คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาซื้อขาย

วัตถุประสงค์แห่งหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทนั้น คือการรับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามจำนวนเนื้อที่ที่จะซื้อสำหรับโจทก์และการชำระค่าที่ดินตามจำนวนที่ตกลงกันสำหรับจำเลย เมื่อปรากฏตั้งแต่วันถึงกำหนดโอนตามสัญญาว่ามีการเวนคืนที่ดินและที่ดินที่จะซื้อจะขายอยู่ในเขตเวนคืนด้วย อันจะมีผลทำให้ที่ดินที่จะซื้อจะขายถูกเวนคืนทั้งหมดหรือบางส่วนได้ ดังนั้น การปฏิบัติการชำระหนี้ตามสัญญาจึงเกิดปัญหาทั้งในส่วนจำนวนเนื้อที่ดินที่โจทก์จะพึงได้รับตามที่ได้ตั้งวัตถุประสงค์ไว้ และในส่วนจำนวนค่าที่ดินที่จำเลยมุ่งไว้ซึ่งจะเปลี่ยนแปลง ไม่เป็นไปตามวัตถุประสงค์ตามสัญญาจะซื้อจะขาย กรณีถือได้ว่าการชำระหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทในคดีนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะเหตุอย่างใดอย่างหนึ่งอันจะโทษฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งก็ไม่ได้ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 372 ต่างฝ่ายต่างไม่ต้องชำระหนี้ต่อกันต่อไปอีก กรณีไม่อาจถือได้ว่าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญาแต่ประการใด โจทก์จึงไม่อาจเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ สำหรับเงินมัดจำที่จำเลยรับไว้จากโจทก์ 40,000,000 บาท นั้น เมื่อการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะเหตุอย่างใดอย่างหนึ่งอันจะโทษฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ได้ จำเลยก็ต้องคืนให้โจทก์

วัตถุประสงค์แห่งหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทคือการรับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามจำนวนเนื้อที่ที่จะซื้อสำหรับโจทก์และการชำระค่าที่ดินตามจำนวนที่ตกลงกันสำหรับจำเลย เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏตั้งแต่วันถึงกำหนดโอนตามสัญญาว่ามีการเวนคืนที่ดิน และที่ดินที่จะซื้อจะขายอยู่ในเขตเวนคืนด้วยอันจะมีผลทำให้ที่ดินที่จะซื้อจะขายถูกเวนคืนทั้งหมดหรือบางส่วนได้ ดังนั้น การปฏิบัติการชำระหนี้ตามสัญญาจึงเกิดปัญหาทั้งในส่วนจำนวนเนื้อที่ดินที่โจทก์จะพึงได้รับตามที่ได้ตั้งวัตถุประสงค์ไว้ และในส่วนจำนวนค่าที่ดินที่จำเลยมุ่งไว้ ซึ่งจะเปลี่ยนแปลงไม่เป็นไปตามวัตถุประสงค์ตามสัญญาจะซื้อจะขาย กรณีถือได้ว่าการชำระหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทในคดีนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะเหตุอย่างใดอย่างหนึ่งอันจะโทษฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งก็ไม่ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 372ต่างฝ่ายต่างไม่ต้องชำระหนี้ต่อกันต่อไปอีก กรณีไม่อาจเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ และจำเลยต้องคืนเงินมัดจำให้แก่โจทก์

วัตถุประสงค์แห่งหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทนั้นคือการรับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามจำนวนเนื้อที่ที่จะซื้อสำหรับโจทก์และการชำระค่าที่ดินตามจำนวนที่ตกลงกันสำหรับจำเลยเมื่อปรากฎตั้งแต่วันถึงกำหนดโอนตามสัญญาว่ามีการเวนคืนที่ดินและที่ดินที่จะซื้อจะขายอยู่ในเขตเวนคืนด้วยอันจะมีผลทำให้ที่ดินที่จะซื้อจะขายถูกเวนคืนทั้งหมดหรือบางส่วนได้ดังนั้นการปฎิบัติการชำระหนี้ตามสัญญาจึงเกิดปัญหาทั้งในส่วนจำนวนเนื้อที่ดินที่โจทก์จะพึงได้รับตามที่ได้ตั้งวัตถุประสงค์ไว้และในส่วนจำนวนค่าที่ดินที่จำเลยมุ่งไว้ซึ่งจะเปลี่ยนแปลงไม่เป็นไปตามวัตถุประสงค์ตามสัญญาจะซื้อจะขายกรณีถือได้ว่าการชำระหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทในคดีนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะเหตุอย่างใดอย่างหนึ่งอันจะโทษฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งก็ไม่ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา372ต่างฝ่ายต่างไม่ต้องชำระหนี้ต่อกันต่อไปอีกกรณีไม่อาจถือได้ว่าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญาแต่ประการใดโจทก์จึงไม่อาจเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้สำหรับเงินมัดจำที่จำเลยรับไว้จากโจทก์40,000,000บาทนั้นเมื่อการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะเหตุอย่างใดอย่างหนึ่งอันจะโทษฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ได้จำเลยก็ต้องคืนให้โจทก์

การขายตามคำพรรณนาคือการขายที่ผู้ซื้อไม่ได้เห็นหรือตรวจตราทรัพย์สินที่ขาย แต่ตกลงซื้อโดยเชื่อถึงคำบรรยายถึงลักษณะรูปพรรณสัณฐานและคุณภาพของทรัพย์สินนั้นตามที่ผู้ขายบอกหรือบรรยายไว้และแม้บางกรณีผู้ซื้อจะได้เห็นทรัพย์สินนั้นแล้วแต่หากยากแก่การที่จะตรวจตราถึงคุณภาพได้และผู้ซื้อตกลงซื้อโดยอาศัยคำบรรยายของผู้ขายเป็นหลักก็เป็นการขายตามคำพรรณนาเช่นกัน จำเลยโฆษณาเสนอขายที่ดินในโครงการของจำเลยโดยมีหนังสือชี้ชวนและแผนผังแสดงที่ตั้งโครงการรวมทั้งการแบ่งแยกที่ดินแปลงย่อย โจทก์ตกลงซื้อที่ดินพิพาทเพราะเชื่อตามที่จำเลยได้โฆษณาไว้ เมื่อโจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจึงได้ระบุไว้ในสัญญาว่าที่ดินที่ซื้อขายกันนั้นปรากฏตามแผนผังที่ดินท้ายสัญญาที่ได้ทำเครื่องหมายไว้โดยให้ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา จึงถือได้ว่าเป็นการขายตามพรรณนา เมื่อต่อมาปรากฏว่าจำเลยได้เปลี่ยนแปลงแผนผังของโครงการโดยย้ายทางเข้าออกมาไว้ทางด้านตะวันออกทำให้อยู่ห่างจากที่ดินแปลงของโจทก์ถึง 1,200 เมตรย้ายศูนย์กีฬาและศูนย์อำนวยความสะดวกอื่น ๆ ไปอยู่ห่างออกไปถึง 1,700 เมตร จึงไม่ตรงตามคำพรรณนา จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ โจทก์ฟ้องให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเนื่องจากจำเลยผิดสัญญามิได้เป็นเรื่องที่จำเลยส่งมอบทรัพย์สินให้โจทก์ตรงตามสัญญา แต่เกิดชำรุดบกพร่องในทรัพย์สินดังกล่าวจะนำอายุความ 1 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 474 มาใช้บังคับมิได้

ขณะโจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่พิพาทจากจำเลยนั้น โจทก์ไม่ทราบว่ามีข้อกำหนดห้ามโอน นิติกรรมดังกล่าว จึงเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายย่อมตกเป็นโมฆะ โจทก์ไม่มีหน้าที่ต้องชำระหนี้ที่ค้างชำระและจำเลยต้อง คืนเงินที่โจทก์ชำระไว้โดยถือไม่ได้ว่าโจทก์กระทำตามอำเภอใจเหมือนหนึ่งว่าเพื่อชำระหนี้โดยรู้ว่าตนไม่มีความผูกพันที่จะต้องชำระแต่อย่างใด

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยโดยอ้างว่า จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากโจทก์เนื้อที่ 25 ไร่ ราคา 175,000 บาทวางมัดจำ 80,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระให้ในวันจดทะเบียน โอนที่ดิน เมื่อถึงกำหนดนัดจำเลยไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือ โจทก์จึงริบมัดจำและถือว่าสัญญาเลิกกัน ที่ดินที่จำเลยบุกรุก ประมาณ 10 ไร่ หากให้เช่าจะได้ค่าเช่าปีละ 12,000 บาท จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ผิดสัญญา เพราะไม่สามารถแบ่งแยกที่ดินให้แก่จำเลยตามสัญญาได้ ขอให้ยกฟ้องและบังคับโจทก์รังวัดแบ่งแยกที่ดินเนื้อที่ 25 ไร่และจดทะเบียนโอนที่ดินให้จำเลย หากไม่สามารถแบ่งแยกได้ให้โจทก์คืนเงินมัดจำ 80,000 บาท สภาพแห่งข้อหามิใช่คดีฟ้องขับไล่บุคคลใดออกจากอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสองแต่เป็นคดีที่พิพาทกันตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินซึ่งราคาทรัพย์สินหรือจำนวนทุนทรัพย์ที่พิพาทกันในชั้นอุทธรณ์เกินกว่า50,000 บาท จึงไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามมาตรา 224 วรรคหนึ่ง

โจทก์ฟ้องอ้างว่าจำเลยผิดสัญญาจะซื้อขายที่พิพาทโจทก์จึงริบมัดจำและถือว่าสัญญาเลิกกันขอให้ขับไล่และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่าโจทก์ผิดสัญญาจะซื้อขายเพราะไม่สามารถแบ่งแยกที่ดินได้ตามสัญญาขอให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญาหรือคืนเงินมัดจำดังนั้นสภาพแห่งข้อหาจึงมิใช่คดีฟ้องขับไล่บุคคลใดออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าหรืออาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ4,000บาทแต่เป็นคดีที่พิพาทกันตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินซึ่งราคาทรัพย์หรือจำนวนทุนทรัพย์ที่พิพาทกันในชั้นอุทธรณ์เกินกว่า50,000บาทจึงไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง

ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา94ห้ามเฉพาะการนำพยานบุคคลเข้าสืบแทนพยานเอกสารหรือประกอบข้ออ้างว่ายังมีข้อความเพิ่มเติมหรือแก้ไขข้อความในเอกสารในเมื่อมีกฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดงการที่โจทก์นำสืบถึงข้อตกลงเกี่ยวกับราคาที่ดินตลอดจนเงื่อนไขวิธีการชำระราคาที่ดินด้วยเช็คตามสัญญาจะซื้อขายอันเป็นเอกสารอีกส่วนหนึ่งนอกเหนือจากสัญญาซื้อขายที่ดินจึงหาต้องห้ามไม่ หนังสือสัญญาซึ่งระบุว่าเป็นสัญญาจะซื้อขายที่ดินโดยโจทก์เจ้าของที่ดินตกลงจะขายให้แก่จำเลยที่4และจำเลยที่4ตกลงจะซื้อและมี ข้อสัญญาด้วยว่าเงินค่าธรรมเนียมในการซื้อขายก็ดีเงินค่าภาษีเงินได้ของสรรพากรหรือเงินค่าใช้จ่ายอื่นใดก็ดีที่เกี่ยวแก่การซื้อขายที่ดินตามสัญญานี้ผู้จะซื้อเป็นผู้ออกแทนผู้จะขายทั้งสิ้นแสดงว่าคู่กรณีจะไปทำสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ต่อไปจึงเป็น สัญญาจะซื้อขายเท่านั้น

เมื่อจำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินแก่โจทก์และ ส.เป็นหนังสือพร้อมลงลายมือชื่อจำเลยแล้ว ย่อมมีผลผูกพันจำเลย ต้องชำระหนี้แก่โจทก์และ ส.เจ้าหนี้ร่วมสิ้นเชิงแต่เพียงครั้งเดียว ซึ่งโจทก์และ ส.มีสิทธิเรียกร้องการชำระหนี้จากจำเลยโดยทำนอง ซึ่งแต่ละคนอาจจะเรียกให้ชำระหนี้สิ้นเชิงได้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 298 จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องจดทะเบียนโอนที่ดินและรับราคาที่ค้างจากโจทก์การที่โจทก์แต่ผู้เดียวมาขอรับโอนที่ดินและชำระราคาที่ค้างแก่จำเลยโดย ส.ไม่ได้ร่วมมารับโอนด้วย ไม่เป็นเหตุขัดข้องที่จำเลยจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่โจทก์ไม่ได้
จำเลยมิได้ยกข้อสัญญาข้อ 3 ขึ้นให้การต่อสู้ การที่ศาลชั้นต้นยกข้อสัญญาดังกล่าวมาเป็นเหตุวินิจฉัยว่าจำเลยยังไม่ได้ผิดสัญญาจึงเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น ดังนั้น ที่จำเลยยกข้อวินิจฉัยดังกล่าวมาเป็นข้อฎีกาต่อมาจึงถือได้ว่าเป็นปัญหาข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
โจทก์เป็นฝ่ายฟ้องขอให้ศาลบังคับจำเลยชำระค่าสินไหมทดแทนตามสัญญาแก่โจทก์ เมื่อศาลอุทธรณ์มีคำพิพากษาให้จำเลยชำระค่าสินไหมทดแทนตามสัญญาให้แก่โจทก์ต่ำไป โจทก์ต้องการให้ศาลฎีกาพิพากษาแก้คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ให้กำหนดให้จำเลยชำระค่าสินไหมทดแทนตามสัญญาแก่โจทก์จำนวนสูงขึ้น โจทก์จะต้องฎีกาคัดค้านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ต่อศาลฎีกาตามที่ ป.วิ.พ. มาตรา 247บัญญัติไว้ โจทก์จะอาศัยคำแก้ฎีกาในการขอให้ศาลฎีกาพิพากษาแก้คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้จำเลยใช้ค่าสินไหมทดแทนตามสัญญาจำนวนสูงขึ้นหาได้ไม่ ศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัยคำขอของโจทก์ดังกล่าว

คดีก่อนเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ได้ยึดที่ดินทั้ง 83 แปลงที่บริษัท ศ.และส. ผู้ล้มละลายโอนให้โจทก์ไว้และอยู่ในระหว่างการยื่นคำร้องต่อศาลขอให้เพิกถอนการโอนการที่จะวินิจฉัยว่าการโอนที่ดินดังกล่าวเป็นโมฆะหรือไม่และจะเพิกถอนการโอนได้หรือไม่ เพียงใด เป็นประเด็นที่จะต้องวินิจฉัยในคดีดังกล่าวเมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าต่อมาในภายหลัง ส.และบริษัทศ. ได้พ้นจากการเป็นบุคคลล้มละลายแล้ว จึงไม่เป็นประเด็นที่จะวินิจฉัยถึงในคดีนี้การที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า การโอนที่ดินดังกล่าวเป็นโมฆะจึงไม่ชอบ ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดิน ข้อ 3 มีข้อความระบุชัดแจ้งว่าทั้งผู้จะซื้อและผู้จะขายมีความประสงค์จะจัดการให้คดีทั้งหมดสิ้นสุดลงและจะจัดการให้ผู้ซื้อที่ดินจากผู้ขายคนเดิมได้รับที่ดินไปตามสัญญาซื้อขาย ผู้จะซื้อจึงรับว่าจะเป็นผู้ดำเนินการทางคดีโดยชอบเพื่อให้ที่ดินดังกล่าวหลุดพ้นจากภาระทั้งหมดนั้น ก็คือให้ผู้จะซื้อเข้ามารับภาระที่ผู้จะขายมีอยู่แทน หรือกล่าวอีกนัยหนึ่งคือรับชำระหนี้แทนผู้จะขายนั่นเอง เงื่อนไขดังกล่าวจึงเป็นการดำเนินการทางคดีโดยชอบหาใช่เป็นสัญญาจะโอนสิทธิในการดำเนินคดีหรือซื้อขายความที่วัตถุประสงค์เป็นการขัดต่อความสงบเรียบร้อยของประชาชนอันจะตกเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150 ไม่ ที่ดินทั้ง 83 แปลง มีชื่อโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโฉนดจำเลยมิได้นำสืบให้เห็นเป็นอย่างอื่น โจทก์ย่อมได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐานของกฎหมายว่าเป็นเจ้าของโจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง โจทก์ถูก ว.และพ. ฟ้องให้โอนที่ดินโฉนดเลขที่ 30041 และที่ 30042 ก่อนที่จะทำสัญญาซื้อขายที่ดินดังกล่าวกับจำเลย จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องจัดการให้ว.และพ. ซึ่งเป็นผู้ซื้อที่ดินเดิมได้รับที่ดินไปตามสัญญา การที่จำเลยดำเนินการให้โจทก์จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ให้แก่บริษัท ท. ทั้งที่โจทก์ได้สอบถามจำเลยกับเจ้าพนักงานที่ดินแล้วว่าที่ดินทั้ง 2 แปลงดังกล่าวติดอายัดตามคำสั่งศาลหรือไม่ ก็ได้รับแจ้งว่าไม่ติดอายัด โจทก์หลงเชื่อจึงโอนที่ดินไปการดำเนินการดังกล่าวของจำเลยจึงเป็นการประพฤติผิดสัญญา โจทก์ยอมจ่ายเงินค่าเสียหายจำนวน 800,000 บาทเศษให้แก่ ว.และพ. ก็เพราะถูกบุคคลทั้งสองฟ้องคดีอาญาฐานโกงเจ้าหนี้อันเป็นผลสืบเนื่องมาจากการผิดสัญญาของจำเลยและทางศาลประทับฟ้องโจทก์ซึ่งเป็นข้าราชการจะได้รับความเสียหายต่อตำแหน่งหน้าที่และเกียรติยศชื่อเสียงประกอบกับจำเลยรับว่าที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลงมีราคารวมกัน1,000,000 บาทเศษ ค่าเสียหายจำนวนดังกล่าวจึงไม่ใช่ค่าเสียหายอันไกลกว่าเหตุ จำเลยต้องรับผิดต่อโจทก์ โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายเพราะเหตุที่จำเลยผิดสัญญาจะซื้อขายเป็นเหตุให้โจทก์ต้องใช้ค่าที่ดินจำนวนดังกล่าวแก่ ว.และพ. เป็นกรณีไม่มีกฎหมายบัญญัติเรื่องอายุความไว้โดยเฉพาะจึงมีอายุความ 10 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 164 เดิม