คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
เนื้อที่ดิน

ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดิน 2 แปลงมีเนื้อที่รวมกัน 106 ไร่ 2 งาน 48 ตารางวา เมื่อจำเลยจัดการออกโฉนดที่ดินทั้งสองแปลงแล้วได้เนื้อที่ดิน 111 ไร่ 82 ตารางวา เนื้อที่ดินล้ำจำนวนตามที่ระบุไว้ในสัญญา 4 ไร่ 2 งาน 34 ตารางวา ไม่เกินร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมดที่ระบุไว้ในสัญญา โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อจำต้องรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 วรรคสอง
ในวันทำสัญญาโจทก์วางมัดจำไว้ 100,000 บาท เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจำเลยมีสิทธิริบเงินมัดจำนั้นส่วนจำนวนเงิน300,000 บาท เป็นเงินที่โจทก์แบ่งชำระราคาที่ดินให้จำเลยเมื่อไม่มีการซื้อขายกัน จำเลยต้องคืนให้โจทก์ เมื่อจำเลยผิดนัดไม่คืนให้แก่โจทก์จำเลยจึงต้องเสียดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันผิดนัด

สัญญาซื้อขายระบุว่าโจทก์ยอมรับซื้อที่ดินราคาไร่ละ 9,000 บาท โจทก์จำเลยจะขอให้เจ้าพนักงานที่ดินไปทำการรังวัดสอบเขต หากที่ดินมีเนื้อที่น้อยกว่าเนื้อที่ตามโฉนด จำเลยจะคืนเงินให้โจทก์ตามส่วน หากที่ดินมีเนื้อที่มากกว่าเนื้อที่ตามโฉนด โจทก์จะจ่ายเงินเพิ่มให้จำเลยตามส่วน ข้อตกลงดังกล่าวมิใช่เป็นการขายแบบเหมายกโฉนดแต่เป็นการขายตามเนื้อที่ที่แท้จริง
ที่ดินในโฉนดส่วนหนึ่งจำเลยยอมให้ผู้ใหญ่บ้านใช้ทำเป็นถนนและประชาชนใช้สอยตลอดมาโดยจำเลยมิได้หวงห้ามหรือสงวนสิทธิ แสดงว่าจำเลยอุทิศที่ดินส่วนที่เป็นถนนให้เป็นทางสาธารณะ ที่ดินส่วนนั้นจึงเป็นถนนสาธารณะประโยชน์โดยจำเลยไม่จำต้องไปจดทะเบียนยกให้ต่อพนักงานเจ้าหน้า ที่จำเลยไม่มีสิทธินำที่ดินส่วนนั้นมาขายให้โจทก์ เมื่อหักที่ดินส่วนที่เป็นถนนสาธารณประโยชน์ออกแล้วเหลือที่ดินน้อยกว่าเนื้อที่ตามโฉนดจำเลยต้องคืนเงินให้โจทก์ตามส่วน

สัญญาซื้อขายระบุว่าโจทก์ยอมรับซื้อที่ดินราคาไร่ละ9,000 บาทโจทก์จำเลยจะขอให้เจ้าพนักงานที่ดินไปทำการรังวัดสอบเขตหากที่ดินมีเนื้อที่น้อยกว่าเนื้อที่ตามโฉนด จำเลยจะคืนเงินให้โจทก์ตามส่วน หากที่ดินมีเนื้อที่มากกว่าเนื้อที่ตามโฉนดโจทก์จะจ่ายเงินเพิ่มให้จำเลยตามส่วน ข้อตกลงดังกล่าวมิใช่เป็นการขายแบบเหมายกโฉนดแต่เป็นการขายตามเนื้อที่ที่แท้จริง
ที่ดินในโฉนดส่วนหนึ่งจำเลยยอมให้ผู้ใหญ่บ้านใช้ทำเป็นถนนและประชาชนใช้สอยตลอดมาโดยจำเลยมิได้หวงห้ามหรือสงวนสิทธิ แสดงว่าจำเลยอุทิศที่ดินส่วนที่เป็นถนนให้เป็นทางสาธารณะที่ดินส่วนนั้นจึงเป็นถนนสาธารณะประโยชน์โดยจำเลยไม่จำต้องไปจดทะเบียนยกให้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จำเลยไม่มีสิทธินำที่ดินส่วนนั้นมาขายให้โจทก์ เมื่อหักที่ดินส่วนที่เป็นถนนสาธารณะประโยชน์ออกแล้วเหลือที่ดินน้อยกว่าเนื้อที่ตามโฉนดจำเลยต้องคืนเงินให้โจทก์ตามส่วน

ตามมาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ.2517 ให้คำนิยามของคำ'ผู้เช่านา'ว่า หมายความถึงผู้ที่เช่านาเพื่อทำนาทั้งหมดหรือเป็นส่วนใหญ่ และ'ผู้ให้เช่านา'หมายความว่าผู้ที่ให้เช่านาเพื่อทำนาทั้งหมดหรือเป็นส่วนใหญ่คำว่าส่วนใหญ่ในที่นี้หมายถึงส่วนใหญ่ของเนื้อที่ดินส่วนที่เช่ากัน ไม่ได้หมายถึงส่วนใหญ่ของเนื้อที่ดินทั้งแปลง โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านาพ.ศ.2517 จำเลยทั้งสองให้การปฏิเสธ ศาลจึงต้องพิจารณาสืบพยานทั้งสองฝ่ายให้สิ้นกระแสความเสียก่อนแล้วจึงพิพากษาไปตามประเด็นข้อโต้เถียง ไม่ควรด่วนงดสืบพยานแล้วพิพากษาคดีไปโดยไม่ฟังข้อเท็จจริงว่าเป็นอย่างไร ฉะนั้นที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้ยกคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้ศาลชั้นต้นสืบพยานโจทก์จำเลยให้สิ้นกระแสความแล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดีจึงชอบแล้ว

เมื่อตามสัญญาจะซื้อขายและแผนที่สังเขปท้ายสัญญา แสดงให้เห็นเจตนาว่าตกลงจะซื้อขายที่ดินด้านทิศใต้ของถนนที่ตัดผ่านทั้งหมด จำนวนเนื้อที่ดินที่ลงไว้ในสัญญาเป็นแต่คาดหรือประมาณว่าเมื่อถนนตัดผ่านจะมีจำนวนเท่าใดแม้ผู้ขายโอนที่ดิน 8 ไร่ โดยใส่ชื่อผู้ซื้อในโฉนดไปแล้ว แต่เมื่อปรากฏจากการรังวัดแบ่งแยกโฉนดว่าที่ดินด้านทิศใต้ของถนนมี 11 ไร่เศษ ผู้ซื้อจึงชอบที่จะฟ้องบังคับผู้ขายโอนขายที่ดินให้ครบตามสัญญาได้

เมื่อพินัยกรรมเอกสารฝ่ายเมืองระบุชัดแจ้งว่าผู้ใดได้ที่ดินที่ตรงไหน อย่างไร การแบ่งที่ดินก็ย่อมต้องแบ่งไปตามที่ระบุในพินัยกรรม การที่จำนวนเนื้อที่ดินตามที่ระบุไว้ในพินัยกรรมมีมากกว่าจำนวนเนื้อที่ดินที่แท้จริงฝ่ายที่ได้รับส่วนแบ่งเป็นจำนวนเนื้อที่ย่อมได้รับลดน้อยลงไป จะถือเอาตามจำนวนที่ระบุไว้ในพินัยกรรมหาได้ไม่ฝ่ายที่ได้รับส่วนแบ่งโดยระบุอาณาเขตไม่ระบุเนื้อที่ก็ย่อมต้องได้ตามอาณาเขตที่ระบุไว้ในพินัยกรรมจะนำพยานบุคคลมาสืบพิสูจน์เจตนาผู้ทำพินัยกรรมให้ผิดแผกแตกต่างไปจากที่ระบุไว้ในพินัยกรรมหาได้ไม่

พินัยกรรมมีความว่า 'ฯลฯ ข้อ 1(1) ที่ดินหนึ่งแปลงตาม ส.ค.1 เลขที่ 64 อยู่หมู่ 4 ตำบลเกยไชย อำเภอชุมแสง เนื้อที่ 6 ไร่ 2 งาน 4 วา ฯลฯ ข้อ 3 ทรัพย์สินตามข้อ 1 ข้าพเจ้าขอมอบให้เป็นกรรมสิทธิ์แก่บุตรของข้าพเจ้าจำนวน 2 คน ตามส่วนดังนี้ 1 ที่ดินตามข้อ 1(1) ทางด้านทิศตะวันออก จำนวนเนื้อที่ดิน 2 ไร่ ให้แก่นายจำลอง เดชเรืองศรี2 ที่ดินตามข้อ 1(1) ส่วนที่เหลือทั้งหมดจากที่แบ่งให้นายจำลอง เดชเรืองศรีแล้วข้าพเจ้าขอยกให้แก่นางบุญช่วย พันธ์เขียว แต่ผู้เดียว ฯลฯ' ดังนี้ เมื่อปรากฏว่าเจ้ามรดกมีที่ดินแปลงเดียว ที่ดินมรดกแปลงนี้มีเนื้อที่ถึง 18 ไร่ 93 ตารางวาตามพินัยกรรมข้อ 1(1) เจ้ามรดกเจตนาทำพินัยกรรมยกที่ดินทั้งแปลงที่ตนมีอยู่ให้แก่โจทก์จำเลยการที่ระบุเนื้อที่ไว้เพียง 6 ไร่ 2 งาน 4 วา ก็เห็นได้ว่าเป็นการระบุเนื้อที่ตาม ส.ค.1 ที่แจ้งไว้แต่เดิม ซึ่งอาจเป็นการประมาณ ย่อมมากหรือน้อยจากความจริงก็ได้ ไม่มีเหตุที่เจ้ามรดกตั้งใจทำพินัยกรรมเฉพาะ 6 ไร่ 2 งาน 4 วา ส่วนที่เหลือให้เป็นมรดกไม่มีพินัยกรรมโจทก์ (นายจำลอง) จึงมีสิทธิได้รับที่ดินมรดกเพียง 2 ไร่ด้านตะวันออก ที่ดินที่เหลือทั้งหมดจากที่แบ่งให้โจทก์จึงตกเป็นของจำเลย (นางบุญช่วย) ตามพินัยกรรมข้อ 3

คดีก่อน โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยโอนขายที่ดินให้โจทก์ คดีถึงที่สุดโดยจำเลยยอมขายที่ดินให้ แต่ต่อมาปรากฎว่า เนื้อที่ดินที่จำเลยยอมขายให้โจทก์ซึ่งว่ามี 59 ไร่ เศษนั้น วัดได้เพียง 21 ไร่เศษ โจทก์จึงมาฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้ ขอให้ลดราคาที่ดินลงตามส่วนจึงเป็นคนละประเด็นกับที่พิพาทกันในคดีก่อนไม่เป็นฟ้องซ้ำ
โจทก์บรรยายฟ้องว่า เนื้อที่ดินที่จำเลยตกลงขายให้โจทก์มี 59 ไร่เศษ แต่เมื่อรังวัดแล้วมีเพียง 21 ไร่เศษ จึงขอให้จำเลยลดราคาตามส่วน จำเลยมิได้ปฏิเสธความข้อนี้อย่างใด จึงต้องถือว่าจำเลยในข้อที่โจทก์อ้าง โดยโจทก์ไม่ต้องนำสืบในข้อนี้.

คดีก่อนโจทก์ฟ้องขอให้จำเลยโอนขายที่ดินให้โจทก์ คดีถึงที่สุดโดยจำเลยยอมขายที่ดินให้โจทก์ แต่ต่อมาปรากฏว่า เนื้อที่ดินที่จำเลยยอมขายให้โจทก์ ซึ่งว่ามี 59 ไร่เศษนั้น วัดได้เพียง 21 ไร่เศษโจทก์จึงมาฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้ ขอให้ลดราคาที่ดินลงตามส่วน จึงเป็นคนละประเด็นกับที่พิพาทกันในคดีก่อน ไม่เป็นฟ้องซ้ำ
โจทก์ฟ้องบรรยายว่า เนื้อที่ดินที่จำเลยตกลงขายให้โจทก์มี 59 ไร่เศษ แต่เมื่อรังวัดแล้วมีเพียง21 ไร่เศษ จึงขอให้จำเลยลดราคาลงตามส่วน จำเลยมิได้ปฏิเสธความข้อนี้อย่างใด จึงต้องถือว่า จำเลยรับในข้อที่โจทก์อ้าง โดยโจทก์ไม่จำต้องนำสืบในข้อนี้

ตกลงทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินมีโฉนดกัน ระบุจำนวนเนื้อที่ที่ดินตามที่ปรากฏในโฉนดลงไว้ในสัญญาด้วย ต่อมาปรากฏว่าเนื้อที่ที่ดินที่เป็นจริงมีจำนวนไม่ครบ ตามที่ปรากฏในโฉนดเป็นจำนวนเกินกว่าร้อยละ 5 ของที่ดินทั้งหมด ผู้จะซื้อย่อมอาจบอกปัดขอเลิกสัญญาเสียก็ได้
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 นี้ไม่ใช่ใช้บังคับเฉพาะที่ดินไม่มีโฉนดเท่านั้น