คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
จดทะเบียน

คู่ความยื่นคำขอให้ศาลวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นปัญหาข้อกฎหมายตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 24 ศาลมีคำสั่งโดยมิได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นตามที่ขอ คู่ความย่อมมีสิทธิยื่นคำขอเช่นว่านั้นได้อีก เพราะไม่มีบทบัญญัติของกฎหมายห้ามทั้งศาลยังไม่ได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นปัญหาข้อกฎหมาย จึงไม่เป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำ เมื่อศาลเห็นสมควรย่อมมีคำสั่งใหม่ให้วินิจฉัยตามคำขอได้โดยไม่ต้องเพิกถอนคำสั่งเดิมก่อน เพราะมิใช่เป็นการพิจารณาที่ผิดระเบียบ สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมิได้กำหนดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ แต่พฤติการณ์แสดงว่า เป็นสัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไขบังคับก่อน กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังไม่โอนไปจนกว่าจะได้เป็นไปตามเงื่อนไข ดังนี้เมื่อเงื่อนไขสำเร็จแล้วคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งชอบที่จะกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันได้หาใช่คู่สัญญามีเจตนาให้เป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดโดยไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ สัญญาดังกล่าวจึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ตกเป็นโมฆะ

คดีมีทุนทรัพย์ในชั้นร้องขัดทรัพย์ 180,000 บาท ต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริง การที่ผู้ร้องฎีกาว่า ทรัพย์พิพาทยังไม่ได้จดทะเบียนกรรมสิทธิ์ตามพระราชบัญญัติจดทะเบียนเครื่องจักร พ.ศ. 2514เป็นฎีกาที่โต้เถียงคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ที่ฟังว่าทรัพย์พิพาทได้จดทะเบียนแล้ว และที่ผู้ร้องฎีกาว่า ศาลอุทธรณ์หยิบยกข้อเท็จจริงนอกสำนวนมาวินิจฉัยเป็นการไม่ชอบด้วยกฎหมายนั้น ตามฎีกาของผู้ร้องมิได้กล่าวถึงข้อเท็จจริงใดที่อ้างว่าเป็นข้อเท็จจริงนอกสำนวนฎีกาของผู้ร้องจึงเป็นฎีกาข้อเท็จจริง ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248

พระภิกษุ ป. ทำหนังสือยกที่ดินให้โจทก์และ พ.มารดาจำเลยคนละครึ่งโดยมอบอำนาจให้โจทก์ยื่นคำร้องขอออก น.ส.3 รังวัดแบ่งแยกให้แก่โจทก์และจด-ทะเบียนโอนส่วนที่เหลือให้แก่ พ. ต่อมาได้มีการรังวัดแล้ว แต่ยังไม่ทันแบ่งแยก ป.มรดกภาพเสียก่อน จากข้อเท็จจริงดังกล่าวเมื่อนำมาประกอบกับข้อความในพินัยกรรมของป.ที่ยกเลิกการยกที่พิพาทแก่โจทก์ แสดงว่า ป.ประสงค์จะยกที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์โดยการทำนิติกรรมและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หาใช่เป็นกรณีเจตนาสละการครอบ-ครองไม่ จึงต้องอยู่ภายใต้บังคับบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 525 และ ป.ที่ดิน มาตรา4 ทวิ เมื่อการให้รายนี้ยังไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ นิติกรรมให้จึงไม่สมบูรณ์ตามกฎหมาย

การยกให้ที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก)โดยผู้ให้ประสงค์จะยกให้โดยการทำนิติกรรมและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิใช่เจตนาสละการครอบครอง การให้จะสมบูรณ์ต่อเมื่อได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 525 และประมวลกฎหมายที่ดินฯมาตรา 4 ทวิ เมื่อ ป. เจ้าของที่ดิน น.ส.3 ก ยกที่ดินพิพาทให้แก่จ. แต่ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ นิติกรรมให้จึงไม่สมบูรณ์ตามกฎหมาย การที่ จ. เข้าครอบครองที่ดินจึงเป็นการครอบครองแทนเจ้าของ มิใช่ยึดถือครอบครองในฐานะเจ้าของ จึงไม่มีสิทธิครอบครอง ต่อมา ป. ยกเลิกการให้ที่ดินพิพาทแก่ จ. และได้ทำพินัยกรรมยกที่ดินพิพาทให้แก่ ล. แทน เมื่อ ป. ถึงแก่กรรมล. ได้จดทะเบียนรับโอนมรดกที่ดินพิพาทตามพินัยกรรมของ ป.แล้วจ. จึงไม่มีสิทธิฟ้องเรียกร้องที่ดินพิพาทจาก ล.

พระภิกษุ ป. ทำหนังสือยกที่ดินให้โจทก์และ พ. มารดาจำเลยคนละครึ่งโดยมอบอำนาจให้โจทก์ยื่นคำร้องขอออก น.ส.3 รังวัดแบ่งแยกให้แก่โจทก์และจดทะเบียนโอนส่วนที่เหลือให้แก่ พ. ต่อมาได้มีการรังวัดแล้ว แต่ยังไม่ทันแบ่งแยก ป. มรณภาพเสียก่อน จากข้อเท็จจริงดังกล่าวเมื่อนำมาประกอบกับข้อความในพินัยกรรมของ ป. ที่ยกเลิกการยกที่พิพาทแก่โจทก์ แสดงว่า ป. ประสงค์จะยกที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์โดยการทำนิติกรรมและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หาใช่เป็นกรณีเจตนาสละการครอบครองไม่ จึงต้องอยู่ภายใต้บังคับบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 525 และประมวลที่ดิน มาตรา 4 ทวิเมื่อการให้รายนี้ยังไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ นิติกรรมให้จึงไม่สมบูรณ์ตามกฎหมาย

สัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างโจทก์จำเลยซึ่งทำต่อหน้าศาลและศาลพิพากษาตามยอม มีใจความว่า ข้อ 1. จำเลยตกลงขายส่วนหนึ่งของที่ดินพิพาทให้โจทก์ โดยจำเลยจะดำเนินการให้มีการรังวัดแบ่งแยกและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ในวันที่ 27 ธันวาคม 2532หากจำเลยไม่ดำเนินการให้เสร็จสิ้นภายในกำหนด ก็ให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของจำเลย ข้อ 2. โจทก์ยินยอมซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลย และจะชำระราคาที่ดินดังกล่าวให้จำเลยภายในวันที่ 27ธันวาคม 2532 ค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมในการรังวัดแบ่งแยกรวมตลอดจนถึงจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โจทก์จะเป็นผู้ออกเองทั้งหมดตามสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าวกำหนดเป็นหน้าที่ของจำเลยต้องเป็นผู้ดำเนินการให้มีการรังวัดแบ่งแยกและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ในวันที่ 27 ธันวาคม 2532 ส่วนโจทก์มีหน้าที่ต้องชำระราคาที่ดินและเสียค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมในการรังวัดแบ่งแยกรวมตลอดถึงจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่แบ่งแยกเมื่อโจทก์ชำระราคาให้จำเลยแล้ว แม้โจทก์จะไม่ได้ไปสำนักงานที่ดินเพื่อชำระค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมในการรังวัดและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในวันที่ 27 ธันวาคม 2532 ก็ตามก็ถือไม่ได้ว่าโจทก์สละสิทธิ์ซื้อที่ดินพิพาท เพราะตามสัญญาประนีประนอมดังกล่าวมิได้มีข้อตกลงกันไว้เช่นนั้น กรณีนี้เป็นเรื่องของการบังคับคดีตามคำพิพากษาของศาลหากจำเลยเห็นว่าโจทก์ไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษาของศาลอย่างไรก็ชอบที่จะร้องขอต่อศาลให้บังคับโจทก์ปฏิบัติตามคำพิพากษานั้นได้

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์และจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินมีโฉนด โดยโจทก์ได้ปลูกสร้างบ้านและครอบครองทำประโยชน์ที่ดินเฉพาะส่วนของโจทก์ด้านทิศเหนือเป็นส่วนสัดมานานกว่า 30 ปี จำเลยให้การว่า ไม่มีการตกลงให้แบ่งถือครองที่ดินเป็นส่วนสัดตามที่โจทก์อ้าง โจทก์ครอบครองที่ดินแทนเจ้าของรวมคนอื่น ประเด็นข้อพิพาทจึงมีเพียงว่า โจทก์ได้ครอบครองที่ดินส่วนของตนเป็นส่วนสัดแล้วหรือไม่ ที่จำเลยฎีกาว่าโจทก์ไม่อาจยกเอาการครอบครองเป็นส่วนสัดมากล่าวอ้างกับจำเลยเพราะจำเลยได้กรรมสิทธิ์รวมในที่ดินดังกล่าวโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนโดยสุจริตนั้น เป็นข้อเท็จจริงที่อยู่ในความรับรู้ของจำเลยมาตั้งแต่มีการจดทะเบียนให้จำเลยเป็นเจ้าของรวมในโฉนดที่ดินดังกล่าวซึ่งก่อนเกิดกรณีพิพาทแล้ว ดังนั้นจึงเป็นข้อที่จำเลยสามารถยกขึ้นอ้างในศาลชั้นต้นได้ เมื่อจำเลยมิได้กล่าวอ้างในคำให้การให้เป็นประเด็นไว้ จึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วแต่ในศาลชั้นต้น และไม่เป็นปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน เป็นฎีกานอกประเด็น ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

โจทก์ทั้งหกใช้ทางพิพาทเดินผ่านที่ดินจำเลยมาเป็นเวลาหลายสิบปี จึงได้ภารจำยอมในที่ดินของจำเลยมาก่อนที่จำเลยจะซื้อที่ดินมาจาก ม. แม้จะฟังว่าจำเลยซื้อที่ดินมาโดยสุจริต ไม่รู้ว่าที่ดินนั้นตกอยู่ในภารจำยอม จำเลยก็ยกการรับโอนโดยสุจริตเพื่อให้ภารจำยอมที่มีอยู่ต้องสิ้นไปหาได้ไม่ ในชั้นพิจารณาโจทก์ได้ยื่นบัญชีระบุพยาน พ.เป็นพยานโจทก์ไว้แล้ว แต่โจทก์ไม่สามารถนำ พ.มาเบิกความได้โดยแถลงว่าโจทก์ขออ้างคำเบิกความของ พ.ในชั้นที่โจทก์ขอคุ้มครองชั่วคราวมาเป็นพยานโจทก์ในชั้นพิจารณาด้วย จำเลยไม่ได้คัดค้าน ดังนั้นศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์จึงมีอำนาจรับฟังคำเบิกความของ พ.ดังกล่าวได้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1391 บัญญัติว่า เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิทำการทุกอย่างอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภารจำยอมแต่ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเองนั้น ย่อมหมายความรวมถึงว่าโจทก์ทั้งหกชอบที่จะขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนสิทธิภารจำยอมในโฉนดของจำเลยได้ เพราะเป็นการกระทำอันจำเป็นเพื่อรักษาสิทธิของโจทก์ทั้งหกประการหนึ่ง

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 519 ให้นำบทบัญญัติทั้งหลายในลักษณะซื้อขายมาใช้ในการแลกเปลี่ยนด้วย ฉะนั้นแม้โจทก์จำเลยทำสัญญาแลกเปลี่ยนที่ดินกันโดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่โจทก์ได้ส่งมอบที่ดินส่วนของตนให้จำเลยแล้วถือเป็นการชำระหนี้บางส่วน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 วรรคสอง โจทก์จึงฟ้องบังคับให้จำเลยโอนที่ดินตามสัญญาได้

เมื่อเงินมัดจำจำนวน 1,000,000 บาท เป็นส่วนหนึ่งของเงินชำระค่าที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขาย และเงินจำนวน 5,000,000 บาทเป็นเงินส่วนหนึ่งของค่าที่ดินส่วนอีก 477,500 บาท เป็นดอกเบี้ยที่ผู้จะซื้อจ่ายให้แก่ผู้จะขายเพื่อตอบแทนในการที่ผู้จะขายผัดการชำระเงินออกไปซึ่งถือได้ว่าเป็นเงินที่ผู้จะขายได้รับเนื่องจากสัญญาจะซื้อจะขาย เงินได้ทั้งหมดจึงเป็นเงินได้พึงประเมินที่จะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามประมวลรัษฎากร มาตรา 39แม้ว่าต่อมาผู้จะซื้อจะได้ยื่นฟ้องผู้จะขายขอให้บังคับผู้จะขายจดทะเบียนโอนที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายที่ดิน หากโอนไม่ได้ให้ผู้จะขายคืนเงินค่าที่ดินที่ได้รับไว้พร้อมเบี้ยปรับก็ตาม เมื่อเงินได้ดังกล่าวเป็นเงินที่ผู้จะขายได้รับไว้จากผู้จะซื้อเพื่อชำระค่าที่ดินบางส่วน และเป็นเงินค่าดอกเบี้ยที่ผู้จะขายได้รับไว้เนื่องจากสัญญาจะซื้อขายที่ดิน เงินได้นั้นย่อมตกเป็นของผู้จะขายในแต่ละปีภาษีแล้ว ผู้จะซื้อย่อมมีหน้าที่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในแต่ละปีภาษีที่ได้รับเงินได้นั้นมา ที่ประมวลรัษฎากร มาตรา 52 วรรคสอง บัญญัติให้ผู้มีหน้าที่หักภาษี คำนวณหักภาษี ณ ที่จ่ายไว้แล้วนำส่งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในขณะที่มีการจดทะเบียนและห้ามพนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้จนกว่าจะได้รับเงินภาษีที่นำส่งไว้ครบถ้วนถูกต้องแล้วนั้น เป็นเพียงมาตรการที่กำหนดขึ้นเพื่อให้รัฐสามารถจัดเก็บภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ได้ครบถ้วนรัดกุมและป้องกันการหลีกเลี่ยงภาษีเท่านั้น หาใช่ว่ากฎหมายยกเว้นให้ผู้มีเงินได้ไปเสียภาษีในวันโอนกรรมสิทธิ์ไม่ ดังนั้น เมื่อผู้จะขายมีเงินได้จากการขายที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายในปีภาษีใด ก็ต้องเสียภาษีในปีภาษีนั้นแม้ว่าในปีภาษีนั้นจะยังมิได้มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันก็ตาม เงินได้ส่วนหนึ่งจำนวน 6,000,000 บาท เป็นเงินชำระราคาที่ดินบางส่วนและอีกส่วนหนึ่งจำนวน 477,500 บาท เป็นค่าดอกเบี้ยที่ผู้จะขายได้รับเนื่องจากสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน เงินได้ดังกล่าวจึงมิใช่เงินหรือประโยชน์อย่างอื่นที่ได้ เนื่องจากการผิดสัญญาซื้อขายเงินผ่อนตามมาตรา 40(5)(ค) และไม่เข้าลักษณะเป็นเงินได้พึงประเมินประเภทต่าง ๆ ดังที่ระบุไว้ในมาตรา 40(1) ถึง (7)แห่งประมวลรัษฎากร จึงจัดเป็นเงินได้ จากการอื่น ๆ ตามมาตรา 40(8) ตามประมวลรัษฎากร มาตรา 42(13) ที่ยกเว้นเงินได้สำหรับค่าสินไหมทดแทนนั้นหมายความเฉพาะค่าสินไหมทดแทนอันเกิดจากมูลหนี้ละเมิดเท่านั้น แต่เงินได้ที่ผู้จะขายได้รับเป็นเงินได้เนื่องมาจากสัญญาจะซื้อขายที่ดิน จึงมีมูลหนี้มาจากสัญญาหาใช่ลูกหนี้ละเมิดไม่ เงินดังกล่าวจึงมิใช่เงินได้พึงประเมินประเภทค่าสินไหมทดแทนเพื่อละเมิดอันจะได้รับยกเว้นภาษีตามประมวลรัษฎากรมาตรา 42(13)