คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาซื้อขาย

โจทก์ฟ้องว่าโจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดจากจำเลยที่ 1 แต่จำเลยที่ 1 ผิดสัญญาไม่สามารถก่อสร้างห้องชุดให้แล้วเสร็จตามกำหนด ขอให้ใช้เงินที่ชำระไปแล้วคืนและเรียกค่าเสียหาย จำเลยที่ 1 ให้การว่า จำเลยที่ 1 ก่อสร้างห้องชุดแล้วเสร็จตามกำหนดในสัญญา โจทก์ผิดสัญญาไม่มารับโอนกรรมสิทธิ์เอง ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาจะซื้อจะขายตามฟ้องหรือไม่ เห็นว่า ตามคำฟ้องของโจทก์ดังกล่าวบรรยายฟ้องขอเรียกเงินที่ชำระไปแล้วคืนพร้อมเรียกค่าเสียหายโดยอ้างว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาจะซื้อขายต้องคืนเงินที่ชำระไปแล้วทั้งหมดพร้อมค่าเสียหายแก่โจทก์ หาได้บรรยายฟ้องเรียกเงินที่ชำระไปแล้วคืนในฐานะที่เป็นเบี้ยปรับที่สูงเกินส่วนไม่ อีกทั้งจำเลยที่ 1 ก็หาได้ฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ในฐานที่โจทก์ผิดสัญญาไม่ ดังนั้น เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยที่ 1 ไม่ได้ผิดสัญญาจะซื้อจะขายตามฟ้อง ศาลต้องพิพากษายกฟ้องโจทก์ ที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่าเงินที่โจทก์ชำระแก่จำเลยไปแล้วเป็นเบี้ยปรับ จึงเกินคำฟ้อง

สัญญาทรัสต์รีซีท ข้อ 4 ระบุข้อตกลงเกี่ยวกับอัตราแลกเปลี่ยนไว้ 4 ประการ โดยกำหนดให้โจทก์เป็นฝ่ายเลือก แต่สำหรับแนวทาง 2 ประการ คือ อัตราแลกเปลี่ยนที่ตกลงกันไว้โดยเฉพาะ และอัตราที่ได้กำหนดไว้แนบท้ายหนังสือนั้น ไม่ปรากฏว่ามีการตกลงกันไว้โดยเฉพาะ และอัตราที่ได้กำหนดไว้แนบท้ายหนังสือนั้น ไม่ปรากฏว่ามีการตกลงหรือกำหนดระบุแนบท้ายไว้แต่อย่างใด จึงยังคงเหลือแนวทางการใช้อัตราแลกเปลี่ยนที่โจทก์อาจเลือกใช้อัตราแลกเปลี่ยนได้ตามสัญญาดังกล่าวอีกเพียง 2 แนวทาง กล่าวคือ ใช้อัตราแลกเปลี่ยนที่โจทก์ต้องชำระค่าสินค้าแทนจำเลยที่ 1 หรือใช้อัตราแลกเปลี่ยนของธนาคารโจทก์ในวันครบกำหนดชำระเงินตามสัญญาทรัสต์รีซีทเท่านั้น การที่ธนาคารตัวแทนโจทก์ในต่างประเทศได้จ่ายเงินค่าสินค้าให้แก่ผู้ขายแล้วหักเงินในบัญชีเงินฝากของโจทก์ในต่างประเทศเท่ากับว่าโจทก์ได้จ่ายเงินไปเป็นเงินเยนอันเป็นเงินตราต่างประเทศ โดยไม่ปรากฏว่าโจทก์ใช้เงินไทยชำระหนี้ดังกล่าวไปและไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้ใช้เงินไทยไปชำระหนี้ดังกล่าวให้แก่ธนาคารตัวแทนโจทก์ไปเมื่อใด หนี้จำนวนเงินที่โจทก์จ่ายไปจึงยังคงเป็นหนี้เงินต่างประเทศอยู่ เมื่อไม่มีข้อเท็จจริงเกี่ยวกับอัตราแลกเปลี่ยนอันจะถือได้ว่าเป็นอัตราแลกเปลี่ยนที่โจทก์ต้องชำระค่าสินค้าแทนจำเลยที่ 1 จึงไม่มีเหตุที่จะใช้อัตราแลกเปลี่ยนเงินเยนเป็นเงินไทยในวันที่ธนาคารตัวแทนโจทก์ได้จ่ายเงินแทนโจทก์หรือในวันที่ธนาคารตัวแทนโจทก์หักบัญชีเงินฝากของโจทก์ในต่างประเทศตามที่จำเลยที่ 1 อุทธรณ์แต่อย่างใด ดังนั้น โจทก์จึงชอบที่จะเลือกใช้อัตราแลกเปลี่ยนในวันครบกำหนดชำระตามสัญญาทรัสต์รีซีทได้อีกทางหนึ่งตามที่มีข้อตกลงกันไว้ในสัญญาทรัสต์รีซีทข้อ 4
ที่ศาลทรัพย์สินทางปัญญาและการค้าระหว่างประเทศกลางพิพากษาให้จำเลยทั้งสี่ร่วมกันชำระดอกเบี้ยในอัตราต่าง ๆ ตามประกาศของธนาคารโจทก์ ดังที่ปรากฏในรายงานการคำนวณภาระหนี้ของลูกค้าและในอัตราร้อยละ 14.5 ต่อปี นับตั้งแต่วันที่ 14 ธันวาคม 2543 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ตามประกาศธนาคารโจทก์นั้น เป็นอัตราดอกเบี้ยสำหรับลูกค้าที่ผิดนัดชำระหนี้ ซึ่งควรเป็นเบี้ยปรับที่หากสูงเกินส่วนศาลย่อมพิจารณาลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ แต่ตามสัญญาทรัสต์รีซีทจะเห็นได้ว่า ข้อความในสัญญาทรัสต์รีซีทข้อ 4 มีลักษณะเป็นการกำหนดให้จำเลยที่ 1 ชำระเงินที่โจทก์ได้จ่ายค่าสินค้าแทนจำเลยที่ 1 ไปตามเลตเตอร์ออฟเครดิตคืนให้แก่โจทก์ โดยกำหนดให้จำเลยที่ 1 เริ่มชำระดอกเบี้ยนับแต่วันที่โจทก์ได้ชำระค่าสินค้าแทนจำเลยที่ 1 เป็นต้นไป ซึ่งกรณีเช่นนี้หากจำเลยที่ 1 ชำระเงินแก่โจทก์ครบถ้วนภายในกำหนดเวลาที่โจทก์บอกกล่าวทวงถาม ย่อมไม่ถือว่าจำเลยที่ 1 ผิดนัดชำระหนี้แก่โจทก์ ส่วนกรณีที่จำเลยที่ 1 ตกเป็นผู้ผิดนัดชำระหนี้แก่โจทก์ ก็มีสัญญาข้อ 7 ระบุถึงการชำระดอกเบี้ยในกรณีผิดนัดไว้อีกข้อหนึ่งต่างหาก โดยระบุว่าให้ใช้อัตราตามที่กำหนดในข้อ 4 สัญญาทรัสต์รีซีทข้อ 4 นี้ เป็นข้อสัญญาที่ระบุถึงอัตราดอกเบี้ยที่โจทก์มีสิทธิคิดเอาแก่จำเลยที่ 1 ในช่วงที่จำเลยที่ 1 ยังไม่ผิดนัดชำระหนี้แก่โจทก์ และในการเรียกดอกเบี้ยของโจทก์ซึ่งเป็นธนาคารพาณิชย์ โจทก์จะต้องปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศกำหนด ตาม พ.ร.บ.การธนาคารพาณิชย์ พ.ศ.2505 มาตรา 14 (2) และในข้อ 3 ของประกาศธนาคารแห่งประเทศไทย เรื่องการกำหนดให้ธนาคารพาณิชย์ปฏิบัติในเรื่องดอกเบี้ยและส่วนลด ฉบับลงวันที่ 20 ตุลาคม 2536 ที่ออกโดยอาศัยอำนาจตามความในมาตรา 14 (2) แห่งพระราชบัญญัติ ดังกล่าว และเป็นประกาศที่ใช้บังคับอยู่ในขณะที่ทำสัญญาทรัสต์รีซีทคดีนี้จนถึงวันฟ้อง เมื่อพิจารณาถึงหลักเกณฑ์การเรียกดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์ตามประกาศธนาคารแห่งประเทศไทยดังกล่าวและข้อความเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยตามสัญญาทรัสต์รีซีท ข้อ 4 ที่ระบุว่า "อัตราสูงสุด" ประกอบกับข้อความที่ขยายความคำว่า "อัตราสูงสุด" ว่า "ที่ธนาคาร (โจทก์) ประกาศกำหนดภายใต้ประกาศของธนาคารแห่งประเทศไทย เกี่ยวกับการกำหนดให้ธนาคารพาณิชย์ปฏิบัติในเรื่องดอกเบี้ยและส่วนลด" จึงหมายถึง อัตราดอกเบี้ยสูงสุดที่ถูกต้องภายใต้หลักเกณฑ์ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยออกประกาศกำหนดไว้ให้ธนาคารพาณิชย์ปฏิบัติในเรื่องดอกเบี้ยและส่วนลด ตามประกาศธนาคารแห่งประเทศไทยฉบับลงวันที่ 20 ตุลาคม 2536 ดังกล่าว อันได้แก่อัตราดอกเบี้ยสูงสุดสำหรับลูกค้าทั่วไป (ที่ไม่ผิดนัด) ตามที่ปรากฏในประกาศธนาคารโจทก์ฉบับต่าง ๆ นั่นเอง และเมื่อสัญญาทรัสต์รีซีทข้อ 7 ที่ตกลงกันว่าในกรณีผิดนัดให้คิดดอกเบี้ยในอัตราตามที่กำหนดในข้อ 4 ก็ย่อมหมายถึงอัตราดอกเบี้ยสูงสุดสำหรับลูกค้าทั่วไป (ที่ไม่ผิดนัด) ตามประกาศธนาคารโจทก์เช่นเดียวกัน แต่ปรากฏว่าในการคิดดอกเบี้ยของโจทก์แก่จำเลยที่ 1 ในอัตราต่าง ๆ ตามรายงานการคำนวณภาระหนี้ของลูกหนี้ โจทก์คิดดอกเบี้ยแก่จำเลยที่ 1 ในอัตราสำหรับลูกค้าที่ผิดนัดซึ่งไม่ถูกต้อง เพราะแม้เป็นช่วงเวลาภายหลังจากที่จำเลยที่ 1 ผิดนัดแล้ว โจทก์ก็มีสิทธิคิดดอกเบี้ยแก่จำเลยที่ 1 ไม่เกินอัตราดอกเบี้ยสูงสุดสำหรับลูกค้าทั่วไป (ที่ไม่ผิดนัด) ตามประกาศธนาคารโจทก์เท่านั้น ที่ศาลทรัพย์สินทางปัญญาและการค้าระหว่างประเทศกลางพิพากษาในส่วนดอกเบี้ยมาดังกล่าวจึงไม่ถูกต้อง และปัญหานี้เป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดอุทธรณ์ ศาลฎีกาแผนกคดีทรัพย์สินทางปัญญาและการค้าระหว่างประเทศเห็นสมควรหยิบยกขึ้นวินิจฉัยและแก้ไขให้ถูกต้องได้
จำเลยที่ 1 เป็นลูกหนี้ชั้นต้น ส่วนจำเลยที่ 2 ถึง 4 เป็นผู้ค้ำประกันโดยยอมรับผิดอย่างลูกหนี้ร่วมกับจำเลยที่ 1 หนี้ของจำเลยทั้งสี่ในคดีนี้เป็นหนี้ที่ไม่อาจแบ่งแยกได้ ศาลฎีกาแผนกคดีทรัพย์สินทางปัญญาและการค้าระหว่างประเทศจึงเห็นสมควรพิพากษาให้มีผลถึงจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ที่มิได้อุทธรณ์ด้วย ตาม พ.ร.บ.จัดตั้งศาลทรัพย์สินทางปัญญาและการค้าระหว่างประเทศ พ.ศ.2539 มาตรา 45 ประกอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 245 (1)

แม้สัญญาจะซื้อจะขายจะไม่มีข้อตกลงว่าจำเลยจะสร้างบ้านให้แล้วเสร็จเมื่อใดก็ตาม แต่เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทน และโจทก์ได้ชำระเงินค่างวดให้แก่จำเลยแล้ว จำเลยย่อมมีหน้าที่ปลูกสร้างบ้านและส่งมอบให้โจทก์ตามสัญญา ทั้งไม่ใช่ว่าจำเลยจะสร้างบ้านให้เสร็จเมื่อใดก็ได้แล้วแต่ความพอใจของจำเลย คดีนี้โจทก์ชำระเงินเฉพาะค่างวดให้จำเลยไปแล้ว 630,000 บาท โดยงวดหลังสุดชำระเมื่อวันที่ 12 พฤศจิกายน 2539 แต่นับจากวันทำสัญญาคือวันที่ 15 มิถุนายน 2539 เป็นต้นมา กระทั่งโจทก์บอกเลิกสัญญา และจนถึงปัจจุบันจำเลยก็ยังไม่ได้ลงมือก่อสร้างบ้านให้โจทก์ โดยจำเลยไม่ได้ชี้แจงหรือโต้แย้งใดๆ พฤติการณ์ของจำเลยดังกล่าวถือว่าจำเลยผิดสัญญาและจำเลยไม่มีเจตนาชำระหนี้ให้โจทก์ จึงไม่มีเหตุผลที่จะต้องให้โจทก์บอกกล่าวกำหนดเวลาให้จำเลยดำเนินการอีก ดังนั้น โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้โดยชอบ

แม้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสัญญาว่าจ้างให้พัฒนาที่ดิน จะมิได้กำหนดเวลาสำหรับการเริ่มต้นและการเสร็จสิ้นการพัฒนาที่ดินไว้ก็ตาม แต่สัญญาทั้งสองฉบับดังกล่าวได้กำหนดเวลาชำระค่างวดไว้เป็น 12 งวด งวดละ 30 วัน และโจทก์ได้ชำระค่างวดดังกล่าวเสร็จสิ้นครบถ้วนตามสัญญาแล้ว ดังนั้น จำเลยก็ควรจะต้องพัฒนาที่ดินให้แล้วเสร็จในระยะเวลาอันสมควร ไม่ควรปล่อยเวลาให้ล่วงเลยมานานเกือบ 10 ปี นับแต่วันทำสัญญา โดยจำเลยยังไม่ได้เริ่มก่อสร้างสระว่ายน้ำ สโมสร และสนามเทนนิสเลย จำเลยคงเพียงแต่กันพื้นที่ไว้เท่านั้น จึงเป็นที่เห็นได้ชัดว่า แม้โจทก์จะบอกกล่าวกำหนดเวลาให้จำเลยก่อสร้าง จำเลยก็คงไม่สามารถก่อสร้างให้แล้วเสร็จในเวลาที่โจทก์กำหนดได้อย่างแน่นอน และจำเลยก็ยืนยันมาตลอดแล้วว่าไม่จำต้องสร้างสระว่ายน้ำ สโมสร และสนามเทนนิสให้เสร็จก่อน ดังนั้น การที่โจทก์บอกเลิกสัญญาจึงไม่จำต้องกำหนดระยะเวลาพอสมควรเพื่อให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาอีกต่อไป ถือได้ว่าโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาชอบแล้ว
เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจึงต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม โดยจำเลยต้องคืนเงินที่ได้รับไว้จากโจทก์พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับตั้งแต่วันที่จำเลยได้รับชำระเงินค่างวดสุดท้ายไปจากโจทก์

ตามสัญญาแต่งตั้งตัวแทนได้มีข้อตกลงในเรื่องการใช้สิทธิทางศาล ซึ่งมีความหมายชัดเจนอยู่แล้วว่า บรรดาข้อพิพาทอันเกี่ยวกับสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยให้เสนอต่อศาลในประเทศสหพันธ์สาธารณรัฐเยอรมนี แต่โจทก์ก็มีสิทธิที่จะดำเนินคดีแก่จำเลยในศาลของประเทศไทยได้ ข้อตกลงดังกล่าวมิได้ขัดต่อกฎหมายใดหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน ย่อมใช้บังคับแก่โจทก์และจำเลยได้
จำเลยสั่งซื้อสินค้าประเภทเครื่องปั๊มจากโจทก์มาเพื่อประกอบเข้ากับมอเตอร์และอุปกรณ์อื่นผลิตเป็นปั๊มเซตแล้วนำออกจำหน่ายให้แก่ลูกค้าอันเป็นการประกอบธุรกิจของจำเลย การที่โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระหนี้ค่าสินค้าดังกล่าวจึงเป็นกรณีที่โจทก์ซึ่งเป็นผู้ประกอบการค้าหรืออุตสาหกรรมใช้สิทธิเรียกร้องเอาค่าสินค้าจากจำเลยซึ่งเป็นลูกหนี้ที่สั่งซื้อมาเพื่อนำมาใช้ในกิจการของลูกหนี้นั่นเองสิทธิเรียกร้องของโจทก์จึงมีอายุความ 5 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/33 (5) ประกอบมาตรา 193/34 (1)
หนี้ของจำเลยในคดีนี้เป็นหนี้เงินต่างประเทศสกุลมาร์กเยอรมัน อันเป็นเงินตราของประเทศสหพันธ์สาธารณรัฐเยอรมนี ซึ่งอยู่ในทวีปยุโรปที่มีการจัดตั้งสหภาพยุโรปขึ้น อาจมีการเปลี่ยนแปลงสกุลเงินที่ใช้ในประเทศดังกล่าว สมควรกำหนดวิธีการคิดคำนวณมูลค่าเงินไว้เพื่อความสะดวกในการบังคับคดีด้วย หากในเวลาใช้จริงเงินมาร์กเยอรมันเป็นเงินตราชนิดที่ยกเลิกไม่ใช้กันแล้ว ให้จำเลยชำระหนี้ด้วยเงินสกุลที่ใช้แทนเงินมาร์กเยอรมันที่มีมูลค่าเท่ากับจำนวนหนี้ต้นเงินมาร์กเยอรมัน พร้อมดอกเบี้ยดังกล่าวข้างต้น โดยคิดดอกเบี้ยถึงวันก่อนวันคำนวณเปลี่ยนจำนวนหนี้เงินมาร์กเยอรมันเป็นเงินสกุลที่ใช้แทน ทั้งนี้ โดยการคำนวณเปลี่ยนจำนวนหนี้ต้นเงินและดอกเบี้ยที่เป็นเงินมาร์กเยอรมันเป็นเงินสกุลที่ใช้แทนนั้นด้วยอัตราแลกเปลี่ยนเงิน ณ วันสุดท้ายที่มีอัตราแลกเปลี่ยนเงินมาร์กเยอรมันเป็นเงินสกุลที่ใช้แทนที่สามารถแลกเปลี่ยนได้ในขณะหรือก่อนเวลาใช้เงินจริงและคิดดอกเบี้ยของต้นเงินที่เปลี่ยนเงินสกุลที่ใช้แทนเงินมาร์กเยอรมันนั้นนับแต่วันเปลี่ยนเงินดังกล่าวจนกว่าจะชำระเสร็จสิ้นแก่โจทก์

โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายและพัฒนาที่ดินกับจำเลย โจทก์ผ่อนชำระเงินดาวน์แก่จำเลยครบถ้วนตามสัญญาและต่อมาจำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมทั้งให้นำเงินที่เหลือไปชำระ แสดงว่าจำเลยได้ยืนยันต่อโจทก์ว่าจำเลยได้พัฒนาที่ดินเสร็จเรียบร้อยแล้ว จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่โจทก์ตามกำหนดนัด ส่วนที่หนังสือของจำเลยระบุว่าก่อนถึงวันนัดให้โจทก์มีหนังสือแจ้งแก่จำเลยก่อนวันที่กำหนดในหนังสือเพื่อเป็นการยืนยันว่าจะไปรับโอนกรรมสิทธิ์นั้นเป็นเรื่องที่จำเลยกำหนดขึ้นเองฝ่ายเดียว โดยไม่มีเงื่อนไขดังกล่าวระบุในสัญญา อย่างไรก็ตามการที่โจทก์มีหนังสือแจ้งไปยังจำเลยว่าจำเลยยังพัฒนาที่ดินไม่เรียบร้อย แต่โจทก์ก็พร้อมที่จะไปรับโอนกรรมสิทธิ์ตามวันเวลาที่จำเลยกำหนดนัด เพียงพอที่จะถือได้ว่าโจทก์มีหนังสือตอบรับยืนยันไปยังจำเลยแล้ว เมื่อจำเลยมิได้ไปตามกำหนดนัดจึงถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกร้องค่าเสียหายได้
การบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินในกรณีเช่นนี้ไม่มีบทกฎหมายใดบังคับว่าต้องทำเป็นหนังสือ การมอบอำนาจให้บอกเลิกสัญญาจึงไม่ต้องทำเป็นหนังสือเช่นกัน การที่โจทก์ได้เบิกความยืนยันในชั้นพิจารณาว่าได้มอบหมายให้ทนายโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวและบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลย แสดงให้เห็นถึงเจตนาของโจทก์ว่าได้ยอมรับการกระทำของทนายความที่กระทำแทนโจทก์ในกรณีดังกล่าว ย่อมถือได้ว่าโจทก์ได้ให้สัตยาบันตาม ป.พ.พ. มาตรา 823 การบอกเลิกสัญญาจึงชอบแล้ว
โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาและการบอกเลิกสัญญาของโจทก์มีผลสมบูรณ์แล้ว แม้ต่อมาจำเลยจะมีหนังสือนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอีกครั้งหนึ่งและโจทก์ไปที่สำนักงานที่ดินตามกำหนดนัดดังกล่าว ก็เป็นเพียงการให้โอกาสแก่จำเลยในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์เพื่อจะได้ไม่มีปัญหาข้อพิพาทกันอีกต่อไป แต่ปรากฏว่าฝ่ายจำเลยก็ยังผิดนัดอีก พฤติการณ์ดังกล่าวถือไม่ได้ว่าโจทก์ไม่ติดใจที่จะเลิกสัญญากับจำเลยอีกต่อไป
เมื่อเลิกสัญญาต่อกันแล้วคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจึงต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่ง ซึ่งจำเลยมีหน้าที่ต้องคืนเงินที่ได้รับให้แก่โจทก์และต้องรับผิดชำระดอกเบี้ยให้แก่โจทก์นับแต่วันที่รับไว้ด้วยซึ่งการคิดดอกเบี้ยในกรณีเช่นนี้ไม่ใช่เป็นการคิดดอกเบี้ยระหว่างผิดนัด แต่เป็นเรื่องที่จำเลยประพฤติผิดสัญญา และโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาแล้ว โจทก์จึงมีสิทธิคิดดอกเบี้ยได้ แม้ตามสัญญาจะซื้อจะขายจะไม่ได้กำหนดเรื่องดอกเบี้ยที่โจทก์จะคิดจากจำเลยในกรณีที่จำเลยผิดสัญญาไว้ก็ตาม แต่โจทก์ย่อมมีสิทธิคิดดอกเบี้ยได้ตามมาตรา 391 วรรคสอง

สัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้มีข้อตกลงว่าจำเลยจะสร้างบ้านให้แล้วเสร็จเมื่อใดทั้งโจทก์และนางสาว ส. ซึ่งลงชื่อเป็นพยานในสัญญาจะซื้อจะขายและเป็นผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างกับจำเลยในโครงการเดียวกันกับโจทก์เบิกความเพียงว่า โครงการจะสร้างเสร็จภายในปลายปี 2540 จึงยังไม่พอถือได้ว่าสัญญาจะซื้อจะขายมีกำหนดเวลาสร้างบ้านให้แล้วเสร็จ ที่ศาลอุทธรณ์พิจารณาจากสัญญาจะซื้อจะขายที่ระบุว่าผู้จะขายจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้จะซื้อเมื่อผู้จะซื้อได้ชำระเงินดาวน์ให้ผู้จะขายครบถ้วน สัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาที่มีกำหนดระยะเวลาไว้โดยปริยายนั้น ยังไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาต่างตอบแทน และโจทก์ได้ชำระเงินค่างวดให้แก่จำเลยแล้ว จำเลยย่อมมีหน้าที่สร้างบ้านและส่งมอบให้โจทก์ตามสัญญา และถึงแม้สัญญาดังกล่าวจะไม่ได้กำหนดระยะเวลาการปลูกสร้างบ้านให้แล้วเสร็จไว้โดยชัดเจนก็ตาม แต่ก็ไม่ใช่ว่าจำเลยจะสร้างบ้านให้แล้วเสร็จเมื่อใดก็ได้แล้วแต่ความพอใจของจำเลย เมื่อโจทก์ชำระเงินตามงวดให้จำเลยไปแล้ว 220,300 บาท ทั้งได้มีหนังสือบอกกล่าวถึงจำเลยให้ปฏิบัติตามสัญญาและชำระหนี้จนถึงวันที่โจทก์มีหนังสือขอให้บฏิบัติตามสัญญาและชำระหนี้ไปยังจำเลยครั้งสุดท้ายนับเป็นเวลา 5 ปีเศษ จำเลยยังไม่สามารถก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จเช่นนี้ โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ ซึ่งการบอกกล่าวให้จำเลยดำเนินการภายในกำหนด 15 วัน มิเช่นนั้นให้คืนเงินที่ชำระไปแล้ว พร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์นับจากเวลาดังกล่าว ในกรณีนี้ต้องนับว่าเป็นระยะเวลาอันสมควรแล้ว

สัญญาซื้อขายที่ดินและบ้านพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสองเป็นสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่บ้านพิพาทปลูกสร้างอยู่บนที่ดินราชพัสดุซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของกระทรวงการคลัง จำเลยทั้งสองจึงเป็นเพียงผู้ครอบครองที่ดินและบ้านพิพาทเท่านั้น เมื่อจำเลยทั้งสองทำสัญญาขายและส่งมอบการครอบครองที่ดินและบ้านดังกล่าวให้แก่โจทก์ โดยได้รับค่าตอบแทนจากโจทก์จึงฟังได้ว่าจำเลยทั้งสองได้สละการครอบครองที่ดินและบ้านดังกล่าวโดยโอนการครอบครองให้แก่โจทก์แล้วตาม ป.พ.พ. มาตรา 1377 และมาตรา 1378 จำเลยทั้งสองยังยอมรับสิทธิของโจทก์โดยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ไว้ เป็นการแสดงให้เห็นว่า จำเลยทั้งสองครอบครองที่ดินและบ้านแทนโจทก์โดยอาศัยสิทธิสัญญาเช่าที่ทำไว้กับโจทก์ เท่ากับยอมรับว่าโจทก์มีสิทธิในที่ดินและบ้านดีกว่าจำเลยทั้งสอง เมื่อจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาเช่าและโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยทั้งสองอยู่ในที่ดินและบ้านอีกต่อไป จำเลยทั้งสองจึงต้องออกไป โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองได้

หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินและบ้านระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่บ้านดังกล่าวปลูกสร้างอยู่บนที่ดินราชพัสดุซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของกระทรวงการคลัง ฉะนั้น จำเลยจึงเป็นเพียงผู้ครอบครองที่ดินและบ้านที่ปลูกสร้างอยู่เท่านั้น เมื่อจำเลยทำสัญญาขายที่ดินและบ้านดังกล่าวให้แก่โจทก์ และส่งมอบการครอบครองที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์โดยรับค่าตอบแทนจากโจทก์ไป จึงฟังได้ว่าจำเลยสละการครอบครองที่ดินและบ้านดังกล่าวโดยโอนการครอบครองให้แก่โจทก์ไปแล้วตามมาตรา 1377 และมาตรา 1378 ทั้งจำเลยยังยอมรับสิทธิของโจทก์โดยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ไว้ เป็นการแสดงให้เห็นว่าจำเลยยึดถือครอบครองที่ดินและบ้านแทนโจทก์ เมื่อจำเลยผิดสัญญาเช่าและโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ในที่ดินและบ้านอีกต่อไป โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย

ที่ดินพิพาทอยู่ในนิคมสร้างตนเองและอยู่ในความดูแลครอบครองของกรมประชาสงเคราะห์ ซึ่งได้จัดสรรให้ ฮ. ใช้ประโยชน์ ฮ.ได้ปลูกบ้านพิพาทและให้จำเลยครอบครองเปิดเป็นร้านอาหาร ต่อมา ฮ. ทำสัญญาขายฝากบ้านพิพาทพร้อมสิทธิในที่ดินแก่โจทก์ ซึ่งเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอย่างหนึ่ง แม้อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวจะปลูกสร้างบนที่ดินของทางราชการก็ตาม การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวก็ต้องอยู่ภายใต้บังคับของ ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่งเช่นกัน แต่เมื่อสัญญาระหว่าง ฮ. กับโจทก์เป็นการซื้อขายกันเองจึงตกเป็นโมฆะ โจทก์ไม่อาจอ้างกรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทได้ และแม้กรมประชาสงเคราะห์จะทำหนังสืออนุญาตให้โจทก์ใช้ประโยชน์ในบ้านและที่ดินพิพาทในลักษณะเป็นสัญญาเช่าทรัพย์ก็ตาม ก็เป็นเพียงบุคคลสิทธิ โจทก์ก็ไม่อาจบังคับบุคคลอื่นนอกจากคู่สัญญาได้ เมื่อจำเลยยังคงครอบครองบ้านและที่ดินพิพาทและโจทก์ยังไม่อาจเข้าครอบครองทรัพย์สินดังกล่าวได้ โจทก์ย่อมยังไม่ได้มาซึ่งสิทธิครอบครองในบ้านและที่ดินพิพาทตาม ป.พ.พ. มาตรา 1367 การที่จำเลยยังคงครอบครองและทำประโยชน์ในบ้านและที่ดินพิพาท จึงถือไม่ได้ว่าเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากบ้านและที่ดินพิพาทได้