คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาจะซื้อจะขาย

การทำสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญมิฉะนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้ เป็นกรณีมีกฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง เมื่อตามสัญญาจะซื้อจะขายมิได้มีข้อตกลงเป็นเงื่อนไขว่า โจทก์และจำเลยร่วมจะต้องสมรสกันหากฝ่ายใดไม่ยอมสมรสอีกฝ่ายมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ การที่จำเลยและจำเลยร่วมนำสืบมีเงื่อนไขการสมรสระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมในสัญญาจะซื้อจะขายเป็นการนำสืบเพิ่มเติมตัดทอนหรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสาร ต้องห้ามมิให้นำสืบ ศาลไม่อาจรับฟังพยานบุคคลของจำเลยและจำเลยร่วมดังกล่าวได้
จำเลยตกลงจะขายที่ดินและเรือนพิพาทแก่โจทก์และจำเลยร่วมโจทก์และจำเลยร่วมมีฐานะเป็นเจ้าหนี้ร่วม โจทก์แต่ผู้เดียวมีอำนาจฟ้องจำเลยให้โอนที่ดินและเรือนพิพาทแก่โจทก์ได้

จำเลยได้ทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเพราะสำคัญผิดในราคาที่ดินพิพาทที่ตกลงซื้อขายกัน ซึ่งเป็นสาระสำคัญแห่งนิติกรรม หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทดังกล่าวจึงเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 156 วรรคหนึ่ง
เมื่อจำเลยอ้างว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทไม่สมบูรณ์ เพราะจำเลยสำคัญผิดในราคาที่ดินซึ่งเป็นสาระสำคัญแห่งนิติกรรม จำเลยจึงมีสิทธินำพยานบุคคลมาสืบประกอบข้ออ้างว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทไม่สมบูรณ์ได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 วรรคสอง หาใช่เป็นการสืบพยานบุคคลแก้ไขเพิ่มเติมข้อความในเอกสารไม่

สัญญาที่จำเลยที่ 1 กับพวก ทำกับโจทก์ เป็นสัญญาจะซื้อจะขายให้โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินกันภายหน้า แม้ขณะทำสัญญาผู้จะขายยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินหรือไม่มีทรัพย์สินสัญญาก็มีผลใชับังคับได้ เพราะเมื่อสัญญาถึงกำหนด หากผู้จะขายผิดสัญญา ผู้จะซื้อสามารถให้ผู้จะขายชดใช้ค่าเสียหายแทนการโอนทรัพย์สินที่จะขายกันได้
การที่จำเลยที่ 1 กับพวกได้เคยรวบรวมที่ดินเสนอขายให้ผู้อื่นมาแล้ว เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่ทำไว้กับโจทก์มีผลใช้บังคับได้ จึงหาใช่เป็นเรื่องที่โจทก์ตกลงให้จำเลยที่ 1 กับพวก เป็นผู้ชี้ช่องให้โจทก์เข้าทำสัญญาหรือจัดการให้โจทก์ได้ทำสัญญากับเจ้าของที่ดินอันจะถือว่าเป็นสัญญานายหน้าไม่
หนังสือสัญญานายหน้าเป็นสัญญาที่ทำขึ้นระหว่างจำเลยที่ 1 กับพวกโดยเฉพาะอีกฉบับหนึ่งต่างหาก ไม่เกี่ยวกับโจทก์หรือเกี่ยวกับสัญญาจะขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 กับพวก แต่ประการใด สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวจึงไม่เป็นนิติกรรมอำพรางหนังสือสัญญานายหน้า อันจะมีผลทำให้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตกเป็นโมฆะ
เมื่อจำเลยที่ 1 กับพวก ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ติดต่อกันเป็นผืนเดียวกันให้กับโจทก์ภายในกำหนดระยะเวลา ถือได้ว่า จำเลยที่ 1 กับพวกผิดสัญญา โจทก์บอกเลิกสัญญาได้ จำเลยที่ 1 กับพวก ต้องคืนเงินมัดจำให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน และยังต้องรับผิดใช้เบี้ยปรับให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินด้วย

ในการชี้สองสถาน ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทว่า โจทก์มอบอำนาจให้ อ.ดำเนินคดีหรือไม่ และจำเลยผิดสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่ แล้วมีคำสั่งให้งดสืบพยานโจทก์และจำเลย และวินิจฉัยในข้อกฎหมายว่า สัญญาจะซื้อจะขายเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ.มาตรา 190 พิพากษาให้จำเลยคืนโฉนดที่ดินแก่โจทก์ และให้โจทก์คืนเงินมัดจำแก่จำเลย เป็นการที่ศาลวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นในข้อกฎหมายอันทำให้คดีเสร็จไปทั้งเรื่องตาม ป.วิ.พ.มาตรา 24 แม้โจทก์ไม่ได้โต้แย้งไว้ก็มีสิทธิอุทธรณ์ได้
โจทก์กับจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันโดยสัญญาระบุไว้ว่า"หากในกรณีที่ผู้จะซื้อยังไม่พร้อมที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ว่าด้วยกรณีใดก็ตามผู้จะขายยินยอมผ่อนผันเลื่อนกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไปจนกว่าผู้จะซื้อพร้อมที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินใหม่" สัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทน คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต่างเป็นทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้ ในส่วนของการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินถือว่าผู้จะซื้อคือจำเลยเป็นเจ้าหนี้ ส่วนฝ่ายผู้จะขายคือโจทก์เป็นลูกหนี้ จึงมิใช่สัญญาที่มีเงื่อนไขบังคับก่อนและเป็นเงื่อนไขอันจะสำเร็จได้หรือไม่สุดแล้วแต่ใจของฝ่ายลูกหนี้ หากแต่เป็นเงื่อนไขแล้วแต่ใจของเจ้าหนี้ สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวจึงไม่เป็นโมฆะ

ในการชี้สองสถาน ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทว่าโจทก์มอบอำนาจให้ อ. ดำเนินคดีหรือไม่ และจำเลยผิดสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่ แล้วมีคำสั่งให้งดสืบพยานโจทก์และจำเลย และวินิจฉัยในข้อกฎหมายว่า สัญญาจะซื้อจะขายเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 190 พิพากษาให้จำเลยคืนโฉนดที่ดินแก่โจทก์ และให้โจทก์คืนเงินมัดจำแก่จำเลยเป็นการที่ศาลวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นในข้อกฎหมายอันทำให้คดีเสร็จไปทั้งเรื่องตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 24แม้โจทก์ไม่ได้โต้แย้งไว้ก็มีสิทธิอุทธรณ์ได้
โจทก์กับจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันโดยสัญญาระบุไว้ว่า "หากในกรณีที่ผู้จะซื้อยังไม่พร้อมที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ว่าด้วยกรณีใดก็ตาม ผู้จะขายยินยอมผ่อนผันเลื่อนกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไปจนกว่าผู้จะซื้อพร้อมที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินใหม่"สัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทน คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต่างเป็นทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้ ในส่วนของการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินถือว่าผู้จะซื้อคือจำเลยเป็นเจ้าหนี้ ส่วนฝ่ายผู้จะขายคือโจทก์เป็นลูกหนี้ จึงมิใช่สัญญาที่มีเงื่อนไขบังคับก่อนและเป็นเงื่อนไขอันจะสำเร็จได้หรือไม่สุดแล้วแต่ใจของฝ่ายลูกหนี้หากแต่เป็นเงื่อนไขแล้วแต่ใจของเจ้าหนี้ สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวจึงไม่เป็นโมฆะ

จำเลยทำสัญญาขายฝากที่ดินไว้แก่ ภ. บิดาโจทก์ ระหว่างที่ยังอยู่ภายในกำหนดเวลาไถ่ถอนตามสัญญาขายฝากจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวกับโจทก์ ต่อมาจำเลยทำสัญญากับ ภ. ว่าไม่ประสงค์จะไถ่ถอนและขอสละสิทธิไถ่ถอน ดังนี้ ข้อตกลงระหว่างจำเลยกับ ภ. ถือได้ว่า เป็นการขายขาดที่ดินให้แก่ ภ. โดยทำสัญญากันเอง จึงไม่เกิดผลเป็นสัญญาซื้อขายที่ชอบด้วยกฎหมาย จำเลยยังมีสิทธิไถ่ถอนการขายฝากได้ภายในกำหนดเวลาไถ่ถอนตามสัญญาขายฝากอยู่และภายในกำหนดระยะการขายฝาก จำเลยย่อมมีสิทธินำที่ดินไปทำสัญญาจะซื้อจะขายให้แก่โจทก์ได้ ซึ่ง ป.พ.พ. มาตรา 497 ได้กำหนดให้ผู้รับโอนสิทธิมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินนั้นได้ด้วย เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์ โจทก์ย่อมอยู่ในฐานะผู้รับโอนสิทธิไถ่การขายฝากที่ดินดังกล่าวได้

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและอาคารพิพาทระบุว่า จำเลยจะก่อสร้างอาคารที่ตกลงจะซื้อขายให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลา 24 เดือน นับจากวันทำสัญญา แต่เมื่อระยะเวลาสิ้นสุดลงจำเลยยังไม่ได้เริ่มก่อสร้างอาคาร ทั้งที่โจทก์ชำระค่างวดแก่จำเลยตลอดมาทั้ง 24 งวด ย่อมฟังได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาแล้ว
ส่วนที่สัญญาข้อ 5 กำหนดว่า ผู้จะซื้อตกลงว่ากำหนดระยะเวลา 24 เดือนดังกล่าวสามารถขยายออกไปเท่ากับระยะเวลาที่ต้องล่าช้า?อันเนื่องมาจากระเบียบข้อบังคับของทางราชการ ความล่าช้าในการขอรับใบอนุญาตหรือการอนุมัติที่จำเป็นใด ๆ จากทางราชการ? รวมทั้งการปฏิบัติผิดสัญญาของผู้รับเหมาหรือสถานการณ์เหตุการณ์อยู่นอกเหนือการควบคุมของผู้จะขายตามข้อสัญญานั้น หมายความว่า เหตุจำเป็นที่จะสามารถขยายระยะเวลาออกไปได้เท่ากับเหตุที่ล่าช้านั้น และต้องไม่ใช่เป็นเพราะความผิดของจำเลยเอง

โจทก์ฟ้องบรรยายฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาจะขายที่ดินให้จำเลย แต่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลยภายในกำหนดได้เนื่องจากขัดข้องเรื่องเอกสาร จึงขอขยายระยะเวลา หลังจากที่มีการขอขยายระยะเวลาแล้วโจทก์คืนมัดจำ 5,000,000 บาท แก่จำเลย โจทก์ได้เสนอให้จำเลยถือเงินสดของโจทก์ไว้ 3,000,000 บาท เป็นประกันว่าโจทก์สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์ที่ดินที่ตกลงจะซื้อจะขายแก่จำเลยได้ หาไม่แล้วให้เงินดังกล่าวตกเป็นของจำเลย แต่หากโจทก์ดำเนินการเกี่ยวกับเอกสารโอนที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายแลัวเสร็จ ก็ให้จำเลยถือปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายฉบับเดิมพร้อมกับคืนเงินดังกล่าวแก่โจทก์ แสดงว่าการที่โจทก์มอบเงินจำนวนนี้แก่จำเลยสืบเนื่องมาจากสัญญาจะซื้อจะขายฉบับเดิมที่โจทก์จำเลยทำไว้ต่อกัน เพื่อให้การบังคับตามสัญญาเกิดผลในทางปฏิบัติ มิได้มีเจตนาหรือประสงค์ให้เงินจำนวนนี้เป็นการวางมัดจำหรือเป็นการชำระหนี้บางส่วนเพื่อให้เกิดผลบังคับเป็นสัญญาใหม่แทนสัญญาจะซื้อจะขายเดิมไม่ อีกทั้งโจทก์ผู้จะขายมอบเงินแก่จำเลยผู้จะซื้อเพื่อเป็นประกันในการปฏิบัติตามสัญญาก็ไม่มีลักษณะเป็นการวางมัดจำหรือชำระหนี้บางส่วนตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์จำเลยฉบับเดิมตกเป็นโมฆะไปแล้ว โจทก์กลับอุทธรณ์ว่าเงินจำนวนนี้เป็นการวางมัดจำหรือเป็นการชำระหนี้บางส่วนเป็นคำเสนอสนอง สัญญาย่อมเกิดขึ้นใหม่เพื่อให้โจทก์สามารถฟ้องร้องบังคับจำเลยตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินได้อีก จึงเป็นเรื่องนอกฟ้อง และเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น

โจทก์บรรยายฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาจะขายที่ดินให้จำเลย แต่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลยภายในกำหนดได้เนื่องจากขัดข้องเรื่องเอกสาร จึงขอขยายระยะเวลา หลังจากที่มีการขอขยายระยะเวลาแล้วโจทก์คืนมัดจำ 5,000,000 บาท แก่จำเลย โจทก์ได้เสนอให้จำเลยถือเงินสดของโจทก์ไว้ 3,000,000 บาท เป็นประกันว่าโจทก์สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ตกลงจะซื้อจะขายแก่จำเลยได้หาไม่แล้วให้เงินดังกล่าวตกเป็นของจำเลย แต่หากโจทก์ดำเนินการเกี่ยวกับเอกสารโอนที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายแล้วเสร็จก็ให้จำเลยถือปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายฉบับเดิมพร้อมกับคืนเงินดังกล่าวแก่โจทก์ แสดงว่าการที่โจทก์มอบเงินจำนวนนี้แก่จำเลยสืบเนื่องมาจาก สัญญาจะซื้อจะขายฉบับเดิมที่โจทก์จำเลยทำไว้ต่อกัน เพื่อให้การบังคับตามสัญญาเกิดผลในทางปฏิบัติมิได้มีเจตนาหรือประสงค์ให้เงินจำนวนนี้ เป็นการวางมัดจำหรือเป็นการชำระหนี้บางส่วน เพื่อให้เกิดผลบังคับ เป็นสัญญาใหม่แทนสัญญาจะซื้อจะขายเดิมไม่ อีกทั้งโจทก์ผู้จะขายมอบเงินแก่จำเลยผู้จะซื้อเพื่อเป็นประกันในการปฏิบัติตามสัญญาก็ไม่มีลักษณะ เป็นการวางมัดจำหรือชำระหนี้บางส่วนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์จำเลยฉบับเดิมตกเป็นโมฆะไปแล้วโจทก์กลับอุทธรณ์ว่าเงินจำนวนนี้เป็นการวางมัดจำ หรือเป็นการชำระหนี้บางส่วนเป็นคำเสนอสนอง สัญญาย่อมเกิดขึ้นใหม่ เพื่อให้โจทก์สามารถฟ้องร้องบังคับจำเลยตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินได้อีก จึงเป็นเรื่องนอกฟ้อง และเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้ว โดยชอบในศาลชั้นต้น

โจทก์ที่ 1 และ ที่ 2 บรรยายฟ้องว่า โจทก์ทั้งสามตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 2 และที่ 3 ตามสำเนาหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและวางมัดจำเอกสารท้ายฟ้อง เอกสารดังกล่าวไม่ปรากฏชื่อของโจทก์ที่ 1 เป็นคู่สัญญา พอแปลได้แล้วว่า โจทก์ที่ 1 ฟ้องคดีโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายที่โจทก์ที่ 2 และที่ 3 ทำไว้ จำเลยทั้งสามก็ให้มีการต่อสู้คดีว่าโจทก์ที่ 1 ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะไม่ได้เป็นคู่สัญญา คดีจึงมีประเด็นในเรื่องอำนาจฟ้องดังที่ศาลชั้นต้นตั้งประเด็นข้อพิพาทไว้ว่า "โจทก์ที่ 1 มีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งสามหรือไม่" ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า โจทก์ที่ 2 และที่ 3 เป็นตัวแทนของโจทก์ที่ 1 โดยโจทก์ที่ 1 เป็นตัวการที่มิได้เปิดเผยชื่อ มีอำนาจฟ้องคดีนี้ จึงเป็นการวินิจฉัยไปตามประเด็นข้อพิพาทซึ่งได้ยกขึ้นว่ากันในศาลชั้นต้นแล้ว
จำเลยผู้จะขายทราบอยู่แล้วว่าโจทก์ที่ 2 และที่ 3 ซื้อที่ดินพิพาทแทนโจทก์ที่ 1 เมื่อโจทก์ที่ 1 แสดงตัวเป็นตัวการซึ่งมิได้เปิดเผยชื่อเข้ารับเอาสัญญาจะซื้อจะขายที่โจทก์ที่ 2 และที่ 3 ทำไว้แทน โดยโจทก์ที่ 2 และที่ 3 ก็รับรู้อยู่ด้วยเพราะเป็นกรรมการของโจทก์ที่ 1 เช่นนี้ จำเลยย่อมไม่มีเหตุที่จะปฏิเสธการปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท ส่วนที่การกระทำของโจทก์ทั้งสามเป็นเรื่องการแสวงหาประโยชน์ของโจทก์ที่ 2 และที่ 3 ในฐานะผู้บริหารของ โจทก์ที่ 1 ก็ดี เป็นการหลีกเลี่ยงการเสียค่าธรรมเนียมและค่าภาษีก็ดี เป็นเรื่องที่ผู้ถือหุ้นของโจทก์ที่ 1 หรือเจ้าพนักงานผู้มีอำนาจหน้าที่ในการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมและค่าภาษีจะดำเนินการแก่โจทก์ที่ 2 และโจทก์ที่ 3 เองนั้น จำเลย จะอ้างเอาเป็นเหตุที่จะไม่ปฏิบัติตามสัญญาหาได้ไม่