คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ภาระจำยอม

โจทก์ใช้ทางพิพาทเป็นทางเข้าออกจากที่ดินของโจทก์สู่ทางสาธารณะตั้งแต่ปี 2532 ถึงปี 2544 โดยมิได้ขออนุญาตจำเลยทั้งสองและจำเลยทั้งสองไม่คัดค้าน แม้การใช้ทางพิพาทของโจทก์ตั้งแต่ปี 2532 ถึงปี 2537 จะใช้โดยเข้าใจผิดว่าทางพิพาทอยู่ในที่ดินของโจทก์เอง ก็ถือว่าโจทก์มีเจตนาถือเอาทางพิพาทเป็นทางเข้าออกจากที่ดินของโจทก์สู่ทางสาธารณะตั้งแต่ปี 2532 เป็นต้นมาแล้ว หาใช่โจทก์เพิ่งใช้เป็นทางเข้าออกจากที่ดินของโจทก์ในปี 2537 ไม่ เมื่อโจทก์ใช้ทางพิพาทต่อมาจนครบสิบปีก็ถือว่าโจทก์ใช้ทางพิพาทโดยเจตนาให้ได้ภาระจำยอมแล้ว และเมื่อปรากฏว่าโจทก์ใช้ทางพิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเผย ทางพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์.

จำเลยมิได้เป็นผู้สร้างตึกแถวพร้อมกันสาด แต่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินเดิมเป็นผู้สร้างในที่ดินของตนเองโดยชอบด้วยกฎหมายซึ่งไม่มีกฎหมายที่ยกมาปรับคดีได้จึงต้องนำ ป.พ.พ. มาตรา 4 มาใช้บังคับโดยอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งได้แก่มาตรา 1312 วรรคแรก คือจำเลยมีสิทธิใช้ส่วนแห่งแดนกรรมสิทธิ์ที่ดินของโจทก์ที่อยู่ใต้แนวกันสาดที่รุกล้ำเข้าไปนั้นได้โดยถือว่ากันสาดที่รุกล้ำนั้นเป็นมาโดยสุจริต แต่จำเลยต้องเสียค่าใช้ที่ดินนั้นแก่โจทก์ โดยโจทก์ต้องจดทะเบียนสิทธิภาระจำยอมให้จำเลย โจทก์จึงยังไม่มีอำนาจฟ้องให้จำเลยรื้อกันสาดอันเป็นสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินของโจทก์จนกว่าจำเลยจะไม่ใช้ค่าใช้ที่ดินนั้น

กันสาดด้านหน้าและด้านหลังตึกแถวของจำเลยรุกล้ำที่ดินของโจทก์ โดยบริษัท ท. ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมได้ก่อสร้างและแบ่งขายพร้อมที่ดิน จำเลยกับพวกซื้อตึกแถวที่มีกันสาดที่สร้างขึ้นพร้อมอาคารดังกล่าวอยู่แล้ว ต่อมาโจทก์ซื้อที่ดินในสภาพที่มีกันสาดด้านหน้าและด้านหลังตึกแถวของจำเลยรุกล้ำที่ดินของโจทก์จากบริษัท ท. อีก เมื่อจำเลยมิได้เป็นผู้สร้างตึกแถวพร้อมกันสาด หากแต่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินเดิมเป็นผู้สร้างในที่ดินของตนเองโดยชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งไม่มีกฎหมายที่จะยกมาปรับคดีได้ จึงต้องนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 4 มาใช้บังคับโดยอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งได้แก่มาตรา 1312 วรรคแรก จำเลยจึงมีสิทธิใช้ส่วนแห่งแดนกรรมสิทธิ์ที่ดินของโจทก์ที่อยู่ใต้แนวกันสาดที่รุดล้ำเข้าไปนั้นได้ โดยถือว่ากันสาดที่รุกล้ำนั้นเป็นมาโดยสุจริต แต่จำเลยต้องเสียค่าใช้ที่ดินนั้นแก่โจทก์ โดยโจทก์ต้องจดทะเบียนสิทธิภาระจำยอมให้จำเลย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยรื้อกันสาดอันเป็นสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินของโจทก์จนกว่าจำเลยจะไม่ใช้ค่าใช้ที่ดินนั้น เมื่อโจทก์มิได้ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้น คงฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเสียหายซึ่งไม่ใช่ค่าใช้ที่ดิน ศาลจึงบังคับให้ไม่ได้ และเมื่อฟังว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ฟ้องแย้งของจำเลยที่ขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนภาระจำยอมย่อมตกไปด้วยเพราะฟ้องแย้งต้องมีฟ้องเดิมและตัวโจทก์เดิมเป็นจำเลยต่อไป

การที่บิดาโจทก์และจำเลยที่ 1 ไปยื่นขอจดทะเบียนภาระจำยอม เจ้าพนักงานของจำเลยที่ 2 จะต้องดำเนินการให้ตามคำขอจดทะเบียนโดยไม่มีหน้าที่ไปตรวจดูสภาพความเป็นจริง การกระทำของเจ้าพนักงานของจำเลยที่ 2 จึงไม่เป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2
ส่วนจำเลยที่ 3 นั้น บิดาโจทก์ยินยอมลงชื่อจดทะเบียนภาระจำยอมในที่ดินให้จำเลยที่ 1 ก็เพื่อหลอกธนาคารก็คือจำเลยที่ 3 กลับแสดงว่าบิดาโจทก์เสียอีกเป็นฝ่ายโต้แย้งสิทธิของจำเลยที่ 3 โดยร่วมกับจำเลยที่ 1 หลอกจำเลยที่ 3 เพื่อให้จำเลยที่ 1 กู้ยืมเงิน เมื่อจำเลยที่ 3 มิได้โต้แย้งสิทธิของโจทก์ จำเลยที่ 4 ซึ่งกระทำตามที่จำเลยที่ 3 ว่าจ้างจึงมิได้โต้แย้งสิทธิโจทก์เช่นกัน

สัญญาเช่าซื้อที่ดินมีข้อความระบุไว้ในข้อ 7 ว่า "ผู้ให้เช่าซื้อจะต้องทำถนนกว้าง 3 เมตร และถนนแยกกว้าง 4 เมตร ผ่านที่ดินของผู้เช่าซื้อตามสัญญานี้ และยินยอมให้ผู้เช่าซื้อใช้ถนนดังกล่าวนี้ตลอดไป..." เชื่อว่าจำเลยได้ตกลงว่าจะจดทะเบียนภาระจำยอมในทางพิพาทแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งห้าแปลง ข้อตกลงดังกล่าวก่อให้เกิดบุคคลสิทธิแก่โจทก์ในอันที่จะเรียกร้องให้จำเลยไปจดทะเบียนภาระจำยอมในทางพิพาทแก่โจทก์ เมื่อได้จดทะเบียนเช่นนั้นแล้วการได้มาซึ่งภาระจำยอมโดยนิติกรรมดังกล่าวย่อมบริบูรณ์ตามกฎหมายสมเจตนาของคู่กรณี สิทธิของโจทก์ตามนิติกรรมดังกล่าวนี้เป็นสิทธิเรียกร้องระหว่างโจทก์และจำเลยซึ่งเป็นคู่กรณี แม้ตามข้อเท็จจริงจำเลยจะโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินทั้งห้าแปลงให้บุตรของจำเลยก่อน คือ อ. และ ศ. ต่อมาบุตรของจำเลยจึงโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้งห้าแปลงให้แก่โจทก์ จำเลยก็ยังผูกพันตามข้อตกลงที่จำเลยตกลงไว้กับโจทก์ไม่เปลี่ยนแปลง โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องบังคับจำเลยให้ไปจดทะเบียนภาระจำยอมทางพิพาทแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งห้าแปลง

ป.พ.พ. มาตรา 1387 บัญญัติให้ภาระจำยอมเป็นทรัพย์สิทธิที่กฎหมายก่อตั้งขึ้นสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ฉะนั้นผู้ที่จะฟ้องบังคับภาระจำยอมจำต้องเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้น โจทก์ที่ 2 เป็นเพียงผู้ดำเนินกิจการโรงเรียน จ. ซึ่งปลูกสร้างอยู่บนที่ดินพิพาทของโจทก์ที่ 1 จึงไม่ใช่เจ้าของที่ดิน ย่อมไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยให้เปิดทาง

ป.พ.พ. มาตรา 1387 บัญญัติให้ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิที่กฎหมายก่อตั้งขึ้นสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ผู้ที่จะฟ้องบังคับภาระจำยอมจึงต้องเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้น โจทก์ที่ 2 เป็นเพียงผู้ดำเนินกิจการโรงเรียนซึ่งปลูกสร้างอยู่บนที่ดินของโจทก์ที่ 1 จึงไม่ใช่เจ้าของที่ดิน ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยให้เปิดทางภาระจำยอม

แม้ที่ดินพิพาทจะถูกแบ่งแยกและออกโฉนดที่ดินมาแต่แรก อันเป็นสิทธิของผู้จัดสรรที่ดินในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่จะดำเนินการได้ แต่ในเมื่อผู้จัดสรรที่ดินได้แสดงออกโดยปริยายตามแผนผังที่ดินในแผ่นพับโฆษณาแล้วว่าที่ดินทุกแปลงที่จัดสรรรวมทั้งที่ดินพิพาทมีถนนผ่านหน้าที่ดิน อันเป็นสาธารณูปโภคที่จัดให้มีขึ้นที่ดินพิพาทจึงตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรโดยผลของประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 โดยหาจำต้องจดทะเบียนไม่ เมื่อจำเลยทั้งสามรับโอนที่ดินพิพาทต่อมาภาระจำยอมในที่ดินพิพาทยังคงอยู่ จึงเป็นหน้าที่ของจำเลยทั้งสามที่จะต้องรักษาสาธารณูปโภคคือที่ดินพิพาทซึ่งตกอยู่ในภาระจำยอมให้คงสภาพตลอดไปการที่มีการสร้างโรงรถในที่ดินพิพาทไม่ว่าจำเลยทั้งสามจะเป็นผู้ดำเนินการหรือไม่ย่อมทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกอันเป็นการฝ่าฝืนต่อกฎหมายดังกล่าว

จำเลยที่ 1 กับ ก. เป็นหุ้นส่วนในการจัดสรรที่ดินขายโดยใช้ที่ดินพิพาทเป็นถนนเข้าสู่โครงการ การที่จำเลยที่ 1 กับ ก. ใช้ถนนเป็นทางเข้าออกของหมู่บ้านจัดสรรถือเป็นสาธารณูปโภคซึ่งตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 30 ให้ถือว่าตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษาให้คงสภาพดังที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป แม้ต่อมาจะได้มีพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 3 ให้ยกเลิกประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 แต่พระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 ก็ยังคงมีบทบัญญัติเช่นเดิม จึงต้องถือว่าถนนดังกล่าวเป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดิน จึงตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ซึ่งมิอาจทำให้ภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกได้ การที่โจทก์รับซื้อฝากที่ดินจาก ก. แม้จะได้กรรมสิทธิ์จากการรับซื้อฝาก ภาระจำยอมดังกล่าวก็ย่อมตกติดไปด้วย

โจทก์ได้ใช้ทางพิพาทเป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะตั้งแต่ปี 2513 ในขณะที่ที่ดินของจำเลยทั้งสองยังเป็นกรรมสิทธิ์ของ ป. เป็นต้นมา เป็นเวลาเกินกว่าสิบปีแล้วก่อนที่ที่ดินของ ป. จะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของ ว. บิดาของจำเลยทั้งสองในปี 2537 และยกให้เป็นของจำเลยทั้งสองในปี 2545 โดย ป. ไม่ได้โต้แย้งหรือหวงห้ามแต่อย่างใด และปรากฏว่าที่ดินที่ ป. แบ่งขายให้โจทก์ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ ป. จึงได้บอกให้โจทก์ใช้ทางพิพาทในที่ดินของ ป. เป็นทางเดินเข้าออกสู่ทางสาธารณะเช่นนี้ย่อมมีเหตุผลให้ฟังได้ว่า ป. มีเจตนาให้โจทก์ใช้ทางพิพาทอย่างเป็นทางภาระจำยอม เพราะมิฉะนั้นโจทก์อาจจะไม่ตกลงซื้อที่ดินจาก ป. ดังนี้ การใช้ทางพิพาทของโจทก์จึงหาใช่ใช้โดยถือวิสาสะดังที่จำเลยทั้งสองฎีกาไม่ เมื่อโจทก์ได้ใช้ทางพิพาทดังกล่าวเป็นทางเดินโดยสงบและเปิดเผยด้วยเจตนาจะให้ได้สิทธิทางภาระจำยอมติดต่อกันเป็นเวลากว่าสิบปี ทางพิพาทย่อมตกเป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1401 ประกอบด้วยมาตรา 1382 แม้ต่อมาภายหลัง ป. จะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ ว. บิดาจำเลยทั้งสองและ ว. จะยกให้จำเลยทั้งสองก็ตาม ก็หาทำให้สิทธิภาระจำยอมให้ทางพิพาทของโจทก์สิ้นไปไม่