คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ที่ดิน

เดิมจำเลยเช่าที่ดินโจทก์เพื่อทำสวน โดยเสียค่าเช่ารายปีละ 7,500 บาท มีการทำสัญญาเช่ากันครั้งละ 1 ปี โดยโจทก์ให้จำเลยเช่าตลอดมาเป็นเวลาประมาณ 15 ปี แล้วและในวันที่ 19 พฤษภาคม 2536 โจทก์ได้ทำบันทึกข้อตกลงกับจำเลย ระบุว่าโจทก์อนุญาตให้จำเลยผู้เช่าที่ดินเพื่อทำสวนสามารถพัฒนาที่ดินกลบร่อง ยกร่อง พร้อมทั้งตกแต่งคันล้อมขึ้นมาใหม่ เพื่อปรับปรุงทำสวนจนเต็มเนื้อที่ โจทก์ตกลงให้เช่าที่ดินแปลงนี้มีกำหนด 30 ปี ครบกำหนดให้สวนและสิ่งปลูกสร้างเป็นของโจทก์ ต่อมาโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทกันอีก เมื่อวันที่ 1 เมษายน 2542 มีกำหนดเช่า 1 ปี จากนั้นโจทก์ไม่ยอมทำสัญญาให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทอีก ในวันที่ 6 มีนาคม 2544 โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าและให้จำเลยออกจากที่ดินพิพาทเห็นว่าจำเลยจะต้องใช้ค่าใช้จ่ายเป็นเงินจำนวนมาก จึงต้องพิจารณาระยะเวลาเช่าในปี 2536 จำเลยได้ยกร่องสวนและปลูกต้นมะนาวแล้วตั้งแต่ปี 2537 ทั้งโจทก์ยังเบิกความยอมรับว่าในการปรับระดับที่ดินและยกร่องสวนใหม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายเป็นเงิน 50,000 บาท จะเห็นได้ว่าตามข้อตกลงดังกล่าว จำเลยมิได้มีหน้าที่เพียงแต่บำรุงรักษาซ่อมแซมที่ดินที่เช่าตามปกติ แต่จำเลยมีหน้าที่ต้องพัฒนาที่ดินพิพาทให้เป็นไปตามข้อตกลงดังกล่าว ซึ่งเป็นการเพิ่มภาระแก่จำเลยมากขึ้นจากสัญญาเช่าตามธรรมดา และหากมีระยะเวลาการเช่าเพียง 1 ปี ตามปกติ จักทำให้จำเลยได้รับผลประโยชน์ได้คุ้มกับที่จำเลยได้ลงทุนไปในการพัฒนาที่ดินและทำสวนมะนาว ทั้งเมื่อครบกำหนดระยะเวลาการเช่า ฝ่ายจำเลยก็ยินยอมให้สวนและสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยปลูกสร้างขึ้นในที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ เป็นประโยชน์แก่โจทก์ด้วย มิใช่ว่าไม่เป็นประโยชน์แก่โจทก์เลย โจทก์เองก็ได้แสดงเจตนาโดยชัดแจ้งตกลงยินยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทเป็นระยะเวลา 30 ปี เป็นการตอบแทน สัญญาเช่าดังกล่าวจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าจำเลยได้ปฏิบัติตามข้อตกลงคือได้พัฒนาที่ดิน กลบร่องสวนเดิม ยกร่องสวนใหม่ ตบแต่งคันล้อมขึ้นมาใหม่ และปลูกต้นมะนาวแล้ว ข้อตกลงดังกล่าวย่อมมีผลผูกพันโจทก์

ที่ดินของโจทก์และจำเลยเป็นที่ดินจัดสรรของหมู่บ้านตั้งอยู่ติดกัน หมู่บ้านจัดระบบระบายน้ำเสียเป็นรูปตัวยูล้อมรอบที่ดินแต่ละแปลงเชื่อมต่อกันทุกแปลงให้ไหลลงสู่คลองโคกสาร ท่อระบายน้ำบ้านจำเลยจัดสร้างให้ผ่านที่ดินของโจทก์อยู่เดิมตั้งแต่สร้างหมู่บ้าน การใช้ท่อระบายน้ำดังกล่าวระหว่างผู้ที่พักอาศัยอยู่ในหมู่บ้านเป็นการพึ่งพาอาศัยซึ่งกันและกันไม่ทำให้ตกเป็นภาระจำยอม การที่โจทก์ยินยอมให้จำเลยทำท่อระบายน้ำผ่านในที่ดินของโจทก์ขึ้นมาใหม่ก็เพื่อใช้เป็นทางระบายน้ำเสียแทนท่อระบายน้ำเดิมซึ่งอุดตัน เมื่อท่อระบายน้ำเดิมมิได้ตกเป็นภาระจำยอมของจำเลย ท่อระบายน้ำที่ทำขึ้นมาใหม่ก็หาตกเป็นภาระจำยอมแก่จำเลยไม่ ทั้งในการทำท่อระบายน้ำดังกล่าวจำเลยต้องขออนุญาตจากโจทก์ แสดงให้เห็นว่าจำเลยเองไม่มีสิทธิในที่ดินของโจทก์ที่จะทำท่อระบายน้ำโดยพลการ อีกทั้งจำเลยเริ่มทำท่อระบายน้ำใหม่ในที่ดินของโจทก์เมื่อกลางเดือนกันยายน 2541 คำนวณถึงวันที่จำเลยฟ้องแย้งยังไม่ครบ 10 ปี จึงยังถือไม่ได้ว่าจำเลยได้ภาระจำยอมในท่อระบายน้ำใหม่โดยอายุความตาม ป.พ.พ. มาตรา 1401 ประกอบ มาตรา 1382

โจทก์ครอบครองที่ดินพิพาทโดยความสงบเปิดเผยและเจตนาเป็นเจ้าของเป็นเวลากว่า 10 ปี แม้บ้านของโจทก์จะอยู่นอกเขตที่ดินพิพาทด้านทิศตะวันออกซึ่งจดแม่น้ำลพบุรีแต่ที่ดินดังกล่าวเป็นที่งอกริมตลิ่งเป็นส่วนควบกับที่ดินพิพาท โจทก์ย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382

โดยอาศัยอำนาจตาม พ.ร.บ.การปิโตรเลียมแห่งประเทศไทย พ.ศ.2521 มาตรา 5, 7, 29, 30 การปิโตรเลียมแห่งประเทศไทยจะเข้าดำเนินการวางระบบการขนส่งปิโตรเลียมทางท่อด้วยตนเองหรือตั้งตัวแทน ตัวแทนค้าต่างเข้าไปดำเนินการแทนก็ได้ หาได้บัญญัติไว้เป็นการเฉพาะว่าการปิโตรเลียมแห่งประเทศไทยต้องเข้าไปดำเนินการด้วยตนเองเท่านั้นไม่ เมื่อการปิโตรเลียมแห่งประเทศไทยได้ประกาศเรื่องการสำรวจเพื่อการสร้างระบบการขนส่งปิโตรเลียมทางท่อ และมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ทราบพร้อมทั้งให้โจทก์ไปรับค่าทดแทนแล้ว จึงเป็นการดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายครบถ้วนทุกประการ การที่จำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาให้ใช้สิทธิในแนวเขตระบบขนส่งปิโตรเลียมทางท่อกับการปิโตรเลียมแห่งประเทศไทย แล้วเข้าไป ขุด วางท่อขนส่งปิโตรเลียมและลำเลียงส่งปิโตรเลียมผ่านทางท่อขนส่งในที่ดินโจทก์ ถือว่าจำเลยที่ 1 กระทำไปในฐานะผู้รับมอบอำนาจจากการปิโตรเลียมแห่งประเทศไทย การกระทำของจำเลยที่ 1 จึงเป็นการกระทำที่ชอบด้วยกฎหมาย ไม่เป็นความผิดฐานบุกรุก

ผู้ร้องเป็นผู้ซื้อที่ดินพิพาททั้งสามแปลงจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี จะร้องขอให้ยกเลิกการขายที่ดินพิพาท และให้คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม โดยอ้างว่าเจ้าพนักงานบังคับคดีไม่สามารถจดทะเบียนโอนขายและส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่ผู้ร้องได้ เนื่องจากจำเลยที่ 2 ได้คัดค้านการขายทอดตลาดมาโดยตลอด ทำให้ผู้ร้องไม่สามารถพัฒนาที่ดินพิพาทเพื่อขายในทางธุรกิจได้ตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ และต้องผูกพันตามสัญญาซื้อขายไปจนกว่าศาลจะพิพากษาคดีที่จำเลยที่ 2 ร้องคัดค้านการขายทอดตลาดจะถึงที่สุดซึ่งอาจต้องใช้เวลาถึง 10 ปีหาได้ไม่ เพราะข้อเท็จจริงตามคำร้องของผู้ร้องมิได้เป็นข้อกล่าวอ้างว่าเจ้าพนักงานบังคับคดีได้ดำเนินการบังคับคดีฝ่าฝืนต่อบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งภาค 4 ลักษณะ 2 อันว่าด้วยการบังคับคดีตามคำพิพากษาหรือคำสั่งแต่อย่างใด

ศาลพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระเงินแก่โจทก์ หากไม่ชำระให้ยึดที่ดินจำนองของจำเลยที่ 2 ออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้แก่โจทก์ แม้สัญญาจำนองจะมิได้ระบุให้การจำนองครอบไปถึงสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินด้วยก็ตาม โจทก์ก็มีสิทธิยึดสิ่งปลูกสร้างของจำเลยที่ 2 พร้อมที่ดินจำนองออกขายทอดตลาดได้โดยอาศัย ป.พ.พ. มาตรา 719 วรรคสอง ที่ให้อำนาจผู้รับจำนองยึดเอาสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่จำนองออกขายทอดตลาดรวมไปกับที่ดินได้ เนื่องจากสิ่งปลูกสร้างเป็นส่วนควบของที่ดินที่จำนอง โดยโจทก์ไม่จำต้องขอให้ศาลระบุในหมายบังคับคดี กับไม่จำต้องระบุในคำขอให้ศาลออกหมายบังคับคดีว่าให้ยึดสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่จำนอง และไม่จำต้องแสดงหลักฐาน ให้ศาลเห็นว่าหากขายสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินรวมไปจะทำให้การขายทอดตลาดกระทำได้ง่ายและจะได้ราคาด้วย ทั้งการบังคับคดีดังกล่าวก็มิใช่เป็นการบังคับคดีเกินหรือนอกเหนือจากที่ได้ระบุในหมายบังคับคดีแต่อย่างใด การยึดทรัพย์ของโจทก์เป็นการดำเนินการที่ชอบด้วยกฎหมายแล้ว จำเลยจึงไม่มีสิทธิขอให้ศาลเพิกถอนการยึดสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินจำนองดังกล่าวได้

ป.พ.พ. มาตรา 719 วรรคสอง ให้อำนาจแก่ผู้รับจำนองที่จะยึดเอาสิ่งปลูกสร้างอันผู้จำนองปลูกสร้างบนที่ดินที่จำนองออกขายทอดตลาดได้ด้วย โจทก์จึงมีสิทธิที่จะยึดสิ่งปลูกสร้างของจำเลยที่ 2 พร้อมกับที่ดินด้วยโดยไม่จำต้องขอให้ศาลระบุในหมายบังคับคดีว่าให้ยึดสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่จำนองด้วย และมิใช่เป็นการบังคับคดีเกินหรือนอกเหนือจากที่ได้ระบุในหมายบังคับคดีแต่อย่างใด อีกทั้งโจทก์ไม่จำต้องแสดงหลักฐานให้ศาลเห็นว่าหากขายสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินรวมไปด้วยจะทำให้การขายทอดตลาดกระทำได้ง่ายและจะได้ราคาแต่ประการใด

จำเลยล้อมรั้วไม้ไผ่ในที่ดินพิพาทซึ่งเป็นของโจทก์ โจทก์แจ้งให้จำเลยระงับการกระทำดังกล่าวแต่จำเลยยังคงทำการล้อมรั้วจนแล้วเสร็จ เป็นการแสดงเจตนาแย่งการครอบครองที่ดินพิพาทนับตั้งแต่วันที่มีการล้อมรั้วไม้ไผ่
ป.พ.พ. มาตรา 1375 วรรคสอง เป็นบทบังคับเรื่องกำหนดเวลาสำหรับฟ้อง ไม่ใช่เรื่องอายุความ จึงไม่อาจนำเรื่องอายุความสะดุดหยุดลงมาใช้บังคับได้
โจทก์ฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองที่ดินพิพาทเกิน 1 ปี นับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง โจทก์ย่อมขาดสิทธิฟ้องร้องตาม ป.พ.พ. มาตรา 1375 วรรคสอง โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยรื้อถอนรั้วออกไปจากที่ดินพิพาทและเรียกค่าเสียหายจากจำเลย

ที่ดินพิพาทเป็นสิทธิครอบครองของโจทก์ที่ให้จำเลยเช่า การที่จำเลยครอบครองที่ดินพิพาทจึงเป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิของโจทก์ เป็นการยึดถือที่ดินพิพาทแทนโจทก์ แม้จะครอบครองทำประโยชน์นานเท่าใดก็ไม่อาจอ้างการแย่งการครอบครองในที่ดินพิพาทได้ นอกจากจะได้มีการบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือไปยังโจทก์ว่าจำเลยไม่มีเจตนาจะยึดถือที่ดินพิพาทแทนโจทก์อีกต่อไป เมื่อคำให้การของจำเลยไม่มีประเด็นเรื่องเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือจำเลยจึงไม่อาจอ้างเหตุแย่งการครอบครองเกิน 1 ปี ตามคำให้การของจำเลยมายันโจทก์ได้ โจทก์จึงเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาท
โจทก์นำสืบส่งภาพถ่ายสำเนาหนังสือมอบอำนาจช่วงเป็นพยานต่อศาล จำเลยไม่ได้คัดค้านหรือนำสืบโต้แย้งว่า โจทก์มิได้ส่งต้นฉบับหนังสือมอบอำนาจช่วงและนำสำเนาหนังสือมอบอำนาจช่วงมาสืบ การที่ศาลชั้นต้นรับฟังสำเนาหนังสือมอบอำนาจช่วงจึงเท่ากับศาลชั้นต้นอนุญาตให้นำสำเนาเอกสารนั้นมาสืบได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 93 (2) จึงรับฟังเป็นพยานเอกสารได้
การรับฟังสำเนาเอกสารเป็นพยานหลักฐานแทนต้นฉบับเอกสาร มิใช่เป็นการรับฟังต้นฉบับเอกสารเป็นพยานหลักฐานอันจะต้องปิดอากรแสตม์ตามประมวลรัษฎากร ทั้งสำเนาเอกสารมิใช่คู่ฉบับหรือคู่ฉีกแห่งตราสาร ไม่อยู่ในบังคับที่จะต้องปิดอากรแสตมป์ด้วยเช่นกัน จึงรับฟังเป็นพยานหลักฐานได้
พ.ร.บ.ว่าด้วยลักษณะของวัดบาทหลวงโรมันคาธอลิกในกรุงสยามตามกฎหมาย ร.ศ.128 ข้อ 5 และข้อ 18 ไม่ให้มิสซังถือที่ดินแทนผู้อื่น แต่ไม่ได้ห้ามมิให้ผู้อื่นถือกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองแทนมิสซัง เมื่อมิสซังโรมันคาทอลิก กรุงเทพมหานคร โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินพิพาท แม้ที่ดินพิพาทจะมีชื่อ ว. เป็นผู้ครอบครองตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) โจทก์ก็มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้
คู่ความพิพาทกันในเรื่องสิทธิครอบครองเหนือที่ดินพิพาทซึ่งมีทุนทรัพย์ตามราคาที่ดินพิพาทส่วนหนึ่ง และเรื่องขับไล่เพราะผิดสัญญาเช่าซึ่งเป็นคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้อันเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์อีกส่วนหนึ่งปนกันมาซึ่งแต่ละส่วนแยกจากกันได้ สิทธิที่จะฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงได้หรือไม่จึงต้องแยกพิจารณาตามส่วนดังกล่าว ฎีกาของจำเลยที่อยู่ในประเด็นเรื่องขับไล่ซึ่งเป็นคดีที่โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาทอันมีค่าเช่าหรืออาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 10,000 บาท จึงต้องห้ามฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 248 วรรคสอง

การที่จะนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1350 มาใช้บังคับได้ต้องเป็นกรณีที่ที่ดินแปลงเดิมมีทางออกสู่ทางสาธารณะอยู่แล้ว เมื่อแบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันเป็นเหตุให้แปลงหนึ่งไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะ เจ้าของที่ดินแปลงนั้นมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินตามมาตรา 1349 ได้โดยไม่ต้องเสียค่าทดแทน
เดิมที่ดินของโจทก์เป็นส่วนหนึ่งของที่ดินที่ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ ต้องอาศัยที่ดินของผู้อื่นเดินผ่านเพื่อออกไปสู่ทางสาธารณะ แต่การที่มีทางออกสู่ทางสาธารณะโดยผ่านที่ดินของผู้อื่นได้เพราะเขายินยอม มิใช่เป็นสิทธิตามกฎหมายต้องถือว่าไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ จึงไม่เข้าหลักเกณฑ์ตามมาตรา 1350 แต่เป็นกรณีที่ที่ดินของโจทก์มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ โจทก์สามารถที่จะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ตามมาตรา 1349
โจทก์มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้หลายทางโดยผ่านทางที่ดินของบุคคลอื่นที่มิได้หวงห้ามโจทก์ การที่โจทก์จะขอเปิดทางพิพาทเป็นทางจำเป็นเพื่อความสะดวกของโจทก์ แต่ทำให้จำเลยที่ 1 ต้องเดือดร้อนและเสียหาย และถ้าหากให้จำเลยที่ 1 เปิดทางพิพาทเป็นทางจำเป็น จะทำให้จำเลยที่ 1 ต้องรื้อบริเวณหลังบ้านด้านทิศตะวันออก อันจะทำให้จำเลยที่ 1 ได้รับความเสียหายและเดือดร้อนเป็นอย่างมาก และไม่เป็นไปตามเจตนารมณ์ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 วรรคสาม การกระทำของโจทก์จึงเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต