คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
อสังหาริมทรัพย์

โจทก์บรรยายฟ้องถึงข้ออ้างที่มาแห่งคำขอให้จำเลยคืนเงินประกันแก่โจทก์ว่าโจทก์ใช้สิทธิขอเลิกสัญญาตามข้อตกลงในสัญญาเช่า ข้อ 4 อันเป็นการขอเลิกสัญญาโดยข้อสัญญา มิใช่อาศัยสิทธิขอเลิกสัญญาตาม ป.พ.พ. มาตรา 548 และ 551 การที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า โจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาโดยอาศัยบทบัญญัติแห่งกฎหมายจึงเป็นการวินิจฉัยนอกฟ้องนอกประเด็น
สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นกรณีที่กฎหมายบังคับว่าต้องมีพยานเอกสารมาแสดง การที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลว่ามีข้อตกลงว่าเมื่อเลิกสัญญาเช่า จำเลยต้องคืนเงินประกันหรือมัดจำให้โจทก์เป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสาร จึงต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 (ข)

ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 309 ตรี ต้องเป็นเรื่องที่ผู้ซื้อได้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จากการขายทอดตลาดทรัพย์สินของลูกหนี้ตามคำพิพากษาและเมื่อเจ้าพนักงานบังคับคดีโอนอสังหาริมทรัพย์ที่ขายให้แก่ผู้ซื้อ หากทรัพย์สินที่โอนนั้นมีลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารอยู่อาศัย และลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารไม่ยอมออกไปจากอสังหาริมทรัพย์นั้น ผู้ซื้อชอบที่จะยื่นคำขอฝ่ายเดียวต่อศาลที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ในเขตศาลให้ออกคำบังคับให้ลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารออกไปจากอสังหาริมทรัพย์นั้นภายในระยะเวลาที่ศาลเห็นสมควรกำหนด แต่คดีนี้ผู้ร้องซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่พิพาทมาจากการขายของที่ประชุมเจ้าหนี้ตาม พ.ร.บ.ล้มละลาย พุทธศักราช 2483 ไม่ใช่การซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี ผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิยื่นคำขอตามบทบัญญัติดังกล่าว

แบบขออนุมัติใช้อำนาจการประเมินตามมาตรา 88/6 วรรคท้าย แห่ง ป.รัษฎากร ได้ระบุรายละเอียดการขออนุมัติประเมิน ประเด็นความผิดที่ตรวจพบรายการด้านซื้อว่าภาษีซื้อต้องห้ามตามมาตรา 82/5 จึงปรากฏข้อเท็จจริงที่แสดงให้เห็นว่าเป็นกรณีมีเหตุอันควรเชื่อว่า โจทก์ซึ่งเป็นผู้ประกอบการแสดงรายการตามแบบแสดงรายการภาษีไม่ถูกต้องตามความเป็นจริงหรือไม่สมบูรณ์ ที่ให้เจ้าพนักงานประเมินขออนุมัติอธิบดีให้ประเมินภาษีได้ภายในกำหนดเวลา 5 ปี นับแต่กำหนดเวลายื่นแบบแสดงรายการภาษีตาม ป.รัษฎากร มาตรา 88/6 วรรคท้าย และบทบัญญัติในมาตราดังกล่าวมิได้กำหนดว่าเจ้าพนักงานประเมินต้องขออนุมัติอธิบดีประเมินภาษีและอธิบดีต้องอนุมัติเมื่อใด การที่ ก. ผู้รักษาราชการแทนสรรพากรภาค 1 ซึ่งได้รับมอบอำนาจจากอธิบดีกรมสรรพากรให้มีอำนาจในการอนุมัติขยายเวลาประเมินภาษีมูลค่าเพิ่มตามมาตรา 88/6 วรรคท้าย ตามคำสั่งกรมสรรพากร เป็นผู้ลงนามอนุมัติในแบบขออนุมัติใช้อำนาจการประเมินตามมาตรา 88/6 วรรคท้าย จึงชอบแล้ว คำสั่งอนุมัติและการประเมินของเจ้าพนักงานประเมินจึงชอบด้วยกฎหมาย
โจทก์ซื้อทรัพย์สินตามสัญญาโดยมีเจตนาให้การก่อสร้างดำเนินต่อไปจนแล้วเสร็จและใช้ประโยชน์เป็นโรงงานผลิตปูนซิเมนต์เช่นเดียวกับเจตนาเดิมของบริษัท ป. ผู้ขาย จึงเป็นการตกลงซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ในการประกอบกิจการของบริษัท ป. ไม่ใช่เป็นการซื้อขายสิทธิตามสัญญาว่าจ้างก่อสร้าง การที่สิ่งปลูกสร้างยังไม่แล้วเสร็จสมบูรณ์ ยังไม่มีการรับมอบงานตามสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง ยังไม่ได้ใช้ประกอบกิจการ ตลอดจนไม่มีการจดทะเบียนนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หามีผลทำให้ทรัพย์สินดังกล่าวเปลี่ยนสภาพเป็นไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์ไม่ ภาษีซื้อตามสัญญาซื้อขายดังกล่าวจึงนำไปหักในการคำนวณภาษีมูลค่าเพิ่มไม่ได้ตาม ป.รัษฎากร มาตรา 82/5 และเมื่อเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โจทก์ในฐานะผู้ซื้อจึงมีหน้าที่ต้องหักภาษีเงินได้นิติบุคคลไว้ ณ ที่จ่าย และนำส่งตาม ป.รัษฎากร มาตรา 69 ตรี

โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินกับบริษัท พ. และทำสัญญาว่าจ้างห้างหุ้นส่วนจำกัด พ. ทำการปลูกสร้างอาคารในที่ดินดังกล่าว โดยโจทก์เป็นผู้ขออนุญาตก่อสร้างและขอมีหมายเลขประจำบ้าน ต่อมาโจทก์ทำสัญญาโอนสิทธิจะซื้อที่ดินและสัญญาว่าจ้างปลูกสร้างอาคารให้บริษัท ด. โดยบริษัท ด. ตกลงชำระค่าโอนสิทธิให้แก่โจทก์ กรณีจึงถือได้ว่าโจทก์เป็นผู้มีสิทธิในที่ดินและอาคารดังกล่าว เมื่อโจทก์ได้ทำสัญญาโอนสิทธิจะซื้อที่ดินและสัญญาว่าจ้างปลูกสร้างอาคาร จึงถือว่าโจทก์ได้ขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำไรตามมาตรา 3 (6) แห่ง พ.ร.ฎ.ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 244) พ.ศ.2534 โจทก์จึงมีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 91/2 (6) แห่งประมวลรัษฎากร

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารมีเพียงแผนผังแสดงที่ตั้งอาคารพาณิชย์ที่โจทก์ซื้อแนบท้ายสัญญาและขณะทำสัญญาไม่มีแผ่นพับโฆษณาหรือการโฆษณาเกี่ยวกับร้านเจ๊เล้ง โจทก์นำสืบว่า การขายที่ดินพร้อมอาคารพิพาทระหว่างจำเลยกับโจทก์เป็นการขายตามคำพรรณนา เมื่อในโครงการของจำเลยยังไม่มีการก่อสร้างร้านเจ๊เล้ง จำเลยจึงผิดสัญญา โจทก์บอกเลิกสัญญาได้ เป็นการนำสืบพยานบุคคลเพิ่มเติมข้อความในเอกสาร ซึ่งห้ามมิให้ศาลรับฟังพยานบุคคลในกรณีดังกล่าว ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 (ข)

การที่โจทก์ทั้งสองยอมให้จำเลยทั้งสองได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในพื้นที่ด้านนอกบริเวณด้านข้างและด้านหน้าของอาคารพาณิชย์ของโจทก์ที่ 1 ในการติดป้ายโฆษณาสินค้าของจำเลยที่ 1 ชั่วระยะเวลาอันมีจำกัดเป็นรายปี และจำเลยทั้งสองตกลงชำระค่าตอบแทนให้แก่โจทก์ทั้งสองเป็นรายปี ปีละ 80,000 บาท ถือว่าจำเลยทั้งสองจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น ข้อตกลงระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยทั้งสองดังกล่าวจึงเป็นการเช่าทรัพย์สินตาม ป.พ.พ. มาตรา 537
เมื่ออาคารพาณิชย์ของโจทก์ที่ 1 เป็นทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 139 และทรัพย์สินที่เช่าเป็นพื้นที่ด้านข้างและด้านหน้าของอาคารพาณิชย์ซึ่งเป็นผนังตึกติดตรึงตราโดยลักษณะถาวรกับอาคารพาณิชย์จึงเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 ซึ่งบัญญัติให้ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใด ลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ มิฉะนั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีหาได้ไม่
เมื่อข้อตกลงการเช่าระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยทั้งสองไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อของจำเลยทั้งสอง โจทก์ทั้งสองจึงไม่อาจฟ้องร้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองชำระค่าเช่าตามข้อตกลงการเช่าได้

โจทก์มีอาชีพรับราชการครู มิได้มีอาชีพหรือทำธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์แต่อย่างใด ที่ดินที่โจทก์ขายไปนี้ โจทก์ได้รับยกให้จากน้องของโจทก์เมื่อปี 2522 โดยโจทก์มิได้ลงทุนซื้อหามาเอง การที่โจทก์ให้บริษัท อ. เช่าที่ดินเพื่อสร้างสถานีบริการน้ำมันก็เป็นการแสวงหาประโยชน์ตามปกติในฐานะเจ้าของทรัพย์สิน โดยไม่ปรากฏว่าโจทก์มีที่ดินแปลงอื่นให้ผู้อื่นเช่าอีกอันจะเข้าลักษณะของการประกอบอาชีพหรือทำธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ การที่โจทก์ขายที่ดินไปก็ไม่ปรากฏหลักฐานว่าเป็นการขายเพื่อจะซื้อที่ดินแปลงใหม่แล้วนำมาให้เช่าหรือหากำไรอีกทอดหนึ่งแต่อย่างใด แม้ที่ดินของโจทก์จะมีราคาสูงแต่ก็ไม่ใช่ข้อบ่งชี้ว่าโจทก์ขายที่ดินเป็นทางค้าหรือหากำไรเสมอไปเพราะราคาที่ดินย่อมขึ้นอยู่กับสภาพ ทำเลที่ตั้งและความพึงพอใจของคู่สัญญาเป็นตัวกำหนด จากพฤติการณ์ดังกล่าว การที่โจทก์ขายที่ดินไปยังถือไม่ได้ว่าเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรที่อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตาม ป.รัษฎากรฯ มาตรา 91/2 (6)

กรณีที่จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตาม ป.รัษฎากร มาตรา 91/2 (6) นั้น ต้องเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรไม่ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะได้มาโดยวิธีใด ทั้งนี้ เฉพาะที่เป็นไปตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขตามที่กำหนดโดยพระราชกฤษฎีกา ดังนั้น จึงต้องพิจารณาก่อนว่าการขายที่ดินของโจทก์เป็นการขายที่เป็นทางค้าหรือหากำไรหรือไม่ ถ้าใช่ถึงจะต้องพิจารณาต่อไปว่า การขายนั้นอยู่ในหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขตามที่กำหนดในพระราชกฤษฎีกาที่ให้ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่
โจทก์รับราชการครู มิได้มีอาชีพหรือทำธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ที่ดินที่โจทก์ขายไปโจทก์ได้รับยกให้จากน้องสาวตั้งแต่ปี 2522 โดยโจทก์มิได้ลงทุนซื้อหามาเอง การที่โจทก์ให้บริษัท อ. เช่าที่ดินเพื่อสร้างสถานีบริการน้ำมันก็เป็นการแสวงหาประโยชน์ตามปกติในฐานะเจ้าของทรัพย์สิน แม้ที่ดินของโจทก์จะมีราคาสูงแต่ก็ไม่ใช่ข้อบ่งชี้ว่าโจทก์ขายที่ดินเป็นทางค้าหรือหากำไรเสมอไป เพราะราคาที่ดินย่อมขึ้นอยู่กับสภาพ ทำเลที่ตั้งและความพึงพอใจของคู่สัญญาเป็นตัวกำหนด การที่โจทก์ขายที่ดินไปยังถือไม่ได้ว่าเป็นทางค้าหรือหากำไรที่อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตาม ป.รัษฎากร มาตรา 91/2 (6)

การครอบครองที่ดินของผู้อื่น อันจะเป็นเหตุให้ผู้ครอบครองได้กรรมสิทธิ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 นั้น ต้องเป็นการครอบครองที่ดินของผู้อื่นที่ได้ออกโฉนดแล้วเท่านั้น ทั้งจะต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปีด้วย เมื่อทางราชการเพิ่งออกโฉนดที่ดินให้แก่โจทก์ทั้งห้าเป็นครั้งแรกเมื่อวันที่ 8 พฤษภาคม 2539 นับถึงวันที่ 6 พฤศจิกายน 2540 ซึ่งเป็นวันที่จำเลยทั้งสองฟ้องแย้ง ยังไม่ถึงสิบปี จำเลยทั้งสองจึงยังไม่ได้กรรมสิทธิ์
จำเลยทั้งสองจะนับระยะเวลาที่ครอบครองที่พิพาทก่อนที่พิพาทออกโฉนดรวมเข้าด้วยไม่ได้เพราะการครอบครองปรปักษ์จะมีได้แต่เฉพาะที่ดินมีกรรมสิทธิ์เท่านั้น

ป.รัษฎากร มาตรา 30 (2) ที่บัญญัติให้อุทธรณ์คำวินิจฉัยอุทธรณ์ของคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ต่อศาล ก็เพื่อให้ศาลพิจารณาว่าการประเมินของเจ้าพนักงานประเมินและคำวินิจฉัยอุทธรณ์ของคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ หากไม่ชอบด้วยกฎหมายทั้งหมดก็มีอำนาจเพิกถอนการประเมินและคำวินิจฉัยอุทธรณ์นั้น แต่ถ้าชอบด้วยกฎหมายเพียงบางส่วน ก็มีอำนาจที่จะแก้ไขการประเมินและคำวินิจฉัยอุทธรณ์นั้นได้ ฉะนั้น เมื่อศาลภาษีอากรกลางเห็นว่าการประเมินและคำวินิจฉัยอุทธรณ์ชอบด้วยกฎหมายเพียงบางส่วน ศาลภาษีอากรกลางย่อมมีอำนาจแก้ไขการประเมินและคำวินิจฉัยอุทธรณ์ได้
ที่ดินและตึกแถวที่โจทก์ขายให้แก่บริษัท พ. เป็นที่ดินและตึกแถวที่โจทก์ให้บริษัท น. เช่า การขายที่ดินและตึกแถวดังกล่าวจึงเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่โจทก์มีไว้ในการประกอบกิจการเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางการค้าหรือหากำไร โจทก์จึงต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายที่ดินและตึกแถว
เมื่อราคาตลาดของที่ดินมิใช่ราคาตามที่ต่างฝ่ายต่างอ้างและไม่อาจหาราคาตลาดที่ถูกต้องได้ การที่ศาลภาษีอากรกำหนดราคาตลาดของที่ดินโดยใช้ราคาเฉลี่ยระหว่างราคาขั้นต่ำ 53,924,000 บาท และราคาขั้นสูง 909,293,000 บาท เป็นเงิน 481,608,500 บาท จึงเป็นธรรมแล้ว