คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ที่ดิน

การที่จำเลยที่ 1 โอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 โดยเสน่หาหลังจากจำเลยที่ 1 ทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์แล้วมีระยะเวลาห่างกันเพียง 1 เดือนเศษ ถือได้ว่าจำเลยที่ 1 โอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 โดยรู้อยู่ว่าเป็นทางให้โจทก์เสียเปรียบ เมื่อเป็นการให้โดยเสน่หาจึงไม่ต้องวินิจฉัยว่าจำเลยที่ 2 ทราบหรือไม่ว่าการทำนิติกรรมดังกล่าวเป็นทางทำให้โจทก์เสียเปรียบ โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้จึงมีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนระหว่างจำเลยทั้งสองได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 237 และมีสิทธิฟ้องขอให้จำเลยที่ 1 โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้
จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 21585 เนื้อที่ 3 ไร่ 2 งาน 63 ตารางวา จำเลยที่ 1 ทำสัญญาขายที่ดินพิพาทซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินดังกล่าว 1 ไร่ และต่อมาจดทะเบียนโอนให้จำเลยที่ 2 ทั้งแปลง อันเป็นทางให้โจทก์เสียเปรียบ จึงต้องเพิกถอนการโอนที่ดินระหว่างจำเลยทั้งสองเท่ากับจำนวนเนื้อที่ตามที่จำเลยที่ 1 ขายให้โจทก์ การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษาให้เพิกถอนการโอนที่ดินระหว่างจำเลยทั้งสองโดยไม่ระบุเนื้อที่เท่ากับเป็นการเพิกถอนการโอนทั้งแปลงย่อมเป็นการมิชอบ ปัญหานี้เป็นข้อกฎหมายเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดยกขึ้นอ้าง ศาลฎีกาก็มีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5), 246 และมาตรา 247

การที่โจทก์ทราบดีว่า พ. ขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยแล้ว แต่โจทก์ยังจดทะเบียนรับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 21585 รวมทั้งที่ดินพิพาทจาก พ. โดยเสน่หาซึ่งเป็นเวลาภายหลังจาก พ. ทำหนังสือสัญญาซื้อขายให้แก่จำเลยแล้ว จึงเป็นการรับโอนมาโดยไม่สุจริต แม้โจทก์มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 21585 ก็ตาม แต่โจทก์ก็ไม่สามารถนำมาใช้ยันจำเลยซึ่งอาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทตามหนังสือสัญญาซื้อขาย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกไปจากที่ดินพิพาทและเรียกค่าเสียหาย

โจทก์กับจำเลยจดทะเบียนสมรสกันและซื้อที่ดินพร้อมบ้านภายหลังจดทะเบียนสมรส แม้ที่ดินและบ้านระบุชื่อโจทก์เพียงฝ่ายเดียวแต่เป็นทรัพย์สินที่ได้มาระหว่างสมรส จึงเป็นทรัพย์สินที่โจทก์และจำเลยได้มาระหว่างสมรสตาม ป.พ.พ. มาตรา 1474 (1) ซึ่งโจทก์และจำเลยต้องนำมาแบ่งกันเมื่อขาดจากการสมรสโดยได้ส่วนเท่ากันตาม ป.พ.พ. มาตรา 1533
การที่โจทก์ซื้อที่ดินและบ้านพิพาทระหว่างสมรสกับจำเลย แม้ส่วนของจำเลยซึ่งเป็นบุคคลต่างด้าวนั้น การทำนิติกรรมซื้อขายที่ดินพิพาทจะฝ่าฝืน ป.ที่ดิน มาตรา 86 แต่การได้ที่ดินมามิใช่จะไม่มีผลใด ๆ เสียเลยเพราะจำเลยยังมีสิทธิได้รับผล ตาม ป.ที่ดิน มาตรา 94 ที่บัญญัติให้คนต่างด้าวจัดการจำหน่ายที่ดินดังกล่าวนั้นได้และการบังคับให้จำหน่ายดังกล่าวหมายความเฉพาะกับที่ดินพิพาทเท่านั้น ไม่รวมบ้านซึ่งเป็นสิ่งปลูกสร้างพิพาทด้วยเพราะคนต่างด้าวไม่ต้องห้ามมิให้ถือกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างแต่ประการใด

คลองบางสี่บาทมีสภาพเป็นทางระบายน้ำ ตื้นเขิน มีวัชพืชปกคลุม น้ำในคลองเน่าเสีย เรือไม่สามารถลอดใต้สะพาน สภาพเช่นนี้ประชาชนไม่สามารถใช้คลองสัญจรไปมาได้อย่างคลองสาธารณะอื่น จึงไม่ถือเป็นทางสาธารณะตาม ป.พ.พ. มาตรา 1349
ด้านทิศตะวันออกของที่ดินของโจทก์อยู่ห่างจากทางสาธารณประโยชน์เพียง 50 เซนติเมตร เท่ากับความกว้างของที่ดินโฉนดเลขที่ 41058 ซึ่งปิดล้อมอยู่ด้านนี้ แต่ด้านทิศตะวันตกของที่ดินของโจทก์อยู่ห่างจากทางสาธารณประโยชน์ถึง 4 เมตร 50 เซนติเมตร เท่ากับความกว้างของที่ดินของจำเลยทั้งสี่ จากที่ดินของโจทก์เมื่อผ่านที่ดินโฉนดเลขที่ 41058 เพื่อออกสู่ถนนพระรามที่ 2 ก็เป็นระยะทางที่ใกล้กว่าที่จะผ่านที่ดินของจำเลยทั้งสี่ออกสู่ถนนพระรามที่ 2 ถึง 280 เมตร แม้ทางสาธารณประโยชน์ด้านทิศตะวันออกจะมีความกว้างประมาณ 4 เมตร ถึง 6 เมตร 40 เซนติเมตร ส่วนทางสาธารณประโยชน์ด้านทิศตะวันตกแม้มีความกว้างถึง 12 เมตร มี 4 ช่องเดินรถ แต่ก็ไม่ได้มีความกว้างเช่นนี้ตลอดแนวที่ดินของจำเลยทั้งสี่ คงมีความกว้างเช่นนี้เฉพาะบริเวณที่อยู่หน้าสวนหย่อมสำหรับพักผ่อนและออกกำลังกายของห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล พระราม 2 พ้นจากนั้นก็ลดลงเหลือเพียง 2 ช่องเดินรถ เฉพาะความกว้างเพียงบางส่วนของทางสาธารณประโยชน์ด้านนี้ก็ไม่ได้ทำให้ความสะดวกในการใช้ทางสาธารณประโยชน์ด้านทิศตะวันตกมีมากกว่าทางด้านทิศตะวันออก โดยเฉพาะทางสาธารณประโยชน์ด้านทิศตะวันตกนี้ติดกับทางเข้าห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล พระราม 2 และอยู่ตรงข้ามกับสวนหย่อมสำหรับพักผ่อนและออกกำลังกายของห้างซึ่งน่าจะมีการจราจรที่พลุกพล่านมากกว่าทางสาธารณประโยชน์ด้านทิศตะวันออก เมื่อพิจารณาถึงความจำเป็นของโจทก์ที่ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณประโยชน์แล้ว ทางสาธารณประโยชน์ด้านทิศตะวันออกจึงมีความเหมาะสมแก่ความจำเป็นมากกว่าเพราะเนื้อที่ดินที่จะต้องสูญเสียไปเนื่องจากการทำทางผ่านมีความกว้างเพียง 50 เซนติเมตร น้อยกว่าเนื้อที่ดินที่จำเลยทั้งสี่ต้องสูญเสียไปเนื่องจากการผ่านของโจทก์ถึง 4 เท่า ทั้งเมื่อเทียบขนาดความกว้างของที่ดินแล้ว ที่ดินของจำเลยทั้งสี่ย่อมอยู่ในสภาพที่สามารถทำประโยชน์ได้มากกว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 41058 ซึ่งปรากฏว่า จำเลยทั้งสี่ทำร้านขายอาหารและเครื่องดื่มอยู่บนที่ดินด้วย ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 41058 มีสภาพเป็นร่องสวน
ถนนภายในหมู่บ้านเป็นทางสาธารณประโยชน์ ประชาชนทั่วไปย่อมมีสิทธิใช้สอยร่วมกัน ผู้ใดจะกีดกันหรือไม่ยินยอมให้ผู้อื่นใช้สอยไม่ได้เพราะไม่ใช่ทรัพย์ส่วนตัว ส่วนผู้ที่ใช้สอยไม่ว่าเป็นสาธารณประโยชน์ประเภทใดก็ต้องปฏิบัติตามกฎหมายทั่วไปและกฎหมายเฉพาะที่เกี่ยวข้องกับสาธารณประโยชน์นั้นเพื่อไม่ให้เป็นการละเมิดสิทธิของผู้อื่นและไม่ทำให้เกิดความเสียหายแก่สาธารณประโยชน์นั้นเช่นกัน ที่โจทก์อ้างว่า ชาวบ้านภายในหมู่บ้าน พ. จะไม่ยินยอมให้โจทก์ใช้ถนนภายในหมู่บ้านและการนำรถบรรทุกดินผ่านถนนในหมู่บ้านจะทำให้ถนนเสียหาย จึงไม่ใช่เหตุผลที่โจทก์จะนำมาอ้างว่าโจทก์ไม่สามารถใช้ทางสาธารณประโยชน์ภายในหมู่บ้านได้ เมื่อยังมีที่ดินโฉนดเลขที่ 41058 ที่โจทก์จะผ่านออกถึงทางสาธารณประโยชน์ได้และจะเกิดความเสียหายแก่ที่ดินที่ล้อมอยู่น้อยกว่าของจำเลยทั้งสี่ ทั้งไม่ได้ทำให้โจทก์สูญเสียความสะดวกหรือประโยชน์ใช้สอยที่พอสมควรแก่ความจำเป็นที่จะออกสู่ทางสาธารณประโยชน์ได้แล้ว แต่โจทก์กลับมาขอผ่านในที่ดินของจำเลยทั้งสี่ซึ่งจะได้รับความเสียหายมากกว่าจึงเป็นกรณีเกินกว่าความจำเป็นของโจทก์ที่จะออกสู่ทางสาธารณประโยชน์ จึงไม่ชอบด้วย ป.พ.พ. มาตรา 1349

การที่โจทก์ทั้งสามฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนกรรมสิทธิ์และการจำนองในที่ดินพิพาทที่อ้างว่าเป็นทรัพย์มรดกโดยมีคำขอบังคับท้ายฟ้องเน้นให้เพิกถอนและให้โอนคืนตามลำดับก็เพื่อเรียกร้องให้ได้ที่ดินพิพาทกลับคืนมาเป็นทรัพย์มรดกเพื่อประโยชน์แก่ทายาทของ ป. ผู้ตาย รวมทั้งประโยชน์แก่โจทก์ทั้งสามด้วย คดีของโจทก์ทั้งสามจึงเป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันอาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ และมีทุนทรัพย์ตามจำนวนราคาที่ดินพิพาทจำนวน 233,000 บาท ซึ่งไม่เกิน 300,000 บาท คดีจึงอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลแขวงสุพรรณบุรี แม้โจทก์จะมีคำขอให้กำจัดจำเลยที่ 1 ไม่ให้รับมรดกของ ป. ซึ่งเป็นคดีที่ไม่มีทุนทรัพย์มาด้วย ก็เป็นคำขอต่อเนื่องลำดับที่รองลงไป เมื่อศาลแขวงสุพรรณบุรีมีอำนาจพิจารณาพิพากษาคำขอหลักดังกล่าวข้างต้นแล้ว ก็มีอำนาจพิจารณาพิพากษาคำขออื่นที่รองลงไปนั้นได้ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142

การที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันแจ้งข้อความอันเป็นเท็จแก่พนักงานสอบสวนสถานีตำรวจนครบาลลาดพร้าวว่าได้ทำโฉนดที่ดินซึ่ง บ. และจำเลยที่ 1 ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันสูญหาย และแจ้งให้พนักงานสอบสวนจดข้อความอันเป็นเท็จลงในบันทึกรายงานประจำวันรับแจ้งเอกสารหายแล้วนำบันทึกรายงานประจำวันรับแจ้งเอกสารหายและหนังสือมอบอำนาจไปใช้และอ้างแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดิน สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาบางกะปิ เพื่อขอรับใบแทนโฉนดที่ดินแล้วนำใบแทนโฉนดที่ดินและหนังสือมอบอำนาจปลอมไปใช้และอ้างแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดินสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาบางกะปิ เพื่อให้มีรายการแก้ไขจดทะเบียนโฉนดที่ดินจากชื่อ บ. มาเป็นชื่อของจำเลยที่ 1 แต่ผู้เดียวจำเลยที่ 2 เป็นสามีของจำเลยที่ 1 มีส่วนได้เสียในที่ดินที่รับโอนทั้งลงลายมือชื่อเป็นพยานในหนังสือมอบอำนาจและติดต่อ อ. ให้ประสานกับเจ้าพนักงานที่ดิน เช่นนี้ย่อมรับฟังได้ว่า จำเลยที่ 2 เป็นตัวการร่วมรู้เห็นเป็นใจกับจำเลยที่ 1 ในการกระทำความผิดมาตั้งแต่แรก และแม้การกระทำของจำเลยที่ 1 และที่ 2 ตามขั้นตอนต่าง ๆ ดังกล่าว เป็นการกระทำคนละวันและต่อเจ้าพนักงานคนละหน่วยงานกัน แต่เป็นการกระทำโดยมีเจตนาเดียวกัน คือ เพื่อให้ที่ดินดังกล่าวตกมาเป็นของจำเลยที่ 1 แต่เพียงผู้เดียว การกระทำของจำเลยที่ 1 และที่ 2 จึงเป็นกรรมเดียวเป็นความผิดต่อกฎหมายหลายบท แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดฎีกาปัญหาดังกล่าว แต่เป็นปัญหาข้อกฎหมายที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อย ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ตาม ป.วิ.อ. มาตรา 195 วรรคสอง ประกอบมาตรา 225

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยหรือมากไปกว่าที่กำหนดในสัญญานั้น ป.พ.พ. มาตรา 466 วรรคหนึ่ง วางหลักไว้ว่า ผู้ซื้อจะปัดเสีย หรือจะรับไว้ และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ตามแต่จะเลือก โดยมีมาตรา 467 บัญญัติต่อไปว่า "ในข้อรับผิดเพื่อการที่ทรัพย์ขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนนั้น ท่านห้ามมิให้ฟ้องคดีเมื่อพ้นกำหนดหนึ่งปีนับแต่เวลาส่งมอบ" แสดงว่านอกจากกฎหมายให้สิทธิผู้ซื้อที่จะฟ้องผู้ขายให้รับผิดในทรัพย์สินส่วนที่ส่งมอบขาดได้แล้ว ยังให้สิทธิแก่ผู้ขายที่จะฟ้องเรียกทรัพย์สินส่วนที่ส่งมอบล้ำจำนวนไปคืนจากผู้ซื้อได้ด้วย ซึ่งทั้งสองกรณี ไม่ว่าผู้ซื้อหรือผู้ขายจะเป็นผู้ฟ้อง ต้องฟ้องเสียภายในหนึ่งปีนับแต่เวลาส่งมอบ คดีนี้โจทก์ส่งมอบที่ดินที่ซื้อขายแก่จำเลยเมื่อวันที่ 15 มิถุนายน 2527 หากเนื้อที่ดินที่ส่งมอบล้ำจำนวนไปจากที่ระบุในสัญญา โจทก์ก็ต้องฟ้องให้จำเลยรับผิดคืนส่วนที่ล้ำจำนวนไปเสียภายในหนึ่งปีนับแต่เวลาส่งมอบคือต้องฟ้องภายในวันที่ 15 มิถุนายน 2528 ดังนั้น การที่โจทก์เพิ่งนำคดีมาฟ้องในปี 2555 จึงเป็นการฟ้องที่เกินกำหนดอายุความตามกฎหมาย

การขอคุ้มครองชั่วคราวก่อนพิพากษาตาม ป.วิ.พ. มาตรา 254 (2) ต้องเป็นกรณีที่โจทก์ทั้งสองขอให้ศาลมีคำสั่งเนื่องจากจำเลยได้กระทำให้โจทก์ทั้งสองได้รับความเสียหายและเดือดร้อนระหว่างการพิจารณาคดี คดีนี้โจทก์ทั้งสองฟ้องว่าจำเลยทั้งสองร่วมกันทำละเมิด อ้างว่าจำเลยทั้งสองใช้สิทธิของตนเป็นเหตุให้โจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เสียหายและเดือดร้อนเกินสมควร เป็นเหตุให้โจทก์ทั้งสองไม่สามารถใช้ที่สาธารณะเพื่อเป็นทางเชื่อมออกสู่ถนนสายอยุธยา-วังน้อยได้ตามที่โจทก์ทั้งสองได้รับอนุญาตแล้วตาม ป.พ.พ. มาตรา 1337 ดังนั้น ตราบใดที่ไม้เสาเข็มที่จำเลยทั้งสองนำมาปลูกเป็นเพิงพักบนที่ดินพิพาทยังคงมีอยู่ ย่อมถือได้ว่ายังมีการกระทำซ้ำ หรือกระทำต่อไปซึ่งการละเมิดตามที่จำเลยทั้งสองถูกฟ้อง จึงรับฟังได้ว่าคำฟ้องมีมูลและมีเหตุผลเพียงพอที่โจทก์ทั้งสองจะขอคุ้มครองชั่วคราวก่อนพิพากษา

ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินตามหนังสือแสดงการทำประโยชน์ (กสน.5) ออกโดยส่วนจัดนิคมสหกรณ์ในสังกัดกรมส่งเสริมสหกรณ์ กระทรวงเกษตรและสหกรณ์ ที่ดินพิพาทดังกล่าวมีหนังสือแสดงการทำประโยชน์เป็นหลักฐาน จึงมิใช่อสังหาริมทรัพย์ที่ได้จดไว้ในทะเบียนที่ดินของสำนักงานที่ดินอำเภอหรือจังหวัดในกรมที่ดิน ซึ่งกฎหมายต้องการให้แสดงออกซึ่งกรรมสิทธิ์ในทางทะเบียนยิ่งกว่าการครอบครอง ที่ดินที่มีหนังสือแสดงการทำประโยชน์ (กสน.5) เป็นหลักฐานจึงถือได้ว่าเป็นที่ดินมือเปล่าที่มีหลักฐานอื่น ๆ เช่นเดียวกับที่ดินที่มีแบบแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1) ใบไต่สวน หรือหลักฐานการเสียภาษีบำรุงท้องที่เป็นหลักฐานแสดงสิทธิ ซึ่งล้วนแต่ไม่ได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐานของกฎหมายตาม ป.พ.พ. มาตรา 1373 อีกทั้งคู่กรณีต่างก็กล่าวอ้างว่าที่ดินพิพาทตกอยู่ในเขตหนังสือแสดงการทำประโยชน์ (กสน.5) ของตน ทั้งโจทก์และจำเลยก็ไม่มีฝ่ายใดได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐานของกฎหมายดังกล่าวว่าเป็นฝ่ายมีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทและกรณีมิใช่จำเลยกล่าวอ้างข้อเท็จจริงขึ้นใหม่ดังที่โจทก์กล่าวอ้างในฎีกา ภาระการพิสูจน์จึงยังคงตกแก่โจทก์ที่จะต้องนำสืบพิสูจน์ให้สมตามที่กล่าวอ้างมาในฟ้องว่าโจทก์มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาท เมื่อโจทก์ไม่นำสืบพยานก็ไม่มีทางจะรับฟังได้ว่าโจทก์มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาท

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นสัญญาต่างตอบแทน จำเลยทั้งหกจึงมีหน้าที่จะต้องชำระหนี้ตอบแทนแก่โจทก์ คือ ปลูกสร้างทาวน์เฮาส์และโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน และแม้สัญญาจะไม่มีกำหนดระยะเวลาก่อสร้างแล้วเสร็จไว้ก็ตาม แต่ก็เป็นที่เห็นได้ว่าจำเลยทั้งหกจะต้องดำเนินการก่อสร้างทาวน์เฮาส์ในที่ดินให้แก่โจทก์ตามสัญญาให้แล้วเสร็จสมบูรณ์พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ในเวลาอันสมควร เมื่อโจทก์ได้ชำระเงินค่างวดตามสัญญา คงเหลือเงินเพียงงวดสุดท้ายที่จะต้องชำระให้จำเลยทั้งหกในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน แต่จำเลยทั้งหกกลับให้เวลาผ่านไปเนิ่นนานโดยมิได้ปฏิบัติการก่อสร้างทาวน์เฮาส์ให้แล้วเสร็จ ดำเนินการแบ่งแยกโฉนดที่ดิน และโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมทาวน์เฮาส์ให้แก่โจทก์ตามสัญญา จำเลยทั้งหกจึงมิได้อยู่ในฐานะที่จะสามารถชำระหนี้ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 211 โจทก์จึงมิได้เป็นฝ่ายผิดนัดและถือว่าจำเลยทั้งหกเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย จำเลยทั้งหกจึงไม่มีสิทธิเรียกร้องให้โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์