งอยู่ระหว่างที่ดินโจทก์จำเลย ต่อมาโจทก์จำเลยไดทำหนังสือรับรองว่าคูพิพาทเป็นทางเรือและทางน้ำที่โจทก์จำเลยใช้ร่วมกัน จำเลยจะไม่ก่อสร้างอะไรลงในคูพิพาท ดังนั้นคูพิพาทจึงเป็นภารจำยอม จำเลยจึงมีหน้าที่ตามกฎหมายและตามคำรับรองที่ให้ไว้กับโจทก์ ต้องงดเว้นการกระทำหรือสร้างสิ่งใดลงในคูพิพาท เพื่อให้เสื่อมประโยชน์แก่โจทก์ ตามสิทธิแห่งภารจำยอมที่มีอยู่เหนือคูพิพาทนั้น

คูพิพาทใช้เป็นทางเรือและทางน้ำให้เรือผ่านเข้าออกมาหลายสิบปี ซึ่งอยู่ระหว่างที่ดินโจทก์จำเลย ต่อมาโจทก์จำเลยได้ทำหนังสือรับรองว่าคูพิพาทเป็นทางเรือและทางน้ำที่โจทก์จำเลยใช้ร่วมกัน จำเลยจะไม่ก่อสร้างอะไรลงในคูพิพาท ดังนั้นคูพิพาทจึงเป็นภารจำยอม จำเลยจึงมีหน้าที่ตามกฎหมายและตามคำรับรองที่ให้ไว้กับโจทก์ ต้องงดเว้นการกระทำหรือสร้างสิ่งใดลงในคูพิพาทเพื่อมิให้เสื่อมประโยชน์แก่โจทก์ ตามสิทธิแห่งภารจำยอมที่มีอยู่เหนือคูพิพาทนั้น

คูพิพาทใช้เป็นทางเรือและทางน้ำให้เรือผ่านเข้าออกมาหลายสิบปี ซึ่งอยู่ระหว่างที่ดินโจทก์จำเลย. ต่อมาโจทก์จำเลยได้ทำหนังสือรับรองว่าคูพิพาทเป็นทางเรือและทางน้ำที่โจทก์จำเลยใช้ร่วมกัน. จำเลยจะไม่ก่อสร้างอะไรลงในคูพิพาท. ดังนั้นคูพิพาทจึงเป็นภารจำยอม จำเลยจึงมีหน้าที่ตามกฎหมายและตามคำรับรองที่ให้ไว้กับโจทก์. ต้องงดเว้นการกระทำหรือสร้างสิ่งใดลงในคูพิพาทเพื่อมิให้เสื่อมประโยชน์แก่โจทก์. ตามสิทธิแห่งภารจำยอมที่มีอยู่เหนือคูพิพาทนั้น.

เมื่อก่อนแยกโฉนดที่ดินกัน ที่ดินโฉนดที่ 7371 ของจำเลยกับโฉนดที่ 7372 ของโจทก์ และที่ดินโฉนดอื่น ๆ รวมอยู่ในที่ดินโฉนดที่ 3604 ซึ่งเดิมเป็นของโจทก์กับบุคคลอื่น ดังนั้น แม้โจทก์จะได้เดินในที่ดินซึ่งภายหลังออกเป็นโฉนดที่ 7371 มานานเท่าใด ก็เป็นการใช้สิทธิของเจ้าของกรรมสิทธิ์ มิใช่เป็นการใช้โดยปรปักษ์อันจะทำให้เกิดภารจำยอมโดยอายุความ
ที่ของโจทก์ตกอยู่ในที่ล้อมโดยรอบ มีความจำเป็นจะต้องมีทางออกสู่ทางสาธารณะ แต่ที่โจทก์เป็นที่ที่แบ่งแยกออกมาจากที่ดินโฉนดที่ 3604 โจทก์มีสิทธิจะเรียกร้องเอาทางเดินจากที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยก จะเอาทางเดินจากที่ดินแปลงอื่นหาได้ไม่

เมื่อก่อนแยกโฉนดที่ดินกัน ที่ดินโฉนดที่ 7371 ของจำเลยกับโฉนดที่ 7372 ของโจทก์ และที่ดินโฉนดอื่นๆ รวมอยู่ในที่ดินโฉนดที่ 3604 ซึ่งเดิมเป็นของโจทก์กับบุคคลอื่น ดังนั้น แม้โจทก์จะได้เดินในที่ดินซึ่งภายหลังออกเป็นโฉนดที่ 7371 มานานเท่าใด ก็เป็นการใช้สิทธิของเจ้าของกรรมสิทธิ์ มิใช่เป็นการใช้โดยปรปักษ์อันจะทำให้เกิดภารจำยอมโดยอายุความ
ที่ของโจทก์ตกอยู่ในที่ล้อมโดยรอบ มีความจำเป็นจะต้องมีทางออกสู่ทางสาธารณะ แต่ที่โจทก์เป็นที่ที่แบ่งแยกออกมาจากที่ดินโฉนดที่ 3604 โจทก์มีสิทธิจะเรียกร้องเอาทางเดินจากที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยกได้ จะเอาทางเดินจากที่ดินแปลงอื่นหาได้ไม่

เมื่อก่อนแยกโฉนดที่ดินกัน ที่ดินโฉนดที่ 7371 ของจำเลยกับโฉนดที่ 7372 ของโจทก์ และที่ดินโฉนดอื่นๆ รวมอยู่ในที่ดินโฉนดที่ 3604 ซึ่งเดิมเป็นของโจทก์กับบุคคลอื่น. ดังนั้น แม้โจทก์จะได้เดินในที่ดินซึ่งภายหลังออกเป็นโฉนดที่ 7371 มานานเท่าใด. ก็เป็นการใช้สิทธิของเจ้าของกรรมสิทธิ์ มิใช่เป็นการใช้โดยปรปักษ์อันจะทำให้เกิดภารจำยอมโดยอายุความ.
ที่ของโจทก์ตกอยู่ในที่ล้อมโดยรอบ มีความจำเป็นจะต้องมีทางออกสู่ทางสาธารณะ. แต่ที่โจทก์เป็นที่ที่แบ่งแยกออกมาจากที่ดินโฉนดที่ 3604. โจทก์มีสิทธิจะเรียกร้องเอาทางเดินจากที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยกได้ จะเอาทางเดินจากที่ดินแปลงอื่นหาได้ไม่.