คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
บอกเลิกสัญญา

การที่จะถือว่าเมื่อสิ้นกำหนดการเช่าแล้วมีการเช่ากันใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 นั้นกฎหมายไม่ได้กำหนดว่าผู้ให้เช่ามีหน้าที่จะต้องบอกเลิกการเช่าหรือบอกกล่าวให้ผู้เช่าทราบก่อนหรือในวันครบกำหนดการเช่าว่าจะไม่ให้เช่าต่อไป หากแต่ให้ดูเจตนาของผู้ให้เช่าว่ามีการยินยอมให้ผู้เช่าอยู่ต่อไปหรือไม่ซึ่งการยินยอมนั้นรวมถึงการไม่ทักท้วงเมื่อรู้ว่าผู้เช่าครอบครองทรัพย์สินที่เช่าต่อมาหลังจากสิ้นกำหนดเวลาเช่าแล้ว สัญญาเช่าที่ดินมีกำหนดเวลาแน่นอน โจทก์มีหนังสือบอกเลิกการเช่าไปยังจำเลยในวันครบกำหนดการเช่า แสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์ว่าโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าต่อไป นับแต่วันครบกำหนดการเช่าแล้ว และหนังสือดังกล่าวนั้นจำเลยได้รับแล้วพฤติการณ์เช่นนี้ถือได้ว่าโจทก์ได้ทักท้วงในการที่จำเลยจะอยู่ในที่เช่าต่อไป ดังนี้การที่จำเลยอยู่ในที่เช่าต่อมาภายหลังสัญญาเช่าครบกำหนดแล้ว จึงไม่ใช่การเช่ากันใหม่โดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องโดยไม่จำต้องบอกเลิกการเช่าตามมาตรา 566 อีก

การที่จำเลยผู้เช่ายังคงอยู่ในอาคารพิพาทที่เช่าต่อมา และโจทก์ผู้ให้เช่าได้นำเช็คที่จำเลยออกให้เพื่อชำระค่าเช่าไปเรียกเก็บเงินถือว่าโจทก์จำเลยทำสัญญาเช่ากันใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ต่อมาโจทก์ได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าโดยบอกกล่าวให้จำเลยรู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 ถือว่าสัญญาเช่าอาคารพิพาทได้เลิกกันแล้ว การที่จำเลยยังคงครอบครองอาคารพิพาทหลังจากนั้น ย่อมเป็นการละเมิดซึ่งต้องชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ แม้โจทก์ได้นำเช็คที่จำเลยออกให้ไปเรียกเก็บเงินอีก ก็เป็นการเรียกเก็บเงินเพื่อเป็นค่าเสียหายเท่านั้น หามีผลเกิดเป็นสัญญาเช่าไม่ การที่จำเลยทำการปรับปรุงพื้น ซ่อมหลังคา ทาสีและกั้นห้องในอาคารพิพาท นั้น ถือว่าเป็นการซ่อมแซมตามปกติซึ่งเป็นหน้าที่ของจำเลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 553 และเป็นการทำเพื่อให้สวยงามและความสะดวกสบายของจำเลยเอง ถือไม่ได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

ทางปฏิบัติของโจทก์กับจำเลยที่ 1 ตามสัญญาซื้อขายสินค้าที่ถือปฏิบัติต่อกันมาไม่ได้ถือเอากำหนดเวลาการชำระเงินที่ได้ตกลงกันไว้ตามใบสั่งโดยเคร่งครัด แสดงว่าโจทก์กับจำเลยที่ 1 มิได้มีเจตนาที่จะถือเอากำหนดระยะเวลาในการชำระเงินเป็นสาระสำคัญตามสัญญาดังที่กำหนดไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 388 ทั้งข้อสัญญาตามใบสั่งครั้งแรกก็ไม่ได้ระบุชัดแจ้งว่าหากโจทก์ไม่ชำระเงินภายใน 7 วัน นับจากวันที่รับของ สัญญาซื้อขายเป็นอันเลิกกันทันที ฉะนั้นจำเลยที่ 1 จะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาได้ก็ต่อเมื่อได้แจ้งให้โจทก์ชำระเงินภายใน 7 วัน นับจากวันที่รับของตามใบสั่งครั้งแรกในงวดต่อไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 387 และจำเลยที่ 1 ยังไม่มีสิทธิเลิกสัญญาตามใบสั่งครั้งที่สองและครั้งที่สาม เพราะจำเลยที่ 1 ยังไม่ได้ส่งมอบสินค้าให้แก่โจทก์ตามสัญญา จำเลยจะกล่าวอ้างว่าฐานะทางการเงินของโจทก์ไม่ดี เกรงว่าจะไม่ได้รับชำระเงินมาเป็นเหตุบอกเลิกสัญญาหาได้ไม่ จำเลยที่ 1 จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา

โจทก์ให้จำเลยรื้อห้องแถวเดิมออกแล้วสร้างอาคารตึกแถวขึ้นใหม่โดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายแล้วยกให้เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์และโจทก์ตกลงให้จำเลยเช่าอาคารตึกแถวดังกล่าวมีกำหนดระยะเวลาโดยถือเอาอายุฝ่ายผู้เช่าเป็นหลัก เป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ต่อมาภายหลังโจทก์เรียกจำเลยมาทำสัญญาเช่าอาคารตึกแถวดังกล่าวมีกำหนด 1 ปี โดยมิได้มีเจตนาบังคับกันจริงจัง สัญญาเช่าฉบับหลังจึงไม่มีผลลบล้างสัญญาต่างตอบแทนที่ตกลงกันไว้ โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและขับไล่จำเลยตามสัญญาเช่าฉบับหลัง จำเลยนำสืบว่าสัญญาที่แท้จริงระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาซึ่งไม่จำต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ ไม่เป็นการนำสืบพยานบุคคลเพื่อเพิ่มเติมตัดทอนหรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาเช่า (ฉบับหลัง)ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 แม้ว่าบริเวณใกล้เคียงอาคารตึกแถวที่พิพาทจะถูกเพลิงไหม้และทางราชการประกาศเป็นเขตเพลิงไหม้ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคารพ.ศ. 2522 เพื่อทำการปรับปรุงที่ดินให้เป็นถนน ซึ่งรวมอาคารตึกแถวพิพาทเข้าในเขตเพลิงไหม้ดังกล่าวด้วย แต่เมื่ออาคารตึกแถวพิพาทยังไม่ถูกทำลายหรือสูญหาย โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ส่วนข้อที่อ้างว่าโจทก์ในฐานะเจ้าของตึกแถวพิพาทถูกบังคับให้รื้อถอนอาคารตึกแถวพิพาทตามประกาศของทางราชการซึ่งออกตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 นั้นโจทก์จะยกเงื่อนไขดังกล่าวมาบอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยไม่ได้เพราะการที่ทางราชการต้องการใช้ที่ดินแห่งใดเพื่อประโยชน์ของทางราชการ มิใช่หน้าที่ของโจทก์ที่จะดำเนินการ ซึ่งตามพระราชบัญญัติ ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 61 ก็ได้บัญญัติไว้แล้วว่ากรณีที่มีความจำเป็นต้องจัดให้ได้มาซึ่งที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ใดเพื่อประโยชน์ตามที่กำหนดในแผนผังปรับปรุงเขตเพลิงไหม้ ให้ดำเนินการเวนคืนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นโดยให้นำกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์มาใช้บังคับโดยอนุโลม

ตามสัญญาข้อ 19 มีข้อความว่า ถ้าผู้รับจ้างส่งมอบงานล่าช้ากว่าวันแล้วเสร็จตามสัญญา แต่ผู้ว่าจ้างยังมิได้บอกเลิกสัญญาผู้รับจ้างยอมให้ผู้ว่าจ้างปรับผู้รับจ้างเป็นรายวัน วันละ6,240 บาท นับแต่วันที่ล่วงเลยกำหนดวันแล้วเสร็จตามสัญญาจนถึงวันที่งานแล้วเสร็จบริบูรณ์และข้อ 19 วรรคสองว่า ในระหว่างที่มีการปรับนั้น ถ้าผู้ว่าจ้างเห็นว่า ผู้รับจ้างไม่อาจปฏิบัติตามสัญญาต่อไปได้ ผู้ว่าจ้างมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและใช้สิทธิตามข้อ 20 นอกเหนือจากการปรับจนถึงวันบอกเลิกสัญญาด้วย และสัญญาข้อ 20 มีข้อความว่า ถ้าผู้ว่าจ้างบอกเลิกสัญญาแล้ว ผู้รับจ้างยอมให้ผู้ว่าจ้างริบหลักประกันสัญญาดังกล่าวในสัญญาข้อ 3 ดังนั้นเมื่อจำเลยที่ 1 ผิดสัญญา โจทก์ต้องใช้สิทธิเรียกร้องค่าปรับจากจำเลยเสียก่อนที่จะบอกเลิกสัญญา การที่โจทก์มีหนังสือถึงจำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญาที่จำเลยที่ 1 ไม่ส่งมอบงานตามสัญญาให้แก่โจทก์ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย จึงต้องริบหลักประกันและเรียกค่าปรับเป็นรายวัน วันละ 6,240 บาท นับแต่วันถัดจากวันสิ้นสุดสัญญาถึงวันบอกเลิกสัญญานั้น ถือไม่ได้ว่าเป็นการบอกเลิกสัญญาในระหว่างที่มีการปรับตามสัญญาข้อ 19 วรรคสอง แต่เป็นการบอกเลิกสัญญาตามข้อ 20 ซึ่งไม่ได้ระบุให้สิทธิแก่โจทก์ในการเรียกค่าปรับจากจำเลยทั้งสอง โจทก์จึงเรียกค่าปรับจากจำเลยทั้งสองด้วยไม่ได้

จำเลยที่ 2 เป็นผู้รับรองและค้ำประกันการเข้าทำงานของ อ.ต่อโจทก์ สัญญาว่าจะร่วมรับผิดกับ อ.ในกรณีที่อ. ก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์ในอนาคตในขณะที่ อ. ปฏิบัติหน้าที่เป็นลูกจ้างของโจทก์จำเลยที่ 2 ทำสัญญาค้ำประกันไว้ต่อโจทก์เมื่อวันที่ 8 มิถุนายน 2525 และได้บอกเลิกสัญญาค้ำประกันเมื่อเดือนพฤษภาคม 2528 อ. ก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์เมื่อวันที่ 9 สิงหาคม 2526 ระหว่างที่สัญญาค้ำประกันยังมีผลใช้บังคับ การที่จำเลยที่ 2 บอกเลิกสัญญาค้ำประกันคงมีผลให้จำเลยที่ 2 หลุดพ้นความรับผิดในการกระทำของ อ. ที่ได้กระทำภายหลังมีการบอกเลิกสัญญาค้ำประกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 699 เท่านั้น ส่วนความผิดที่จำเลยที่ 2 ต้องรับผิดอยู่ก่อนการบอกเลิกสัญญาหาได้ระงับไปด้วยไม่ จำเลยที่ 2 ยังต้องรับผิดต่อโจทก์ ความรับผิดตามสัญญาค้ำประกันไม่มีกฎหมายบัญญัติอายุความไว้โดยเฉพาะ จึงมีอายุความ 10 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 164

โจทก์ฟ้องเรียกเงินค่าเช่า ค่าบำรุงรักษา ค่าใช้บริการโทรศัพท์และค่าเครื่องโทรศัพท์ถอนคืนไม่ได้พร้อมดอกเบี้ยเป็นเงิน 8,245บาท จึงต้องห้ามมิให้คู่ความอุทธรณ์ฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตามป.วิ.พ. มาตรา 224 และ มาตรา 248 แม้หัวข้อเรื่องหนังสือที่โจทก์มีถึงจำเลยจะเป็นเรื่องขอให้จำเลยชำระค่าเช่าโทรศัพท์ แต่เนื้อความในหนังสือก็ได้ระบุว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าเป็นเงินจำนวนเท่าใดอย่างชัดแจ้ง ทั้งระบุไว้ด้วยว่าได้บอกเลิกสัญญาเช่าไปแล้ว หลังจากจำเลยได้รับหนังสือดังกล่าว ไม่ปรากฏว่าได้โต้แย้งทักท้วงต่อโจทก์ประการใดถือได้ว่าโจทก์บอกเลิกการเช่าโทรศัพท์แก่จำเลยโดยชอบแล้ว.

สัญญาเช่าที่พิพาทระหว่างโจทก์ทั้งสี่กับจำเลยร่วมมีกำหนดระยะเวลาการเช่า 30 ปี เมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมฟ้องร้องบังคับได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 538 แม้สัญญาเช่าระบุว่า เมื่อได้ชำระค่าเช่าครบแล้วเจ้าของที่จะจัดให้จดทะเบียนสัญญาเช่า จำเลยร่วมก็ไม่มีสิทธิบังคับโจทก์ทั้งสี่ให้ไปจดทะเบียนได้ การที่โจทก์ทั้งสี่ไม่จดทะเบียนการเช่าให้จำเลยร่วมจะถือว่าโจทก์ทั้งสี่ผิดสัญญาหาได้ไม่ และเมื่อโจทก์ทั้งสี่บอกเลิกสัญญาเช่าซึ่งถือว่าเป็นการเช่าที่ไม่กำหนดเวลาเนื่องจากโจทก์ทั้งสี่ไม่ทักท้วงในการที่จำเลยร่วมอยู่ต่อมาภายหลังสัญญาเช่าสิ้นกำหนดลงตามมาตรา 566และ 570 แล้ว โดยให้เวลาก่อนฟ้องเกินกว่า 2 เดือน สัญญาเช่าย่อมระงับไป โจทก์ทั้งสี่จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยร่วมได้

การฟ้องขอให้บังคับตามสัญญาจะซื้อจะขายนั้น กฎหมายไม่ได้กำหนดไว้โดยเฉพาะว่าให้ใช้บังคับเสียภายในระยะเวลาเท่าใดจึงต้องถือว่ามีกำหนดอายุความ 10 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 164 การที่เจ้าพนักงานที่ดินยังไม่รับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินของจำเลยทั้งสองให้แก่โจทก์ เนื่องจากโฉนดที่ดินฉบับสำนักงานที่ดินชำรุดนั้น ไม่ใช่ความผิดของโจทก์ ไม่ถือว่าโจทก์ผิดสัญญาจะซื้อจะขาย จำเลยทั้งสองจะอ้างเหตุดังกล่าวมาบอกเลิกสัญญากับโจทก์ไม่ได้ การบอกเลิกสัญญาไม่มีผล สัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลยยังใช้บังคับอยู่ จำเลยทั้งสองจึงต้องโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้โจทก์ตามสัญญา.

ตามใบตอบรับไปรษณีย์ระบุว่า ส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อของโจทก์ถึงจำเลยที่ 1 ที่บ้านพักนายตำรวจสถานีตำรวจทางหลวงบางปะกง แต่จำเลยที่ 1 ได้ย้ายไปประจำที่อื่นก่อนที่จะได้มีการส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อ การส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อแก่จำเลยที่ 1 จึงไม่ชอบ ดังนั้น เมื่อตามคำฟ้องของโจทก์มีความมุ่งหมายที่จะบังคับให้จำเลยที่ 1รับผิดต่อโจทก์อันเป็นผลที่เนื่องมาจากการบอกเลิกสัญญา แต่ปรากฏว่าการบอกเลิกสัญญากระทำโดยไม่ชอบ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 1 และแม้โจทก์จะได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อแก่จำเลยที่ 2 แล้วก็ตาม แต่จำเลยที่ 2 มีฐานะเป็นผู้ค้ำประกันจำเลยที่ 1 โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 ด้วยเช่นกัน