คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาเช่า

เดิมตึกแถวตามฟ้องเป็นของ ด.ด. ให้จำเลยเช่า ต่อมาด.โอนตึกแถวให้อ.แล้วอ.โอนขายให้โจทก์แม้ด.จะให้คำมั่นแก่จำเลยว่าเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้ว ด. จะให้จำเลยเช่าตึกแถวต่ออีก 3 ปี คำมั่นดังกล่าวก็ไม่ผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก

ในสัญญาเช่าไม่มีข้อความตอนใดแสดงว่าคู่สัญญาได้ตกลงซื้อหรือเช่าซื้อทรัพย์สินที่เช่าและไม่ปรากฏว่าค่าเช่าที่ชำระให้ถือเป็นส่วนหนึ่งของราคาทรัพย์สินที่เช่า ส่วนที่มีการตกลงให้ชำระค่าเช่าเพิ่มขึ้นทุกปี ก็เป็นเพียงวิธีตกลงกันให้ชำระค่าเช่าอย่างหนึ่ง ซึ่งนิยมใช้ในการทำสัญญาเช่าทรัพย์สินระยะยาวตามปกติธรรมดาทั่วไป ไม่มีลักษณะเป็นการตกลงซื้อและไม่มีความเกี่ยวพันกับราคาซื้อทรัพย์ที่เช่าแต่อย่างใด ส่วนที่มีข้อตกลงจะขายทรัพย์ที่เช่าให้ผู้เช่าก็เป็นเพียงคำมั่นจะขายทรัพย์ที่เช่าให้แก่ผู้เช่าหากผู้เช่าประสงค์จะซื้อในอนาคตโดยเสนอราคาจะขายไว้ล่วงหน้าเท่านั้น ดังนั้น สัญญาเช่าฉบับนี้จึงเป็นสัญญาเช่าตาม ป.พ.พ.มาตรา 537 จำเลยทั้งสองจึงนำค่าเช่าตามสัญญาดังกล่าวมาเป็นหลักในการคำนวณค่ารายปีตาม พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 มาตรา 8 ได้
ที่ดินที่โจทก์ให้เช่าตามฟ้องตั้งอยู่คนละเขตกับที่ดินอีก 4 แปลงที่โจท์นำค่ารายปีมาเปรียบเทียบ และนอกจากจะเป็นที่ดินที่ไม่ได้อยู่ใกล้เคียงกันแล้วที่ดินดังกล่าวส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่เจ้าของที่ดินใช้ประกอบกิจการของตนเอง ซึ่งเป็นกิจการคนละประเภทกับของโจทก์ ทั้งที่ดินของโจทก์ตามฟ้องเป็นที่ดินที่ให้เช่าโดยกำหนดค่าเช่าไว้ในสัญญาเช่าเป็นการแน่นอน ในเมื่อไม่มีเหตุอันบ่งให้เห็นว่าค่าเช่าที่กำหนดไว้มิใช่จำนวนเงินอันสมควรจะให้เช่าได้ การที่จำเลยที่ 1 กำหนดค่ารายปีโดยถือค่าเช่าเป็นหลักในการคำนวณ จึงชอบด้วย พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดินพ.ศ.2475 มาตรา 8 แล้ว

ในสัญญาเช่าไม่มีข้อความตอนใดแสดงว่าคู่สัญญาได้ตกลงซื้อหรือเช่าซื้อทรัพย์สินที่เช่าและไม่ปรากฏว่าค่าเช่าที่ชำระให้ถือเป็นส่วนหนึ่งของราคาทรัพย์สินที่เช่า ส่วนที่มีการตกลงให้ชำระค่าเช่าเพิ่มขึ้นทุกปี ก็เป็นเพียงวิธีตกลงกันให้ชำระค่าเช่าอย่างหนึ่ง ซึ่งนิยมใช้ในการทำสัญญาเช่าทรัพย์สินระยะยาวตามปกติธรรมดาทั่วไป ไม่มีลักษณะเป็นการตกลงซื้อและไม่มีความเกี่ยวพันกับราคาซื้อทรัพย์ที่เช่าแต่อย่างใด ส่วนที่มีข้อตกลงจะขายทรัพย์ที่เช่าให้ผู้เช่าก็เป็นเพียงคำมั่นจะขายทรัพย์ที่เช่าให้แก่ผู้เช่าหากผู้เช่าประสงค์จะซื้อในอนาคตโดยเสนอราคาจะขายไว้ล่วงหน้าเท่านั้นดังนั้น สัญญาเช่าฉบับนี้จึงเป็นสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 จำเลยทั้งสองจึงนำค่าเช่าตามสัญญาดังกล่าวมาเป็นหลักในการคำนวณค่ารายปีตามพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 มาตรา 8 ได้ ที่ดินที่โจทก์ให้เช่าตามฟ้องตั้งอยู่คนละเขตกับที่ดินอีก 4 แปลง ที่โจทก์นำค่ารายปีมาเปรียบเทียบ และนอกจากจะเป็นที่ดินที่ไม่ได้อยู่ใกล้เคียงกันแล้วที่ดินดังกล่าวส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่เจ้าของที่ดินใช้ประกอบกิจการของตนเอง ซึ่งเป็นกิจการคนละประเภทกับของโจทก์ ทั้งที่ดินของโจทก์ตามฟ้องเป็นที่ดินให้เช่าโดยกำหนดค่าเช่าไว้ในสัญญาเช่าเป็นการแน่นอน ในเมื่อไม่มีเหตุอันบ่งให้เห็นว่าค่าเช่าที่กำหนดไว้มิใช่จำนวนเงินอันสมควรจะให้เช่าได้ การที่จำเลยที่ 1กำหนดค่ารายปีโดยถือค่าเช่าเป็นหลักในการคำนวณ จึงชอบด้วยพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 มาตรา 8 แล้ว

ผู้ร้องเช่าที่ดินจากจำเลยเพื่อประกอบกิจการสถานีบริการน้ำมันเชื้อเพลิงและกิจการร้านอาหาร ในอัตราค่าเช่าต่ำ แต่ผู้ร้องต้องลงทุนถมดินก่อสร้างอาคารซึ่งมีมูลค่าจำนวนมากและมีข้อตกลงกันว่าให้สิ่งปลูกสร้างที่ผู้ร้องสร้างขึ้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดและผู้ร้องไม่ประสงค์จะเช่าต่อไปจึงเป็นกรณีที่ผู้ให้เช่าและผู้เช่าต่างให้ประโยชน์ตอบแทนซึ่งกันและกันจากการเช่าเป็นกรณีพิเศษนอกเหนือและแตกต่างไปจากการเช่าทรัพย์ตามปกติ สัญญาเช่าระหว่างผู้ร้องกับจำเลยจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้ไม่จดทะเบียนก็ใช้บังคับแก่กันได้ เมื่อสัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนด สิ่งก่อสร้างดังกล่าวจึงยังไม่ตกเป็นของจำเลย

จำเลยปลูกบ้านพิพาทในที่ดินของโจทก์โดยอาศัยสิทธิการเช่าสัญญาเช่าระงับเมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ตกลงกันไว้ จำเลยต้องส่งคืนที่ดินซึ่งเป็นทรัพย์สินที่เช่าในสภาพเรียบร้อยแก่โจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 561 จำเลยจะต้องรื้อถอนบ้านพิพาทซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินที่เช่าเพื่อส่งมอบที่ดินที่เช่าคืนแก่โจทก์ แม้ก่อนครบกำหนดตามสัญญาเช่าจำเลยขายบ้านพิพาทให้ ส. โดยมีข้อตกลงให้ ส. มีหน้าที่รื้อถอนบ้านพิพาทออกไปจากที่ดินที่จำเลยเช่าก็ดี และการที่บ้านพิพาทถูกเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาคดีอื่นของจำเลยนำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดไว้ก็ดี หาเป็นเหตุให้จำเลยพ้นหน้าที่จะต้องส่งมอบที่ดินที่เช่าคืนให้โจทก์ตามผลของกฎหมายไม่ ดังนั้นการที่จำเลยไม่รื้อถอนบ้านพิพาทออกจากที่ดินที่เช่าของโจทก์เมื่อสิ้นกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าแล้ว โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยและบริวารรื้อถอนบ้านพร้อมขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินตามฟ้องได้

จำเลยปลูกบ้านในที่ดินของโจทก์โดยอาศัยสิทธิการเช่าเมื่อสัญญาเช่าระงับเมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ตกลงกันไว้จำเลยก็ต้องส่งคืนที่ดินซึ่งเป็นทรัพย์สินที่เช่าในสภาพเรียบร้อยแก่โจทก์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 561 โดยจำเลยจะต้องรื้อถอนบ้านซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินที่เช่าเพื่อส่งมอบที่ดินที่เช่าคืนแก่โจทก์ การที่จำเลยโอนขายบ้านให้ส.โดยมีข้อตกลงให้ส. มีหน้าที่รื้อถอนบ้านออกไปจากที่ดินที่จำเลยเช่าก็ดี และการที่บ้านถูกเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาคดีอื่นของจำเลยนำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดไว้ก็ดี หาเป็นเหตุให้จำเลยพ้นหน้าที่จะต้องส่งมอบที่ดินที่เช่าคืนให้โจทก์ตามผลของกฎหมายไม่ การที่จำเลยไม่รื้อถอนบ้านออกจากที่ดินที่เช่าของโจทก์เมื่อสิ้นกำหนดเวลาสัญญาเช่าแล้วโจทก์ย่อม มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยและบริวารรื้อบ้านพร้อมขนย้าย ทรัพย์สินออกจากที่ดินได้

จำเลยปลูกบ้านพิพาทในที่ดินของโจทก์โดยอาศัยสิทธิการเช่าสัญญาเช่าระงับเมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ตกลงกันไว้ จำเลยต้องส่งคืนที่ดินซึ่งเป็นทรัพย์สินที่เช่าในสภาพเรียบร้อยแก่โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 561 จำเลยจะต้องรื้อถอนบ้านพิพาทซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินที่เช่าเพื่อส่งมอบที่ดินที่เช่าคืนแก่โจทก์ แม้ก่อนครบกำหนดตามสัญญาเช่าจำเลยขายบ้านพิพาทให้ส.โดยมีข้อตกลงให้ส. มีหน้าที่รื้อถอนบ้านพิพาทออกไปจากที่ดินที่จำเลยเช่าก็ดี และการที่บ้านพิพาทถูกเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาคดีอื่นของจำเลยนำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดไว้ก็ดี หาเป็นเหตุให้จำเลยพ้นหน้าที่จะต้องส่งมอบที่ดินที่เช่าคืนให้โจทก์ตามผลของกฎหมายไม่ ดังนั้นการที่จำเลยไม่รื้อถอนบ้านพิพาทออกจากที่ดินที่เช่าของโจทก์เมื่อสิ้นกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าแล้ว โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยและบริวารรื้อถอนบ้านพร้อมขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินตามฟ้องได้

สัญญาเช่าฉางระหว่างโจทก์กับจำเลย นอกจากเป็นสัญญาเช่าทรัพย์แล้ว ยังมีข้อตกลงกันว่าจำเลยจะเก็บรักษาข้าวเปลือกตามชนิดจำนวน น้ำหนัก มิให้เปลี่ยนแปลงหรือผิดไปจากสภาพเดิมถ้าเกิดความเสียหายหรือสูญหายขึ้น จำเลยต้องรับผิดชอบและชดใช้ราคาข้าวเปลือกที่ผิดชนิดหรือขาดจำนวนไปไม่ว่าด้วยเหตุใด ๆ ซึ่งมีลักษณะเป็นสัญญาฝากทรัพย์รวมอยู่ในตัวด้วยฉะนั้นจำเลยในฐานะผู้รับฝากทรัพย์จึงต้องคืนทรัพย์ที่รับฝากไว้แก่โจทก์ เมื่อทรัพย์ที่รับฝากสูญหายไปจำเลยจึงต้องใช้ราคาทรัพย์ที่รับฝากไว้แทนตัวทรัพย์ การฟ้องเรียกให้ใช้ราคาทรัพย์ในกรณีนี้ไม่ใช่เรียกค่าสินไหมทดแทนเกี่ยวแก่การฝากทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 671 และไม่มี กฎหมายบัญญัติเรื่องอายุความไว้โดยเฉพาะ จึงมีกำหนด 10 ปี ตามมาตรา 164

สัญญาเช่าฉาง เอกชน นอกจากเป็นสัญญาเช่าทรัพย์แล้วยังมีข้อกำหนดให้จำเลยมีหน้าที่เก็บรักษาข้าวเปลือกและดูแลมิให้เกิดความเสียหายหากเกิดความเสียหายหรือสูญหาย จำเลยต้องรับผิดชดใช้ราคา จึงมีลักษณะเป็นสัญญาฝากทรัพย์รวมอยู่ด้วย จำเลยในฐานะผู้รับฝากทรัพย์ซึ่งจะต้องคืนทรัพย์ที่รับฝากไว้แก่โจทก์เมื่อทรัพย์ที่ฝากสูญหายจึงต้องใช้ราคาแทนตัวทรัพย์ การฟ้องเรียกให้ใช้ราคาทรัพย์ในกรณีนี้ไม่ใช่เรียกค่าสินไหมทดแทนเกี่ยวแก่การฝากทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 671 และไม่มีกฎหมายบัญญัติเรื่องอายุความไว้โดยเฉพาะจึงมีกำหนด 10 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 164 (กฎหมายใหม่ 193/30)

สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเป็นเพียงบุคคลสิทธิใช้บังคับกันได้เฉพาะแต่ในระหว่างคู่สัญญา จะผูกพันโจทก์ผู้รับโอนตึกพิพาทต่อเมื่อโจทก์ได้ตกลงยินยอมเข้าผูกพันตนที่จะปฏิบัติตามสัญญานั้นแทนผู้ให้เช่าเดิม อันเป็นการตกลงว่าจะชำระหนี้แก่บุคคลภายนอก ซึ่งจะทำให้บุคคลภายนอกคือจำเลยผู้เช่ามีสิทธิเรียกร้องชำระหนี้จากโจทก์ผู้รับโอนได้โดยตรงตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 374 เมื่อไม่ปรากฏว่าโจทก์ตกลงยินยอมเช่นนั้น แม้หากฟังได้ว่าสัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนและโจทก์รู้ถึงข้อตกลงดังกล่าวตามที่จำเลยต่อสู้สัญญาดังกล่าวก็ไม่ผูกพันโจทก์ในอันที่จะต้องยินยอมให้จำเลยเช่าตึกพิพาทต่อไปแต่อย่างใด