คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ผู้ซื้อ

ประกาศเจ้าพนักงานบังคับคดีเรื่องการขายทอดตลาดที่ดินได้ระบุที่ดินที่จะขายที่ดินระวาง เลขที่ดิน หน้าสำรวจ เลขที่โฉนด แขวง เขต ที่ที่ดินตั้งอยู่ซึ่งมีชื่อจำเลยเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ โดยระบุเนื้อที่ตามโฉนดขนาดกว้างยาวของที่ดินทั้งสี่ด้าน รวมทั้งรายชื่อเจ้าของที่ดินทั้งสี่ทิศ กับระบุว่าเป็นที่ว่างเปล่ารถยนต์เข้าถึงทั้งได้ระบุการไป ให้ดูตามแผนที่สังเขปท้ายประกาศ กับมีคำเตือนผู้ซื้อว่า การรอนสิทธิค่าภาษีอากรต่าง ๆ เรื่องเขตเนื้อที่ กับระบุว่า การบอกประเภทและสภาพของทรัพย์เจ้าพนักงานบังคับคดีไม่รับรองและไม่รับผิดชอบ เป็นหน้าที่ของผู้ซื้อที่จะต้องไปตรวจสอบสถานที่ด้วยตนเอง ดังนี้ ประกาศเจ้าพนักงานบังคับคดีดังกล่าวได้ระบุข้อมูลรายละเอียดเกี่ยวกับที่ดินที่จะขายพอสมควรแก่กรณีแล้ว หากผู้ซื้อมีความสงสัยหรือต้องการทราบรายละเอียดสิ่งใดเพิ่มเติม ก็ย่อมสามารถตรวจสอบสภาพที่ดินตลอดจนหลักฐานของทางราชการได้ก่อนทำการประมูล
ผู้ร้องได้ทราบข่าวการประกาศขายทอดตลาดที่ดินของเจ้าพนักงานบังคับคดีมาก่อน และผู้ร้องได้ซื้อประกาศเจ้าพนักงานบังคับคดีมาดูรายละเอียดจนทราบที่ตั้งของที่ดินที่เจ้าพนักงานบังคับคดีประกาศขายทอดตลาด กับผู้ร้องได้ขับรถยนต์ไปดูที่ดินเห็นที่ดินแปลงอื่นซึ่งอยู่ห่างจากถนนประมาณ 150 เมตร ตามแผนที่ท้ายประกาศ ก็เข้าใจว่าเป็นที่ดินแปลงที่เจ้าพนักงานบังคับคดีประกาศขายทอดตลาด เมื่อผู้ร้องทราบว่ามีการประกาศขายทอดตลาดที่ดินพิพาทตั้งแต่เดือนธันวาคม 2537 จนถึงวันที่ประมูลที่ดินได้เป็นเวลาเกือบ 6 เดือน ผู้ร้องย่อมมีเวลาสามารถตรวจสอบที่ดินได้อย่างละเอียดถี่ถ้วน การที่ผู้ร้องไม่ได้ทำการตรวจสอบสภาพที่ดิน ตำแหน่งที่ดินที่ขายทอดตลาดให้ดีก่อนทำการประมูล จึงเป็นความบกพร่องของผู้ร้องเอง เพราะตามประกาศเจ้าพนักงานบังคับคดีก็ระบุคำเตือนผู้ซื้อไว้แล้วว่า เรื่องเขตเนื้อที่ ประเภทและสภาพของทรัพย์เจ้าพนักงานบังคับคดีไม่รับรองและไม่รับผิดชอบ เป็นหน้าที่ผู้ซื้อที่จะต้องไปตรวจสอบสถานที่ด้วยตนเอง เช่นนี้ฟังไม่ได้ว่า เจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการบังคับคดีโดยฝ่าฝืนต่อบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการบังคับคดีผู้ร้องย่อมไม่อาจร้องขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดได้
หลังจากไต่สวนพยานผู้ร้องมาแล้ว 3 ปาก ศาลชั้นต้นตรวจสำนวนแล้วปรากฏว่า โจทก์ได้ยื่นคำร้องขอให้ศาลวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นในข้อกฎหมายตาม ป.วิ.พ.มาตรา 24 ตามคำร้องและคำแถลงคัดค้านของผู้ร้อง แล้วศาลชั้นต้นเห็นว่าพยานหลักฐานที่ผู้ร้องไต่สวนมาพอวินิจฉัยคำร้องได้แล้ว จึงให้งดการไต่สวนคำสั่งของศาลชั้นต้นดังกล่าวเป็นการใช้ดุลพินิจพิเคราะห์พยานหลักฐานในคดีประกอบกับข้อที่โจทก์ขอให้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นในข้อกฎหมายโดยฟังว่าคดีพอวินิจฉัยได้แล้วจึงให้งดสืบพยาน คำสั่งศาลชั้นต้นในกรณีนี้จึงชอบแล้ว

โดยที่สัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดระบุว่าผู้จะซื้อต้องชำระเงินในระหว่างการก่อสร้างตามเวลาที่กำหนดไว้และว่าผู้จะขายสัญญาว่าจะทำการก่อสร้างให้เสร็จโดยเร็ว แสดงว่าสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนดังนั้นเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยซึ่งเป็นผู้จะขายอาคารชุดหยุดการก่อสร้างในระหว่างที่โจทก์ซึ่งเป็นผู้จะซื้อผ่อนชำระราคา เป็นเวลาถึง 1 ปีเศษกรณีต้องถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์อาคารชุด ทำให้โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญากับจำเลยได้ จำเลยให้การต่อสู้เพียงว่าโจทก์มิได้บอกเลิกสัญญาโดยมิได้ให้การว่าการบอกเลิกสัญญาของโจทก์ไม่ชอบด้วยกฎหมายดังนั้นต้องถือว่าฎีกาของจำเลยในข้อนี้มิได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้ว โดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกาจึงไม่วินิจฉัยให้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคแรก

ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อ 2 ระบุว่า "ส่วนเงินที่ค้าง ชำระเป็นเงิน 1,365,000 บาท ผู้จะซื้อให้สัญญาว่าจะชำระเงินภายใน 6 เดือน หรือต่อเมื่อผู้จะซื้อได้รับโอนกรรมสิทธิ์ น.ส.3 ก. เป็นที่เรียบร้อยแล้ว" ได้ความว่าขณะที่จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายกับโจทก์นั้น การออก น.ส.3 ก. จะแล้วเสร็จเมื่อไรยังไม่ทราบ แสดงว่าการขอออก น.ส.3 ก. ดังกล่าวอาจจะมีระยะเวลาเกินกว่า 6 เดือน ก็ได้ ดังนั้น จึงมิใช่กรณีกำหนดชำระหนี้กันไว้แน่นอนแล้ว ปรากฏว่าเมื่อครบกำหนด 6 เดือนแล้ว จำเลยได้ติดต่อให้โจทก์ มารับโอนที่ดินแต่โจทก์แจ้งว่าให้จำเลยถมทางเข้าที่ดินก่อน จำเลยจึงได้ดำเนินการถมที่ดิน แสดงว่าจำเลยก็มิได้ ถือกำหนดระยะเวลาดังกล่าวเป็นสาระสำคัญ หลังจากถมที่ดิน เสร็จแล้วโจทก์แจ้งว่าประมาณเดือนมีนาคม 2536 จะมารับโอน ที่ดินพร้อมกับจ่ายเงินให้ แต่ครั้นถึงกำหนดโจทก์ก็ ไม่มารับโอนโดยอ้างว่ายังไม่พร้อมและจะนัดใหม่ประมาณ ปลายเดือนมีนาคม 2536 โดยไม่ได้ระบุวันที่แน่นอนไว้เมื่อครบกำหนดโจทก์ก็มิได้ติดต่อมา แสดงว่าโจทก์จำเลย มิได้กำหนดวันโอนที่ดินกันไว้ให้แน่นอน เมื่อโจทก์ยังไม่มา รับโอนจะถือว่าโจทก์ผิดสัญญาไม่ได้ ต่อมาเมื่อโจทก์มีหนังสือเตือนให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญา แต่จำเลยไม่ไปตามกำหนด จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาต้องจดทะเบียนโอนที่ดินแก่โจทก์ หากโอนไม่ได้ก็ต้องคืนเงินมัดจำให้โจทก์และตกเป็น ผู้ผิดนัดต้องชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ตามสัญญาซึ่งมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับอีกด้วย

การที่เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์จะไม่ยอมรับสิทธิตามสัญญาที่มีต่อบุคคลอื่นตามความในมาตรา 122 แห่งพระราชบัญญัติล้มละลาย พ.ศ. 2483 นั้น หมายถึงสิทธิตามสัญญาที่ลูกหนี้จะพึงได้รับ หาใช่สิทธิตามสัญญาที่ผู้อื่นจะพึงได้รับไม่เมื่อผู้คัดค้านที่ 1 ได้ชำระค่าที่ดินให้แก่ลูกหนี้ครบถ้วนตามสัญญา แต่ลูกหนี้ไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้คัดค้านที่ 1 เนื่องจากที่ดินติดจำนองไว้แก่ผู้ร้อง และเมื่อศาลมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์ของลูกหนี้เด็ดขาด ผู้คัดค้านที่ 1 ได้ยื่นคำร้องขอให้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ ปฏิบัติตามสัญญาวางมัดจำจะซื้อจะขายโดยยินยอมชำระหนี้ตามสัญญาจำนองพร้อมดอกเบี้ยเพื่อไถ่ถอนจำนอง ผู้คัดค้านที่ 1 จึงมีสิทธิเรียกร้องให้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้คัดค้านที่ 1 ได้โดยปลอดจำนองลูกหนี้ไม่มีสิทธิตามสัญญาที่จะเรียกร้องต่อผู้คัดค้านที่ 1กรณีจึงเป็นสิทธิตามสัญญาที่ผู้อื่นจะพึงได้รับ หาใช่สิทธิตามสัญญาที่ลูกหนี้จะพึงได้รับไม่ จึงไม่อยู่ในดุลพินิจของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ จะพิจารณาว่าสิทธิตามสัญญาที่ผู้คัดค้านที่ 1 จะพึงได้รับมีภาระเกินควรกว่าประโยชน์ที่จะพึงได้แก่กองทรัพย์สินของลูกหนี้หรือไม่ เพราะประโยชน์จะพึงได้ในการที่ผู้คัดค้านที่ 1 ใช้สิทธิเรียกร้องให้ปฏิบัติตามสัญญาตกได้แก่ผู้คัดค้านที่ 1 หาตกได้แก่ลูกหนี้ไม่ เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์จึงไม่อาจปฏิเสธไม่ยอมปฏิบัติตามสัญญาวางมัดจำจะซื้อจะขายรายนี้ได้ การที่ผู้คัดค้านที่ 1 เข้าครอบครองที่ดินของลูกหนี้นั้นเป็นไปตามสัญญาวางมัดจำจะซื้อจะขายซึ่งมีผลผูกพันลูกหนี้เมื่อผู้คัดค้านที่ 1 เป็นผู้ครอบครองที่ดินของลูกหนี้ในฐานะผู้ซื้อและมีหนี้อันเป็นคุณประโยชน์แก่ผู้คัดค้านที่ 1เกี่ยวด้วยที่ดินซึ่งครอบครองนั้น ผู้คัดค้านที่ 1 ย่อมสิทธิยึดหน่วงที่ดินนั้นไว้จนกว่าลูกหนี้จะได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้คัดค้านที่ 1 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 241 แม้นับแต่วันที่ผู้คัดค้านที่ 1 ชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลือจนถึงวันที่ผู้คัดค้านที่ 1 ร้องขอให้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ปฏิบัติตามสัญญาวางมัดจำจะซื้อจะขายเป็นเวลา 17 ปีเศษ ผู้คัดค้านที่ 1 ในฐานะผู้ทรงสิทธิยึดหน่วงก็มีสิทธิบังคับชำระหนี้จากที่ดินที่ยึดถือไว้โดยร้องขอให้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้คัดค้านที่ 1 ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/27 สิทธิเรียกร้องของผู้คัดค้านที่ 1 ที่จะขอให้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ปฏิบัติตามสัญญาวางมัดจำจะซื้อจะขายจึงไม่ขาดอายุความ

การจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงทะเบียนรถยนต์ไม่มีผลทำให้มีกรรมสิทธิ์ในรถยนต์ที่ซื้อ เพราะผู้มีชื่อในทะเบียนรถยนต์จะเป็นเจ้าของผู้มีกรรมสิทธิ์ในรถยนต์ต่อเมื่อเป็นเจ้าของผู้มีกรรมสิทธิ์ที่แท้จริงเท่านั้น แม้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330จะบัญญัติให้สิทธิของบุคคลผู้ซื้อทรัพย์สินโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลมิเสียไปก็ตามแต่บุคคลดังกล่าวต้องเป็นผู้ซื้อทรัพย์สินที่แท้จริงหากบุคคลดังกล่าวเป็นแต่เพียงตัวแทนของบุคคลอื่นในการซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาด บุคคลดังกล่าวย่อมไม่ใช่เจ้าของผู้มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อนั้น เมื่อปรากฏว่ารถยนต์คันพิพาท จำเลยเป็นผู้ซื้อโดยใส่ชื่อผู้ร้องแทนรถยนต์คันพิพาทจึงเป็นของจำเลย มิใช่ของผู้ร้องผู้ร้องย่อมไม่มีสิทธิขอให้ปล่อยรถยนต์คันพิพาท

สำเนาเอกสารสิทธิสำหรับที่ดินที่เจ้าพนักงานบังคับคดีลงลายมือชื่อรับรองความถูกต้อง ซึ่งโจทก์ใช้เป็นหลักฐานในการนำยึดที่ดินพิพาทและนำออกขายทอดตลาดไม่ปรากฏว่ามีรายการจำนอง เพราะจำเลยที่ 1 นำที่ดินพิพาทไปจำนองธนาคารหลังการคัดสำเนา แต่เป็นเวลาก่อนนำยึดเจ้าพนักงานบังคับคดีจึงประกาศขายทอดตลาดที่ดินพิพาทแบบไม่มีภาระผูกพัน ผู้ร้องประมูลซื้อได้ในราคาสูงกว่าราคาประเมินของทางราชการ 3-7 เท่า โดยผู้ร้องไม่ทราบเรื่องที่ดินพิพาทติดจำนองมาก่อน และเจ้าพนักงานบังคับคดีประกาศขายทอดตลาดที่ดินตามสำเนา น.ส.3 ก. โดยไม่ติดจำนองและศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาตให้เจ้าพนักงานบังคับคดีขายทรัพย์แล้วแม้การขายทอดตลาดนั้น ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 308 ให้ปฏิบัติตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 510กล่าวคือ ผู้ร้องซึ่งเป็นผู้ซื้อทรัพย์ต้องทำตามคำโฆษณาบอกขายและตามความข้ออื่น ๆ ซึ่งเจ้าพนักงานบังคับคดีได้แถลงก่อนเผดิมการสู้ราคาก็ตาม แต่การที่เจ้าพนักงานบังคับคดีประกาศขายทอดตลาดที่ดินพิพาทโดยไม่ติดจำนอง คำประกาศดังกล่าวย่อมผูกพันเฉพาะเจ้าพนักงานบังคับคดี และไม่ใช่หน้าที่ของผู้ร้องซึ่งเป็นผู้ซื้อจะต้องไปตรวจสอบว่าที่ดินพิพาทติดจำนองหรือไม่ ดังนั้นการที่ศาลชั้นต้นอนุญาตให้เจ้าพนักงานบังคับคดีขายทอดตลาดที่ดินพิพาทตามสำเนา น.ส.3 ก. ซึ่งไม่มีรายการจดทะเบียนจำนอง เป็นการสั่งโดยผิดหลง และเป็นกรณีที่มิได้ปฏิบัติตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งในข้อที่จะยังให้การเป็นไปด้วยความยุติธรรมในการบังคับคดีเมื่อศาลเห็นสมควรก็มีอำนาจที่สั่งเพิกถอนการขายทอดตลาดทรัพย์นี้ได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 27 วรรคแรก

คำฟ้องของโจทก์บรรยายเข้าใจได้ว่า อ. กับพวกได้สมคบกับจำเลยทั้งสามร่วมกันใช้กลอุบายทำการฉ้อฉลหลอกลวงโจทก์ โดยนำโฉนดที่ดินปลอมไปแลกเปลี่ยนกับโฉนดที่ดินฉบับที่แท้จริงของโจทก์ แล้วมอบให้เจ้าพนักงานที่ดินผู้มีอำนาจและหน้าที่ดำเนินการจดทะเบียนโอนขายให้แก่จำเลยทำให้โจทก์เสียหายเพราะโจทก์มิได้ยินยอมและมิได้รับเงินค่าขายที่ดินจากจำเลย โจทก์จึงฟ้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนการโอนนั้นเสีย คำฟ้องของโจทก์เช่นนี้เป็นคำฟ้องที่แสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาที่ว่านั้น รวมทั้งคำขอบังคับที่จำเลยสามารถเข้าใจได้ดีแล้ว จึงเป็นฟ้องที่สมบูรณ์ ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 172 วรรคสอง แล้ว โจทก์ถูกฉ้อฉลหลอกลวงให้ขายที่ดินพิพาทโดยที่โจทก์ยังมิได้รับเงินค่าขายที่ดิน และมิได้รู้เห็นหรือยินยอมให้เจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยการจดทะเบียนการโอนที่ดินพิพาทของเจ้าพนักงานที่ดินให้แก่จำเลยย่อมเป็นการไม่ชอบด้วยกฎหมาย โจทก์ชอบที่จะฟ้องให้เพิกถอนการจดทะเบียนการโอนที่ดินพิพาทให้ที่ดินพิพาทกลับมาเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1336

ที่ดินพิพาทเดิมบิดาและ ป.มารดาของ ส.ได้จับจองไว้ ต่อมาส.นำที่ดินดังกล่าวไปออกโฉนดแทนในนามของ ส. ที่ดินตามโฉนดดังกล่าวจึงยังเป็นของบิดามารดาของ ส. ต่อมา ส.จดทะเบียนแบ่งที่ดินดังกล่าวให้แก่ ป.และพี่น้อง กับแบ่งขายให้แก่ผู้คัดค้านและ ว.ด้วย เนื่องจาก ส.ต้องการแบ่งที่ดินให้ป.เป็นจำนวน 5 ไร่ แต่ปรากฏว่าที่ดินที่จดทะเบียนแบ่งให้ ป.นั้น มีเนื้อที่ 4 ไร่เศษ ส.จึงยกที่ดินส่วนที่พิพาทเนื้อที่ประมาณ 3 งาน ซึ่งอยู่ติดกับที่ดินแปลงที่ยกให้อีกประมาณ 3 งาน โดยมิได้มีการโอนทางทะเบียน ซึ่ง ป.ก็ได้ปลูกบ้านอยู่อาศัยในที่ดินส่วนที่ ส.ยกเพิ่มให้นี้ การที่ ส.ขายที่ดินพิพาทให้แก่ผู้คัดค้าน โดยผู้คัดค้านทราบอยู่แล้วว่ามีบ้านปลูกอยู่และมี ป.มารดาของ ส.อาศัยอยู่ในบ้านหลังนั้น กับทราบดีว่าที่ดินพิพาทเป็นของ ป.ซึ่งยังคงครอบครองอยู่ จึงเป็นการรับโอนมาโดยไม่สุจริต ผู้คัดค้านจึงไม่ได้รับความคุ้มครองตาม ป.พ.พ.มาตรา 1299 วรรคสอง

สัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุด ระบุวันเดือนปีในการชำระเงินมัดจำไว้ 6 งวด เริ่มงวดแรกวันที่ 15 มีนาคม 2533 งวดสุดท้ายวันที่ 15สิงหาคม 2533 ส่วนที่เหลือ 358,800 บาท กำหนดชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ และหมายเหตุว่าโอนกันเดือนพฤศจิกายน ตามข้อสัญญาดังกล่าวได้กำหนดเวลาในการชำระหนี้และโอนกรรมสิทธิ์ไว้แล้ว ผู้จะซื้อย่อมบอกเลิกสัญญาได้เลยตาม ป.พ.พ.มาตรา 388 การที่ผู้จะซื้อปล่อยเวลาไว้นานเกือบ 5 ปี จึงบอกเลิกสัญญา และขอมัดจำคืนก็มิใช่กรณีที่คู่สัญญาผู้จะซื้อจะขายมิได้ถือเอาระยะเวลาเป็นสาระสำคัญในการชำระหนี้ การเลิกสัญญาจึงมิต้องบอกกล่าวให้ชำระหนี้ตาม มาตรา 387 การที่จำเลยผู้จะขายมีปัญหากับบริษัท ท.ผู้รับจำนอง แล้วโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทให้โจทก์ตามสัญญาไม่ได้ เป็นความผิดของจำเลยเพียงฝ่ายเดียว แม้โจทก์มิได้ดำเนินการอย่างไร จะถือว่าโจทก์ผ่อนเวลาให้จำเลยไม่ได้ เมื่อจำเลยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทให้โจทก์ได้ตามกำหนดเวลาในสัญญา จึงถือว่าจำเลยเป็นผู้ผิดสัญญาต่อโจทก์แล้ว
หนังสือนัดโอนห้องชุดที่จำเลยมีไปถึงโจทก์หลังจากจำเลยไม่โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทให้โจทก์ตามวันที่กำหนดไว้ในสัญญา เป็นการกระทำของจำเลยหลังจากที่กำหนดเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อโจทก์แล้ว หนังสือที่จำเลยนัดให้โจทก์มารับโอนห้องชุดพิพาทหลังจากจำเลยผิดสัญญาต่อโจทก์แล้วย่อมไม่มีผลทำให้โจทก์กลับมาเป็นผู้ผิดสัญญาแทนจำเลยไปได้

การโอนทรัพย์ตามพระราชบัญญัติล้มละลาย พ.ศ. 2483 มาตรา 115 ต้องเป็นการโอนให้แก่เจ้าหนี้ซึ่งเป็นเจ้าหนี้อยู่ก่อนแล้ว และการโอนเช่นนั้นทำให้เจ้าหนี้อื่น ๆ ของจำเลยเสียเปรียบ แต่กรณีการโอนตามสัญญาจะขายที่ดิน ผู้คัดค้านซึ่งเป็นผู้รับโอนมีนิติสัมพันธ์กับจำเลยโดยเป็นเพียงผู้ซื้อหรือเจ้าหนี้ในฐานะผู้รับโอนที่ดินจากจำเลยเท่านั้น หาได้เป็นเจ้าหนี้ของจำเลยอยู่ก่อนทำสัญญาดังกล่าวไม่ จึงถือไม่ได้ว่าผู้คัดค้านเป็นเจ้าหนี้ของจำเลยมาก่อนตามมาตรา 115 ผู้ร้องจึงไม่มีอำนาจร้องขอให้เพิกถอนการโอนที่ดินระหว่างจำเลยกับผู้คัดค้านได้