คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
เช่านา

โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่นาพิพาทที่จำเลยเช่าโดยอ้างว่าจำเลยปลูกบ้านอยู่อาศัยและทำเป็นร้านค้าอย่างถาวร อันเป็นการใช้ประโยชน์อย่างอื่นนอกจากการทำนา โดยไม่ได้รับความยินยอมจากโจทก์ การที่จะบอกเลิกการเช่านาตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา มาตรา 32 (3) จะต้องปฏิบัติตาม มาตรา 35 กล่าวคือโจทก์ผู้ให้เช่านาต้องแจ้งเป็นหนังสือพร้อมทั้งแสดงเหตุแห่งการบอกเลิกไปยังจำเลยและส่งสำเนาหนังสือนั้นต่อประธานคณะกรรมการควบคุมการเช่านาประจำตำบลเพื่อพิจารณาก่อนว่ามีเหตุสมควรหรือไม่อย่างไร โดยให้ผู้เช่ามีโอกาสคัดค้านด้วย
การที่คณะกรรมการควบคุมการเช่านาประจำตำบลและประจำจังหวัดมีคำวินิจฉัยและมีมติให้จำเลยออกจากที่นาพิพาท อันเป็นการวินิจฉัยในเหตุอื่นซึ่งเป็นเรื่องนอกเหนือจากคำฟ้องของโจทก์ ไม่มีผลทำให้การบอกเลิกการเช่านาพิพาทของโจทก์เป็นไปโดยชอบ

จำเลยเช่านาพิพาทจากโจทก์ครบกำหนด 6 ปีแล้วไม่ยอมออกไปโจทก์จึงฟ้องขับไล่ ต่อมาระหว่างที่คดีอยู่ในการพิจารณาของศาล ได้มีพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 ใช้บังคับ จำเลยจะอ้างพระราชบัญญัติดังกล่าวมาใช้บังคับแก่คดีหาได้ไม่ เพราะพระราชบัญญัติดังกล่าวมิได้บัญญัติให้นำพระราชบัญญัตินี้ไปใช้บังคับแก่คดีความที่ค้างชำระอยู่ในศาลในวันที่หรือภายหลังวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ
เมื่อ พ.ศ. 2521 โจทก์มีหนังสือบอกเลิกการเช่านาพิพาทแก่จำเลยว่าเมื่อการเช่าครบกำหนด 6 ปีใน พ.ศ. 2522 แล้ว ให้จำเลยออกไปจากนาพิพาท ปลัดอำเภอผู้ได้รับมอบหมายจากนายอำเภอได้สอบสวนคู่กรณีแล้วปรากฏว่าการเช่าจะครบกำหนด6 ปีใน พ.ศ. 2523 จึงได้ทำการเปรียบเทียบให้จำเลยเช่าต่อไปจนถึงปี พ.ศ. 2523 และในปี พ.ศ. 2524 จำเลยหมดสิทธิทำนา ทั้งโจทก์และจำเลยต่างยินยอมตามคำเปรียบเทียบ และลงชื่อกับพิมพ์ลายนิ้วมือไว้ในคำเปรียบเทียบ ดังนี้ถือได้ว่าโจทก์ได้บอกเลิกการเช่านาพิพาทชอบด้วยพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 มาตรา 39 แล้ว

จำเลยเช่านาพิพาทจากโจทก์ครบกำหนด 6 ปีแล้วไม่ยอมออกไปโจทก์จึงฟ้องขับไล่ ต่อมาระหว่างที่คดีอยู่ในการพิจารณาของศาลได้มีพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 ใช้บังคับจำเลยจะอ้างพระราชบัญญัติดังกล่าวมาใช้บังคับแก่คดีหาได้ไม่เพราะพระราชบัญญัติดังกล่าวมิได้บัญญัติให้นำพระราชบัญญัตินี้ไปใช้บังคับแก่คดีความที่ค้างชำระอยู่ในศาลในวันที่หรือภายหลังวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ เมื่อ พ.ศ. 2521 โจทก์มีหนังสือบอกเลิกการเช่านาพิพาทแก่จำเลยว่าเมื่อการเช่าครบกำหนด 6 ปีใน พ.ศ. 2522 แล้ว ให้จำเลยออกไปจากนาพิพาท ปลัดอำเภอผู้ได้รับมอบหมายจากนายอำเภอได้สอบสวนคู่กรณีแล้วปรากฏว่าการเช่าจะครบกำหนด 6 ปีใน พ.ศ. 2523 จึงได้ทำการเปรียบเทียบให้จำเลยเช่าต่อไปจนถึงปี พ.ศ. 2523 และในปี พ.ศ. 2524 จำเลยหมดสิทธิทำนา ทั้งโจทก์และจำเลยต่างยินยอมตามคำเปรียบเทียบ และลงชื่อกับพิมพ์ลายนิ้วมือไว้ในคำเปรียบเทียบดังนี้ถือได้ว่าโจทก์ได้บอกเลิกการเช่านาพิพาทชอบด้วยพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 มาตรา 39 แล้ว

ตามมาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ.2517 ให้คำนิยามของคำ'ผู้เช่านา'ว่า หมายความถึงผู้ที่เช่านาเพื่อทำนาทั้งหมดหรือเป็นส่วนใหญ่ และ'ผู้ให้เช่านา'หมายความว่าผู้ที่ให้เช่านาเพื่อทำนาทั้งหมดหรือเป็นส่วนใหญ่คำว่าส่วนใหญ่ในที่นี้หมายถึงส่วนใหญ่ของเนื้อที่ดินส่วนที่เช่ากัน ไม่ได้หมายถึงส่วนใหญ่ของเนื้อที่ดินทั้งแปลง โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านาพ.ศ.2517 จำเลยทั้งสองให้การปฏิเสธ ศาลจึงต้องพิจารณาสืบพยานทั้งสองฝ่ายให้สิ้นกระแสความเสียก่อนแล้วจึงพิพากษาไปตามประเด็นข้อโต้เถียง ไม่ควรด่วนงดสืบพยานแล้วพิพากษาคดีไปโดยไม่ฟังข้อเท็จจริงว่าเป็นอย่างไร ฉะนั้นที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้ยกคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้ศาลชั้นต้นสืบพยานโจทก์จำเลยให้สิ้นกระแสความแล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดีจึงชอบแล้ว

บทบัญญัติมาตรา 5 ของพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านาที่ว่า "การเช่านาให้มีกำหนดคราวละไม่น้อยกว่าหกปี การเช่านารายใดที่ทำไว้โดยไม่มีกำหนดเวลาหรือมีแต่ต่ำกว่าหกปี ให้ถือว่าการเช่านารายนั้นมีกำหนดเวลาหกปี" เป็นบทบัญญัติเป็นข้อยกเว้นของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 5 (เดิม) มาตรา 1546 (2) แม้เจ้าของนาจะเป็นผู้เยาว์ ผู้ใช้อำนาจปกครองก็นำออกให้เช่าได้โดยไม่ต้องรับอนุญาตจากศาล และมีผลผูกพันผู้เยาว์ไม่ว่าผู้เยาว์จะรู้เห็นยินยอมในการให้เช่าหรือไม่ก็ตาม

บทบัญญัติมาตรา 5 ของพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านาที่ว่า 'การเช่านาให้มีกำหนดคราวละไม่น้อยกว่าหกปี การเช่านารายใดที่ทำไว้โดยไม่มีกำหนดเวลาหรือมีแต่ต่ำกว่าหกปีให้ถือว่าการเช่านารายนั้นมีกำหนดเวลาหกปี' เป็นบทบัญญัติเป็นข้อยกเว้นของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บรรพ 5(เดิม) มาตรา 1546(2) แม้เจ้าของนาจะเป็นผู้เยาว์ ผู้ใช้อำนาจปกครองก็นำออกให้เช่าได้โดยไม่ต้องรับอนุญาตจากศาล และมีผลผูกพันผู้เยาว์ไม่ว่าผู้เยาว์จะรู้เห็นยินยอมในการให้เช่าหรือไม่ก็ตาม

ตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 มาตรา 38 ที่บัญญัติว่า "ถ้าการบอกเลิกการเช่านาตามมาตรา 35 มาตรา 36 หรือมาตรา 37 มีผลเมื่อผู้เช่านาได้ลงมือทำประโยชน์ในนาแล้วให้ผู้เช่านามีสิทธิในนานั้นต่อไปจนกว่าจะเสร็จการเก็บเกี่ยวแล้วแต่ต้องเสียค่าเช่านาตามส่วน" นั้นคำว่า "ในนา" หมายถึงนาเฉพาะส่วนที่ผู้เช่านาได้ลงมือทำประโยชน์ไปแล้วเท่านั้น หาได้หมายความรวมถึงส่วนที่ยังมิได้ลงมือทำประโยชน์ด้วยไม่

ตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ.2517 มาตรา 38 ที่บัญญัติว่า 'ถ้าการบอกเลิกการเช่านาตามมาตรา 35 มาตรา36 หรือมาตรา 37 มีผลเมื่อผู้เช่านาได้ลงมือทำประโยชน์ในนาแล้ว ให้ผู้เช่านามีสิทธิในนานั้นต่อไปจนกว่าจะเสร็จการเก็บเกี่ยวแล้วแต่ต้องเสียค่าเช่านาตามส่วน' นั้นคำว่า 'ในนา' หมายถึงนาเฉพาะส่วนที่ผู้เช่านาได้ลงมือทำประโยชน์ไปแล้วเท่านั้น หาได้หมายความรวมถึงส่วนที่ยังมิได้ลงมือทำประโยชน์ด้วยไม่

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 และตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ.2517 มาตรา 29สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือการเช่านาย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินหรือนาที่ให้เช่า ผู้รับโอนจะต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่า
จำเลยที่ 1 โอนขายนาให้แก่จำเลยที่ 2 จำเลยที่ 2โอนนาให้จำเลยที่ 3 ต่อไป เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ไม่ได้แจ้งการขายให้แก่โจทก์ที่ 2 ซึ่งเป็นผู้เช่านาทราบ จำเลยที่ 2 จึงมีหน้าที่จะต้องขายนาให้แก่โจทก์ที่ 2 ตามสิทธิที่โจทก์ที่ 2 มีอยู่ตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ.2517 มาตรา 41 เมื่อจำเลยที่ 2 โอนกรรมสิทธิ์ในที่นาต่อไปให้จำเลยที่ 3จำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นผู้รับโอนย่อมจะต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ซึ่งจำเลยที่ 2 มีอยู่ต่อผู้เช่านาคือโจทก์ที่ 2 โจทก์ที่ 2 จึงมีสิทธิที่จะซื้อนาจากจำเลยที่ 3 ตามราคาและวิธีการชำระเงินที่จำเลยที่ 2 ซื้อไว้ได้

โจทก์เช่านาจำเลยทำอยู่โดยไม่มีกำหนดเวลาก่อนพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 ใช้บังคับ โจทก์จึงมีสิทธิในการเช่านาจำเลยมีกำหนดหกปีนับแต่วันที่พระราชบัญญัติดังกล่าวใช้บังคับ
เมื่อครบกำหนดระยะเวลาหกปีแล้ว จะต้องมีการตกลงเช่ากันอีกเป็นคราว ๆ จึงจะมีสิทธิในการเช่าต่อไปอีกคราวละหกปี หาใช่ว่าเมื่อตกลงเช่ากันครั้งแรกและครบกำหนดหกปีแล้วต้องถือว่าได้มีการเช่านากันไปเรื่อย ๆ คราวละหกปีโดยไม่ต้องมีการตกลงเช่ากันแต่อย่างใดไม่
หลังจากสิ้นระยะเวลาการเช่านาแล้ว แม้จำเลยผู้ให้เช่าจะมิได้บอกเลิกการเช่านา แต่ปรากฏว่าขณะนั้นโจทก์จำเลยกำลังดำเนินคดีกันอยู่โดยโต้เถียงเกี่ยวกับการเช่านาระงับลงแล้วหรือไม่ และโจทก์ผู้เช่ามิได้ทำนาต่อไปจึงถือไม่ได้ว่ามีการเช่านากันต่อไปตามมาตรา 5
สัญญาประนีประนอมยอมความที่ให้โจทก์เลิกเช่านาจำเลยใน พ.ศ. 2523 เป็นสัญญาที่โจทก์จำเลยทำไว้ล่วงหน้าเป็นเวลาเกินกว่าหกเดือนก่อนสิ้นระยะเวลาการเช่านาจึงถือไม่ได้ว่ามีการตกลงเลิกการเช่านาระหว่างโจทก์จำเลยตามความหมายของมาตรา 31 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517