คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ภาระจำยอม

ศาลฎีกาพิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันทำทางพิพาทตามรูปแผนที่วิวาทและให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนสิทธิภาระจำยอมทางพิพาทดังกล่าวให้แก่โจทก์ทั้งสองหากจำเลยที่ 1 ไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ไม่ไปจดทะเบียนสิทธิภาระจำยอมในที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งสองโจทก์ทั้งสองจึงย่อมมีสิทธิที่จะขอดำเนินการบังคับคดีในลำดับต่อไป โดยถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1 แต่เมื่อโฉนดที่ดินพิพาทอยู่ที่จำเลยที่ 1ทำให้โจทก์ทั้งสองไม่สามารถจดทะเบียนภาระจำยอมในที่ดินพิพาทได้ โจทก์ทั้งสองย่อมมีสิทธิที่จะร้องขอให้ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้จำเลยที่ 1 ส่งมอบโฉนดที่ดินพิพาทต่อศาลชั้นต้นเพื่อดำเนินการบังคับคดีให้เป็นไปตามคำพิพากษาได้ เพราะถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของการบังคับคดี หาเป็นการบังคับนอกเหนือไปจากคำพิพากษาแต่อย่างใดไม่แต่เนื่องจากศาลชั้นต้นยกคำร้องของโจทก์ทั้งสองโดยยังมิได้เรียกคู่ความมาสอบถามให้แน่ชัดเสียก่อนว่าโฉนดที่ดินพิพาทอยู่ในความครอบครองของจำเลยที่ 1 จริงหรือไม่และมีเหตุจำเป็นหรือขัดข้องประการใดที่จำเลยที่ 1 ไม่ส่งมอบโฉนดที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งสอง จึงสมควรเรียกคู่ความมาสอบถามให้ได้ความเสียก่อน ไม่ควรรีบด่วนยกคำร้อง

จำเลยให้การต่อสู้ว่าที่ดินที่ใช้วางท่อระบายน้ำทิ้งเป็นที่ดินของจำเลยโดยการครอบครองปรปักษ์ เป็นการ ต่อสู้กรรมสิทธิ์ จำเลยมิได้ให้การต่อสู้ว่า ใช้ที่ดินตรงที่วางท่อระบายน้ำทิ้งโดยเจตนาจะให้ได้ภาระจำยอม ฎีกาของจำเลยจึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ต้องห้ามมิให้ฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง แม้ผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองให้ฎีกาในข้อเท็จจริง ศาลฎีกาก็ไม่รับวินิจฉัยให้

ล. ก่อสร้างตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ ลงบนที่ดินแปลงย่อยซึ่งแบ่งจากที่ดินแปลงใหญ่รวม 121 คูหา เรียงติดต่อกัน การที่ อ. จัดจำหน่ายที่ดินพร้อมตึกแถวตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป โดยมีทางเท้าและถนนผ่านหน้าตึก โครงการ ชี้ให้เห็นว่าเป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะจึงถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดิน ดังนั้น ทางเท้าที่ดินพิพาทของโจทก์ ตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของจำเลยโดยผลของกฎหมายตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ปัญหานี้ เป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้จำเลยจะ มิได้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ในคำให้การของจำเลย จำเลยก็มีสิทธิยกขึ้นฎีกาได้ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249 วรรคสอง โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย

สัญญาที่โจทก์จำเลยตกลงกันให้โจทก์ได้สิทธิในทางภาระจำยอมใช้ถนนเข้าออกจากที่ดินของโจทก์ในพื้นที่ดินที่เป็นถนนทุกแปลงที่จำเลยมีกรรมสิทธิ์ แม้โดยสัญญานี้โจทก์จะไม่ได้มาซึ่งทรัพยสิทธิในทางภาระจำยอมโดยบริบูรณ์ เพราะไม่ได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ดังที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคแรก แต่บทมาตรานี้ก็หาได้บัญญัติให้เป็นผลไปถึงว่านิติกรรมหรือสัญญานั้นเป็นโมฆะเสียเปล่าไปเลยไม่ ดังนี้สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงยังคงมีผลก่อให้เกิดบุคคลสิทธิในอันที่จะเรียกร้องบังคับกันได้ในระหว่างคู่สัญญา จำเลยจึงไม่อาจโต้เถียงต่อโจทก์ว่าที่ดินของจำเลยไม่ตกอยู่ในภาระจำยอมของที่ดินโจทก์และการที่จำเลยตกลงจะจดทะเบียนภาระจำยอมตามข้อสัญญาดังกล่าวเมื่อจำเลยทำการแบ่งแยกจัดสรรที่ดินเสร็จ เมื่อจำเลยดำเนินการดังกล่าวเสร็จสิ้นแล้วกระทำผิดข้อสัญญาไม่จดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่โจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมได้
ภาระจำยอมจะสิ้นไปก็ด้วยเหตุตาม ป.พ.พ. มาตรา 1397 กล่าวคือ ภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมด หรือไม่ได้ใช้ภาระจำยอมเป็นเวลา 10 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1399 ข้อที่จำเลยนำสืบว่าโจทก์ใช้ถนนของจำเลยโดยมิได้ระมัดระวังก็ดี โจทก์นำท่อไปวางเกะกะกีดขวางทางน้ำในลำเหมืองก็ดี โจทก์ทำโคลนตกเรี่ยราดพื้นถนนก็ดี การกระทำของโจทก์ดังกล่าวมิใช่เหตุที่จะทำให้ภาระจำยอมสิ้นไป

โจทก์ที่ 1 เป็นผู้เช่าที่ดินจากจำเลย โดยมีคำรับรองของจำเลยว่าที่ดินที่ให้เช่าไม่มีภาระผูกพันใด ๆ กับบุคคลอื่น แต่ภายหลังกลับปรากฏว่าจำเลย และโจทก์ที่ 1 ถูกฟ้องได้เปิดทางภาระจำยอม ศาลมีคำสั่งให้คุ้มครองชั่วคราว โดยให้รื้อรั้วที่โจทก์ที่ 1 ก่อสร้างขึ้นเพื่อเปิดทางผ่านเข้าออก เป็นเหตุให้โจทก์ที่ 1 ไม่ได้รับความสะดวกและปลอดภัยในการใช้ที่ดินที่เช่า ถือได้ว่าโจทก์ที่ 1 ถูกโต้แย้งสิทธิแล้ว โจทก์ที่ 1 จึงมีอำนาจฟ้อง
การที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งคุ้มครองชั่วคราว ให้รื้อรั้วคอนกรีตกั้นทางเดินที่อ้างว่าเป็นภาระจำยอมออกจนกว่า ศาลจะมีคำสั่งเป็นอย่างอื่น เป็นเหตุให้โจทก์ที่ 1 ไม่สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินที่เช่าอย่างเต็มที่ แต่คดีอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลยังไม่ถึงที่สุด เด็ดขาดว่าที่ดินที่เช่ามีภาระผูกพันจริง กรณียังถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญาเช่า

โจทก์ทั้งยี่สิบห้าเป็นเจ้าของอาคารพาณิชย์ในศูนย์การค้าซึ่งจำเลยที่ 1 เป็นผู้จัดสรรขาย ภายในศูนย์การค้ามีถนนรวม 6 สาย ซึ่งเป็นสาธารณูปโภคที่จำเลยที่ 1 จัดทำขึ้น และเป็นภาระจำยอมเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ ต่อมาจำเลยที่ 1 ก่อสร้างป้อมยามและเหล็กกั้นทางเข้าออกทั้งหมด รถของบุคคลภายนอกที่จะผ่านเข้าออกจะต้องรับบัตรจาก เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยของจำเลยที่ 1 และจะต้องเสียเงินค่าจอดรถตามระยะเวลาที่จอด แม้ประกาศของ คณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง จะกำหนดให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นตลอดไป แต่ก็มิได้หมายความว่าจำเลยที่ 1 จะหารายได้จากสาธารณูปโภคดังกล่าวเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษามิได้ เพียงแต่ต้องไม่เป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ส่วนโจทก์ทั้งยี่สิบห้าผู้ใช้ภาระจำยอมก็ต้องใช้เท่าที่จำเป็นตามสมควร มิใช่ใช้ได้โดยไม่มีขีดจำกัด
เสียงส่วนใหญ่ของการประชุมผู้อยู่อาศัยในศูนย์การค้าเมโทรตกลงให้จำเลยที่ 1 จัดการจราจรในศูนย์การค้า เมโทร หลังจากจำเลยที่ 1 ก่อสร้างป้อมยามและเหล็กกั้นทางเข้าออก โดยมีพนักงานเก็บค่าจอดรถแล้ว จำเลยที่ 1 จัดสติกเกอร์ให้แก่ผู้อยู่อาศัยในศูนย์การค้าเมโทรสำหรับติดรถยนต์และรถจักรยานยนต์สติกเกอร์ดังกล่าวสามารถใช้เข้าออกได้ทุกทางตลอดเวลาโดยสะดวกและไม่ต้องเสียเงินค่าจอดรถนับได้ว่าจำเลยที่ 1 ให้ใช้ภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินทุกแปลงภายในศูนย์การค้าเมโทรเท่าที่จำเป็นตามสมควรแล้ว แต่โจทก์ทั้งยี่สิบห้าประสงค์ให้จำเลยที่ 1 ไม่เรียกเก็บเงินค่าจอดรถสำหรับรถทุกคันของโจทก์ทั้งยี่สิบห้าแม้จะมีรถจำนวนมากเท่าใดก็ตาม ซึ่งเห็นได้ว่าเป็นการใช้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมเกินสมควร การกระทำของจำเลยที่ 1 จึงไม่เป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ทั้งยี่สิบห้า และไม่ทำให้การใช้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก
การที่โจทก์ทั้งยี่สิบห้านำแผงเหล็กปิดกั้นบนถนนหน้าอาคารพาณิชย์ของโจทก์ทั้งยี่สิบห้า หรือบางรายจอดรถจักรยานยนต์หรือวางวัสดุบนทางเท้า เป็นการทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ โจทก์ทั้งยี่สิบห้าไม่มีอำนาจกระทำได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1388 และมาตรา 1389

การได้สิทธิภาระจำยอมโดยอายุความ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382 นั้น กฎหมายมุ่งประสงค์ให้ถือเอาการใช้ประโยชน์ของเจ้าของสามยทรัพย์เป็นสำคัญ โดยไม่ได้คำนึงว่าภารยทรัพย์นั้นจะเป็นของผู้ใดหรือเจ้าของสามยทรัพย์จะต้องรู้ตัวว่าใครเป็นเจ้าของภารยทรัพย์นั้น ดังนั้น แม้โจทก์จะใช้ประโยชน์ในทางพิพาทกว้าง 2 เมตร ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินมีโฉนดของจำเลยรวมไปกับทางสาธารณะกว้าง 2 เมตร โดยเข้าใจว่าเป็นทางสาธารณะทั้งหมด ก็ต้องถือว่าโจทก์ได้ใช้ทางพิพาทในลักษณะจะให้ได้สิทธิภาระจำยอมในที่ดินดังกล่าวแล้ว

ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิที่กฎหมายก่อตั้งขึ้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่นอันเรียกว่า สามยทรัพย์ จำเลยเป็นเจ้าของอาคารตึกแถวซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินที่อยู่ติดทางพิพาท และจำเลยใช้ทางพิพาทวางสินค้าเพื่อจำหน่ายใน กิจการค้าของจำเลย เป็นการใช้ทางพิพาทเพื่อประโยชน์ส่วนตัวของจำเลยโดยเฉพาะมิได้เกี่ยวกับประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์ที่จำเลยเป็นเจ้าของ ภาระจำยอมจึงไม่อาจเกิดมีขึ้นได้

ที่ดินโฉนดที่โจทก์ซื้อมามีสภาพเป็นถนนในโครงการจัดสรรของเจ้าของที่ดินเดิมเพื่อใช้เข้าออกสู่ทางสาธารณะทั้งหมดและในขณะที่โจทก์ซื้อที่ดินมาอาคารของจำเลยมีทางเท้าและกันสาดอยู่ก่อนแล้ว โดยเจ้าของที่ดินเดิมประสงค์ให้ที่ดินที่โจทก์ซื้อมาเป็นแนวถนนของที่ดินที่แบ่งจัดสรรทุกแปลงรวมทั้งที่ดินของจำเลยด้วย และให้ทางเท้าและกันสาดด้านหน้าอาคารพาณิชย์ทุกหลังเป็นสาธารณูปโภคสำหรับผู้ซื้ออาคารพาณิชย์ในโครงการได้ใช้ร่วมกัน การที่จำเลยได้กระทำโดยสุจริตเพื่อการใช้ทางเท้าและกันสาดดังกล่าวมาก่อนที่โจทก์จะซื้อที่ดินของโจทก์ถือไม่ได้ว่าจำเลยกระทำละเมิดต่อโจทก์ ทั้งตามพฤติการณ์ของผู้ซื้ออาคารพาณิชย์ไม่อาจถือได้ว่าการใช้ที่ดินของจำเลยเป็นการใช้ที่ดินของโจทก์ส่วนที่พิพาทซึ่งมีสภาพเป็นพื้นที่ใช้สอยร่วมกันภายในโครงการจัดสรรที่มีมาแต่เดิมโดยการถือวิสาสะ จึงนับได้ว่ามีลักษณะเป็นการใช้สิทธิเป็นปรปักษ์ต่อโจทก์ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน เมื่อจำเลยใช้มาเกินกว่า 10 ปีที่ดินของโจทก์จึงตกอยู่ในภาระจำยอมแก่ที่ดินของจำเลยเกี่ยวกับการใช้ทางเท้าและกันสาดนั้นโดยอายุความ

โจทก์และจำเลยในคดีนี้ต่างเป็นจำเลยและโจทก์ในคดีก่อนจึงเป็นคู่ความเดียวกัน คดีก่อนจำเลยฟ้องโจทก์ให้เปิดทางภาระจำยอมและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่มีอยู่บนที่ดินและใต้พื้นดินออกไปเสียจากบริเวณภาระจำยอมให้มีขนาดกว้าง 8 เมตร ลึก 30 เมตร ตามสิทธิที่ได้จดทะเบียนภาระจำยอมต่อเจ้าพนักงานที่ดินไว้ และปรับสภาพพื้นที่ให้เรียบตามเดิม โจทก์ให้การว่าจำเลยใช้ทางภาระจำยอมเดินเข้าออกกว้างเพียง 3 เมตร ลึก 30 เมตร ตลอดมาเกินกว่า 10 ปีแล้ว หากจำเลยจะมีสิทธิใช้ทางภาระจำยอมก็ไม่ควรกว้างเกิน 3 เมตร ลึก 30 เมตร สิทธิเรียกร้องภาระจำยอมในส่วนที่เกินกว่าความกว้าง 3 เมตร ลึก 30 เมตร จึงเป็นอันขาดอายุความ ขอให้ยกฟ้อง ประเด็นสำคัญแห่งคดีก่อนจึงมีว่า โจทก์ต้องเปิดทางภาระจำยอมให้มีความกว้าง 8 เมตร ลึก 30 เมตร ตามที่จดทะเบียนต่อเจ้านักงานที่ดินไว้หรือไม่ คดีถึงที่สุดแล้วโดยศาลฎีกาวินิจฉัยว่า เหตุที่จำเลยไม่สามารถใช้สิทธิได้เต็มตามภาระจำยอมที่ได้จดทะเบียนไว้ มิใช่เพราะจำเลยไม่ประสงค์จะใช้สิทธิเต็มตามภาระจำยอม ภาระจำยอมส่วนที่เกินความกว้าง 3 เมตร ลึก 30 เมตร จึงหาได้สิ้นไปไม่ พิพากษาให้โจทก์และบริวารเปิดทางภาระจำยอมและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่มีอยู่บนพื้นดินและใต้ดินออกไปจากบริเวณภาระจำยอมให้มีขนาดกว้าง 8 เมตร ลึก 30 เมตร และปรับสภาพพื้นดินให้เรียบตามเดิม คำพิพากษาของศาลฎีกาดังกล่าวย่อมผูกพันคู่ความตาม ป.วิ.พ. มาตรา 145 วรรคหนึ่ง
การที่โจทก์ซึ่งเป็นจำเลยคดีก่อนและต้องปฏิบัติตามคำพิพากษาศาลฎีกาดังกล่าวอันถึงที่สุดมาฟ้องจำเลยซึ่งเป็นโจทก์คดีก่อนเป็นคดีนี้ โดยอ้างเหตุว่านับแต่วันที่จดทะเบียนภาระจำยอมเป็นต้นมาจนถึงปัจจุบัน จำเลยแทบไม่ได้ใช้ประโยชน์จากภาระจำยอมเต็มตามสิทธิที่ได้จดทะเบียนภาระจำยอมต่อเจ้าพนักงานที่ดินไว้ โดยจำเลยคงใช้ประโยชน์จากภาระจำยอม กว้างเพียง 3 เมตร ลึก 30 เมตร เท่านั้น เป็นการอ้างเหตุอย่างเดียวกันกับคดีก่อนซึ่งศาลฎีกาได้วินิจฉัยไว้แล้วดังกล่าวข้างต้น และที่โจทก์อ้างเหตุอีกว่าจำเลยไม่มีความจำเป็นในการใช้ประโยชน์ภาระจำยอม เนื่องจากจำเลยเป็นเจ้าของที่ดินแปลงอื่นซึ่งอยู่ติดกันอยู่ก่อนและมีทางอื่นเดินเข้าออกอีก 2 ทาง นั้น ก็เป็นเหตุที่มีอยู่ในขณะที่โจทก์ยื่นคำให้การในคดีก่อนแล้ว ดังนั้น คดีนี้จึงมีประเด็นที่ต้องวินิจฉัยโดยอาศัยเหตุอย่างเดียวกันกับในคดีก่อน ฟ้องโจทก์คดีนี้จึงเป็นฟ้องซ้ำตาม ป.วิ.พ. มาตรา 148