คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ราคาซื้อขาย

จำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้ว่า การเวนคืนที่ดินพิพาททำให้ที่ดินของโจทก์ส่วนที่เหลืออยู่มีราคาสูงขึ้น ต้องเอาราคาสูงขึ้นนั้นมาหักกับค่าทดแทนที่ดินพิพาท ดังนั้นที่ศาลชั้นต้นหยิบยกปัญหาข้อเท็จจริงขึ้นวินิจฉัยว่าราคาที่ดินของโจทก์ส่วนที่เหลือมีราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 10 เท่าตัว เท่ากับโจทก์ได้รับประโยชน์จากการเวนคืนมากกว่าราคาซื้อในครั้งแรกถึง6 เท่าตัว จึงไม่มีเหตุจะได้รับค่าทดแทนเพิ่มขึ้นนั้น เป็นการวินิจฉัยนอกประเด็นข้อพิพาทจึงไม่ชอบ ถือว่าเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้น ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ตามพระราชบัญญัติเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ในท้องที่ตำบลห้วยโป่งและตำบลมาบตาพุด อำเภอเมืองระยองจังหวัดระยอง พ.ศ. 2527 มาตรา 5 ให้นิคมอุตสาหกรรมจำเลยกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เวนคืนตามความเป็นธรรมที่เป็นอยู่ในวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีกาดังกล่าวคือวันที่ 10 ธันวาคม 2525ทั้งนี้นอกจากคำนึงถึงราคาประเมินทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมแล้วยังต้องคำนึงถึงสภาพและที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ประกอบกับเหตุและวัตถุประสงค์ของการเวนคืนด้วย ดังนั้น การที่จำเลยกำหนดค่าทดแทนให้แก่โจทก์โดยกำหนดตามบัญชีกำหนดราคาที่ดินตามราคาตลาดเพื่อเป็นทุนทรัพย์สำหรับเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม อำเภอเมืองระยอง ในปี 2525ถึง 2527 ซึ่งเป็นบัญชีกำหนดราคาที่ดินโดยเอาตำบล ถนน และทะเลเป็นหลักในการประเมินราคา เป็นการประเมินอย่างกว้าง ๆ ราคาที่ดินตามบัญชีกำหนดราคาที่ดินดังกล่าวย่อมไม่ตรงกับความเป็นจริงเสมอไป การพิจารณาสภาพและที่ตั้งของที่ดินที่จะถูกเวนคืนต้องพิจารณาถึงสภาพและที่ตั้งของที่ดินที่เป็นอยู่จริงในแต่ละแปลง มิใช่พิจารณาแต่เพียงว่าที่ตั้งของที่ดินอยู่ในตำบลใด ห่างจากถนนหรือทะเล ตรงตามบัญชีกำหนดราคาที่ดิน ๆในหน่วยใดก็กำหนดให้ตามนั้น ส่วนเหตุและวัตถุประสงค์ในการเวนคืนแม้จำเลยมีความประสงค์จะจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรมเพื่อส่งเสริมให้มีการลงทุนภายในประเทศมากขึ้นก็ตาม แต่ตามพระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2522 มาตรา 6 กำหนดให้จำเลยเป็นนิติบุคคลมีวัตถุประสงค์แสวงหากำไรทางเศรษฐกิจอยู่ด้วย จำเลยย่อมได้รับผลประโยชน์จากที่ดินที่ถูกเวนคืนด้วยดังนั้น เมื่อจำเลยได้รับทรัพย์สินของโจทก์ไปเท่าใดก็ควรจะต้องใช้ค่าทดแทนให้โจทก์ตามราคาของทรัพย์สินนั้นในวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีกาฯ จึงจะถือว่าเป็นราคาตามความเป็นธรรม การที่จำเลยกำหนดค่าทดแทนให้แก่โจทก์โดยกำหนดราคาที่ดินของโจทก์ทุกแปลงตามการแบ่งเป็นหน่วยในบัญชีกำหนดราคาที่ดินตามราคาตลาดเพื่อเป็นทุนทรัพย์สำหรับเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมฯ แสดงให้เห็นว่าจำเลยกำหนดราคาที่ดินของโจทก์โดยไม่ได้คำนึงถึงสภาพและที่ตั้งที่แท้จริงของที่ดินของโจทก์ และไม่ได้คำนึงถึงเหตุและวัตถุประสงค์ของการเวนคืนด้วยวิธีการของจำเลยในการกำหนดค่าทดแทนให้แก่โจทก์จึงไม่ชอบด้วยพระราชบัญญัติเวนคืนฯ มาตรา 5 ดังกล่าวข้างต้น ราคาที่ดินที่เคยซื้อขายกันดังที่โจทก์นำสืบมา บางแปลงอยู่ต่างตำบลและต่างอำเภอกับที่ดินพิพาท โจทก์ไม่ได้นำสืบว่าที่ดินดังกล่าวแปลงใดอยู่ห่างที่ดินพิพาทระยะทางเท่าใดสภาพและที่ตั้งของที่ดินดังกล่าวแปลงใดมีสภาพและที่ตั้งเหมือนหรือคล้ายคลึงกับที่ดินพิพาทแปลงไหนบ้าง จึงไม่อาจนำเอาราคาซื้อขายของที่ดินดังกล่าวมาเป็นเกณฑ์เพื่อเปรียบเทียบกับที่ดินพิพาทได้

การนำสืบถึงข้อตกลงเกี่ยวกับราคาที่ดินที่ซื้อขายตามหนังสือสัญญาที่ทำกันไว้อีกส่วนหนึ่งนอกเหนือจากหนังสือสัญญาขายที่ดินที่จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินย่อมทำได้ ไม่เป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94 ซึ่งห้ามเฉพาะการนำพยานบุคคลเข้าสืบแทนพยานเอกสาร หรือประกอบข้ออ้างว่ายังมีข้อความเพิ่มเติมหรือแก้ไขข้อความในเอกสาร

ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 บัญญัติห้ามเฉพาะการนำพยานบุคคลเข้าสืบแทนพยานเอกสารหรือประกอบข้ออ้างว่ายังมีข้อความเพิ่มเติมหรือแก้ไขข้อความในเอกสารในเมื่อมีกฎหมายบังคับให้ต้องมีเอกสารมาแสดง การที่โจทก์นำสืบถึงข้อตกลงเกี่ยวกับราคาที่ดินตามหนังสือสัญญาที่ทำกันอีกส่วนหนึ่งนอกเหนือจากหนังสือสัญญาขายที่ดินที่จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน จึงไม่เป็นการต้องห้ามตามบทบัญญัติดังกล่าว

เกี่ยวกับมูลเหตุคดีนี้จำเลยถูกโจทก์ที่ 1 ดำเนินคดีอาญาข้อหาหลีกเลี่ยงภาษีอากรและสำแดงราคาสินค้าอันเป็นเท็จ แต่พนักงานสอบสวนและพนักงานอัยการมีคำสั่งเด็ดขาดไม่ฟ้องจำเลย แต่คดีนี้มิใช่คดีแพ่งเกี่ยวเนื่องกับคดีอาญา เฉพาะอย่างยิ่งคดีส่วนอาญาก็มิได้มีการฟ้องคดีต่อศาล จึงไม่จำต้องฟังข้อเท็จจริงตามความเห็นของพนักงานสอบสวนหรือพนักงานอัยการ การวินิจฉัยพยานหลักฐานคดีนี้ย่อมเป็นไปตามที่คู่ความนำสืบ

ก่อนมีการทำสัญญาซื้อขายที่ดิน คู่ความทั้งสองฝ่ายได้มีการต่อรองราคากัน เมื่อตกลงราคากันได้แล้ว ฝ่ายจำเลยได้วางมัดจำไว้แก่ฝ่ายโจทก์เป็นเงิน100,000 บาท แม้ไม่มีการทำหลักฐานเป็นหนังสือ ข้อตกลงเรื่องราคาซื้อขายดังกล่าวย่อมมีผลบังคับได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง การที่โจทก์นำสืบข้อตกลงเกี่ยวกับราคาที่ดินอีกส่วนหนึ่งนอกเหนือจากหนังสือสัญญาขายที่ดินที่จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงาน ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94

ก่อนมีการทำสัญญาซื้อขายที่ดิน คู่ความทั้งสองฝ่ายได้มีการต่อรองราคากัน เมื่อตกลงราคากันได้แล้ว ฝ่ายจำเลยได้วางมัดจำไว้แก่ฝ่ายโจทก์เป็นเงิน 100,000 บาท แม้ไม่มีการทำหลักฐานเป็นหนังสือ ข้อตกลงเรื่องราคาซื้อขายดังกล่าวย่อมมีผลบังคับได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสองการที่โจทก์นำสืบข้อตกลงเกี่ยวกับราคาที่ดินอีกส่วนหนึ่งนอกเหนือจากหนังสือสัญญาขายที่ดินที่จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงาน ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94

ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 295 ข้อ 76 ที่กำหนดเงินค่าทดแทนเท่าราคาของทรัพย์สินตามราคาธรรมดาที่ซื้อขายในท้องตลาดในวันที่พระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนใช้บังคับในกรณีที่ได้ตราพระราชกฤษฎีกาเช่นว่านั้นเมื่อพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 28 ธันวาคม 2527 จึงต้องกำหนดเงินทดแทนให้เท่าราคาในวันดังกล่าว ดังนั้น การที่จำเลยกำหนดค่าทดแทนที่ดินให้โจทก์โดยถือหลักเกณฑ์ตามบัญชีกำหนดจำนวนราคาที่ดินตามราคาตลาดซึ่งประกาศเมื่อวันที่ 29 ธันวาคม 2524 ให้มีผลใช้ตั้งแต่วันที่1 มกราคม 2525 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2527 เพื่อใช้เป็นทุนทรัพย์สำหรับเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จึงไม่ถูกต้อง และขัดกับประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวเพราะมิใช่ราคาที่ซื้อขายในท้องตลาดในวันที่พระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนใช้บังคับ แม้จำเลยจะได้กำหนดค่าตอบแทนที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ตามมติของคณะกรรมการดำเนินงานก่อสร้างสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาบริเวณสะพานพระรามหกที่ได้รับแต่งตั้งจากคณะรัฐมนตรีก็ตามเงินค่าทดแทนที่จำเลยกำหนดให้โจทก์ดังกล่าวไม่ถูกต้องตามความเป็นธรรมโจทก์มีสิทธิที่จะฟ้องเรียกเงินค่าทดแทนเพิ่มขึ้นได้

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทั้งสองเป็นผู้ครอบครองทำประโยชน์ร่วมกันในที่พิพาทซึ่งมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ โดยซื้อมาจากจำเลยที่ 1แต่จำเลยที่ 1 ไม่ได้โอนชื่อทางทะเบียนให้ ต่อมาจำเลยที่ 1ขายที่พิพาทให้จำเลยที่ 2 โดยโอนชื่อทางทะเบียนโดยจำเลยทั้งสองรู้อยู่แล้วว่าที่พิพาทได้โอนให้แก่โจทก์ทั้งสองแล้วทำให้โจทก์ทั้งสองเสียเปรียบ และจำเลยที่ 2 เข้าไปแย่งการครอบครองที่พิพาทขอให้ขับไล่จำเลยที่ 2 ออกไป กับให้จำเลยที่ 1 โอนชื่อทางทะเบียนแก่โจทก์ทั้งสองจำเลยที่ 2 ให้การต่อสู้ว่า จำเลยที่ 2 ซื้อที่พิพาทจากจำเลยที่ 1 และเข้าครอบครองที่พิพาทโดยโจทก์ทั้งสองมิได้ครอบครองที่พิพาท ดังนี้ ประเด็นในคดีนี้จึงมีว่า ที่พิพาทเป็นของโจทก์ทั้งสองหรือจำเลยที่ 2 จึงเป็นคดีมีทุนทรัพย์ แม้โจทก์ทั้งสองจะมีคำขอให้จำเลยที่ 2 เพิกถอนชื่ออกจากหนังสือรับรองการทำประโยชน์ กับให้จำเลยที่ 1 โอนชื่อทางทะเบียนแก่โจทก์ทั้งสองก็เป็นผลต่อเนื่องในเรื่องที่พิพาทเป็นของใครเท่านั้น ถือไม่ได้ว่าเป็นคดีมีคำขออันไม่มีทุนทรัพย์ แยกกันได้จากคำขอที่เป็นทุนทรัพย์เมื่อราคาที่พิพาทไม่เกินสองแสนบาท จึงต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคหนึ่ง

ตามประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 295 ลงวันที่ 28 พฤศจิกายน2515 ข้อ 76 มิได้บังคับว่าหากในวันที่พระราชกฤษฎีกาใช้บังคับไม่มีการจดทะเบียนซื้อขายที่สำนักงานทะเบียนที่ดินแล้ว จะต้องถือเอาราคาที่ดินของกรมที่ดินกำหนดเป็นเกณฑ์แทน เพราะมิใช่ราคาซื้อขายกันในท้องตลาด

โจทก์เป็นฝ่ายกล่าวอ้างหลักฐานการส่งออกสินค้ารายพิพาทของร้าน ช. ภาระการพิสูจน์ถึงความถูกต้องแท้จริงของเอกสารดังกล่าวย่อมตกแก่โจทก์ เมื่อเอกสารดังกล่าวเป็นเพียงภาพถ่ายเอกสารที่ศุลกากรเมืองฮ่องกง ผู้เป็นเจ้าของเอกสารมิได้รับรองความถูกต้องและพยานโจทก์ผู้ไปติดต่อขอมาเคยเบิกความในคดีอาญาเป็นทำนองว่าไม่ได้เห็นต้นฉบับย่อมไม่เพียงพอให้รับฟังว่าเอกสารดังกล่าวเป็นภาพถ่ายเอกสารที่ถ่ายจากหลักฐานการส่งออกสินค้ารายพิพาทที่ร้านช.ยื่นต่อศุลกากรเมืองฮ่องกงที่แท้จริง การประเมินให้จำเลยที่ 1 ชำระภาษีเพิ่มสืบเนื่องจากเจ้าหน้าที่ของโจทก์ที่ 1 ได้รับภาพถ่ายเอกสารหลักฐานการส่งออกสินค้ารายพิพาทเพียงประการเดียว แล้วประเมินโดยถือว่าราคาซื้อขายตามที่ปรากฏในเอกสารดังกล่าวเป็นราคาซื้อขายที่แท้จริง มิได้ทำการประเมินโดยเปรียบเทียบราคาสินค้าในท้องตลาดหรือราคาที่ผู้อื่นนำเข้าในเวลาใกล้เคียงกัน หรือราคากลางของกองวิเคราะห์ราคาที่ถือเป็นเกณฑ์ในการประเมินตามปกติ แต่เมื่อภาพถ่ายเอกสารดังกล่าวยังรับฟังไม่ได้ว่าเป็นภาพถ่ายเอกสารที่ถูกต้องแท้จริง จะถือว่าราคาที่ปรากฏในเอกสารดังกล่าวเป็นราคาซื้อขายสินค้ารายพิพาทที่แท้จริงย่อมมิได้ ทั้งปรากฏว่าราคาสินค้ารายพิพาทที่จำเลยที่ 1 ชำระให้แก่ผู้ขายตามใบกำกับสินค้าและเอกสารควบคุมการแลกเปลี่ยนเงินตรงตามราคาที่จำเลยที่ 1 สำแดงเพื่อเสียภาษี การประเมินให้จำเลยที่ 1ชำระภาษีเพิ่มเติมของโจทก์ที่ 1 จึงไม่ชอบ