คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาเช่า

ข้อความในสัญญาเช่าฉางระบุว่าจำเลยเป็นผู้ให้เช่าฉางของจำเลยแต่ผู้เดียวโดยมิได้ระบุว่าเป็นตัวแทนผู้ใดต้องถือว่าจำเลยยอมผูกพันตนเองเข้ารับผิดตามสัญญาเป็นการส่วนตัวการที่จำเลยนำพยานบุคคลเข้าสืบว่าตนกระทำในฐานะเป็นตัวแทนโดยไม่ยอมรับผิดเป็นส่วนตัวจึงเป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา94 โจทก์เช่าฉางจากจำเลยแล้วนำข้าวเปลือกเก็บไว้โดยจำเลยเป็นผู้รับและจ่ายข้าวเปลือกคืนโจทก์เข้าลักษณะฝากทรัพย์เมื่อข้าวเปลือกที่ฝากขาดหายไปจากการครอบครองของจำเลยผู้รับฝากการที่โจทก์ผู้ฝากฟ้องเรียกราคาข้าวเปลือกที่ฝากคืนจากจำเลยซึ่งมิได้มีบทกฎหมายบัญญัติเกี่ยวกับอายุความในเรื่องนี้ไว้จึงต้องใช้อายุความทั่วไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา164เดิมซึ่งมีอายุความสิบปี

โจทก์ทำหนังสือ สัญญาเช่าอาคารพร้อมที่ดินกับจำเลยมีกำหนด8ปี6เดือน5วันตกลงกันว่าจะไป จดทะเบียนการเช่าต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ภายในกำหนด6เดือนดังนี้โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าตามที่ตกลงกันหาได้ไม่มิฉะนั้นจะเท่ากับว่ายอมให้ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระหว่างกันเองให้มีผลผูกพันเกินกว่าสามปีได้โดยไม่จำต้องให้มีการ จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

คดีมีประเด็นว่าการให้เช่าเหล็กเข็มพืดอยู่ในวัตถุประสงค์ของโจทก์หรือไม่การที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าแม้โจทก์ไม่มีวัตถุประสงค์ดังกล่าวแต่เมื่อจำเลยให้การและนำสืบรับว่าได้มีการทำสัญญาเช่าเหล็กเข็มพืดกันจริงแล้วจำเลยจะโต้แย้งว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะอยู่นอกวัตถุประสงค์ของโจทก์หาได้ไม่จึงเป็นการวินิจฉัยในประเด็นแล้ว จำเลยให้การเพียงว่าโจทก์สละสิทธิเรียกเบี้ยปรับตามสัญญามิได้ให้การถึงเหตุแห่งการนั้นว่าเพราะโจทก์ยอมรับเหล็กเข็มพืดจากจำเลยโดยมิได้บอกสงวนสิทธิในการเรียกเบี้ยปรับไว้เป็นคำให้การที่ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา177วรรคสองแม้ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นว่าโจทก์มีสิทธิเรียกเบี้ยปรับหรือไม่และโจทก์สละสิทธิเรียกเบี้ยปรับตามสัญญาแล้วหรือไม่ก็ถือไม่ได้ว่าปัญหาดังกล่าวเป็นข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นการที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยปัญหานี้จึงชอบแล้วและฎีกาของจำเลยข้อนี้ก็เป็นฎีกาที่ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา249วรรคแรก แม้การที่ศาลชั้นต้นกำหนดค่าเสียหายจะมิได้คำนวณตามจำนวนวันที่จำเลยส่งมอบเหล็กเข็มพืดคืนโจทก์แต่ก็ฟังข้อเท็จจริงว่าจำเลยส่งมอบคืนเมื่อวันที่15ธันวาคม2531มิใช่วันที่12กันยายน2531ซึ่งจำเลยอุทธรณ์ว่าเป็นวันที่12กันยายน2531หากเป็นความจริงย่อมมีผลต่อการกำหนดค่าเสียหายถือได้ว่าจำเลยอุทธรณ์การกำหนดค่าเสียหายอยู่ในตัวที่ศาลอุทธรณ์ไม่วินิจฉัยเรื่องวันส่งมอบตามอุทธรณ์จึงไม่ชอบเป็นเรื่องที่ศาลอุทธรณ์ไม่ปฏิบัติตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งว่าด้วยคำพิพากษาและคำสั่งและศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยปัญหาข้อนี้ได้ไม่จำต้องย้อนสำนวนให้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยตามมาตรา243(1)ประกอบมาตรา247 เมื่อสัญญาเช่าได้กำหนดเบี้ยปรับไว้โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกเอาเบี้ยปรับในฐานเป็นจำนวนน้อยที่สุดแห่งค่าเสียหายได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา380วรรคสองโดยหาจำต้องนำสืบว่าโจทก์ได้รับความเสียหายอย่างใดหรือไม่เพียงใด

แม้สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทระหว่างโจทก์กับ ส. จะได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่ก็ไม่มีกฎหมายบังคับให้การเปลี่ยนแปลงผู้เช่าจากผู้เช่าเดิมมาเป็นผู้เช่าใหม่ต้องให้พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้จดทะเบียนการเช่าดังกล่าวรับทราบด้วย โจทก์จำเลยและ ส. ลงลายมือชื่อรับทราบการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าตึกแถวพิพาทจาก ส. มาเป็นจำเลยถือว่าโจทก์และ ส.ได้บอกกล่าวการโอนและให้ความยินยอมการโอนสิทธิการเช่าเป็นหนังสือตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา306วรรคหนึ่งแล้ว แม้หนังสือเลิกการเช่าของโจทก์ที่ส่งไปยังจำเลยเป็นระยะเวลาน้อยกว่ากำหนดเวลาที่ต้องชำระค่าเช่าระยะหนึ่งซึ่งไม่ชอบด้วยมาตรา566แต่โจทก์ฟ้องคดีเมื่อเกินกว่าชั่วกำหนดเวลาดังกล่าวถือว่าโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าโดยชอบแล้วจึงมีสิทธิฟ้องขับไล่ได้

สัญญาเช่าระบุว่าเมื่อพ้นอายุสัญญาเช่า 15 ปีแล้ว โจทก์ยินยอมตกลงให้จำเลยเช่าต่อได้อีก 14 ปีนั้น กำหนดเวลาเช่าที่กำหนดไว้แน่นอนมีเพียง 15 ปีส่วนเมื่อพ้นกำหนดดังกล่าวหากจำเลยประสงค์จะเช่า โจทก์จะให้จำเลยเช่าต่อไปได้อีก 14 ปี เป็นคำมั่นของโจทก์ที่จะให้จำเลยเช่า จำเลยจะต้องแสดงความจำนงต่อโจทก์ก่อนครบอายุสัญญาเช่า เมื่อจำเลยมิได้แสดงความจำนงที่จะเช่าต่อก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่า การที่จำเลยคงอยู่ในที่เช่าและชำระค่าเช่าภายหลังครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมแล้ว จึงเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 570 คำมั่นที่มีอยู่ตามสัญญาเช่าย่อมระงับไป เมื่อโจทก์บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้ว จำเลยจึงไม่มีสิทธิอยู่ในที่เช่าต่อไป

สัญญาเช่ามีข้อความว่า ถ้าผู้เช่าจะดัดแปลงตึกแถวที่เช่า ต้องได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนจึงจะทำได้ การที่จำเลยนำสืบว่าผู้รับมอบอำนาจจากผู้ให้เช่าในการจดทะเบียนการเช่าอนุญาตให้จำเลยทุบผนังกั้นห้องให้ทะลุถึงกันได้ เป็นการสืบเพิ่มเติมหรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารว่ายังมีข้อตกลงดังกล่าวอยู่อีกนอกเหนือไปจากข้อความในสัญญา ซึ่งต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94
ผู้เช่าดัดแปลงตึกแถวที่เช่าโดยไม่ได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรตามสัญญา ผู้ให้เช่ารู้เห็นและยังคงเก็บค่าเช่าตลอดมาเป็นเวลา5 ปี ถือได้ว่าผู้ให้เช่าสละข้อห้ามตามสัญญาดังกล่าวแล้ว จึงจะยกเอาเหตุที่ไม่ได้รับอนุญาตให้ดัดแปลงเป็นลายลักษณ์อักษรมาบอกเลิกสัญญาไม่ได้
โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยแก้ไขการกระทำที่ผิดสัญญาเช่าภายใน 1 เดือน นับแต่วันได้รับหนังสือบอกกล่าว มิฉะนั้นจะบอกเลิกสัญญา โจทก์ก็ต้องรอให้ครบกำหนดเวลาตามหนังสือบอกกล่าวก่อน เมื่อจำเลยไม่จัดการแก้ไขจึงจะบอกเลิกสัญญาได้ การที่โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาโดยอ้างว่าจำเลยไม่จัดการแก้ไขตามหนังสือบอกกล่าวในวันสุดท้ายที่จำเลยยังมีสิทธิดำเนินการแก้ไขตามหนังสือบอกกล่าว จึงเป็นการไม่ชอบ

สัญญาเช่ามีข้อความว่า ถ้าผู้เช่าจะดัดแปลงตึกแถวที่เช่าต้องได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนจึงจะทำได้การที่จำเลยนำสืบว่าผู้รับมอบอำนาจจากผู้ให้เช่าในการจดทะเบียนการเช่าอนุญาตให้จำเลยทุบผนังกั้นห้องให้ทะลุถึงกันได้ เป็นการสืบเพิ่มเติมหรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารว่ายังมีข้อตกลงดังกล่าวอยู่อีกนอกเหนือไปจากข้อความในสัญญา ซึ่งต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 ผู้เช่าดัดแปลงตึกแถวที่เช่าโดยไม่ได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรตามสัญญา ผู้ให้เช่ารู้เห็นและยังคงเก็บค่าเช่าตลอดมาเป็นเวลา 5 ปี ถือได้ว่าผู้ให้เช่าสละข้อห้ามตามสัญญาดังกล่าวแล้ว จึงจะยกเอาเหตุที่ไม่ได้รับอนุญาตให้ดัดแปลงเป็นลายลักษณ์อักษรมาบอกเลิกสัญญาไม่ได้ โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยแก้ไขการกระทำที่ผิดสัญญาเช่าภายใน 1 เดือน นับแต่วันได้รับหนังสือบอกกล่าว มิฉะนั้นจะบอกเลิกสัญญา โจทก์ก็ต้องรอให้ครบกำหนดเวลาตามหนังสือบอกกล่าวก่อนเมื่อจำเลยไม่จัดการแก้ไขจึงจะบอกเลิกสัญญาได้ การที่โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาโดยอ้างว่าจำเลยไม่จัดการแก้ไขตามหนังสือบอกกล่าวในวันสุดท้ายที่จำเลยยังมีสิทธิดำเนินการแก้ไขตามหนังสือบอกกล่าว จึงเป็นการไม่ชอบ

เมื่อ ส. จดทะเบียนโอนขายที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ก่อนสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับ ส. จะมีผลบังคับ สัญญาเช่าจึงไม่มีผลผูกพันโจทก์เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อไป และบอกกล่าวแล้ว จำเลยจึงต้องออกไปจากตึกแถวพิพาท เมื่อจำเลยเพิกเฉย โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวพิพาทได้ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์

ส.ได้จดทะเบียนโอนขายที่ดินและตึกแถวให้แก่โจทก์ก่อนสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับส.จะมีผลบังคับสัญญาเช่าจึงไม่มีผลผูกพันโจทก์เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ในตึกแถวต่อไป และได้บอกกล่าวแล้วจำเลยจึงต้องออกไปจากตึกแถว เมื่อจำเลยเพิกเฉย โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวได้ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์

เมื่อ ส. จดทะเบียนโอนขายที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ก่อนสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับ ส. จะมีผลบังคับ สัญญาเช่าจึงไม่มีผลผูกพันโจทก์ เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อไป และบอกกล่าวแล้ว จำเลยจึงต้องออกไปจากตึกแถวพิพาท เมื่อจำเลยเพิกเฉย โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวพิพาทได้ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์