คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ข้อตกลง

สัญญาจะซื้อจะขายมีข้อความว่า "ผู้จะซื้อยินดีจะจ่ายส่วนหนึ่งของค่าที่ดินให้แก่ผู้จะขายเป็นค่าปรับปรุงที่" ซึ่งเป็นข้อความที่กล่าวบ่งถึงข้อตกลงระหว่างโจทก์ผู้จะซื้อกับจำเลยผู้จะขายเกี่ยวกับการปรับปรุงที่ดินที่จะซื้อขายกัน แต่ข้อตกลงดังกล่าวจะมีอยู่จริงหรือไม่ หรือมีสาระสำคัญอย่างไร ต้องพิจารณาจากพยานหลักฐานที่คู่ความนำสืบซึ่งในการนำสืบเช่นนี้ไม่มีกฎหมายบังคับให้มีพยานเอกสารมาแสดง จำเลยจึงมีสิทธินำสืบพยานบุคคลในข้อนี้ได้ ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94

การที่โจทก์จำเลยตกลงกันให้ศาลชั้นต้นวินิจฉัยประเด็นที่ว่าโจทก์หรือจำเลยสมควรเป็นผู้ปกครองบุตรทั้งสองกับประเด็นเรื่องค่าอุปการะเลี้ยงดู โดยไม่ต้องมีการสืบพยานกันต่อไป โดยโจทก์จำเลยแถลงเรื่องฐานะและรายได้ต่อศาลเพื่อประกอบการวินิจฉัยดังนี้ เท่ากับคู่ความตกลงกันให้ศาลชั้นต้นชี้ขาดในประเด็นที่กล่าวมาแล้ว เมื่อศาลชั้นต้นวินิจฉัยชี้ขาดไปตามประเด็นที่ตกลงกันโดยพิจารณาตามเหตุผลที่เห็นว่าสมควรและเหมาะสม และไม่ปรากฏว่าคำวินิจฉัยของศาลชั้นต้นขัดต่อกฎหมายหรือขัดต่อเหตุผลอย่างไรแล้ว ก็ต้องบังคับคดีไปตามคำวินิจฉัยชี้ขาดดังกล่าว จำเลยจะโต้เถียงว่าตนเป็นผู้สมควรจะปกครองบุตรมากกว่าโจทก์หาได้ไม่.

โจทก์จำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เมื่อวันที่ 23 พฤษภาคม2528 โดยมีการตกลงกันว่าจำเลยจะต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ในวันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2529 จึงมิใช่การซื้อขายเสร็จเด็ดขาดแต่เป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายไม่เป็นโมฆะ และโจทก์มีสิทธิฟ้องขอให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนขายที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ตามข้อตกลงได้.

โจทก์บรรยายฟ้องว่า ที่พิพาทเป็นของโจทก์ จำเลยบุกรุกที่พิพาทต่อมาโจทก์จำเลยบันทึกตกลงกันให้เจ้าพนักงานที่ดินไปรังวัดสอบเขตหากที่พิพาทอยู่นอก น.ส.3ก. ของจำเลย จำเลยยอมยกที่พิพาทให้โจทก์ผลการรังวัดที่พิพาทอยู่นอก น.ส.3ก. ของจำเลย จำเลยไม่ยอมออกจากที่พิพาท อ้างว่าที่พิพาทเป็นของจำเลย ดังนี้ ประเด็นแห่งคดีมีว่าข้อตกลงตามบันทึกดังกล่าวเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความหรือไม่
ตามบันทึกข้อตกลงระหว่างโจทก์จำเลยมีข้อความว่า หากที่พิพาทอยู่นอก น.ส.3ก. ของจำเลย จำเลยยอมยกที่พิพาทให้โจทก์ ดังนี้ข้อความดังกล่าวเป็นการระงับข้อพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยเกี่ยวกับที่พิพาท เป็นสัญญาประนีประนอมยอมความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 850
คำให้การจำเลยไม่ปรากฏว่า จำเลยได้ให้การว่าได้แย่งการครอบครองที่พิพาทจากโจทก์ จึงไม่มีประเด็นเรื่องกำหนดเวลาการฟ้องคดีเพื่อเอาคืนการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1375.

โจทก์อ้างว่าจำเลยซื้อที่ดินโจทก์เฉพาะส่วนที่จำเลยรุกล้ำตามสัญญาเอกสารหมาย จ.1 แล้วไม่ชำระราคาตามกำหนด โจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว ขอให้ขับไล่จำเลย จำเลยกล่าวแก้ว่าส่วนที่โจทก์กล่าวหาว่าจำเลยรุกล้ำจำเลยครอบครองมาตั้งแต่ได้รับยกให้ โจทก์จำเลยโต้เถียงกัน เพื่อไม่ให้ต้องดำเนินคดีกัน จำเลยยินยอมให้เงินโจทก์ 2,000 บาทได้ทำสัญญาเอกสารหมาย จ.1 ไว้ ปรากฏว่าตามสัญญาเอกสารหมายจ.1 ไม่มีข้อความใดระบุว่าเป็นการซื้อขาย คงมีแต่เพียงว่าจำเลยจะจ่ายเงินให้โจทก์ 2,000 บาท ใน 60 วัน และไม่มีข้อความใดระบุว่าถ้าหากจำเลยไม่ใช้เงินแก่โจทก์ตามกำหนดแล้ว คู่สัญญาต้องปฏิบัติอย่างไรต่อกันจึงต้องถือเอาเจตนาในการเข้าทำสัญญาระหว่างกันจำเลยมีหน้าที่ต้องชำระเงินตามสัญญา แต่โจทก์ไม่ได้ขอให้บังคับตามข้อนี้ ส่วนประเด็นที่โจทก์อ้างว่าจำเลยซื้อขายที่ดินส่วนที่รุกล้ำนั้นจำเลยปฏิเสธว่าให้เงินเพื่อไม่ต้องดำเนินคดีแก่กัน ซึ่งโจทก์ไม่ได้นำสืบตามข้อกล่าวอ้าง จึงฟังไม่ได้ว่าจำเลยตกลงจะซื้อที่ดินของโจทก์ ศาลจึงบังคับขับไล่จำเลยตามฟ้องไม่ได้.

พฤติการณ์ที่จำเลยรับเป็ดของกลางจำนวนมากถึง 1,000 ตัวไว้จาก ป. โดยไม่มีข้อตกลงในการซื้อขายหรือฝากเลี้ยงกันในลักษณะใดนั้น ถือได้ว่าเป็นการรับไว้โดยประการใด ตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 357 จำเลยที่ 3 ฎีกาว่า รับเป็ดของกลางไว้โดยไม่รู้ว่าเป็นทรัพย์ที่ได้มาจากการกระทำผิดฐานลักทรัพย์ เป็นการฎีกาโต้แย้งในปัญหาข้อเท็จจริง เมื่อศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้ไขคำพิพากษาศาลชั้นต้นเพียงเล็กน้อย จึงเป็นฎีกาที่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 218 วรรคแรก.

แม้จำเลยจะมีกรรมสิทธิ์รวมอยู่ในที่ดินที่เข่าและส่วนของจำเลยกับส่วนของโจทก์ยังไม่ได้แบ่งการครอบครองเป็นส่วนสัดก็ตาม แต่ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าโจทก์ฟ้องจำเลยโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับโจทก์ ซึ่งจำเลยรับว่าได้ทำสัญญาเช่าตามที่โจทก์ฟ้องจริงแต่มิได้ผิดสัญญาจึงเป็นการโต้แย้งสิทธิตามสัญญา สัญญาที่โจทก์ฟ้องเป็นเรื่องที่จำเลยตกลงทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทเป็นส่วนตัวแต่ผู้เดียวโดยลำพัง ซึ่งเป็นการประกอบธุรกิจต่างหากนอกจากเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมและโจทก์ฟ้องว่าจำเลยกระทำผิดสัญญา จึงฟังได้ว่าโจทก์มีอำนาจฟ้องห้ามจำเลยมิให้เข้าเกี่ยวข้องในที่ดินพิพาทส่วนที่เป็นของโจทก์ได้ จำเลยได้ทำวังกุ้งอยู่ก่อนแล้ว ได้จ้างผู้อื่นขุดดินทำคันกั้นน้ำ แต่ที่ดินแปลงที่จำเลยทำไม่พอทำวังกุ้งจึงได้มาตกลงเช่าที่ดินในส่วนของโจทก์เพิ่มขึ้น เห็นได้ว่าแม้จำเลยได้ลงทุนในการทำวังกุ้งมากก็ตามแต่จำเลยได้ทำไปเพื่อประโยชน์ของตนนั่นเองสัญญาเช่ามีกำหนด 5 ปี ไม่มีข้อตกลงใด ๆ บันทึกไว้เป็นหลักฐานว่าจำเลยตกลงเช่าที่ดินโจทก์โดยมีเงื่อนไขและเงื่อนเวลา 10 ปีสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับโจทก์ไม่ใช่สัญญาเช่าที่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดามีกำหนด 10 ปี.

เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์มีคำสั่งให้ขายทอดตลาดที่ดินพิพาทแก่ผู้ซื้อ โดยไม่งดการขายทอดตลาดไว้รอพิจารณาคำขอประนอมหนี้ตามคำขอของจำเลย จำเลยยื่นคำร้องว่า คำสั่งดังกล่าวไม่ชอบด้วยกฎหมายเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ว่าจำเลยประวิงคดี ขอให้ยกคำร้องของจำเลยระหว่างการพิจารณาของศาล ผู้ซื้อที่ดินพิพาทได้จากการขายทอดตลาด จำเลยและ ส. ผู้ซื้อรายใหม่ตกลงกันว่า ผู้ซื้อรายใหม่ตกลงวางเงิน 100,000 บาท ให้ผู้ซื้อที่ดินพิพาทได้จากการขายทอดตลาดรับไปเป็นค่าเสียหาย เพื่อจะได้ไม่คัดค้านที่จะมีการขายทอดตลาดใหม่ มิใช่เป็นการตกลงว่าผู้ซื้อที่ดินพิพาทได้จากการขายทอดตลาดสละสิทธิในที่ประมูลซื้อได้ในครั้งก่อน เพราะการที่ผู้ซื้อรายใหม่ตกลงจะเข้าประมูลซื้อที่ดินพิพาทครั้งใหม่ในราคาไม่ต่ำกว่า 18,000,000 บาทนั้น จะต้องจัดหาธนาคารมาค้ำประกันจำนวน 2,000,000 บาท เพื่อเป็นประกันค่าเสียหายแก่กองทรัพย์สินหากผู้ซื้อรายใหม่เข้าสู้ราคาต่ำกว่า 18,000,000 บาท ซึ่งเป็นอีกเงื่อนไขหนึ่งที่ผู้ซื้อรายใหม่ต้องปฏิบัติก่อน เมื่อผู้ซื้อรายใหม่ไม่สามารถหาธนาคารมาค้ำประกันได้ จึงเป็นฝ่ายผิดข้อตกลงศาลต้องจำหน่ายคำร้องของจำเลยตามสัญญาที่ตกลงไว้

เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์มีคำสั่งให้ขายทอดตลาดที่ดินพิพาทแก่ผู้ซื้อ โดยไม่งดการขายทอดตลาดไว้รอพิจารณาคำขอประนอมหนี้ตามคำขอของจำเลย จำเลยยื่นคำร้องว่า คำสั่งดังกล่าวไม่ชอบด้วยกฎหมายเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ว่าจำเลยประวิงคดี ขอให้ยกคำร้องของจำเลยระหว่างการพิจารณาของศาล ผู้ซื้อที่ดินพิพาทได้จากการขายทอดตลาด จำเลยและ ส.ผู้ซื้อรายใหม่ตกลงกันว่า ผู้ซื้อรายใหม่ตกลงวางเงิน 100,000 บาทให้ผู้ซื้อที่ดินพิพาทได้จากการขายทอดตลาดรับไปเป็นค่าเสียหาย เพื่อจะได้ไม่คัดค้านที่จะมีการขายทอดตลาดใหม่ มิใช่เป็นการตกลงว่าผู้ซื้อที่ดินพิพาทได้จากการขายทอดตลาดสละสิทธิในที่ประมูลซื้อได้ในครั้งก่อน เพราะการที่ผู้ซื้อรายใหม่ตกลงจะเข้าประมูลซื้อที่ดินพิพาทครั้งใหม่ในราคาไม่ต่ำกว่า 18,000,000 บาทนั้น จะต้องจัดหาธนาคารมาค้ำประกันจำนวน 2,000,000 บาท เพื่อเป็นประกันค่าเสียหายแก่กองทรัพย์สินหากผู้ซื้อรายใหม่เข้าสู้ราคาต่ำกว่า 18,000,000 บาท ซึ่งเป็นอีกเงื่อนไขหนึ่งที่ผู้ซื้อรายใหม่ต้องปฏิบัติก่อน เมื่อผู้ซื้อรายใหม่ไม่สามารถหาธนาคารมาค้ำประกันได้ จึงเป็นฝ่ายผิดข้อตกลงศาลต้องจำหน่ายคำร้องของจำเลยตามสัญญาที่ตกลงไว้

ที่ดินของโจทก์มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะโดยตรงได้แม้โจทก์จะผ่านที่ดินของบุคคลอื่น ทางทิศเหนือและทิศตะวันออกไปสู่ทางสาธารณะได้ก็ตาม แต่ก็ต้องผ่านที่ดินของบุคคลอื่นเช่นกัน โจทก์จึงมีสิทธิจะใช้ทางพิพาทเป็นทางจำเป็นผ่านที่ดินของจำเลยไปสู่ทางสาธารณะได้
เดิมเจ้าของที่ดินของโจทก์เคยใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินของจำเลยออกสู่ทางสาธารณะต่อมาก็ได้มีการจดทะเบียนภาร จำยอมให้ที่ดินของโจทก์ใช้ที่ดินของจำเลยเป็นทางออกไปสู่ทางสาธารณะได้ แม้ต่อมาจะมีการจดทะเบียนยกเลิกภารจำยอม แต่ก็เป็นการทำเพื่อประโยชน์ของจำเลย ทั้งยังได้มีการตกลงกันให้โจทก์ใช้ทางพิพาทในที่ดินของจำเลยเป็นทางออกไปสู่ทางสาธารณะได้จึงเป็นการสมควรที่โจทก์เลือกใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินของจำเลยออกไปสู่ทางสาธารณะ
ข้อกำหนดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 10เป็นกรณีเมื่อมีการจดทะเบียนอาคารชุดแล้ว ห้ามมิให้ผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นก่อภารผูกพันเกี่ยวกับอาคารชุด ดังกล่าว แต่คำพิพากษาศาลล่างทั้งสองมิได้บังคับให้ไปจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินของจำเลยแต่อย่างใด และกรณีเป็นเรื่องทางจำเป็นที่เกิดขึ้นโดยผลของกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349หาใช่เป็นเรื่องที่ผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นเป็นผู้ก่อภารผูกพันดังกล่าวขึ้นไม่ ฉะนั้นแม้ว่าข้อตกลงดังกล่าวจะตกเป็นโมฆะก็ตาม แต่ก็หา กระทบกระทั่งถึงสิทธิของโจทก์ที่จะใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินของจำเลยไปสู่ทางสาธารณะไม่.