คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ที่ดิน

จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยครอบครองที่ดินพิพาทของโจทก์รวมทั้งทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทโดยเข้าใจผิดว่าเป็นที่ดินของจำเลย โดยครอบครองที่ดินพิพาทโดยสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของนับถึงปัจจุบันเป็นเวลากว่าสิบปีแล้ว เมื่อที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินตามโฉนดที่ดินของโจทก์ แม้จำเลยจะครอบครองโดยสำคัญผิดว่าที่ดินพิพาทเป็นของจำเลย ก็ถือไม่ได้ว่าจำเลยครอบครองที่ดินของจำเลยเอง หากแต่ต้องถือว่าจำเลยครอบครองที่ดินของบุคคลอื่นที่สามารถนับระยะเวลาการครอบครองปรปักษ์ได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 หาจำต้องเป็นการครอบครองโดยจำเลยต้องรู้ว่าที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ด้วยไม่

จำเลยมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแทนผู้ตาย แม้ผู้ตายเป็นคนต่างด้าวซื้อที่ดินพิพาทและให้จำเลยเป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์แทนถือได้ว่าเป็นการได้ที่ดินพิพาทมาโดยไม่ชอบด้วย ป.ที่ดิน มาตรา 86 แต่การได้ที่ดินพิพาทมาดังกล่าวก็หาใช่จะไม่มีผลใด ๆ เสียเลย เพราะผู้ตายยังมีสิทธิได้รับผลตามบทบัญญัติ มาตรา 94 แห่ง ประมวลกฎหมายที่ดิน ในอันที่จะจัดการจำหน่ายที่ดินพิพาทนั้นได้ภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด หรืออธิบดีกรมที่ดินอาจจำหน่ายที่ดินนั้นได้ กรณีต้องถือว่าตราบใดที่ผู้ตายหรืออธิบดีกรมที่ดินยังไม่ได้จำหน่ายที่ดินพิพาท ที่ดินพิพาทจึงยังเป็นของผู้ตาย เมื่อผู้ตายถึงแก่ความตาย ที่ดินพิพาทย่อมเป็นทรัพย์มรดกของผู้ตาย โจทก์ในฐานะผู้จัดการมรดกจึงมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแก่โจทก์หรือนำไปจำหน่ายตาม ป.ที่ดิน มาตรา 94 แล้วนำเงินมาแบ่งปันแก่ทายาทได้

แม้ผู้ตายเป็นคนต่างด้าวซื้อที่ดินพิพาทและให้จำเลยเป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์แทน ถือได้ว่าเป็นการได้ที่ดินพิพาทมาโดยไม่ชอบด้วย ป.ที่ดิน มาตรา 86 แต่การได้ที่ดินพิพาทมาดังกล่าวก็หาใช่จะไม่มีผลใดๆ เสียเลย เพราะผู้ตายยังมีสิทธิได้รับผลตามบทบัญญัติ มาตรา 94 แห่ง ป.ที่ดิน ในอันที่จะจัดการจำหน่ายที่ดินพิพาทนั้นได้ภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนดหรืออธิบดีกรมที่ดินอาจจำหน่ายที่ดินนั้นได้ กรณีต้องถือว่าตราบใดที่ผู้ตายหรืออธิบดีกรมที่ดินยังไม่ได้จำหน่ายที่ดินพิพาท ที่ดินพิพาทจึงยังเป็นของผู้ตาย เมื่อผู้ตายถึงแก่ความตาย ที่ดินพิพาทย่อมเป็นทรัพย์มรดกของผู้ตาย โจทก์ในฐานะผู้จัดการมรดกจึงมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแก่โจทก์ หรือนำไปจำหน่ายตาม ป.ที่ดิน มาตรา 94 แล้วนำเงินมาแบ่งปันแก่ทายาทได้

จำเลยที่ 1 ที่ 3 และที่ 4 ตั้ง ป. เป็นทนายความให้มีอำนาจใช้สิทธิในการฎีกาได้ ส่วนจำเลยที่ 2 ขาดนัดยื่นคำให้การและไม่เคยตั้งให้ ป. เป็นทนายความมาแต่แรก แม้ฎีกาทำเป็นฉบับเดียวลงชื่อจำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 4 เป็นผู้ฎีกา โดยมี ป. ลงลายมือชื่อในช่องผู้เรียงพิมพ์ และระบุชื่อของจำเลยที่ 2 ไว้ในฎีกาหน้าแรกว่าเป็นผู้ที่ขอยื่นฎีกาด้วยก็ตาม กรณียังถือไม่ได้ว่าเป็นฎีกาของจำเลยที่ 2 ด้วย ต้องถือว่าจำเลยที่ 1 ที่ 3 และที่ 4 ฎีกาเท่านั้น
โจทก์เคยฟ้องจำเลยที่ 1 เป็นคดีแพ่ง เรื่องขอแบ่งสินสมรสระหว่างโจทก์กับ น. เป็นที่ดินตามแบบแสดงรายการที่ดินเพื่อชำระภาษีบำรุงท้องที่ (ภ.บ.ท.5) เลขสำรวจที่ 191/2553 หมู่ที่ 7 ตำบลลาดหญ้า อำเภอเมืองกาญจนบุรี จังหวัดกาญจนบุรี เนื้อที่ 79 ไร่ 3 งาน 90 ตารางวา โดยจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นบุตรโต้แย้ง ส่วนคดีนี้ โจทก์ฟ้องจำเลยทั้งสี่ขอแบ่งที่ดินซึ่งเป็นสินสมรสระหว่างโจทก์กับ น. เป็นที่ดินตามแบบแสดงรายการที่ดินเพื่อชำระภาษีบำรุงท้องที่ (ภ.บ.ท.5) เลขสำรวจที่ 96/2553 หมู่ที่ 5 (เดิมหมู่ที่ 2) ตำบลท่ามะขาม อำเภอเมืองกาญจนบุรี จังหวัดกาญจนบุรี เนื้อที่ 3 ไร่ 2 งาน 64 ตารางวา โดยจำเลยทั้งสี่ซึ่งเป็นบุตรโต้แย้ง แม้การฟ้องของโจทก์ทั้งสองคดี เป็นการขอให้แบ่งที่ดินต่างแปลงกัน แต่มูลเหตุแห่งการฟ้องคดีเป็นเรื่องที่โจทก์ฟ้องโดยการยกข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาว่า ที่ดินทั้งสองแปลงเป็นสินสมรส คำฟ้องคดีนี้จึงเป็นฟ้องซ้อนกับคำฟ้องคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 104/2555 ต้องห้ามมิให้ฟ้องตาม ป.วิ.พ. มาตรา 173 วรรคสอง (1)

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยไม่ตรงกับเจตนาที่แท้จริงของคู่กรณี เป็นการแสดงเจตนาลวงด้วยสมรู้ระหว่างคู่กรณี นิติกรรมที่แสดงออกมาว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดินพิพาทจึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 155 วรรคหนึ่ง ส่วนเจตนาที่แท้จริงของคู่กรณีคือจำเลยยอมชำระเงินแทน ฉ. ในมูลหนี้ที่ ฉ. ทำสัญญากู้เงิน ป. สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจึงถือได้ว่าเป็นการค้ำประกันการกู้ยืมเงินของ ฉ. โดยมีจำเลยเป็นผู้ค้ำประกัน
โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยคืนเงินมัดจำกรณีโอนที่ดินกันไม่ได้เท่ากับโจทก์ขอให้ชำระหนี้ค้ำประกัน หาใช่เป็นเรื่องนอกฟ้องนอกประเด็นตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 วรรคหนึ่ง ไม่

เมื่อต้นปี 2534 รัฐบาลมีโครงการจัดหาที่ดินให้แก่ราษฎรมีที่ทำกิน จำเลยกว้านซื้อที่ดินที่ไม่มีหนังสือสำคัญสำหรับที่ดินหลายแปลงรวมทั้งที่ดินแปลงพิพาทแล้วไปขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เมื่อวันที่ 19 มีนาคม 2537 โดยอ้างหลักฐาน ส.ค. 1 เลขที่ 318 มี ห. เป็นผู้แจ้งการครอบครองซึ่งไม่เคยมีการเดินสำรวจที่ดินแปลงพิพาทมาก่อน ต่อมาวันที่ 28 มีนาคม 2537 มีการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) ที่ดินแปลงพิพาทให้แก่จำเลย ครั้นวันที่ 6 กรกฎาคม 2537 จำเลยนำที่ดินแปลงพิพาทไปขายให้แก่โจทก์ ขั้นตอนตั้งแต่จำเลยจัดหาซื้อที่ดินไปจนกระทั่งนำที่ดินพิพาทไปขายให้แก่โจทก์ใช้เวลาเพียงประมาณ 7 เดือน พฤติการณ์ดังกล่าวของจำเลยรู้อยู่แล้วว่าตนเองไม่มีสิทธิในที่ดินแปลงพิพาทที่จะขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เฉพาะราย เพราะจำเลยเป็นนายหน้ากว้านซื้อที่ดินหลายแปลงจากผู้อื่นรวมทั้งที่ดินแปลงพิพาท จำเลยไม่ได้เป็นผู้ที่ได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินแปลงพิพาทอยู่ก่อนวันที่ ป. ที่ดิน พ.ศ.2497 ใช้บังคับ โดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินและไม่เคยแจ้งการครอบครองที่ดินพิพาทไว้ต่อนายอำเภอท้องที่ แต่ร่วมกับเจ้าพนักงานที่ดินที่รู้เห็นกับการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายของจำเลยใช้ ส.ค. 1 ของที่ดินแปลงอื่นมาดำเนินการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) ที่ดินแปลงพิพาทซึ่งเป็นการไม่ชอบ ทั้งนี้เพื่อจะหลอกลวงให้โจทก์หลงเชื่อว่า ที่ดินแปลงพิพาทมีเอกสารสิทธิเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) มิฉะนั้นโจทก์จะไม่ตกลงซื้อที่ดินแปลงพิพาท การที่โจทก์เข้าทำสัญญาซื้อขายกับจำเลยจึงเป็นการทำสัญญาโดยสำคัญผิดในสิ่งที่เป็นสาระสำคัญแห่งนิติกรรม สัญญาซื้อขายเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 156 จึงต้องคืนทรัพย์ฐานลาภมิควรได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 172 วรรคสอง ซึ่งตามบทบัญญัติดังกล่าว มาตรา 412 ว่าด้วยลาภมิควรได้กำหนดให้ต้องคืนเต็มจำนวน ดังนั้น โจทก์มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยคืนเงินค่าที่ดินเต็มจำนวน และเป็นการใช้สิทธิติดตามเอาเงินค่าที่ดินคืนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 ไม่มีอายุความ เมื่อโจทก์ไม่ได้นำสืบว่ามีการทวงถามจำเลยให้ชำระเงินค่าที่ดินคืนเมื่อไร จำเลยจึงต้องคืนเงินค่าที่ดินพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไป

ผู้ร้องยื่นคำร้องขอว่า เดิมผู้ร้องเคยสมรสกับจำเลยที่ 3 ต่อมาเมื่อปี 2535 ผู้ร้องหย่ากับจำเลยที่ 3 และได้ตกลงสัญญาในการหย่าให้ที่ดินพิพาทตกแก่ผู้ร้องแต่เพียงผู้เดียว ผู้ร้องได้ครอบครองทำประโยชน์ตลอดมาโดยจำเลยที่ 3 ไม่เคยเข้ามาเกี่ยวข้อง โจทก์ให้การต่อสู้คดี โดยมิได้ให้การปฏิเสธข้ออ้างดังกล่าวของผู้ร้อง ถือได้ว่าโจทก์ยอมรับว่าผู้ร้องกับจำเลยที่ 3 จดทะเบียนหย่ากันและได้ทำบันทึกข้อตกลงแบ่งทรัพย์สินระหว่างผู้ร้องกับจำเลยที่ 3 ว่าให้ที่ดินพิพาทตกเป็นของผู้ร้อง ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 177 วรรคสอง ประกอบมาตรา 84 (3) เช่นนี้ เมื่อผู้ร้องกับจำเลยที่ 3 จดทะเบียนสมรสกันในปี 2527 ต่อมาปี 2534 ผู้ร้องซื้อที่ดินพิพาทแม้จะใส่ชื่อผู้ร้องถือกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเพียงคนเดียวก็ตาม ที่ดินพิพาทก็เป็นสินสมรสตาม ป.พ.พ. มาตรา 1474 (2) ซึ่งเมื่อทั้งสองจดทะเบียนหย่ากันและทำบันทึกข้อตกลงแบ่งทรัพย์สินระหว่างผู้ร้องกับจำเลยที่ 3 ว่าให้ที่ดินพิพาทตกเป็นของผู้ร้อง สัญญาดังกล่าวจึงเป็นสัญญาแบ่งทรัพย์สินระหว่างสามีภริยาตาม ป.พ.พ. มาตรา 1532 ผู้ร้องมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเพียงคนเดียวอยู่แล้ว แม้ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็มีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย ที่ดินพิพาทจึงตกเป็นสิทธิของผู้ร้องนับแต่เวลาจดทะเบียนหย่า และเป็นทรัพย์สินที่ผู้ร้องมีอยู่ก่อนสมรสกับจำเลยที่ 3 ใหม่ ในปี 2549 จึงเป็นสินส่วนตัวของผู้ร้องตาม ป.พ.พ. มาตรา 1471 (1) ที่ดินพิพาทมิใช่ทรัพย์สินของจำเลยที่ 3 โจทก์จึงยึดที่ดินพิพาทเพื่อขายทอดตลาดชำระหนี้โจทก์ไม่ได้ ผู้ร้องมีสิทธิขอให้ปล่อยที่ดินพิพาท

ที่ดินและบ้านพิพาท ป. ผู้ตายซื้อมาและปลูกสร้างหลังจาก ป. และจำเลยที่ 2 จดทะเบียนสมรสกัน จึงเป็นสินสมรส เมื่อ ป. ถึงแก่ความตายต้องแบ่งทรัพย์สินระหว่างสามีภริยากันก่อน ซึ่งเป็นของจำเลยที่ 2 กึ่งหนึ่งทันทีที่ ป. ถึงแก่ความตาย ส่วนอีกกึ่งหนึ่งเป็นทรัพย์มรดกของ ป. เมื่อที่ดินและบ้านส่วนที่เป็นของจำเลยที่ 2 มิใช่ทรัพย์มรดก น. ในฐานะผู้จัดการมรดกจึงไม่มีอำนาจจดทะเบียนโอนเป็นมรดกแก่ น. และนำไปจดทะเบียนขายฝากให้โจทก์ แม้โจทก์จะอ้างว่าสุจริตและเสียค่าตอบแทน แต่ไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 2 สมคบกับ น. หรือประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรง จำเลยที่ 2 ย่อมได้รับความคุ้มครองและมีสิทธิในที่ดินและบ้านพิพาทส่วนของตน การจดทะเบียนขายฝากไม่ผูกพันจำเลยที่ 2 ส่วนที่ดินและบ้านพิพาทอีกกึ่งหนึ่งซึ่งเป็นทรัพย์มรดกย่อมตกแก่ทายาท คือ จำเลยที่ 1 ที่ 2 และ น. คนละส่วนเท่า ๆ กัน การที่ น. จดทะเบียนที่ดินและบ้านพิพาทโอนเป็นของตนแต่ผู้เดียวและนำไปขายฝากให้โจทก์ ถือเป็นการกระทำที่อยู่ในขอบอำนาจของการจัดการมรดก หากจำเลยที่ 1 ที่ 2 ในฐานะทายาทเห็นว่า ไม่ถูกต้องและทำให้ตนได้รับความเสียหาย ย่อมมีสิทธิฟ้องเรียกค่าเสียหายจาก น. ได้ การที่โจทก์จดทะเบียนรับซื้อฝากที่ดินและบ้านในส่วนที่เป็นทรัพย์มรดกของ ป. โดยไม่ปรากฏว่าโจทก์ไม่สุจริต จึงชอบและผูกพันจำเลยที่ 1 ที่ 2 และ น. ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1724 วรรคหนึ่ง เมื่อการจดทะเบียนขายฝากที่ดินและบ้านในส่วนที่เป็นทรัพย์มรดกชอบและไม่มีการไถ่การขายฝาก กรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านส่วนนี้จึงตกเป็นของโจทก์ โจทก์จึงเป็นเจ้าของรวมในที่ดินและบ้านพิพาทกับจำเลยที่ 2 โดยมีส่วนเท่า ๆ กัน การที่จำเลยที่ 2 ขัดขวางมิให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมเข้าใช้สอยทรัพย์พิพาท จึงเป็นการละเมิดต่อโจทก์ ส่วนจำเลยที่ 1 ที่ 3 ถึงที่ 5 ซึ่งอาศัยในที่ดินและบ้านพิพาทกระทำการขัดขวางมิให้โจทก์เข้าใช้ทรัพย์พิพาท จึงเป็นละเมิดต่อโจทก์ด้วยเช่นกัน

คำฟ้องโจทก์บรรยายว่า จำเลยปกปิดข้อความจริงหรือนิ่งเสียไม่แจ้งให้โจทก์ทราบ และเป็นกลฉ้อฉลลวงโจทก์เพื่อการลงทุนถึงขนาดทำให้โจทก์เข้าใจผิดในคุณสมบัติของที่ดินที่จะซื้อขายและถือว่าเป็นสาระสำคัญ หากโจทก์ทราบความจริงจะไม่ทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะโจทก์ไม่สามารถที่จะดำเนินการขออนุญาตจัดสรรจัดจำหน่ายและทำกำไรตามวัตถุประสงค์ ซึ่งพอแปลได้ว่าโจทก์ถูกกลฉ้อฉลและสำคัญผิดในคุณสมบัติของที่ดินที่จะซื้อจะขายว่าสามารถดำเนินการขออนุญาตจัดสรรได้ ดังนั้นที่ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทในส่วนนี้เพียงว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยเกิดจากกลฉ้อฉลไม่ผูกพันโจทก์ และจำเลยต้องรับผิดชำระเงินคืนโจทก์หรือไม่ โดยวินิจฉัยว่าจำเลยไม่ได้ฉ้อฉลโจทก์ แล้ววินิจฉัยเพิ่มเติมไปว่า โจทก์ทำสัญญากับจำเลยโดยสำคัญผิดว่าสามารถนำที่ดินไปขออนุญาตจัดสรรได้ สัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์และจำเลยจึงเป็นสัญญาที่โจทก์สำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สินที่จะซื้อจะขายซึ่งตามปกติถือว่าเป็นสาระสำคัญจึงตกเป็นโมฆียะนั้น จึงไม่เป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น
โจทก์ไม่สนใจที่จะตรวจสอบที่ดินที่จะซื้อจะขายว่า มีคุณสมบัติตรงตามที่ต้องการหรือไม่ก่อนที่จะตัดสินใจเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลย ประกอบกับจำเลยก็ได้ให้คำเตือนให้โจทก์ต้องตรวจสอบแล้ว แต่โจทก์กลับไม่นำพา จึงเป็นความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงของโจทก์ โจทก์จะถือเอาความสำคัญผิดในคุณสมบัติของที่ดินที่จะซื้อจะขายนั้นมาใช้เป็นประโยชน์แก่ตนไม่ได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 158 สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวยังคงมีผลผูกพันโจทก์และจำเลย ไม่ตกเป็นโมฆียะ

ความผิดฐานบุกรุกสำเร็จแล้วตั้งแต่จำเลยทั้งสองเข้าไปปลูกเพิงขายอาหารชั่วคราวในที่ดินโจทก์ร่วมเมื่อปี 2547 การที่จำเลยทั้งสองครอบครองที่ดินโจทก์ร่วมต่อมาหลังจากนั้นด้วยการก่อสร้างต่อเติมอาคารคอนกรีตชั้นเดียวจนถึงช่วงเกิดเหตุตามฟ้องคือ ระหว่างเดือนสิงหาคม 2550 ถึงวันที่ 17 มิถุนายน 2554 เป็นเพียงผลของการบุกรุกเท่านั้น ไม่ใช่เป็นความผิดต่อเนื่องในอันที่จำเลยทั้งสองจะมีความผิดฐานบุกรุกขึ้นมาอีก การกระทำของจำเลยทั้งสองในช่วงเกิดเหตุตามฟ้องจึงไม่มีความผิดฐานบุกรุก