คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
โมฆะ

สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่าง จ. ผู้ตาย กับจำเลยเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่จะต้องทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคแรก เมื่อสัญญาซื้อขายมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมตกเป็นโมฆะ แม้ที่ดินที่ซื้อขายกันจะเป็นเพียงที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ซึ่งไม่เคยมีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ เจ้าของที่ดินมีเพียงสิทธิครอบครอง และการซื้อขายจะสมบูรณ์ด้วยการส่งมอบการครอบครอง ไม่จำต้องทำตามแบบของนิติกรรมก็ตาม แต่โจทก์ซึ่งเป็นทายาทของ จ. ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนสิทธิในที่ดินให้แก่โจทก์ตามหนังสือสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดซึ่งตกเป็นโมฆะ โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาได้

ที่ดินพิพาทอยู่ในเขตโครงการจัดรูปที่ดินตามพระราชบัญญัติจัดรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2517 ซึ่งภายในระยะเวลา 5 ปีนับแต่วันมีประกาศของรัฐมนตรีห้ามมิให้ผู้ใดจำหน่ายหรือก่อให้เกิดภาระติดพันซึ่งที่ดินในเขตดังกล่าว เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการจัดรูปที่ดินจังหวัดเสียก่อนจึงจะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้ การที่โจทก์จำเลยตกลงกันทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทและในวันเดียวกันนั้นจำเลยก็ยื่นคำขออนุญาตทำนิติกรรมขายที่ดินพิพาทให้โจทก์ เช่นนี้มิใช่โจทก์จำเลยกระทำการฝ่าฝืนข้อห้ามของกฎหมายเพราะขณะนั้นยังไม่มีผลที่จะก่อให้เกิดการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินพิพาทไว้ แต่เป็นการกระทำตามขั้นตอนของกฎหมาย สัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทจึงไม่เป็นโมฆะ มีผลบังคับได้ ต่อมาเมื่อคณะกรรมการจัดรูปที่ดินจังหวัด มีมติอนุญาตให้จำเลยจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมขายที่ดินพิพาทให้โจทก์ได้ แม้ขณะมีมติอนุญาตจะเกินกำหนดระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อขายก็มิใช่ความผิดของโจทก์ จำเลยจึงต้องขายที่ดินพิพาทให้โจทก์ จำเลยจะอ้างว่าเกินกำหนดระยะเวลา 2 เดือนตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อขายแล้วหาได้ไม่

จำเลยซื้อที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินบางส่วนของที่ดินที่มีข้อกำหนดห้ามโอนไปยังผู้อื่นภายใน 10 ปีจากโจทก์ แม้โจทก์จะได้สละการครอบครองและมอบที่ดินพิพาทให้จำเลยครอบครอง ทั้งมีข้อตกลงว่าจะจดทะเบียนโอนที่ดินให้จำเลยเมื่อพ้นกำหนดห้ามโอนแล้ว ก็เป็นการซื้อมาและเข้าครอบครองภายในกำหนดเวลาห้ามโอน เป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย ตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 113 จำเลยจึงไม่มีสิทธิอยู่ในที่พิพาท

จำเลยกับ ว. และ จ. เป็นเจ้าของที่พิพาทร่วมกันโดยไม่ได้แบ่งแยกกันครอบครอง สัญญาซื้อขายที่พิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นการขายตัวทรัพย์จะขายโดยมิได้รับความยินยอมของ ว. และ จ.ผู้เป็นเจ้าของรวมด้วยหาได้ไม่ ฉะนั้น สัญญาซื้อขายที่พิพาทดังกล่าวจึงไม่มีผลใช้บังคับ

การทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ซึ่งมีข้อกำหนดห้ามผู้มีสิทธิในที่ดินโอนที่ดินไปยังผู้อื่นภายใน 10 ปี นับแต่วันที่ทางราชการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้เป็นต้นไปในระหว่างระยะเวลาห้ามโอน และมีข้อตกลงกันว่าจะไปจดทะเบียนเมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอน หากมิได้มีการส่งมอบการครอบครองภายในระยะเวลาห้ามโอนดังกล่าวอาจถือไม่ได้ว่าเป็นการจงใจหลีกเลี่ยงข้อห้ามการโอนตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 31 อันเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย ซึ่งตกเป็นโมฆะ เมื่อยังไม่ปรากฏข้อเท็จจริงเป็นที่แน่ชัดว่า ได้มีการส่งมอบการครอบครองที่ดินหรือโจทก์ได้เข้าครอบครองที่ดินนั้นในระยะเวลาห้ามโอนแล้วหรือไม่ การที่ศาลชั้นต้นสั่งงดสืบพยานโจทก์จำเลยแล้ววินิจฉัยว่า นิติกรรมระหว่างโจทก์จำเลยมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามอย่างชัดแจ้งโดยกฎหมายเป็นโมฆะ พิพากษายกฟ้อง จึงไม่ชอบ

การทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ซึ่งมีข้อกำหนดห้ามผู้มีสิทธิในที่ดินโอนที่ดินไปยังผู้อื่นภายใน10 ปี นับแต่วันที่ทางราชการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้เป็นต้นไปในระหว่างระยะเวลาห้ามโอน และมีข้อตกลงกันว่าจะไปจดทะเบียนเมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอน หากมิได้มีการส่งมอบการครอบครองภายในระยะเวลาห้ามโอนดังกล่าวอาจถือไม่ได้ว่าเป็นการจงใจหลีกเลี่ยงข้อห้ามการโอนตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 31 อันเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย ซึ่งตกเป็นโมฆะเมื่อยังไม่ปรากฎข้อเท็จจริงเป็นที่แน่ชัดว่า ได้มีการส่งมอบการครอบครองที่ดินหรือโจทก์ได้เข้าครอบครองที่ดินนั้นในระยะเวลาห้ามโอนแล้วหรือไม่ การที่ศาลชั้นต้นสั่งงดสืบพยานโจทก์จำเลยแล้ววินิจฉัยว่า นิติกรรมระหว่างโจทก์จำเลยมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามอย่างชัดแจ้งโดยกฎหมายเป็นโมฆะ พิพากษายกฟ้อง จึงไม่ชอบ

การห้ามฟ้องบุพการีตาม ป.พ.พ.มาตรา 1562 เป็นเหตุเฉพาะตัวระหว่างโจทก์ทั้งสามผู้เป็นบุตรกับจำเลยที่ 1 ผู้เป็นบิดาเท่านั้น หามีผลไปถึงจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกด้วยไม่ เมื่อจำเลยที่ 1 ไม่ได้ยื่นอุทธรณ์ปัญหาเรื่องโจทก์ทั้งสามมีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 1 หรือไม่จึงยุติตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นจำเลยที่ 2 ไม่อาจยกเรื่องห้ามฟ้องจำเลยที่ 1 มาเป็นข้อต่อสู้โจทก์ทั้งสามได้
จำเลยที่ 1 ในฐานะผู้จัดการมรดกของ ห.มีหน้าที่แบ่งปันทรัพย์มรดกให้เป็นไปตามพินัยกรรมของ ห.ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1719 และจะทำนิติกรรมใด ๆ ซึ่งตนมีส่วนได้เสียเป็นปฏิปักษ์ต่อกองมรดกหาได้ไม่ ตามมาตรา1722 การที่จำเลยที่ 1 ในฐานะผู้จัดการมรดกของ ห.โอนที่ดินพิพาทให้แก่ตนเองในฐานะส่วนตัว โดยจำเลยที่ 1 มิใช่ทายาทผู้มีสิทธิรับมรดกตามพินัยกรรมของ ห.เป็นการแบ่งปันทรัพย์มรดกที่เป็นปฏิปักษ์ต่อกองมรดกของ ห.ต้องห้ามโดยชัดแจ้งตามมาตรา 1722 จึงตกเป็นโมฆะตามมาตรา 113 เดิม ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะทำนิติกรรม ต้องถือเสมือนว่ามิได้มีนิติกรรมการโอนเกิดขึ้นเลยกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทยังคงเป็นกองมรดกของ ห.อยู่ หาตกไปเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 ในฐานะส่วนตัวไม่ สำหรับบ้านซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินพิพาทเป็นส่วนควบของที่ดิน ย่อมตกได้แก่โจทก์ทั้งสามผู้รับพินัยกรรมด้วย
จำเลยที่ 2 ได้รับซื้อฝากและรับโอนชื่อทางทะเบียนในที่ดินพิพาทพร้อมบ้านไว้จากจำเลยที่ 1 ในฐานะส่วนตัวซึ่งเป็นผู้ไม่มีสิทธิจะขายฝากได้ย่อมไม่เกิดผลให้จำเลยที่ 2 มีสิทธิตามนิติกรรมขายฝาก
โจทก์ทั้งสามฟ้องเพื่อเอาคืนซึ่งทรัพย์สินจากจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ จะนำอายุความตามมาตรา 1754 มาใช้บังคับไม่ได้

แม้จำเลยที่ 2 จะให้การต่อสู้คดีว่า โจทก์ทั้งสามไม่มีอำนาจฟ้องเพราะเป็นการฟ้องบุพการีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1562 ก็ตาม แต่ปัญหาดังกล่าวเป็นเหตุเฉพาะตัวระหว่างโจทก์ทั้งสามกับจำเลยที่ 1 เท่านั้น หามีผลไปถึงจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกด้วยไม่ เมื่อจำเลยที่ 1 ไม่ได้ยื่นอุทธรณ์ปัญหาเรื่องโจทก์ทั้งสามมีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 1 หรือไม่ จึงเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น จำเลยที่ 2 ไม่อาจยกเรื่องห้ามฟ้องจำเลยที่ 1 มาเป็นข้อต่อสู้โจทก์ทั้งสามได้ จำเลยที่ 1 เป็นผู้จัดการมรดกของ ห. ย่อมเป็นตัวแทนของบรรดาทายาทในการจัดการมรดก มีหน้าที่ต้องดำเนินการแบ่งปันทรัพย์มรดกให้เป็นไปตามพินัยกรรมและจะทำนิติกรรมใด ๆ ซึ่งตนมีส่วนได้เสียเป็นปฏิปักษ์ต่อกองมรดกหาได้ไม่เมื่อจำเลยที่ 1 มิได้เป็นผู้ที่ได้รับประโยชน์จากพินัยกรรม และเป็นผู้ถูกตัดมิให้รับมรดกแต่กลับโอนที่ดินพิพาทให้แก่ตนเองในฐานะส่วนตัว จึงเป็นการทำนิติกรรมให้ตนมีส่วนได้เสียเป็นปฏิปักษ์ต่อกองมรดกอันเป็นการต้องห้ามโดยชัดแจ้งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1722การโอนที่ดินพิพาทดังกล่าวตกเป็นโมฆะ ไม่มีผลใช้บังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 113 เดิม กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทจึงยังคงเป็นกองมรดกของ ห.อยู่ตามเดิม ส่วนบ้านซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินพิพาทเป็นส่วนควบของที่ดินย่อมตกได้แก่โจทก์ทั้งสาม ไม่ตกไปเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 ด้วย ดังนั้น การที่จำเลยที่ 2 ได้รับซื้อฝากที่ดินพิพาทพร้อมบ้านไว้จากจำเลยที่ 1ย่อมไม่เกิดผลให้จำเลยที่ 2 มีสิทธิตามนิติกรรมขายฝาก ทั้งเป็นการกระทำที่โต้แย้งสิทธิของโจทก์ทั้งสาม โจทก์ทั้งสามจึงมีอำนาจฟ้องเรียกที่ดินพิพาทพร้อมบ้านคืนจากจำเลยที่ 2 ได้ เพราะเป็นการฟ้องเพื่อเอาคืนซึ่งทรัพย์สินจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และจะนำอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1754 มาใช้บังคับไม่ได้

หนังสือสัญญาซื้อขายมีข้อความว่า ผู้ขายตกลงขายที่ดินสวนจากให้ผู้ซื้อ ผู้ขายได้รับชำระราคาจากผู้ซื้อครบถ้วนและส่งมอบที่ดินให้ผู้ซื้อแล้วตั้งแต่วันทำสัญญา แสดงว่าคู่กรณีมีเจตนามุ่งซื้อขายที่ดินกันเสร็จเด็ดขาด ทั้งสัญญาดังกล่าวก็ไม่ลงเลขที่หรือรายละเอียดของโฉนดไว้เป็นข้อตกลงแน่นอนว่าจะต้องโอนที่ดินโฉนดเลขที่เท่าใดให้แก่กัน และไม่มีข้อตกลงว่าจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เมื่อใดเป็นพฤติการณ์ที่เห็นได้ว่าทั้งสองฝ่ายไม่มีเจตนาที่จะจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดและตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456วรรคแรก

โจทก์จำเลยได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความ โดยจำเลยตกลงที่จะจดทะเบียนโอนที่ดินตาม น.ส.3 พร้อมสิ่งปลูกสร้างซึ่งมีชื่อจำเลยเป็นเจ้าของให้แก่โจทก์โดยจะไปจัดการยื่นคำขอจดทะเบียนโอนภายใน 7 วันนับแต่วันทำสัญญาหากจำเลยไม่ไปโจทก์มีสิทธิฟ้องเรียกค่าเสียหายได้ และจำเลยยอมให้ปรับเป็นเงิน 200,000 บาทกำหนดเวลาดังกล่าวเพียงแต่ให้ไปยื่นคำขอเท่านั้นหาได้หมายความถึงการจดทะเบียนโอนด้วยไม่ เนื่องจากการจดทะเบียนโอนที่ดินจะต้องปฏิบัติตามขั้นตอนของกฎหมายก่อนซึ่งบางกรณีจำต้องประกาศ30 วันเพื่อให้ผู้มีส่วนได้เสียในที่ดินมีโอกาสคัดค้านเสียก่อนดังนั้นกำหนดในสัญญาที่ให้คู่สัญญาไปจัดการยื่นคำขอจดทะเบียนให้แก่อีกฝ่ายหนึ่งภายใน 7 วัน จึงไม่มีวัตถุประสงค์เป็นการพ้นวิสัยไม่เป็นโมฆะ