คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาเช่า

สัญญาเช่าอาคารแม้จะเป็นข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยแต่การจะบังคับตามสัญญาก็ต้องพิจารณาว่าจะใช้บทกฎหมายใดบังคับ กรณีที่จำเลยวางเงินประกันสัญญาเช่า 300,000 บาท ถ้าจำเลยผิดสัญญายินยอมให้โจทก์ริบเงินประกันสัญญาได้ทันที และปรากฏว่าจำเลยไม่ได้ชำระค่าเช่าตามเวลาที่กำหนดไว้ จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา จึงเป็นกรณีที่จำเลยยอมให้โจทก์ริบเงินประกันเมื่อชำระหนี้ไม่ถูกต้องหรือไม่ตรงตามกำหนดเวลาและโจทก์อาจใช้สิทธิเรียกเอาเงินดังกล่าวอันจะพึงริบได้นั้น แม้ในสัญญาเช่าจะไม่เรียกว่าเป็นเบี้ยปรับ แต่ข้อที่กำหนดไว้ดังกล่าวมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับ ดังนี้เงินประกันสัญญาเช่าดังกล่าวจึงเป็นเบี้ยปรับตามป.พ.พ.มาตรา 381 ซึ่งศาลมีอำนาจที่จะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ โดยพิเคราะห์ถึงทางได้เสียของโจทก์ทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมายตาม ป.พ.พ.มาตรา 383

สัญญาเช่าอาคารแม้จะเป็นข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลย แต่การจะบังคับตามสัญญาก็ต้องพิจารณาว่าจะใช้บทกฎหมายใด บังคับ กรณีที่จำเลยวางเงินประกันสัญญาเช่า 300,000 บาท ถ้าจำเลยผิดสัญญายินยอมให้โจทก์ริบเงินประกันสัญญาได้ทันที และปรากฏว่าจำเลยไม่ได้ชำระค่าเช่าตามเวลาที่กำหนดไว้ จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา จึงเป็นกรณีที่จำเลยยอมให้โจทก์ริบ เงินประกันเมื่อชำระหนี้ไม่ถูกต้องหรือไม่ตรงตามกำหนดเวลา และโจทก์อาจใช้สิทธิเรียกเอาเงินดังกล่าวอันจะพึงริบได้นั้น แม้ในสัญญาเช่าจะไม่เรียกว่าเป็นเบี้ยปรับ แต่ข้อที่กำหนดไว้ ดังกล่าวมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับ ดังนี้เงินประกันสัญญาเช่า ดังกล่าวจึงเป็นเบี้ยปรับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 381 ซึ่งศาลมีอำนาจที่จะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้โดยพิเคราะห์ถึงทางได้เสียของโจทก์ทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383

จำเลยยื่นคำร้องขอพิจารณาใหม่โดยอ้างมาในคำร้องขอว่า ถ้าจำเลยทราบว่าถูกโจทก์ฟ้องจะสามารถนำพยานหลักฐานมาสืบหักล้างพยานโจทก์ศาลต้องมีคำพิพากษาให้จำเลยชนะคดีแน่นอนเพราะสัญญาเช่ายังไม่หมดอายุและจำเลยไม่เคยผิดนัดชำระค่าเช่าหรือผิดสัญญาเช่าข้อหนึ่งข้อใดนั้นเป็นคำร้องขอที่ไม่มีรายละเอียดชัดแจ้งว่าคำพิพากษาของศาลชั้นต้นที่ให้จำเลยแพ้คดีไม่ชอบอย่างไร แม้จะกล่าวมาด้วยว่าจำเลยขอคัดค้านคำพิพากษาของศาลก็เป็นการกล่าวอ้างลอย ๆ หาได้คัดค้านในเนื้อหาแห่งคำตัดสินชี้ขาดของศาลชั้นต้นว่าไม่ถูกต้องอย่างไร หากได้พิพากษาคดีใหม่แล้วจำเลยจะชนะคดีได้อย่างไร ถือไม่ได้ว่าเป็นข้อคัดค้านคำตัดสินชี้ขาดของศาลตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 208 วรรคท้าย

ตามหนังสือสัญญาเช่าห้องพัก ข้อ 3 ระบุว่า "ผู้เช่ายอมชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าภายในวันที่ 30 ของเดือนทุก ๆ เดือน ถ้าไม่ชำระตามกำหนดนี้ ผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่ายึดเงินประกันของผู้เช่าได้ และใส่กุญแจห้องผู้เช่าก็ได้ หรือผู้เช่ายินยอมอนุญาตให้ขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากห้องเช่าได้โดยไม่ต้องแจ้งให้ทราบ" ข้อ 9 ระบุว่า "ถ้าผู้เช่าประพฤติผิดล่วงละเมิดสัญญาแม้แต่ข้อหนึ่งข้อใด หรือกระทำผิดวัตถุประสงค์ข้อหนึ่งข้อใด ยอมให้ผู้ให้เช่าทรงไว้ซึ่งสิทธิที่จะเข้ายึดครอบครองสถานที่และสิ่งที่เช่าได้โดยพลันและมีสิทธิบอกเลิกสัญญาทันที"และข้อ 10 ระบุว่า "เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าก็ดี หรือผู้เช่าผิดสัญญาเช่าก็ดีผู้เช่ายอมให้ถือว่าผู้เช่ายอมออกจากที่เช่า" ข้อสัญญาดังกล่าวนี้ไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนจึงใช้บังคับได้ บ.ผู้เช่าและจำเลยที่ 1 ผู้ให้เช่าต้องปฏิบัติตามสัญญานี้ เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาและจำเลยที่ 1 ได้บอกเลิกสัญญาเช่าแก่ บ.ด้วยแล้ว บ.และผู้เสียหายไม่มีสิทธิอยู่ในห้องพิพาทต่อไป เมื่อ บ.ไม่ยอมออกไปจากห้องพิพาท จำเลยที่ 1 จึงใช้สิทธิตามหนังสือสัญญาเช่าห้องพักดังกล่าวได้ การที่จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นภริยาจำเลยที่ 1 ได้เข้าไปในห้องพิพาทแล้วใช้คีมหนีบกุญแจลูกบิดประตูบานพับหน้าต่าง ถอดเอาสะพานไฟฟ้า และเครื่องรับโทรศัพท์ในห้องพิพาทออกไป จึงไม่มีมูลความผิดทางอาญา

ตามหนังสือสัญญาเช่าห้องพัก ข้อ 3 ระบุว่า "ผู้เช่ายอมชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าภายในวันที่ 30 ของเดือนทุก ๆ เดือน ถ้าไม่ชำระตามกำหนดนี้ ผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่ายึดเงินประกันของผู้เช่าได้ และใส่กุญแจห้องผู้เช่าก็ได้หรือผู้เช่ายินยอมอนุญาตให้ขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากห้องเช่าได้โดยไม่ต้องแจ้งให้ทราบ" ข้อ 9 ระบุว่า "ถ้าผู้เช่าประพฤติผิดล่วงละเมิดสัญญาแม้แต่ข้อหนึ่งข้อใด หรือกระทำผิดวัตถุประสงค์ข้อหนึ่งข้อใด ยอมให้ผู้ให้เช่าทรงไว้ซึ่งสิทธิที่จะเข้ายึดครอบครองสถานที่และสิ่งที่เช่าได้โดยพลันและมีสิทธิบอกเลิกสัญญาทันที" และข้อ 10 ระบุว่า "เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าก็ดี หรือผู้เช่าผิดสัญญาเช่าก็ดีผู้เช่ายอมให้ถือว่าผู้เช่ายอมออกจากที่เช่า" ข้อสัญญาดังกล่าวนี้ไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนจึงใช้บังคับได้ บ.ผู้เช่าและจำเลยที่ 1 ผู้ให้เช่าต้องปฏิบัติตามสัญญานี้ เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาและจำเลยที่ 1ได้บอกเลิกสัญญาเช่าแก่ บ.ด้วยแล้ว บ.และผู้เสียหายไม่มีสิทธิอยู่ในห้องพิพาทต่อไป เมื่อ บ.ไม่ยอมออกไปจากห้องพิพาท จำเลยที่ 1 จึงใช้สิทธิตามหนังสือสัญญาเช่าห้องพักดังกล่าวได้ การที่จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นภริยาจำเลยที่ 1 ได้เข้าไปในห้องพิพาทแล้วใช้คีมหนีบกุญแจลูกบิดประตูบานพับหน้าต่าง ถอดเอาสะพานไฟฟ้า และเครื่องรับโทรศัพท์ในห้องพิพาทออกไป จึงไม่มีมูลความผิดทางอาญา

คดีที่ผู้ให้เช่าจะต้องฟ้องผู้เช่าเกี่ยวแก่สัญญาเช่าภายในกำหนด6 เดือน นับแต่วันส่งคืนทรัพย์สินที่เช่า ตาม ป.พ.พ. มาตรา 563 หมายถึงกรณีที่ผู้เช่าปฏิบัติผิดหน้าที่ของผู้เช่าโดยทั่วไป แต่โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายที่ต้องขาดประโยชน์จากการใช้รถยนต์พิพาทกับค่าเสียหายที่โจทก์ขายรถยนต์พิพาทได้ไม่คุ้มราคาค่าเช่าซื้อ ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์หรือกฎหมายอื่นมิได้บัญญัติอายุความไว้โดยเฉพาะ จึงมีอายุความ 10 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 164 เดิมที่ใช้อยู่ในขณะโจทก์บังคับสิทธิเรียกร้องได้

การที่จำเลยตกลงให้โจทก์เช่าอาคารสืบต่อจากผู้เช่าเดิมโดยถือตามสัญญาเช่าฉบับเดิม และโจทก์ได้ชำระหนี้ค่าเช่าที่ค้างและค่าเช่าล่วงหน้าให้แก่จำเลยตามเงื่อนไขที่จำเลยเสนอกับเข้าครอบครองทรัพย์ที่เช่าแล้ว โจทก์จำเลยจึงมีความผูกพันต่อกันในฐานะผู้เช่ากับผู้ให้เช่าตามสัญญาเช่าเดิม การที่โจทก์จำเลยตกลงเปลี่ยนแปลงรายการการชำระเงินในภายหลัง หามีผลเป็นการยกเลิกสัญญาเช่าฉบับเดิมไม่
แม้โจทก์จะยังมิได้ชำระเงินกินเปล่างวดแรกและไปลงนามทำสัญญาเช่ากับจำเลยตามข้อตกลงเดิมในวันที่ 1 กรกฎาคม 2531 แต่จำเลยก็มีหนังสือถึงตัวแทนโจทก์เสนอให้โจทก์แจ้งความประสงค์เข้าทำสัญญาตามข้อตกลงนั้นได้ถึงวันที่ 15 กรกฎาคม 2531 ซึ่งภายในระยะเวลาที่บ่งไว้นี้ จำเลยย่อมไม่มีสิทธิที่จะถอนคำเสนอได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 354 โจทก์จึงมีสิทธิที่จะแสดงเจตนาเข้าทำสัญญาตามข้อตกลงเดิมในวันใดก็ได้ภายในวันที่ 14 กรกฎาคม 2531เมื่อจำเลยปฏิเสธไม่ยอมให้ทำสัญญาเช่าตามข้อตกลงเดิม โจทก์ก็ได้แสดงเจตนาเข้าทำสัญญาเช่ากับจำเลยตามข้อตกลงเดิม โดยนำเงินกินเปล่างวดแรกที่ถึงกำหนดชำระแล้วไปวางที่สำนักงานวางทรัพย์ เมื่อวันที่ 15 กรกฎาคม 2531 ภายในกำหนดเวลาที่จำเลยกำหนดไว้ ถือได้ว่าโจทก์ได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่จำเลยจะต้องรับผูกพันตามข้อตกลงที่ทำกันไว้ ทำให้เกิดสัญญาเช่าขึ้น การที่จำเลยเสนอเงื่อนไขขึ้นมาใหม่โดยลดระยะเวลาการเช่าลงกับเพิ่มเงินกินเปล่าขึ้น โจทก์มิได้สนองรับจึงไม่เกิดสัญญาขึ้นใหม่และไม่มีผลลบล้างข้อตกลงเดิม
โจทก์จำเลยตกลงกันที่จะทำสัญญาเช่าไว้เป็นหนังสือ และยังไม่มีการลงนามในสัญญาเช่าอันจะมีผลให้สาระสำคัญของสัญญาตามที่ตกลงกันไว้กลายเป็นสัญญาเช่าที่เป็นหนังสือ แต่เมื่อเงื่อนไขอันเป็นสาระสำคัญของสัญญานั้น โจทก์ได้ตรวจแก้ไขและจำเลยก็ยอมรับแล้ว จึงไม่มีเหตุให้เป็นที่สงสัยว่าอาจจะมีข้อความใดที่ตกหล่นหรือเกินเลยไปจากคู่สัญญามุ่งทำสัญญากันแต่อย่างใด ทั้งคำเสนอและคำสนองของคู่สัญญาก็มีความชัดแจ้งและถูกต้องตรงกันทุกประการแล้วจึงไม่อาจถือได้ว่าเป็นกรณีที่ยังมิได้มีสัญญาต่อกัน
กรณีที่มีการตกลงให้ทำสัญญากันไว้เป็นหนังสือแต่ให้ถือว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันจนกว่าจะได้ทำขึ้นเป็นหนังสือตาม ป.พ.พ.มาตรา 366วรรคสอง นั้น มีได้เฉพาะเมื่อกรณีเป็นที่สงสัยเท่านั้น เมื่อไม่มีกรณีเป็นที่สงสัยจะบังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 366 วรรคสอง ไม่ได้

การที่จำเลยตกลงให้โจทก์เช่าอาคารสืบต่อจากผู้เช่าเดิมโดยถือตามสัญญาเช่าฉบับเดิม และโจทก์ได้ชำระหนี้ค่าเช่าที่ค้างและค่าเช่าล่วงหน้าให้แก่จำเลยตามเงื่อนไขที่จำเลยเสนอกับเข้าครอบครองทรัพย์ที่เช่าแล้ว โจทก์จำเลยจึงมีความผูกพันต่อกันในฐานะผู้เช่ากับผู้ให้เช่าตามสัญญาเช่าเดิมการที่โจทก์จำเลยตกลงเปลี่ยนแปลงรายการการชำระเงินในภายหลังหามีผลเป็นการยกเลิกสัญญาเช่าฉบับเดิมไม่ แม้โจทก์จะยังมิได้ชำระเงินกินเปล่างวดแรกและไปลงนามทำสัญญาเช่ากับจำเลยตามข้อตกลงเดิมในวันที่ 1 กรกฎาคม 2531แต่จำเลยก็มีหนังสือถึงตัวแทนโจทก์เสนอให้โจทก์แจ้งความประสงค์เข้าทำสัญญาตามข้อตกลงนั้นได้ถึงวันที่ 15 กรกฎาคม 2531ซึ่งภายในระยะเวลาที่บ่งไว้นี้ จำเลยย่อมไม่มีสิทธิที่จะถอนคำเสนอได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 354โจทก์จึงมีสิทธิที่จะแสดงเจตนาเข้าทำสัญญาตามข้อตกลงเดิมในวันใดก็ได้ภายในวันที่ 14 กรกฎาคม 2531 เมื่อจำเลยปฏิเสธไม่ยอมให้ทำสัญญาเช่าตามข้อตกลงเดิม โจทก์ก็ได้แสดงเจตนาเข้าทำสัญญาเช่ากับจำเลยตามข้อตกลงเดิม โดยนำเงินกินเปล่างวดแรกที่ถึงกำหนดชำระแล้วไปวางที่สำนักงานวางทรัพย์ เมื่อวันที่ 15 กรกฎาคม 2531 ภายในกำหนดเวลาที่จำเลยกำหนดไว้ถือได้ว่าโจทก์ได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่จำเลยจะต้องรับผูกพันตามข้อตกลงที่ทำกันไว้ ทำให้เกิดสัญญาเช่าขึ้น การที่จำเลยเสนอเงื่อนไขขึ้นมาใหม่โดยลดระยะเวลาการเช่าลงกับเพิ่มเงินกินเปล่าขึ้น โจทก์มิได้สนองรับจึงไม่เกิดสัญญาขึ้นใหม่และไม่มีผลลบล้างข้อตกลงเดิม โจทก์จำเลยตกลงกันที่จะทำสัญญาเช่าไว้เป็นหนังสือ และยังไม่มีการลงนามในสัญญาเช่าอันจะมีผลให้สาระสำคัญของสัญญาตามที่ตกลงกันไว้กลายเป็นสัญญาเช่าที่เป็นหนังสือ แต่เมื่อเงื่อนไขอันเป็นสาระสำคัญของสัญญานั้น โจทก์ได้ตรวจแก้ไขและจำเลยก็ยอมรับแล้ว จึงไม่มีเหตุให้เป็นที่สงสัยว่าอาจจะมีข้อความใดที่ตกหล่นหรือเกินเลยไปจากคู่สัญญามุ่งทำสัญญากันแต่อย่างใด ทั้งคำเสนอและคำสนองของคู่สัญญาก็มีความชัดแจ้งและถูกต้องตรงกันทุกประการแล้ว จึงไม่อาจถือได้ว่าเป็นกรณีที่ยังมิได้มีสัญญาต่อกัน กรณีที่มีการตกลงให้ทำสัญญากันไว้เป็นหนังสือแต่ให้ถือว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันจนกว่าจะได้ทำขึ้นเป็นหนังสือตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 วรรคสอง นั้นมีได้เฉพาะเมื่อกรณีเป็นที่สงสัยเท่านั้น เมื่อไม่มีกรณีเป็นที่สงสัยจะบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 366 วรรคสอง ไม่ได้

สัญญาระบุว่า "ถ้าผู้เช่า...กระทำผิดสัญญาข้อ 2... และถูกบอกเลิกสัญญา ผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่าริบเงินประกันตามข้อ 3 ทั้งหมด เป็นส่วนหนึ่งต่างหากจากค่าเช่า... ที่ผู้เช่าจะต้องชำระหรือชดใช้ตามสัญญานี้" เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยเพราะจำเลยผิดสัญญาข้อ 2 ไม่ชำระค่าเช่าตามกำหนด โจทก์จึงมีสิทธิริบเงินประกันทั้งหมดนอกเหนือจากสิทธิเรียกค่าเช่าที่ค้างตามสัญญา
การที่จำเลยผิดสัญญาจนโจทก์ต้องบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนดและโจทก์ต้องดำเนินการหาผู้เช่าสิทธิรายใหม่มาดำเนินการต่อ ในระหว่างหาผู้เช่าสิทธิรายใหม่ โจทก์ต้องให้บุคคลอื่นเช่าสิทธิไปพลางก่อนโดยได้ค่าเช่าน้อยกว่าที่เคยได้รับจากจำเลย ทำให้โจทก์ขาดประโยชน์ที่ควรได้หากไม่มีการเลิกสัญญากับจำเลยก่อนกำหนด ค่าขาดประโยชน์ดังกล่าวถือได้ว่าเป็นค่าเสียหายที่จำเลยต้องรับผิดต่อโจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคสี่

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคสี่บัญญัติให้สิทธิเรียกร้องค่าเสียหายเนื่องจากการผิดสัญญาได้แม้จะได้มีการบอกเลิกสัญญาแล้ว การที่จำเลยผิดสัญญาเช่าสิทธิจำหน่ายอาหารและเครื่องดื่มบนขบวนรถไฟจนโจทก์ต้องบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนด และโจทก์ต้องดำเนินการหาผู้เช่าสิทธิรายใหม่มาดำเนินการต่อ ในระหว่างหาผู้เช่าสิทธิรายใหม่โจทก์ต้องให้บุคคลอื่นเช่าสิทธิไปพลางก่อนโดยได้ค่าเช่าน้อยกว่าที่เคยได้รับจากจำเลย ทำให้โจทก์ขาดประโยชน์ที่ควรได้หากไม่มีการเลิกสัญญากับจำเลยก่อนกำหนดถือได้ว่าเป็นค่าเสียหายที่จำเลยต้องรับผิดต่อโจทก์ตามบทบัญญัติ ดังกล่าว