คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ที่ดิน

ความรับผิดของจำเลยเกิดจากที่ดินที่จำเลยขายให้แก่โจทก์ถูกรอนสิทธิ หาใช่เพราะจำเลยทำละเมิดต่อโจทก์ อันจะอ้างอายุความตาม ป.พ.พ. มาตรา 448 มาปรับใช้หาได้ไม่ ซึ่งอายุความในเรื่องการรอนสิทธิมีบัญญัติไว้ในมาตรา 481 เฉพาะกรณีที่ผู้ซื้อได้ประนีประนอมยอมความกับบุคคลภายนอก หรือยอมตามที่บุคคลภายนอกเรียกร้อง เมื่อที่ดินถูกเพิกถอนหนังสือรับรองการทำประโยชน์ จึงไม่เข้าบทบัญญัติดังกล่าว เมื่อไม่มีกฎหมายกำหนดอายุความไว้โดยเฉพาะ จึงต้องใช้อายุความทั่วไปตามที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา 193/30 มีกำหนดสิบปี

ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ ระบุเนื้อที่ดินตามโฉนดแต่ละแปลง 16 ตารางวา และระบุราคาที่ดินตารางวาละ 150,000 บาท ทั้งยังระบุด้วยว่าหากว่ามีเนื้อที่ดินเพิ่มขึ้นหรือลดลง คู่สัญญาจะคิดราคาเพิ่มขึ้นหรือลดลงในราคาต่อหน่วยตามราคาที่ดิน จึงเป็นเรื่องที่จำเลยสามารถชำระหนี้ตามสัญญาในส่วนที่เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ เมื่อครบกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพาณิชย์ตามสัญญาแล้ว จำเลยไม่ได้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์และโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาคือ ให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนที่ดินซึ่งจำเลยสามารถปฏิบัติตามสัญญาได้ ทั้งไม่เป็นการบังคับให้จำเลยรับชำระหนี้บางส่วนแต่อย่างใด

ที่ดินพิพาทมีเพียงสิทธิครอบครอง โจทก์ผู้จะขายทำสัญญากับจำเลยทั้งสองผู้จะซื้อว่า ที่ดินพิพาทราคา 1,500,000 บาท จะทำการโอนที่ดินใบ ภ.บ.ท.5 ให้แก่จำเลยทั้งสองและจำเลยทั้งสองได้วางมัดจำให้โจทก์ไว้เป็นเงิน 730,000 บาท ตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำเป็นแบบพิมพ์สำเร็จรูปซึ่งมีการกรอกข้อความไปตามรายการในแบบพิมพ์เพื่อให้เป็นหลักฐานเท่านั้น แต่โดยเจตนาของโจทก์และจำเลยทั้งสองแท้จริงแล้ว เป็นการทำสัญญาซื้อขายสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทกัน เพราะที่ดินพิพาทไม่มีเอกสารแสดงสิทธิใดๆ คงมีเพียงสิทธิครอบครองโดยการยึดถือเท่านั้น จึงสามารถโอนการครอบครองแก่กันได้ด้วยวิธีส่งมอบที่ดินที่ครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1378 เมื่อโจทก์ส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้จำเลยทั้งสองแล้ว จึงเป็นการปฏิบัติการชำระหนี้ตามสัญญาครบถ้วน จำเลยทั้งสองย่อมมีหน้าที่ชำระราคาส่วนที่เหลือให้แก่โจทก์และเมื่อจำเลยทั้งสองไม่ชำระราคาส่วนที่เหลือ แทนที่โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยทั้งสองชำระเงินตามสัญญา แต่โจทก์กลับมาฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองเป็นคดีนี้ และจำเลยที่ 2 ก็ฟ้องแย้งขอให้โจทก์คืนเงินค่าที่ดินที่รับไว้จำนวน 730,000 บาท กรณีจึงถือได้ว่าคู่สัญญาต่างสมัครใจเลิกสัญญาซื้อขายสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทต่อกัน คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่ง

ศาลชั้นต้นวินิจฉัยข้อเท็จจริงว่า โจทก์ไม่ได้ไปยื่นคำขอออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินพิพาทต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยทั้งห้าจึงมิใช่เป็นผู้โต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง แล้วงดวินิจฉัยในประเด็นข้อพิพาทอื่นและพิพากษายกฟ้องโจทก์ โจทก์ยื่นอุทธรณ์โดยอ้างเหตุผลว่า โจทก์และผู้มีชื่อใน ส.ค.1 เคยไปติดต่อกับเจ้าพนักงานที่ดินตามต้นฉบับหนังสือมอบอำนาจเอกสารท้ายอุทธรณ์ แสดงว่าโจทก์และผู้มีชื่อใน ส.ค. 1 ได้ติดต่อขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่พนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ยอมออกให้ ศาลอุทธรณ์ภาค 6 ฟังข้อเท็จจริงในประเด็นพิพาทข้อนี้เช่นเดียวกับศาลชั้นต้นและวินิจฉัยว่า ข้อที่โจทก์อ้างในอุทธรณ์ไม่ใช่ข้อเท็จจริงที่ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น จึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 225 วรรคหนึ่งไม่รับวินิจฉัยให้ พิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น โจทก์ฎีกาข้อกฎหมายว่าเอกสารท้ายอุทธรณ์ของโจทก์นั้น โจทก์ไม่อาจนำมาสู่ศาลชั้นต้นได้เพราะพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยนำเอกสารบางส่วนออกไปจากสารบบที่ดินที่เป็นของโจทก์ หลังจากศาลชั้นต้นพิพากษาแล้ว พนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยจึงนำมามอบให้โจทก์ เอกสารดังกล่าวบ่งชี้ให้เห็นว่าโจทก์เคยติดต่อขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือขอออกโฉนดที่ดินหรือไม่ อันเป็นข้อกฎหมายทำนองว่า มีพฤติการณ์ที่ไม่เปิดช่องให้โจทก์นำเอกสารนี้มาแสดงตั้งแต่ในศาลชั้นต้นตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249 วรรคสอง แต่คดีนี้ต้องห้ามฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 248 วรรคหนึ่ง เพราะมีทุนทรัพย์ที่พิพาทในชั้นฎีกาเพียง 88,000 บาท แม้ศาลฎีกาจะวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายข้อนี้ให้เป็นคุณแก่โจทก์ อันทำให้โจทก์สามารถโต้แย้งข้อเท็จจริงต่อไปได้ว่า เคยยื่นขอออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินไว้ตั้งแต่ปี 2517 แต่เมื่อคดีต้องห้ามมิให้ฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงแล้ว ข้อกฎหมายข้อนี้จึงไม่เป็นสาระแก่คดี ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้ตามมาตรา 249 วรรคหนึ่ง

โจทก์ร่วมขายที่ดินพิพาทแก่จำเลยเพื่อนำเงินไปไถ่ถอนจำนองที่ดินพิพาทแล้วโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่จำเลย แต่ธนาคารหาโฉนดที่ดินพิพาทไม่พบ จึงยังไม่ได้ดำเนินการ ต่อมาโจทก์ร่วมย้ายที่อยู่ จำเลยไม่สามารถติดตามโจทก์ร่วมมาดำเนินการได้ กรณีจึงไม่ใช่ปล่อยทิ้งไม่ดำเนินการแต่อย่างใด และการที่โจทก์ร่วมได้รับแจ้งจากธนาคารว่าโฉนดที่ดินสูญหายก็เป็นเรื่องที่โจทก์ร่วมจะต้องดำเนินการเพื่อให้ได้ใบแทนโฉนดที่ดินมาโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลย หาใช่กรณีที่จำเลยจะต้องเป็นผู้ดำเนินการไม่ เมื่อโจทก์ร่วมได้ดำเนินการขอออกใบแทนโฉนดที่ดินใหม่ได้แล้ว โจทก์ร่วมได้โอนขายที่ดินพิพาทแก่โจทก์โดยคบคิดกันฉ้อฉลเพื่อไม่ต้องจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลย ทำให้จำเลยซึ่งอยู่ในฐานะอันจะได้จดทะเบียนสิทธิของตนได้ก่อนเสียเปรียบ จำเลยจึงฟ้องขอเพิกถอนนิติกรรมการโอนดังกล่าวได้

จำเลยที่ 1 ไปแจ้งความเท็จต่อเจ้าพนักงานที่ดินจนเจ้าพนักงานที่ดินออกใบแทนโฉนดที่ดินดังกล่าว แล้วจำเลยที่ 1 โอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 ไป จำเลยที่ 1 ย่อมรู้ดีว่าทำให้โจทก์ไม่อาจที่จะบังคับชำระหนี้เอาจากที่ดินพิพาท ทั้งข้อเท็จจริงไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 มีทรัพย์สินอื่นพอจะชำระหนี้ได้ และจำเลยที่ 1 ก็ยอมรับว่าไม่ได้ประกอบอาชีพและไม่มีรายได้ จึงฟังได้ว่าจำเลยที่ 1 โอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 ทั้งรู้อยู่ว่าเป็นทางให้โจทก์เสียเปรียบ

การกำหนดค่าทดแทนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1349 วรรคท้าย เป็นการกำหนดค่าทดแทนเพื่อความเสียหายแก่ที่ดินที่ตกเป็นทางจำเป็น ไม่ได้กำหนดจากการที่ใช้ทางจำเป็นแล้วจะทำให้ที่ดินของผู้ได้สิทธิใช้ทางจำเป็นมีราคาสูงเพิ่มขึ้นหรือไม่อย่างไร เพราะไม่ใช่ความเสียหายที่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ได้รับ

โจทก์ไม่ได้มอบอำนาจให้จำเลยที่ 1 ไปดำเนินการจดจำนองที่ดินพิพาทและลายมือชื่อโจทก์ในหนังสือมอบอำนาจเป็นลายมือชื่อปลอม ดังนั้น การที่จำเลยที่ 1 นำหนังสือมอบอำนาจที่เป็นเอกสารและโฉนดที่ดินพิพาทของโจทก์ที่ถูกลักไปไปจดทะเบียนจำนองที่ดินพิพาท จึงเป็นการกระทำไปโดยไม่มีอำนาจ ขัดต่อ ป.พ.พ. มาตรา 705 การจำนองดังกล่าวไม่ผูกพันโจทก์ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแต่อย่างใดแม้จำเลยที่ 2 จะรับจำนองที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนหรือไม่ก็ตามก็ไม่อาจยกเหตุดังกล่าวขึ้นกล่าวอ้างยันแก่โจทก์ได้

เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินที่ติดต่อกับอาคารพาณิชย์สองชั้นครึ่งที่จำเลยเป็นเจ้าของและก่อสร้างผิดไปจากแผนผังบริเวณ แบบแปลน และรายการประกอบแบบแปลนที่จำเลยได้รับอนุญาต และถูกกระทบกระเทือนเนื่องจากการกระทำความผิดของจำเลยดังกล่าว โจทก์จึงเป็นผู้เสียหายตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตรา 73 และมีอำนาจฟ้องคดีนี้

การที่โจทก์นำคดีมาฟ้องว่าจำเลยผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท และขอบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำไว้ต่อโจทก์โดยไปจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ เป็นกรณีที่ไม่มีกฎหมายบัญญัติเรื่องอายุความไว้โดยเฉพาะจึงมีอายุความ 10 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/30 ซึ่งต้องเริ่มนับแต่ขณะที่โจทก์อาจบังคับตามสิทธิเรียกร้องได้ คือนับแต่โจทก์ทราบว่าเอกสารสูญหายและให้จำเลยนำเอกสารชุดใหม่มาให้อันเป็นช่วงระหว่างปี 2525 และเมื่อนับถึงวันฟ้องคือ วันที่ 9 ธันวาคม 2545 ล่วงเลย 10 ปี แล้วก็ตาม แต่จากคำฟ้องและคำเบิกความของโจทก์อ้างว่าจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ โดยโจทก์ชำระราคาที่ดินครบถ้วนและจำเลยส่งมอบการครอบครองที่ดินให้โจทก์แล้ว เพียงแต่ยังไม่ได้ไปดำเนินการจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญา อันเป็นเหตุให้โจทก์นำคดีมาฟ้องให้จำเลยปฏิบัติการชำระหนี้ตามสัญญา เช่นนี้ หากข้อเท็จจริงเป็นไปตามข้อกล่าวอ้างของโจทก์ ย่อมถือได้ว่าหนี้ดังกล่าวเป็นคุณประโยชน์แก่โจทก์เกี่ยวด้วยทรัพย์สินที่โจทก์ครอบครองอยู่ ทำให้โจทก์อยู่ในฐานะเป็นผู้ทรงสิทธิยึดหน่วง ซึ่งย่อมมีสิทธิยึดหน่วงที่ดินพิพาทไว้จนกว่าจะมีการจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทตามสัญญาแม้คดีจะขาดอายุความแล้วก็ตาม อันเป็นการใช้สิทธิตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/27 และมาตรา 241