คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ที่ดินจัดสรร

จำเลยที่4ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมาในขณะที่ติดภารจำยอมเป็นถนนในหมู่บ้านจัดสรรและสระว่ายน้ำซึ่งเป็นภารจำยอมที่เกิดขึ้นโดยผลของกฎหมายเป็นทรัพยสิทธิที่ติดไปกับตัวทรัพย์และผูกพันแก่บุคคลที่เป็นเจ้าของภารยทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1387แม้ที่ดินที่เป็นถนนจะถูกแยกไปภารจำยอมก็ยังคงมีอยู่ทุกส่วนที่แยกออกจำเลยที่4ในฐานะผู้รับโอนก็ต้องรับภารจำยอมที่แต่เดิมมีอยู่ไปด้วยทั้งต้องบำรุงรักษาให้คงสภาพตลอดไปตามมาตรา1394และประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่286ข้อ30จำเลยที่4จะอ้างว่าได้รับโอนไปโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนโดยสุจริตเพื่อให้พ้นความรับผิดดังกล่าวหาได้ไม่ การจัดสรรตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่286หมายความว่าการจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่10แปลงขึ้นไปไม่ว่าด้วยวิธีใดจึงไม่จำเป็นว่าที่ดินที่นำมาจัดสรรต้องเป็นแปลงเดียวกันและต้องเป็นของบุคคลคนเดียวกัน จำเลยที่1และที่2ได้ร่วมกันจัดสรรที่ดินมีจำนวนตั้งแต่10แปลงขึ้นไปต้องตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่286แม้จะมีการโอนที่ดินโฉนดหนึ่งซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการจัดสรรที่ดินให้แก่จำเลยที่3ในภายหลังและจำเลยที่3ได้จัดการแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อย8แปลงแล้วขายที่ดิน1แปลงที่สร้างโรงรถกับโอนสระว่ายน้ำให้จำเลยที่4ในเวลาต่อมาก็ไม่ทำให้ที่ดินที่เป็นโรงรถและสระว่ายน้ำนั้นไม่เป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวและคงเป็นภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์เมื่อจำเลยที่4ได้สร้างโรงรถบนที่ดินภารจำยอมอันเป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเสียหายจึงถือว่าจำเลยที่4ทำละเมิดต่อโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา420

ที่ดินพิพาทที่สร้างเป็นโรงรถและที่ดินที่เป็นที่ตั้งของสระว่ายน้ำขณะที่จำเลยที่4รับโอนมาถนนและสระว่ายน้ำเป็นภารจำยอมที่เกิดขึ้นโดยผลของกฎหมายเป็นทรัพย์สิทธิติดไปกับตัวทรัพย์และผูกพันแก่บุคคลที่เป็นเจ้าของภารยทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1387เมื่อจำเลยที่4รับโอนที่พิพาททั้งสองแปลงที่ติดภารจำยอมอยู่ไปเช่นนี้แม้ที่ดินที่เป็นถนนจะถูกแยกไป(ทำเป็นโรงรถ)ภารจำยอมก็ยังคงมีอยู่ทุกส่วนที่แยกไปจำเลยที่4ต้องรับภารจำยอมที่แต่เดิมมีอยู่ไปด้วยทั้งต้องบำรุงรักษาให้คงสภาพตลอดไปตามมาตรา1394และประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่286ข้อ30จำเลยที่4จะอ้างว่ารับโอนโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนโดยสุจริตหาได้ไม่ ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงดังกล่าวอยู่ในโครงการจัดสรรที่ดินมีจำนวนตั้งแต่10แปลงขึ้นไปกรณีต้องตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่286แล้วแม้จะมีการโอนที่ดินส่วนหนึ่งของการจัดสรรให้จำเลยที่3ในภายหลังและจำเลยที่3ได้จัดการแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยอีก8แปลง(ไม่ถึง10แปลง)แล้วขายที่ดินพิพาทที่สร้างโรงรถกับโอนสระว่ายน้ำให้แก่จำเลยที่4ในเวลาต่อมาก็หาทำให้ที่ดินพิพาทที่เป็นโรงรถและที่ตั้งสระว่ายน้ำไม่เป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวไม่ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงคงเป็นภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสอง

ที่ดินที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ได้มาตาม พ.ร.บ. จัดสรรที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ.2511 นั้น ภายในกำหนดเวลาห้าปีนับแต่วันได้รับโอนที่ดิน ผู้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินจะโอนที่ดินนั้นไปยังผู้อื่นไม่ได้ นอกจากตกทอดโดยทางมรดกหรือโอนไปยังสหกรณ์ที่ตนเป็นสมาชิกอยู่แล้วแต่กรณี และที่ดินประเภทนี้ก็ไม่อยู่ในความรับผิดแห่งการบังคับคดี การที่โจทก์กับจำเลยทำสัญญาอันมีผลเป็นการโอนสิทธิในที่พิพาทโดยส่งมอบการครอบครองให้แก่กัน ภายในกำหนดระยะเวลาห้ามโอนตามกฎหมาย แม้จะเป็นสัญญาจะซื้อขาย และโจทก์กับจำเลยมีเจตนาจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทกันภายหลังเมื่อครบกำหนดเวลาห้ามโอนตามกฎหมายแล้วก็ตามก็เป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งตามกฎหมาย สัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 113 (เดิม),140 (ใหม่)
จำเลยฎีกาว่าคดีเกี่ยวกับที่ดินอันเป็นที่ทำกินของประชาชนซึ่งมีราคาสูงขึ้น ผู้ทำสัญญาจะขายมักจะบ่ายเบี่ยงไม่ยอมขาย ทำให้เกิดความไม่ชอบธรรมในสังคม ศาลชอบที่จะหยิบยกเรื่องอำนาจฟ้องขึ้นวินิจฉัยนั้น เป็นฎีกาที่มิได้โต้แย้งคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ และมิได้กล่าวไว้โดยชัดแจ้ง ไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ.มาตรา 249 วรรคแรก

จ. ได้นำที่ดินมาแบ่งแยกจัดสรรขายให้แก่ประชาชนทั่วไปโดยได้กันเนื้อที่ดินบางส่วนทำเป็นถนนเพื่อให้บุคคลที่อยู่ในหมู่บ้านจัดสรรใช้เป็นทางสัญจรจากหมู่บ้านไปสู่ถนนสาธารณะ ต่อมาที่ดินที่เป็นทางบางส่วน จ. ได้รังวัดแบ่งแยกแล้วจดทะเบียนยกให้เป็นทางสาธารณประโยชน์คงเหลือเฉพาะที่ดินที่เป็นทางพิพาทซึ่ง จ. ได้ให้โจทก์เช่าปลูกสร้างอาคารและโจทก์ได้รับอนุญาตให้ปลูกสร้างอาคารได้ ดังนี้ แม้ที่ดินที่โจทก์จะปลูกสร้างอาคารดังกล่าว จ. จะมิได้ยกให้เป็นสาธารณะ แต่เมื่อที่ดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินที่มีสภาพเป็นสาธารณูปโภค ซึ่ง จ.ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นในที่ดินที่ได้รับอนุญาตจัดสรรจึงต้องด้วยบทบัญญัติของประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่286 ข้อ 30ที่บัญญัติ ให้ถือว่าตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรและให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไปและจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกไม่ได้ ดังนั้น จ. จะนำไปให้ผู้หนึ่งผู้ใดเช่าเพื่อปลูกสร้างอาคารอันเป็นการกระทำที่เป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกไม่ได้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ซึ่งเป็นเจ้าพนักงานท้องถิ่นก็ไม่มีอำนาจออกใบอนุญาตให้มีการสร้างอาคารในที่ดินนั้น จำเลยที่ 1 และที่ 2ย่อมมีสิทธิตามกฎหมายที่จะเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างที่ออกให้แก่โจทก์ ทั้งจำเลยที่ 3 ถึงที่ 11 ซึ่งเป็นคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์เมื่อได้พิจารณาถึงข้อเท็จจริงดังกล่าวแล้วก็ย่อมมีอำนาจให้ยกอุทธรณ์ของโจทก์ได้เช่นกัน คำวินิจฉัยของจำเลยที่ 3 ถึงที่ 11จึงชอบด้วยกฎหมายแล้ว การดำเนินกระบวนพิจารณาในศาลนั้น ประเด็นแห่งคดีย่อมเกิดจากคำฟ้องและคำให้การ เมื่อจำเลยได้ให้การต่อสู้ถึงสภาพของที่ดินที่โจทก์ก่อสร้างอาคารว่าเป็นภารจำยอมที่ผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีขึ้น ประเด็นแห่งคดีจึงมีว่าที่ดินดังกล่าวตกอยู่ในภารจำยอมหรือไม่รวมอยู่ด้วย หาใช่ประเด็นมีเพียงเท่าที่จำเลยที่ 3 ถึง 11ซึ่งเป็นคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์วินิจฉัยเท่านั้นไม่ และข้อวินิจฉัยของคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ดังกล่าวก็ไม่ผูกมัดให้ศาลต้องถือตามแต่อย่างใด

จำเลยจัดสรรที่ดินแบ่งออกเป็นแปลงย่อยเพื่อจำหน่ายให้แก่บุคคลทั่วไป ต่อมาโจทก์ได้ซื้อตึกแถวสองชั้นพร้อมที่ดินจัดสรร3 แปลง ต่อจากผู้อื่นอีกทอดหนึ่ง ที่ดินของโจทก์ด้านทิศเหนือตะวันตกและตะวันออกจดที่ดินจัดสรรแปลงอื่น ส่วนทิศใต้หน้าที่ดินของโจทก์เป็นทางกว้าง 8 เมตร ซึ่งสามารถเชื่อมไปสู่ทางสาธารณะด้านทิศเหนือและทิศตะวันตกของที่ดินจัดสรรได้ ต่อมาจำเลยและจำเลยร่วมได้ดัดแปลงที่ดินจัดสรรที่ติดกับที่ดินของโจทก์ทางด้านทิศตะวันออกเป็นสระว่ายน้ำ และสวนสนุก เพราะไม่มีผู้ซื้อทั้งยังได้ก่อสร้างกำแพงคอนกรีตตลอดแนวที่ดินดังกล่าวในเขตพื้นที่ดินของจำเลย จนปิดกั้นหน้าที่ดินของโจทก์ด้วย ดังนี้เฉพาะคดีในส่วนของการก่อสร้างกำแพงคอนกรีตตลอดแนวที่ดินดังกล่าวในเขตพื้นที่ดินของจำเลยนั้น เมื่อโจทก์เบิกความเพียงว่าทำให้ตึกแถวของโจทก์อยู่ในมุมทึบมองเห็นไม่ชัดเท่านั้น แสดงว่าการก่อสร้างกำแพงคอนกรีตหน้าที่ดินแปลงดังกล่าวมิได้ปิดบังหน้าที่ดินของโจทก์ หรือเป็นเหตุให้บังแสงสว่างและทางลม หรือก่อให้เกิดความเดือดร้อนรำคาญเกินกว่าที่ควรคาดคิดหรือคาดหมายได้ว่าจะเกิดขึ้นตามปกติอันจะถือว่า โจทก์เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความเสียหายเป็นพิเศษตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1337โจทก์คงมีสิทธิขอให้จำเลยและจำเลยร่วมรื้อถอนได้เฉพาะในส่วนของการก่อสร้างกำแพงคอนกรีตที่ปิดกั้นหน้าที่ดินของโจทก์เท่านั้นซึ่งกรณีนี้มิใช่เรื่องที่ดินที่มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349อันโจทก์จะต้องใช้ค่าทดแทนเพื่อผ่านทางให้แต่อย่างใด

การจัดสรรที่ดินที่มีขึ้นภายหลังจากประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ใช้บังคับ ถนนซึ่งเป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นจะตกอยู่ในภารจำยอมก็ต่อเมื่อแผนผังและโครงการจัดสรรที่ดินนั้นได้รับอนุญาตแล้ว ดังนั้นการยื่นคำขอรวมและแบ่งแยกโฉนดที่ดินที่เป็นถนน ซึ่งเจ้าพนักงานได้ทำการรังวัดและแบ่งแยกที่ดินเสร็จสิ้นก่อนที่จะยื่นคำขออนุญาตและได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดิน จึงยังไม่ตกอยู่ในภารจำยอม

ที่พิพาทที่ถูกเวนคืนเป็นถนนคอนกรีตในที่ดินจัดสรร ที่โจทก์ ทำขึ้นเพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกันสำหรับบุคคลที่อาศัยในที่ดินจัดสรร ที่ดินพิพาทจึงตกอยู่ในภารจำยอมตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ตราบใดที่โจทก์ยังไม่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการควบคุมการ จัดสรรที่ดินให้เลิกจัดสรรที่พิพาทย่อมตกอยู่ในภารจำยอมตามกฎหมาย โจทก์ไม่ สามารถนำที่พิพาทไปแสวงหาประโยชน์อื่นได้ ที่พิพาทจึงมี ราคาซื้อขายต่ำกว่าราคาตลาดมาก การที่จำเลยกำหนดค่าทดแทนโดย คำนึงถึงตำแหน่งของที่พิพาท จึงเป็นการสมควรและเป็นธรรม แก่โจทก์แล้ว.

จำเลยทำสัญญาซื้อที่ดินจัดสรรจาก ล. โดยวางเงินให้ ผู้ขายแล้วบางส่วนและได้ทำสัญญาจ้างเหมาโจทก์ให้ ปลูกสร้างอาคารตึกแถวสองชั้น 1 หลังบนที่ดินนั้น จำเลย ได้ชำระเงินค่าที่ดินให้ผู้ขายแล้วบางส่วนและชำระค่าจ้าง ปลูกสร้างอาคารให้โจทก์ในวันทำสัญญาส่วนหนึ่งส่วนที่ เหลือแบ่งชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินงวดหนึ่งและเมื่อโจทก์ปลูกสร้างอาคารเสร็จ และจำเลยรับมอบแล้วอีก งวดหนึ่ง ระหว่างก่อสร้างได้มีพระราชกฤษฎีกากำหนดแนวทางหลวง ที่จะสร้างทางหลวงแผ่นดินประกาศใช้บังคับคลุมถึงที่ดินและ อาคารพิพาทแต่ข้อเท็จจริงยังไม่แน่นอนว่าที่ดินนั้นต้อง ถูกเวนคืนหรือไม่เพราะยังไม่ได้มีการสำรวจโดยเฉพาะเจาะจงและยังไม่มีข้อห้ามจำหน่ายจ่ายโอนโดยเด็ดขาดโดยให้มีการ โอนกรรมสิทธิ์ได้เมื่อได้รับอนุญาตจากเจ้าหน้าที่เวนคืน อสังหาริมทรัพย์เสียก่อนดังนี้ที่ดินแปลงที่จำเลยซื้อและ จ้างเหมาโจทก์ปลูกสร้างอาคารยังอยู่ในวิสัยที่ผู้ขายจะขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ขายให้จำเลยได้ หาได้ตกเป็นการ พ้นวิสัยที่จะโอนให้แก่กันไม่ จำเลยจึงจะยกข้ออ้างที่ ว่าที่ดินและอาคารถูกเวนคืนจึงไม่ต้องชำระค่าจ้างเหมาแก่ โจทก์หาได้ไม่ ข้อสัญญาจ้างเหมาระหว่างโจทก์จำเลยที่ว่า ถ้าผู้ว่าจ้าง ผิดนัดไม่ชำระค่าจ้างเหมาปลูกสร้างอาคารแก่ผู้รับจ้างไม่ว่า ในงวดใด ๆผู้รับจ้างมีสิทธิบอกเลิกสัญญาโดยถือว่ากรรมสิทธิ์ ในอาคารเป็นของผู้รับจ้างและยินยอมให้ผู้รับจ้างเข้า รับช่วงสิทธิการซื้อที่ดินแทนโดยมิคิดค่าตอบแทนและให้ผู้รับจ้างริบเงินค่าจ้างเหมาที่ได้ชำระให้แก่ผู้รับจ้าง ไว้แล้วทั้งหมดนั้นเป็นการกำหนดค่าสินไหมทดแทนไว้ล่วงหน้า ในกรณีที่ผู้ว่าจ้างไม่ชำระสินจ้างให้ตรงตามเวลาที่กำหนด ไว้ ถือเป็นเบี้ยปรับตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 382 ประกอบด้วย มาตรา 379 ซึ่งถ้าสูงเกินส่วนศาลมี อำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตาม มาตรา 383 เมื่อ โจทก์ปลูกสร้างอาคารตามสัญญาแล้วเสร็จและจำเลยรับมอบการที่ทำจากโจทก์แล้วไม่ชำระค่าจ้างเหมาแก่โจทก์และโจทก์บอกเลิก สัญญามาฟ้องขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากอาคารที่ สร้างขึ้นนั้นโดยถือว่ากรรมสิทธิ์ในอาคารตกเป็นของโจทก์ ตามข้อสัญญา และให้จำเลยส่งมอบอาคารดังกล่าวแก่โจทก์ใน สภาพเรียบร้อย หากส่งไม่ได้ให้ใช้เงินแทนดังนี้ ศาลย่อมพิพากษาลดเบี้ยปรับดังกล่าวเป็นให้จำเลยชำระเบี้ยปรับ เป็นเงินแก่โจทก์เท่านั้นโดยให้ยกคำขออื่นเสียได้ หมายเหตุ วรรคสองหารือในที่ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 5/2528

ผู้จัดสรรที่ดินได้ซื้อที่ดินจากจำเลยมาทำการปรับปรุงจัดสรรเพื่อจำหน่ายแก่ประชาชนทั่วไป โดยทำถนนพิพาทขึ้นในที่จัดสรรนั้นด้วย ถือได้ว่าถนนพิพาทเป็นสาธารณูปโภค ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดิน ต้องตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรตามนัยแห่งประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคแรก และข้อ 32 แม้ว่าถนนดังกล่าวยังมีชื่อจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อยู่ก็ตาม จำเลยก็ไม่มีสิทธิกระทำการใดๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก

ผู้จัดสรรที่ดินได้ซื้อที่ดินจากจำเลยมาทำการปรับปรุงจัดสรรเพื่อจำหน่ายแก่ประชาชนทั่วไป โดยทำถนนพิพาทขึ้นในที่จัดสรรนั้นด้วย ถือได้ว่าถนนพิพาทเป็นสาธารณูปโภค ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินต้องตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรตามนัยแห่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคแรก และข้อ 32 แม้ว่าถนนดังกล่าวยังมีชื่อจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อยู่ก็ตาม จำเลยก็ไม่มีสิทธิกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก