คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาจะซื้อขาย

สัญญาระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นการจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งกฎหมายกำหนดรูปแบบและหลักฐานในการทำสัญญากันไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสองว่า สัญญาจะขายหรือจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญหรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ จากบทกฎหมายดังกล่าว หากคู่สัญญาจะทำสัญญาจะซื้อขายให้มีผลทางกฎหมายในการฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ต้องเลือกกระทำอย่างใดอย่างหนึ่ง คือทำหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือวางประจำ หรือมัดจำ หรือมีการชำระหนี้บางส่วน เมื่อโจทก์และจำเลยเลือกรูปแบบของสัญญาโดยทำสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำกันไว้ ถือเป็นกรณีทำหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดโดยลงลายมือชื่อโจทก์จำเลยไว้เพื่อให้คู่สัญญาฟ้องบังคับฝ่ายที่ผิดสัญญาได้ จึงเป็นกรณีที่หากฟ้องร้องบังคับคดีต้องมีสัญญาจะซื้อขายมาแสดงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 ดังนั้น จำเลยจะขอสืบพยานบุคคลประกอบข้ออ้างอย่างใดอย่างหนึ่ง เมื่อนำสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำมาแสดงแล้ว อ้างว่ายังมีข้อตกลงด้วยวาจาว่าโจทก์จะชำระเงินที่เหลือภายใน 1 เดือน จึงต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 (ข)

สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยมีข้อความว่า เนื่องจากที่ดินพิพาทติดจำนองกับธนาคาร ถ้าโจทก์ไถ่ถอนจำนองเมื่อไรจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่จำเลยทันที สัญญาซื้อขายฉบับนี้จึงเป็นสัญญาจะซื้อขายที่ดินตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง ซึ่งต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ...หรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้วจึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้ เมื่อสัญญาจะซื้อขายที่ดินรายนี้ได้ทำเป็นลายลักษณ์อักษรมีข้อความว่าโจทก์รับราคาดังกล่าวไปจากจำเลยเสร็จแล้วตั้งแต่วันที่ 23 มกราคม 2541 การรับฟังพยานหลักฐานของศาลจึงต้องเป็นไปตามบทบัญญัติแห่ง ป.วิ.พ. มาตรา 94 (ข) โจทก์จะนำพยานบุคคลมาสืบว่า ความจริงแล้วโจทก์ได้รับเงินค่าที่ดินเพียง 90,000 บาท เงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือให้จำเลยไปชำระต่อธนาคาร พ. เพื่อชำระหนี้ที่โจทก์จำนองที่ดินดังกล่าวไว้แก่ธนาคารไม่ได้ เพราะเป็นการสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารนั้น

การที่ผู้ร้องกับผู้คัดค้านทำสัญญาต่อกันว่าผู้คัดค้านจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่ผู้ร้องต่อเมื่อผู้คัดค้านได้รับอนุญาตจากสำนักงานจัดรูปที่ดินจังหวัดชัยนาทก่อน เนื่องจากที่ดินอยู่ในเขตโครงการจัดรูปที่ดิน สัญญาดังกล่าวเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขาย การครอบครองที่ดินพิพาทจึงเป็นการครอบครองแทนผู้คัดค้าน ไม่ปรากฏข้อเท็จจริงว่าผู้ร้องได้บอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือตาม ป.พ.พ. มาตรา 1381 นอกจากนี้การที่ผู้คัดค้านฟ้องผู้ร้องเพื่อไถ่ถอนการจำนองที่ดินพิพาทและศาลฎีกาวินิจฉัยว่าผู้คัดค้านหมดสิทธิไถ่ถอนการจำนอง เพราะได้แปลงหนี้ดังกล่าวเป็นหนี้ตามสัญญาจะซื้อขายแล้ว แม้คำพิพากษาดังกล่าวจะผูกพันผู้ร้องกับผู้คัดค้านตาม ป.วิ.พ. มาตรา 145 วรรคหนึ่งก็ตาม ก็มีผลเพียงว่าผู้ร้องมีสิทธิตามสัญญาจะซื้อขายดังกล่าวเท่านั้น จะถือว่าหลังจากเสร็จคดีตลอดมาเป็นพฤติการณ์บอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือที่ดินพิพาทมาเป็นยึดถือเพื่อตนหาได้ไม่ จึงไม่อาจนับระยะเวลาการครอบครองที่ดินพิพาทมาเป็นเหตุให้ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382

โจทก์ซื้อที่ดินพร้อมบ้านจัดสรรจากจำเลยได้ชำระเงินงวดให้จำเลยครบถ้วนตามสัญญาในวันที่ 11 เมษายน 2540 แต่จำเลยก็ยังมิได้พัตนาที่ดินและปลูกสร้างบ้านให้โจทก์แล้วเสร็จจนล่วงเลยไปจนกระทั่งปี 2545 แสดงว่าจำเลยไม่อาจปฎิบัติการชำระหนี้ตอบแทนแก่โจทก์ตามสัญญาได้ โจทก์จึงมีสิทธิเลิกสัญญาโดยไม่ต้องกำหนดระยะเวลาพอสมควรให้จำเลยชำระหนี้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 387 ก่อน

โจทก์ไม่ได้ออกทุนรอนหรือยุยงส่งเสริมให้ จ. เป็นความกับ ม. กับพวก ข้อกำหนดตามสัญญาจะซึ้อขาย ข้อ 4 ที่ว่าจะโอนที่ดินเมื่อผู้ขายชนะคดีความไม่มีภาระผูกพันต่อคดีนั้น มีลักษณะเป็นเงื่อนไขในสัญญาประการหนึ่งและเป็นข้อความที่คัดลอกมาจากสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างจำเลยกับ จ. ไม่ถือว่าเป็นการแสวงหาประโยชน์จากการที่ผู้อื่นเป็นความกันไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยของประชาชน สัญญาจะซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยใช้บังคับกันได้ไม่เป็นโมฆะ เงินมัดจำที่โจทก์วางไว้แก่จำเลยจึงไม่ใช่เงินที่ชำระโดยฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมายหรือศีลธรรมอันดีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 411
จำเลยได้ฟ้อง จ. ต่อศาลจังหวัดสมุทรปราการ แล้วต่อมาคู่ความได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกัน โดยจำเลยตกลงให้ทายาทของ จ. นำที่ดินแปลงที่ จ. ทำสัญญาจะซื้อขายกับจำเลยไปขายให้แก่ผู้อื่นได้โดยทายาทของ จ. ยินยอมชำระเงินให้จำเลย 1,000,000 บาท จึงเป็นผลให้จำเลยไม่มีที่ดินโอนให้แก่โจทก์ตามสัญญาซื้อขายอีกต่อไป ถือว่าการโอนที่ดินตกเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งจำเลยต้องรับผิดชอบ จำเลยจึงต้องคืนมัดจำที่รับไปแก่โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 378 (3) จึงฟังได้ว่าหนี้เงินมัดจำที่รับไว้จากโจทก์จำนวน 2,450,000 บาท เป็นหนี้ที่อาจกำหนดจำนวนได้โดยแน่นอนไม่น้อยกว่า 1,000,000 บาท โจทก์จึงฟ้องขอให้จำเลยล้มละลายได้