คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ไม่จดทะเบียน

โจทก์ทำหนังสือตกลงยอมให้จำเลยอาศัยอยู่ในบ้านพิพาทจนตลอดชีวิตของจำเลย แม้จะมิได้จดทะเบียนการได้มาซึ่งสิทธิอาศัยนั้นกับพนักงานเจ้าหน้าที่ อันเป็นเหตุให้สิทธินั้นไม่บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิแต่จำเลยก็ยกเอาสิทธิที่มีอยู่ตามเอกสารนั้นขึ้นยันโจทก์ผู้เป็นคู่สัญญาได้ในฐานะเป็นบุคคลสิทธิโจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาขับไล่จำเลยก่อนกำหนดดังกล่าว

การเช่าที่ดินมีกำหนดเวลากว่าสามปีขึ้นไป แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แม้จะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ซึ่งมีผลบังคับผู้ให้เช่าจะต้องให้เช่าตามกำหนดเวลาก็ตาม แต่เมื่อผู้รับโอนที่ดินจากผู้ให้เช่าไม่ยินยอมเข้าผูกพันในอันจะปฏิบัติตามสัญญาแทนผู้ให้เช่าเดิมแล้ว กำหนดเวลาตามสัญญาเช่าย่อมไม่มีผลผูกพันผู้รับโอนที่ดินสัญญาคงมีผลบังคับตามกฎหมายเพียง 3 ปี เมื่อผู้รับโอนได้รับโอนที่ดินมาเมื่อล่วงเลยกำหนดเวลาดังกล่าวแล้วก็ชอบที่จะเลิกสัญญากับผู้เช่าได้
โจทก์ฟ้องเรียกค่าเช่าที่ค้างขอให้ขับไล่จำเลยและบริวาร ค่าเสียหายระหว่างที่ยังไม่ออกจากที่ดินที่เช่า ระหว่างคดีโจทก์ขายที่ดินที่เช่าไป ค่าเช่าที่ค้างและหน้าที่จะส่งคืนที่ดินที่เช่าเมื่อสัญญาเช่าเลิกกันเป็นหนี้ตามสัญญาเช่าไม่เกี่ยวกับกรรมสิทธิที่ดินที่เช่าส่วนค่าเสียหายแม้เป็นหนี้เกี่ยวกับกรรมสิทธิทีดินที่เช่า แต่โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกได้ตราบเท่าที่ที่ดินที่เช่ายังเป็นของโจทก์อยู่ ทั้งโจทก์มีหน้าที่ต้องส่งมอบที่ดินที่ขายนั้นให้แก่ผู้ซื้อด้วย การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เช่าภายหลังฟ้อง จึงไม่ทำให้สิทธิฟ้องคดีของโจทก์ที่ขอให้จำเลยปฏิบัติการชำระหนี้ดังกล่าวระงับไป

เจ้าของที่ดินให้คนรับเหมาก่อสร้างตึกแถวยกให้เป็นของเจ้าของที่ดิน โดยผู้รับเหมาเรียกเงินช่วยค่าก่อสร้างแล้วเจ้าของที่ดินทำสัญญาให้เช่าตึกแถวโดยสัญญาเช่า 4 ฉบับ ฉบับละ 3 ปี สัญญาต่างตอบแทนนอกเหนือการเช่านี้เป็นบุคคลสิทธิ ผูกพันคู่สัญญาเท่านั้นเจ้าของที่ดินขายตึกแก่โจทก์สัญญาเช่าผูกพันโจทก์เพียง 3 ปี แม้โจทก์จะทราบข้อสัญญาระหว่างเจ้าของที่ดินกับผู้เช่าที่ออกเงินช่วยค่าก่อสร้างโจทก์ก็ขับไล่ผู้เช่าเมื่อพ้น 3 ปีแรกได้

ฟ้องว่าจำเลยขายที่ดินมือเปล่าและเรือน ส่งมอบแก่โจทก์และรับชำระราคาแล้ว จำเลยเช่าโจทก์ต่อไป จำเลยไม่ชำระค่าเช่า ขอให้ขับไล่ส่งคืนที่ดินและชำระค่าเช่าที่ค้าง ได้ความว่าสัญญาซื้อขายไม่จดทะเบียนเป็นโมฆะ โจทก์ยังไม่ได้ครอบครองที่ดินและเรือนก็พิพากษายกฟ้องเท่านั้นจะให้จำเลยคืนค่าที่ดินนอกเหนือคำฟ้องไม่ได้

มารดาโจทก์จำเลยซื้อที่ดินและตึกพิพาทให้โจทก์ แต่ก่อนจดทะเบียนซื้อขายลงชื่อโจทก์เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์โจทก์จำเลยตกลงทำสัญญากันไว้ว่าโจทก์ยอมให้จำเลยกับสามีได้อยู่อาศัยร่วมกับโจทก์ในที่ดินตลอดไปจนกว่าจำเลยไม่ต้องการจะอยู่อาศัย ทั้งนี้เพราะเป็นความประสงค์ของมารดาโจทก์จำเลย และเพราะจำเลยยินยอมให้โจทก์ลงชื่อถือกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกพิพาทคนเดียว สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนธรรมดาที่มีผลผูกพันกัน และแม้ไม่ได้จดทะเบียนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 ก็บังคับกันได้ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลย

สัญญาซื้อขายบ้านมีข้อความว่า โจทก์จำเลยตกลงซื้อขายบ้านพร้อมด้วยสิ่งปลูกสร้างทั้งหมด ผู้ซื้อชำระราคาให้ผู้ขายตามจำนวนที่ตกลงครบถ้วนแล้วในวันทำสัญญาได้ลงลายมือชื่อไว้เป็นสำคัญ ดังนี้ สัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ไม่มีข้อความใดที่จะแสดงให้เห็นว่าเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งคู่กรณีจะต้องปฏิบัติกันต่อไปอีก เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 โจทก์จะอ้างโมฆะกรรมมาเป็นมูลฟ้องร้องไม่ได้

ทรัพย์พิพาทเป็นมรดกตกได้แก่โจทก์ แม้โจทก์จะได้รับมรดกในระหว่างอยู่กินฉันสามีภรรยากับจำเลยก็ตาม แต่เมื่อการอยู่กินฉันสามีภริยานั้นไม่ได้จดทะเบียนสมรสตามกฎหมาย จำเลยก็ไม่มีส่วนเป็นเจ้าของทรัพย์พิพาทร่วมกับโจทก์ เพราะการที่โจทก์ได้รับมรดกย่อมไม่ใช่ทรัพย์ที่โจทก์และจำเลยร่วมหากันมา
(อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 1128/2506)

สินสอดที่ฝ่ายชายนำมามอบให้แก่ฝ่ายหญิงในการแต่งงานตามประเพณีนั้น หากชายและหญิงไม่ได้จดทะเบียนสมรสกันโดยไม่ใช่ความผิดของฝ่ายหญิง ฝ่ายชายไม่มีสิทธิฟ้องเรียกคืน

การได้มาซึ่งทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยมิได้จดทะเบียนนั้นประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 บัญญัติไว้เพียงว่า "การที่ได้มาซึ่ง ฯลฯ ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่สมบูรณ์ เว้นแต่จะ ฯลฯ ได้จดทะเบียนการได้มา ฯลฯ" เท่านั้น ฉะนั้น ถ้าหากเมื่อใดได้มีการจดทะเบียนการได้มาเกิดขึ้นแล้ว ก็ย่อมจะกลายเป็นทรัพยสิทธิที่สมบูรณ์ขึ้นมาทันที หาใช่ว่าสิทธิเช่นว่านั้นจะไม่สมบูรณ์เสียเปล่าไปเสียเลยไม่
สัญญาต่างตอบแทนที่จำเลยยอมให้โจทก์มีสิทธิอาศัยและสิทธิเก็บกินในบ้านและห้องแถวที่พิพาทจนกว่าโจทก์จะถึงแก่กรรม เพื่อตอบแทนที่โจทก์ไม่ร้องคัดค้านในการที่จำเลยร้องขอต่อศาลขอเป็นผู้จัดการมรดกนั้น แม้ไม่ได้จดทะเบียนการได้มาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 ไม่เป็นทรัพยสิทธิที่จะใช้ยันบุคคลภายนอกได้ทั่วไป แต่ก็เป็นบุคคลสิทธิซึ่งใช้ยันได้ระหว่างคู่สัญญา สัญญาต่างตอบแทนนี้จึงมีผลบังคับกันได้ เมื่อจำเลยจะโอนขายบ้านห้องแถวพิพาทพร้อมทั้งที่ดินซึ่งบ้านและห้องแถวนั้นตั้งอยู่ไปเสีย โจทก์ย่อมฟ้องขอให้ศาลพิพากษาห้ามมิให้จำเลยโอนขายได้

เรือนของจำเลยอยู่ในที่ดินของโจทก์เพราะแยกกันได้มาจากเจ้าของเดิมคนเดียวกัน โจทก์ตกลงให้เรือนคงอยู่ในที่พิพาทต่อไป ข้อตกลงนี้ไม่ได้จดทะเบียน จำเลยไม่มีสิทธิเหนือพื้นดิน โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยรื้อไปได้ กรณีไม่เข้า มาตรา 1310