คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สิทธิเช่า

จำเลยโอนสิทธิการเช่าตึกพิพาทให้ก.และได้ส่งมอบตึกพิพาทให้ ก. แล้ว ก. ว่าจ้างโจทก์ซ่อมแซมตึกพิพาทและอนุญาตให้โจทก์กับครอบครัวเข้าอยู่อาศัยในตึกดังกล่าว แม้ต่อมา ก. ไม่ชำระค่าโอนสิทธิการเช่าส่วนที่ค้าง ก็เป็นเรื่องที่จำเลยจะต้องไปว่ากล่าวกับ ก. ในทางแพ่ง การที่จำเลยใช้กุญแจใส่ประตูตึกพิพาทเป็นเหตุให้โจทก์ไม่สามารถเข้าไปใช้ตึกพิพาทได้อีก จึงเป็นการรบกวนการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของโจทก์โดยปกติสุข มีความผิดตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 365(3) แต่ยังถือไม่ได้ว่าการกระทำดังกล่าวของจำเลยเป็นการหน่วงเหนี่ยวหรือกักขังโจทก์ หรือกระทำด้วยประการใดให้โจทก์ปราศจากเสรีภาพในร่างกาย จึงไม่มีความผิดตามมาตรา 310 วรรคแรก.

โจทก์ฟ้องว่าโจทก์ทำสัญญาเช่าห้องพิพาทจากจำเลยเป็นหนังสือและสัญญาเช่าอยู่ที่จำเลย จำเลยให้การว่าไม่มีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือ สัญญาเช่าไม่มีอยู่ที่จำเลย เช่นนี้ โจทก์นำพยานบุคคลเข้าสืบว่ามีสัญญาเช่าเป็นหนังสือจริงดังที่โจทก์กล่าวอ้างได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 93(2) ไม่เป็นการต้องห้ามตามมาตรา 94
แม้สัญญาเช่าจะเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่าก็ตาม แต่เมื่อทั้งโจทก์และ ว.ต่างเป็นผู้เช่าห้องพิพาทจากจำเลย การตายของว.จึงเป็นเหตุให้สิทธิการเช่าระงับไปเฉพาะตัวของว.แต่ผู้เดียว หาทำให้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยระงับไปด้วยไม่.

โจทก์เช่า แผงตลาดจากบริษัทฐ. อยู่ก่อนที่จำเลยที่ 2 จะซื้อที่ดินที่ตั้งแผงจากบริษัท ฐ. เมื่อจำเลยที่ 2 ซื้อมาแล้วก็ขายฝากให้แก่บริษัท ค. ไปในวันเดียวกัน กรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งก่อสร้างย่อมตก เป็นของผู้รับซื้อฝากซึ่งรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าแผงเดิม ด้วย จำเลยที่ 2 จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกการเช่า กับโจทก์ และโจทก์ยังมีสิทธิอยู่ในแผงของตน ต่อไป เมื่อจำเลยให้คนงานล้อมรั้วปิดกั้นแผงทำให้ลูกค้าไม่เข้าซื้อสินค้าของโจทก์จึงเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ จำเลยที่ 2 ขายฝากที่ดินตรงที่ตั้งแผงที่โจทก์เช่า อยู่ให้แก่บริษัท ค. ตั้งแต่ก่อนฟ้องแย้ง และขณะฟ้องแย้งยังมิได้จดทะเบียนไถ่ถอนคืน จำเลยที่ 2 จึงมิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งมิใช่ผู้รับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าในขณะฟ้องแย้ง การที่จำเลยที่ 2 บอกเลิกการเช่า กับโจทก์จึงไม่ชอบ จำเลยที่ 2 ไม่มีอำนาจฟ้องแย้งขับไล่โจทก์ออกจากแผงที่เช่า โจทก์ฟ้องตั้งทุนทรัพย์พิพาทมาเพียง 32,400 บาท และศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น คดีจึงต้องห้ามฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 248 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยส่วนที่จำเลยที่ 2 ฎีกาเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ตามฟ้องแย้งมาด้วยก็ปรากฏว่าจำเลยที่ 2 มิได้ยกปัญหาข้อนี้ขึ้นว่ากล่าวในชั้นอุทธรณ์ทั้งจำเลยที่ 2 ไม่มีอำนาจฟ้องแย้งดังกล่าวข้างต้น ศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัยเช่นกัน.

ผู้ร้องบอกเลิกการเช่านาพิพาทซึ่งผู้เช่าได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ.2517 แต่คณะกรรมการควบคุมการเช่านาได้มีมติยับยั้งการบอกเลิกการเช่ามีกำหนดสองปี มีผลให้ผู้เช่ามีสิทธิทำนาต่อไปถึงปี พ.ศ.2525ระหว่างนั้นพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ.2517 ถูกยกเลิกโดยพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524ซึ่งใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 15 สิงหาคม 2524 และ มาตรา 66 แห่งพระราชบัญญัติฉบับใหม่ให้ถือว่าการเช่านาที่อยู่ในบังคับแห่งพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านาพ.ศ.2517 เป็นการเช่าที่อยู่ในบังคับแห่งพระราชบัญญัติฉบับใหม่ต่อไป ดังนั้นสิทธิการเช่านาพิพาทอันเกิดจากการใช้สิทธิยับยั้งการบอกเลิกการเช่าจึงยังไม่สิ้นสุดและอยู่ในบังคับแห่งพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524ด้วย คำวินิจฉัยของคณะกรรมการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลและประจำจังหวัดให้ยับยั้งการบอกเลิกการเช่านาพิพาทอีกเป็นครั้งที่สองตามพระราชบัญญัติฉบับใหม่ จึงชอบด้วยกฎหมาย.

สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทข้อ 10 กำหนดว่า 'เมื่อครบกำหนดอายุสัญญา และผู้เช่าประสงค์จะเช่าต่อไป ผู้เช่าจะได้เสนอขอต่อสัญญาเช่าต่อผู้ให้เช่าภายในกำหนด 60 วัน หากมิได้ขอต่อสัญญาภายในกำหนดนี้ให้ถือว่าผู้เช่าสละสิทธิการเช่า ........' และมีหมายเหตุต่อท้ายสัญญาดังกล่าวว่า 'สัญญานี้มีอายุ 15 ปี ต่ออายุสัญญา 3 ปี ต่อ 1 ครั้ง ทุกครั้งที่ต่ออายุสัญญาผู้เช่าต้องนำเงินมาบำรุงวัดเป็นจำนวน 6,000 บาท 'ดังนี้ เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดจำเลยผู้เช่าได้มีหนังสือแสดงความจำนงขอเช่าต่อโจทก์ที่ 1 ผู้ให้เช่าภายในกำหนดเวลาที่ระบุไว้ในสัญญา เท่ากับผู้เช่าสนองรับคำเสนอของผู้ให้เช่าแล้วถือได้ว่าสัญญาเช่าเกิดขึ้นใหม่ทันทีตามเงื่อนไขและวิธีการที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าฉบับเดิมโดยไม่จำต้องทำสัญญาเช่ากันใหม่อีก จำเลยอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อมา จึงไม่เป็นละเมิด
การที่จำเลยผู้เช่าขอให้บังคับผู้เช่าช่วงส่งมอบตึกแถวพิพาทแก่จำเลยเพื่อเข้าครอบครองใช้สิทธิตามสัญญาเช่าอันเป็นสิทธิของจำเลยที่จะกระทำได้ตามคำพิพากษาของศาลนั้น ไม่เป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ที่ 2 ซึ่งอ้างว่าได้เช่าตึกแถวพิพาทจากโจทก์ที่ 1

ทำสัญญากันว่า "ถ้า ผู้เช่าประสงค์จะซื้อที่ดินผู้ให้เช่ายินยอมจะขายให้ ในราคา 8,000 บาท ถ้า ผู้เช่าทอดเวลาซื้อขายไปนานผู้ให้เช่ามีสิทธิที่จะเสนอขายในราคาใหม่ได้ตามสภาพหรือสภาวะของการเงินในขณะนั้น" ดังนี้ เป็นข้อตกลงที่ราคาพิพาทยังไม่ยุติแต่เพียง 8,000 บาท อีกทั้งโจทก์ (ผู้ให้เช่า) มีสิทธิที่จะขายในราคาใหม่ได้ถ้า การซื้อขายทอดเวลาออกไป จึงเป็นเพียงการให้คำมั่นว่าจะขายที่พิพาทแก่จำเลยเท่านั้นหาใช่สัญญาจะซื้อจะขายไม่เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยได้แสดงเจตนาสนองรับจะซื้อที่พิพาทตามคำมั่นของโจทก์ จำเลยย่อมไม่อาจถือเอาประโยชน์จากข้อสัญญานี้ได้.

การที่โจทก์บรรยายฟ้องอ้างเอกสารหมายเลข 3 ซึ่งที่ถูกเป็นเอกสารหมายเลข 2 นั้น ศาลย่อมมีอำนาจวินิจฉัยถึงเอกสารฉบับที่ถูกต้องได้และเมื่อได้ความตามคำฟ้องว่าสิทธิของโจทก์ในที่ดินตามฟ้องเกิดจากการเช่านาซึ่งมีกฎหมายว่าด้วยการเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมคุ้มครอง จำเลยกระทำละเมิดต่อโจทก์โดยเข้าไปทำถนนในที่ดินซึ่งโจทก์เช่า ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายทำนาตามปกติไม่ได้ คำฟ้องนั้นจึงเป็นคำฟ้องที่แสดงโดยชัดแจ้งซึ่งสภาพแห่งข้อหาของโจทก์และคำขอบังคับ ทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาเช่นว่านั้นชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 172 แล้ว
เอกสารท้ายคำฟ้องทุกฉบับย่อมเป็นส่วนหนึ่งของฟ้อง และการวินิจฉัยว่าคำฟ้องใดเคลือบคลุมหรือไม่ ต้องพิจารณาคำฟ้องรวมกันทั้งฉบับ

ที่ดินที่ ส. เช่าและให้จำเลยที่ 2 ผู้เป็นบุตรปลูกบ้านอยู่ เป็นที่ดินซึ่งอยู่ติดกับที่ดินของโจทก์ด้านทิศเหนือแม้ที่ดินเฉพาะตรงที่จำเลยที่ 2 ปลูกบ้านอยู่นี้จะเป็นที่ดินนอกโฉนดของโจทก์แต่ก็เป็นที่ดินที่โจทก์มีสิทธิครอบครอง และ ส.ก็ยอมรับสิทธิของ ม.ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินแทนโจทก์โดยการทำสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวจาก ม.ทั้งการที่จำเลยที่ 2 ปลูกบ้านอยู่ก็โดยอาศัยสิทธิการเช่าของ ส.จึงไม่อาจอ้างสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทส่วนนี้ยันโจทก์ได้.

คำฟ้องแย้งของจำเลยเพียงแต่ขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนการเช่าตึก พิพาทกับจำเลยอีก 13 ปี นับแต่วันครบกำหนดสัญญาเช่าเดิม ตามที่จำเลยอ้างว่ามีข้อตกลงกันเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ การที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า จำเลยทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีกำหนด 12 ปี จำเลยจะนำสืบว่ามีข้อตกลงกับผู้ให้เช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเป็นการขอสืบพยานบุคคลเพื่อเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาเช่าต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 โจทก์ไม่จำต้องสืบพยานในประเด็นข้อนี้ แล้วศาลชั้นต้นฟังว่าจำเลยไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในตึก พิพาทเช่นนี้ เป็นการวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นตาม ป.วิ.พ. มาตรา 24 ทำให้คดีเสร็จไปเฉพาะ แต่ประเด็นบางข้อ เป็นคำสั่งตาม ป.วิ.พ. มาตรา228(3) หาใช่คำสั่งระหว่างพิจารณา จำเลยให้การปฏิเสธว่าโจทก์ทั้งสองไม่ได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลย และต่อสู้ว่าการเช่า ตึก พิพาทมีข้อตกลงให้จำเลยออกค่าก่อสร้างโดยผู้ให้เช่าจะให้จำเลยเช่า ตึก พิพาทมีกำหนดไม่น้อยกว่า25 ปี เพียงแต่ทำสัญญาเช่าไว้มีกำหนด 12 ปีก่อน จำเลยชอบที่จะนำสืบถึงเหตุที่จำเลยมีสิทธิเช่า ต่ออีกเพราะได้ออกเงินค่าก่อสร้างเป็นการตอบ แทนเท่ากับเป็นการนำสืบหักล้างสัญญานั้นว่าไม่ใช่สัญญาเช่าธรรมดา แต่เป็นสัญญาต่างตอบแทน ไม่ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94.

คำฟ้องแย้งของจำเลยที่ขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนการเช่าให้จำเลย เป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้
จำเลยให้การต่อสู้ว่าการเช่าตึกพิพาทมีข้อตกลงให้จำเลยออกค่าก่อสร้างตึกพิพาทโดยโจทก์จะให้จำเลยเช่าตึกพิพาทมีกำหนด25 ปี เพียงแต่ทำสัญญาเช่าไว้มีกำหนด 12 ปีก่อน จำเลยมีสิทธินำสืบถึงเหตุที่จำเลยมีสิทธิเช่าต่อได้ เพราะเป็นการนำสืบหักล้างสัญญาที่ทำไว้ว่าไม่ใช่สัญญาเช่าธรรมดา แต่เป็นสัญญาต่างตอบแทนไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94.