คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สิทธิซื้อ

พระราชบัญญัติ ญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524มาตรา 53 บัญญัติขึ้นเพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้เช่านา ให้มีสิทธิที่จะซื้อนาพิพาทที่เช่าจากผู้ให้เช่าได้ก่อนบุคคลอื่น สิทธิดังกล่าวย่อมมีอยู่ไม่ว่านาพิพาทจะโอนไปยังบุคคลใดก็ตาม ดังจะเห็นได้จากบทบัญญัติในมาตรา 54 ที่บัญญัติทางแก้ไว้ว่า ถ้าผู้ให้เช่านาขายนาไปโดยมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 53 ไม่ว่านานั้นจะถูกโอนต่อไปยังผู้ใด ผู้เช่านามีสิทธิซื้อนาจากผู้รับโอนนั้นตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ผู้รับโอนซื้อไว้หรือตามราคาตลาดในขณะนั้น แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่ากัน แต่ทั้งนี้ผู้เช่านาจะต้องใช้สิทธิซื้อนาดังกล่าวภายในกำหนดเวลาสองปีนับแต่วันที่ผู้เช่านารู้หรือควรจะรู้หรือภายในกำหนดเวลาสามปีนับแต่ผู้ให้เช่านาโอนนานั้น และบัญญัติไว้ในวรรคสองว่า ถ้าผู้รับโอนตามวรรคหนึ่งไม่ยอมขายนาให้แก่ผู้เช่านา ผู้เช่านาอาจร้องขอต่อคชก.ตำบลเพื่อวินิจฉัยให้ผู้นั้นขายนาได้ ดังนั้น การที่จำเลยผู้ให้เช่านามิได้แจ้งให้ผู้เช่านามีโอกาสซื้อนาได้ก่อน จึงไม่ทำให้สัญญาจะซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์จำเลยตกเป็นโมฆะ ระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์ผู้เช่านาพิพาทได้ยื่นฟ้องจำเลยต่อศาลชั้นต้นขอให้จำเลยผู้ให้เช่านาปฏิบัติตามคำวินิจฉัยของคชก.ตำบล และได้มีการประนีประนอมยอมความโดยศาลได้พิพากษาตามยอมในวันเดียวกันกับที่ฟ้อง ต่อมาผู้เช่านาได้นำคำพิพากษาไปจดทะเบียนโอนที่พิพาทเป็นของตนแล้ว แต่คดีดังกล่าวมีปัญหาซึ่งเป็นประเด็นพิพาทแตกต่างจากคดีนี้และคู่ความต่างกัน การวินิจฉัยคดีนี้ต้องขึ้นกับพยานหลักฐานที่ปรากฏในสำนวนคดีนี้โดยชอบด้วยกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง คำพิพากษาในคดีอื่นที่จำเลยอ้างถึงเกิดขึ้นหลังจากศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาคดีนี้ จึงไม่ทำให้ผลของคดีนี้เปลี่ยนแปลงไปจากเดิม ส่วนผลของแต่ละคดีเป็นอย่างไรชอบที่จะไปว่ากล่าวกันในชั้นบังคับคดีต่อไป จึงไม่เป็นเหตุที่จะทำให้ไม่อาจพิพากษาให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่นาพิพาทให้โจทก์ในคดีนี้ได้.

พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524มาตรา 53 มีไว้เพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้เช่านาให้มีสิทธิซื้อนาที่เช่าได้ก่อนบุคคลอื่น และสิทธิดังกล่าวย่อมมีอยู่ไม่ว่านาพิพาทจะโอนไปยังบุคคลใด ตาม มาตรา 53 ดังนั้นการที่ผู้ให้เช่านามิได้แจ้งให้ผู้เช่านามีโอกาสซื้อนาได้ก่อนจึงไม่ทำให้สัญญาจะซื้อจะขายที่นาพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยตกเป็นโมฆะ ข้อกล่าวอ้างเกี่ยวกับเงื่อนไขแห่งสัญญาจะซื้อจะขายจำเลยไม่ได้ต่อสู้ไว้ในคำให้การเป็นข้อเท็จจริงที่จำเลยมิได้ยกขึ้นว่ากันมาในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ จึงต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคแรก คดีอื่น ปัญหาซึ่งเป็นประเด็นพิพาทแตกต่างจากคดีนี้และคู่ความต่างกัน การวินิจฉัยคดีนี้ต้องขึ้นกับพยานหลักฐานที่ปรากฏในสำนวนโดยชอบด้วยวิธีพิจารณาความแพ่ง คำพิพากษาในคดีอื่นที่จำเลยอ้างถึงเกิดขึ้นหลักจากศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาคดีนี้จึงไม่ทำให้ผลของคดีนี้เปลี่ยนแปลงไปจากเดิม ส่วนผลของคดีเป็นอย่างไรชอบที่จะไปว่ากล่าวกันในชั้นบังคับคดี

ขณะเกิดกรณีพิพาทโจทก์ไม่ได้ทำนาในที่ดินพิพาทแล้ว แต่ได้ขุดบ่อเลี้ยงปลาจึงถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นผู้เช่านาตามความหมายในพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 เป็นการเช่าที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมประเภทอื่น จึงต้องนำมาตรา 63 มาใช้บังคับ ซึ่งมีใจความว่าในกรณีที่การเช่าที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมประเภทใดนอกจากการเช่านาเมื่อรัฐบาลเห็นสมควรกำหนดให้การเช่าที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมประเภทนั้นมีการควบคุมก็ให้มีอำนาจกระทำการตราเป็นพระราชกฤษฎีกา เมื่อปรากฏว่ายังไม่มีพระราชกฤษฎีกาควบคุมการเช่าที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมประเภทอื่น ดังนั้น โจทก์จึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติดังกล่าว โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง
เมื่อโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง และศาลพิพากษายกฟ้องแล้วฟ้องแย้งย่อมต้องตกไปเพราะการฟ้องแย้งนั้นจะมีได้ต้องมีฟ้องเดิมและตัวโจทก์เดิมที่จะเป็นจำเลยของฟ้องแย้งอยู่ด้วย.

โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินบางส่วนจากจำเลยโดย หนังสือสัญญาเช่าข้อหนึ่งระบุว่าหากจำเลยต้องการจะขายที่ดินซึ่ง รวมถึง ที่ดินที่โจทก์เช่า อยู่แล้ว จำเลยจะต้อง ขายที่ดินเฉพาะ ส่วนที่เช่า ให้โจทก์ในราคาเท่ากับที่เสนอขายให้บุคคลอื่น ต่อมาผู้รับมอบอำนาจจากจำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ทราบว่า จะขายที่ดินของจำเลยให้แก่ผู้มีชื่อ ในราคา 4,500,000 บาท หากโจทก์สนใจขอให้ติดต่อ ด่วนเมื่อโจทก์ได้ แสดงเจตนาตอบรับจะซื้อที่ดินตาม ราคาที่จำเลยเสนอขายตาม ส่วนของที่ดินแล้ว จำเลยก็ต้อง ขายที่ดินให้แก่โจทก์ในราคาดังกล่าว จำเลยจะอ้างว่าข้อความตาม สัญญาเช่ายังไม่มีผลใช้ บังคับตราบใด ที่จำเลยยังมิได้ขายที่ดินให้แก่บุคคลอื่นมิได้ เพราะมิฉะนั้นสัญญาเช่าดังกล่าวก็จะไม่มีผลในเมื่อจำเลยขายที่ดินทั้งแปลงให้บุคคลอื่นไปแล้ว จำเลยก็ย่อมไม่มีที่ดินมาขายให้โจทก์ตามสัญญาได้ อีก.

โจทก์เช่าที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 เพื่อทำนา ต่อมาจำเลยที่ 1 ได้แจ้งเป็นหนังสือต่อโจทก์ว่า จำเลยที่ 1 จะขายที่ดินพิพาทในราคา 160,000 บาทถ้าโจทก์จะซื้อให้ตอบภายใน 30 วัน มิฉะนั้นจะขายให้บุคคลอื่น โจทก์ไม่ได้ติดต่อขอซื้อจากจำเลยที่ 1ดังนั้น เมื่อพ้นกำหนดเวลาที่โจทก์จะใช้สิทธิซื้อที่ดินพิพาทแล้วจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2และจดทะเบียนการขายต่อเจ้าพนักงานที่ดิน จึงเป็นการปฏิบัติตามความในมาตรา 41 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 อันเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้นแล้ว
พระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 มิได้ให้อำนาจคณะกรรมการควบคุมการเช่านาตำบลที่จะยับยั้งผู้ให้เช่านาไม่ให้ขายที่นาที่ให้เช่าได้แม้คณะกรรมการดังกล่าวจะมีมติยับยั้งไม่ให้ผู้ให้เช่าขายที่ดิน ผู้ให้เช่าก็ไม่จำต้องปฏิบัติตาม.

การฟ้องขอให้ผู้รับโอนโอนนา หรือที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมประเภทอื่นซึ่งมีพระราชกฤษฎีกาควบคุมให้แก่ผู้เช่าโดยอ้างว่าผู้ให้เช่าขายไปโดยมิได้แจ้งให้ผู้เช่าทราบนั้นผู้เช่าจะต้องปฏิบัติตามขั้นตอนของกฎหมายเสียก่อนกล่าวคือต้องมีการร้องขอต่อคชก.ตำบลเพื่อวินิจฉัยก่อนหากไม่พอใจคำวินิจฉัยของคชก.ตำบลก็ต้องอุทธรณ์ต่อไปยังคชก.จังหวัดเมื่อคชก.จังหวัดวินิจฉัยแล้วยังไม่เป็นที่พอใจ จึงจะมีสิทธิฟ้องคดีได้เมื่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าบรรยายฟ้องแต่เพียงว่าโจทก์ขอซื้อจากจำเลยจำเลยไม่ยอมขายโจทก์ก็มาฟ้องทันทีโดยมิได้ปฏิบัติตามขั้นตอนที่กฎหมายบังคับไว้เช่นนี้ชอบที่จะยกฟ้อง

มาตรา 41 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ.2517ซึ่งใช้บังคับอยู่ในขณะที่มีการขายนาพิพาท มิได้บังคับว่าผู้ให้เช่านาจะต้องแจ้งการขายนาแก่ผู้เช่านาด้วยตนเองดังนั้น ผู้ให้เช่านาจึงอาจมอบให้นายอำเภอเป็นผู้แจ้งการขายแทนได้ แม้ในพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ.2524 ที่ออกใช้ภายหลัง ก็ยังบัญญัติไว้ในมาตรา 53ว่า ให้ผู้ให้เช่านาแจ้งการขายโดยยื่นต่อประธานคณะกรรมการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบล เพื่อแจ้งให้ผู้เช่านาทราบอีกทีหนึ่งหาใช่บัญญัติให้ผู้ให้เช่านาแจ้งต่อผู้เช่านาโดยตรงไม่อย่างไรก็ตามเมื่อการขายนาพิพาทได้กระทำไปเสร็จสิ้นสมบูรณ์ตั้งแต่ปี 2522 ผู้เช่านาจะอ้างพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯ ซึ่งเพิ่งจะออกใช้บังคับภายหลังในปี 2524 มาเพื่อให้มีผลลบล้างการขายก่อนวันที่พระราชบัญญัติฉบับใหม่นี้ใช้บังคับหาได้ไม่ การที่เจ้าของนาผู้ให้เช่าจะขายนาของตนให้ผู้ใดหมดทั้งแปลงหรือจะขายเพียงเฉพาะส่วนที่ผู้เช่านาได้เช่าทำอยู่บางส่วนย่อมเป็นสิทธิของเจ้าของนาผู้ให้เช่าความสำคัญอยู่ที่ว่าผู้ให้เช่านาได้แจ้งการขายให้ผู้เช่านาทราบหรือไม่เท่านั้นและเมื่อผู้เช่านาได้ทราบราคาที่ผู้ให้เช่าจะขายและวิธีการชำระเงินนั้นแล้ว ผู้เช่านาก็ย่อมมีสิทธิขอซื้อนาเฉพาะส่วนที่ตนเช่าอยู่ได้ ผู้เช่านาฟ้องบังคับให้ผู้ให้เช่านาโอนขายที่ดินให้ในราคาไร่ละ15,000 บาท รวมเป็นเงิน 2,512,927.50 บาทผู้ให้เช่านาให้การต่อสู้ว่าผู้เช่านาไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้โอนขายให้ได้ดังนี้ เป็นคดีพิพาทกันในทรัพย์สินซึ่งมีราคา 2,512,987.50 บาท ผู้เช่านาต้องเสียค่าขึ้นศาล ตามจำนวนทุนทรัพย์ดังกล่าว

ตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ.2517 มาตรา 41วรรคแรก ผู้ให้เช่านาจะขายนาที่ให้เช่าได้ต่อเมื่อได้แจ้งเป็นหนังสือให้ผู้เช่านาแปลงนั้นทราบพร้อมทั้งราคาที่จะขายและวิธีการชำระเงิน และถ้าผู้เช่านาแสดงความจำนงจะซื้อนาแปลงนั้นใน 30 วันนับแต่วันที่แจ้งผู้ให้เช่านาจะต้องขายนาแปลงดังกล่าวให้ผู้เช่านาในราคาและตามวิธีการที่ได้แจ้งไว้ ที่กฎหมายให้แจ้งเป็นหนังสือก็เพื่อให้เป็นหลักฐานไม่ประสงค์จะให้กล่าวอ้างกันลอยๆเพื่อคุ้มครองผู้เช่านา เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าผู้ให้เช่าได้ขายนาที่ให้เช่าให้จำเลยทั้งสอง โดยไม่มีหนังสือแจ้งให้โจทก์ทราบก่อนเป็นการไม่ปฏิบัติตามมาตรา41 วรรคหนึ่ง ย่อมมีผลตามมาตรา 41 วรรคสี่ ให้โจทก์ผู้เช่านามีสิทธิซื้อนาจากจำเลยผู้ซื้อในราคาและตามวิธีการชำระเงินที่ผู้ให้เช่านาได้ขายให้แก่จำเลย

จำเลยที่ 1 ที่ 2 ผู้ให้เช่านาได้ขายนาให้จำเลยที่ 3 ที่ 4 ในราคาที่แตกต่างกันกับที่ได้แจ้งให้โจทก์ผู้เช่านาทราบ และไม่ได้แจ้งราคาขายที่แตกต่างนั้นให้โจทก์ทราบก่อน จึงเป็นการไม่ปฏิบัติตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ.2517 มาตรา 41 วรรคสองโจทก์จึงมีสิทธิซื้อนาจากจำเลยที่ 3 ที่ 4 ในราคาและตามวิธีการชำระเงินที่จำเลยที่ 1 ที่ 2 ได้ขายให้แก่จำเลยที่ 3 ที่ 4 ได้ ตามมาตรา 41 วรรคสี่

น.ขายนาพิพาทให้แก่จำเลยโดยมิได้แจ้งการขายให้แก่โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าทำนาทราบ โจทก์จึงมีสิทธิซื้อนาพิพาทจากจำเลยตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ.2517 มาตรา 41
โจทก์ร้องเรียนต่อกรมการอำเภอเพื่อขอซื้อนาพิพาทจากจำเลย กรมการอำเภอบันทึกเปรียบเทียบคดีไว้ว่า "ให้จำเลยขายนาพิพาทแก่โจทก์ จำเลยไม่ตกลงขายแต่ยินยอมให้โจทก์เช่านาทำต่อไป โจทก์ตกลง ถ้าโจทก์ประสงค์จะซื้อนาพิพาทก็ให้ไปฟ้องร้องต่อศาล" และบันทึกข้อตกลงของโจทก์จำเลยไว้ว่า "โจทก์ตกลงเช่าทำนาต่อไป จำเลยยอมให้โจทก์เช่าทำนา แต่ยังไม่ยอมขายให้แก่โจทก์ตามราคาที่โจทก์เสนอ" ดังนี้ บันทึกดังกล่าวมีแต่ข้อตกลงเรื่องการเช่านาพิพาทซึ่งแม้จะไม่มีข้อตกลงโจทก์ก็มีสิทธิเช่าจากจำเลย ไม่มีข้อตกลงเกี่ยวกับสิทธิของโจทก์ในเรื่องซื้อนาพิพาทและไม่มีข้อความใดแสดงให้เห็นว่าโจทก์สละสิทธิการซื้อนาพิพาทจากจำเลย แต่มีข้อความว่าถ้าโจทก์จะซื้อนาพิพาทก็ให้ไปฟ้องร้องยังศาล ทั้งตอนท้ายบันทึกยังมีว่าผลการเปรียบเทียบไม่อาจตกลงกันได้ตามความประสงค์ของโจทก์ทั้งหมด แสดงให้เห็นว่าสิทธิของโจทก์ที่จะซื้อนาพิพาทยังตกลงกันไม่ได้ และยังไม่ได้ตกลงประนีประนอมยอมความกัน จึงไม่ให้สิทธิของโจทก์ที่จะซื้อนาพิพาทระงับไป