คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ซื้อขายที่ดิน

ที่ดิน ซื้อขาย สัญญายอมความที่ศาลจะขายที่ดิน กรรมสิทธิยังไม่ผ่านจนกว่าจะโอนทะเบียน พ.ร.บ.ฎีกาอุทธรณ์ ม.9 ข้อกฎหมายที่ไม่ได้เถียงกันมาในชั้นศาลล่าง วิธีพิจารณาแพ่งประเด็นข้อพิพาท ป.พ.พ.852

ผู้รับซื้อที่ดินไว้โดยซื่อแลทำถูกต้องตามกฎหมายได้ที่เปนกรรมสิทธิการวินิจฉัยข้อกฎหมายศาลฎีกาต้องฟังข้อเท็จจริงตามที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยมา

ซื้อขายที่ดินมือเปล่าโดยทำหนังสือกันเอง กรรมสิทธิยังไม่โอนจนกว่าผู้ซื้อจะได้เข้าปกครองเปนปรปักษ์เกินกำหนดตามที่กฎหมายบัญญัติ

เข้าหุ้นกันซื้อที่ดินแล้วขายเอากำไร ก็เรียกว่าเปนหุ้นส่วนกันได้การเข้าหุ้นกันซื้อที่ดินแล้วถูกผู้ขายริบเงินมัดจำเพราะผิดสัญญาไม่เปนเหตุพอจะถือว่าหุ้นส่วนได้เลิกจากกัน เทียบฎีกาที่ 1152/131 1179/131, 844/2468

ตั้งตัวแทนจัดการรับเงินแลซื้อขายไม่จำเปนต้องทำเปนลายลักษณอักษรยึดทรัพย์สำหรับค่าธรรมเนียมเจ้าพนักงานรักษาทรัพย์เปนผู้เก็บค่าเช่าวิธีพิจารณาแพ่ง เรื่องนี้จำเลยไม่ได้ขอให้ถอนการยึดที่ตัดสินนั้นจึงไม่ขัดต่อวิธีพิจารณา

โจทก์บรรยายฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินพิพาทซึ่งติดจำนองไว้กับธนาคาร จำเลยที่ 1 และที่ 2 ไปชำระหนี้ไถ่จำนองให้แก่ธนาคารแทนโจทก์ โจทก์จึงจดทะเบียนขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 1 และที่ 2 โดยมิได้มีเจตนาที่จะซื้อขายกันอย่างแท้จริง และจำเลยที่ 1 และที่ 2 ก็มิได้มีเจตนาเป็นเจ้าของแต่มีเจตนายกที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ ดังนั้นตามรูปคดีของโจทก์ หาใช่เป็นเรื่องนิติกรรมอำพรางไม่ เพราะนิติกรรมอำพรางตาม ป.พ.พ. มาตรา 155 วรรคสองนั้น จะต้องมีนิติกรรม 2 นิติกรรม โดยบุคคลทั้งสองฝ่ายแสร้งแสดงเจตนาทำนิติกรรมอันหนึ่งอำพรางนิติกรรมอีกอันหนึ่งซึ่งมีเจตนาแท้จริงมุ่งผูกนิติสัมพันธ์กัน แต่ตามคำฟ้องโจทก์คงมีเพียงนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทเท่านั้น หาได้มีนิติกรรม 2 นิติกรรมอำพรางกันอยู่ไม่ ส่วนการที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ไปชำระหนี้ให้แก่ธนาคารผู้รับจำนองแทนโจทก์ ก็ไม่ใช่นิติกรรมที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 กระทำกับโจทก์ ประเด็นแห่งคดีจึงเป็นเรื่องที่โจทก์กล่าวอ้างว่า โจทก์กับจำเลยที่ 1 และที่ 2 แสดงเจตนาลวงโดยสมรู้กับคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่ง ซึ่งตกเป็นโมฆะ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 155 วรรคหนึ่ง ผู้มีส่วนได้เสียคนหนึ่งจะยกขึ้นกล่าวอ้างเมื่อใดก็ได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 172 โจทก์จึงชอบที่จะฟ้องเพิกถอนเสียเมื่อใดก็ได้ แม้โจทก์จะฟ้องคดีนี้เกินกว่า 10 ปีก็ตาม สิทธิที่จะฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมดังกล่าวของโจทก์ก็ไม่ขาดอายุความ
สำหรับประเด็นว่า โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้หรือไม่นั้น ปัญหานี้แม้ศาลล่างทั้งสองยังมิได้วินิจฉัยแต่คู่ความได้สืบพยานกันเสร็จสิ้นแล้ว เพื่อมิให้คดีล่าช้าศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยไปโดยไม่ต้องย้อนสำนวนไปให้ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัย เมื่อจำเลยที่ 1 และที่ 2 เป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทย่อมได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐานตาม ป.พ.พ. มาตรา 1373 ว่าเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง โจทก์จึงมีภาระการพิสูจน์ ซึ่งพยานโจทก์ก็ไม่ปรากฏว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 มีเหตุผลใดที่ต้องร่วมกันกับโจทก์แสดงเจตนาลวงในการทำนิติกรรมดังกล่าว ส่วนที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ทำบันทึกว่า จะไม่ขายที่ดินให้แก่บุคคลอื่นนอกจากโจทก์และบุคคลในครอบครัวเท่านั้น และจะโอนกรรมสิทธิ์คืนให้ต่อเมื่อโจทก์ชำระเงินค่าไถ่จำนองให้แก่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ก่อนแล้วนั้น ก็เป็นเพียงคำมั่นที่ไม่ได้กำหนดระยะเวลาไว้ เมื่อจำเลยที่ 1 และที่ 2 บอกกล่าวและกำหนดเวลาให้โจทก์ซื้อที่ดินคืน แต่โจทก์มิได้ปฏิบัติตาม คำมั่นดังกล่าวจึงเป็นอันไร้ผลไป ตาม ป.พ.พ. มาตรา 454 วรรคสอง โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาท

แม้โจทก์มิได้ฟ้องคู่กรณีทั้งสองฝ่ายที่ทำนิติกรรมกัน คือ ส. และจำเลยทั้งสองเป็นจำเลยในคดีก็ตาม แต่ถือได้ว่าโจทก์ฟ้องเพื่อประสงค์ให้ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงกลับคืนมาเป็นทรัพย์มรดกเพื่อประโยชน์แก่บรรดาทายาท ซึ่งหากศาลพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมดังกล่าว ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงย่อมตกทอดแก่โจทก์ ม. และ ส. ซึ่งเป็นทายาทโดยธรรมหรือผู้รับมรดกแทนที่โดยสิทธิตามกฎหมาย เพื่อนำมาแบ่งปันกัน หามีผลกระทบต่อสิทธิของบุคคลอื่นซึ่งเป็นบุคคลภายนอกคดีแต่ประการใดไม่ ทั้ง ม. ได้ถึงแก่ความตายไปก่อนเจ้ามรดกแล้ว และก่อนฟ้องคดี ส. ก็ได้ถึงแก่ความตายแล้วเช่นกัน โดย ส. ไม่ได้แต่งงาน ไม่มีบุตร และโจทก์ไม่ได้ยื่นขอเป็นผู้จัดการมรดกของ ส. จึงนับเป็นเหตุที่ทำให้โจทก์ไม่สามารถฟ้อง ส. หรือทายาทของ ส. คนใดที่อาจได้รับผลกระทบจากคำพิพากษาเข้ามาเป็นจำเลยในคดีได้ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งสองขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาททั้งสองแปลงดังกล่าว โดยไม่จำต้องฟ้องคู่กรณีทั้งสองฝ่ายที่ทำนิติกรรมกันเข้ามาเป็นคู่ความในคดีด้วยแต่อย่างใด

โจทก์กล่าวอ้างในคำฟ้องว่าจำเลยทั้งสี่ร่วมกันกระทำการโดยทุจริตขอให้เพิกถอนนิติกรรมซื้อขายที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 2 จำเลยที่ 2 และที่ 3 ให้การต่อสู้ว่าจำเลยที่ 2 ได้จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน จึงมีประเด็นต้องวินิจฉัยว่า จำเลยที่ 2 รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างมาโดยสุจริตหรือไม่ ซึ่งฝ่ายจำเลยได้รับประโยชน์ตามข้อสันนิษฐานใน ป.พ.พ. มาตรา 6 ว่า บุคคลทุกคนกระทำการโดยสุจริต โจทก์จึงมีภาระการพิสูจน์หรือหน้าที่นำสืบให้เห็นถึงความไม่สุจริตของจำเลยที่ 2 ในการรับซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของโจทก์ดังกล่าว
แม้ตามทางพิจารณาจะได้ความว่าโจทก์ประมาทเลินเล่อลงลายมือชื่อในแบบพิมพ์หนังสือมอบอำนาจที่มิได้เขียนกรอกข้อความและมอบโฉนดที่ดินพิพาทพร้อมหนังสือมอบอำนาจดังกล่าวกับเอกสารอื่นๆ ให้จำเลยที่ 1 ไป เป็นเหตุให้จำเลยที่ 1 นำเอกสารชุดดังกล่าวมอบให้จำเลยที่ 4 และให้จำเลยที่ 4 เขียนกรอกข้อความลงในหนังสือมอบอำนาจผิดจากวัตถุประสงค์ที่แท้จริงของโจทก์ก็ตาม แต่เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยที่ 2 มิได้รับซื้อที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างของโจทก์ไว้โดยสุจริต จำเลยที่ 2 และที่ 3 ย่อมไม่อาจยกเอาความประมาทเลินเล่อของโจทก์ดังกล่าวขึ้นอ้างเป็นประโยชน์แก่คดีของจำเลยที่ 2 และที่ 3 ได้ เพราะในการรับโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินดังกล่าวมาเป็นของจำเลยที่ 2 ถือได้ว่าเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตต้องห้ามตาม ป.พ.พ. มาตรา 5 ซึ่งบัญญัติไว้ว่า ในการใช้สิทธิแห่งตนก็ดี ในการชำระหนี้ก็ดี บุคคลทุกคนต้องกระทำโดยสุจริต เมื่อคดีฟังได้ว่าหนังสือมอบอำนาจของโจทก์ที่มอบอำนาจให้จำเลยที่ 4 ทำนิติกรรมขายที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นเอกสารปลอม จึงถือได้ว่านิติกรรมซื้อขายดังกล่าวมิได้เกิดขึ้นและไม่มีผลใช้บังคับ กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างยังคงเป็นของโจทก์ โจทก์ผู้เป็นเจ้าของทรัพย์สินย่อมมีสิทธิติดตามเอาคืนจากจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 โดยไม่มีกำหนดอายุความ

จำเลยรู้อยู่แล้วว่าตนเองไม่มีสิทธิในที่ดินแปลงพิพาทที่จะออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เฉพาะราย แต่จำเลยร่วมกับเจ้าพนักงานที่ดินทุจริตประพฤติมิชอบนำหลักฐานของที่ดินแปลงอื่นมาเป็นหลักฐานในการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) ที่ดินแปลงพิพาทซึ่งเป็นการไม่ชอบด้วยกฎหมาย ทั้งนี้เพื่อจะหลอกลวงให้โจทก์หลงเชื่อว่าที่ดินแปลงพิพาทมีเอกสารสิทธิเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) มิฉะนั้นโจทก์จะไม่ตกลงซื้อที่ดินแปลงพิพาท การที่โจทก์เข้าทำสัญญาซื้อขายกับจำเลย จึงเป็นการทำสัญญาโดยสำคัญผิดในสิ่งที่เป็นสาระสำคัญแห่งนิติกรรม สัญญาซื้อขายเป็นโมฆะ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 156 จึงต้องคืนทรัพย์ฐานลาภมิควรได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 172 วรรคสอง ซึ่งตามบทบัญญัติดังกล่าวมาตรา 412 ว่าด้วยลาภมิควรได้กำหนดให้ต้องคืนเต็มจำนวน ดังนั้น โจทก์มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยคืนเงินค่าที่ดินเต็มจำนวน และเป็นการใช้สิทธิติดตามเอาเงินค่าที่ดินคืนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 ไม่มีอายุความ ฟ้องโจทก์จึงไม่ขาดอายุความ และเมื่อโจทก์ไม่ได้นำสืบว่ามีการทวงถามจำเลยให้ชำระเงินค่าที่ดินคืนเมื่อไร จำเลยจึงต้องคืนเงิน พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไป

ตามคำฟ้องและคำให้การเป็นกรณีพิพาทกันระหว่างโจทก์ซึ่งเป็นผู้จะซื้อกับจำเลยซึ่งเป็นผู้จะขายเกี่ยวกับเรื่องการผิดสัญญาซึ่งมีคำขอให้ชำระเงินค่าที่ดินคืนและเรียกค่าปรับอันเป็นกรณีที่ต้องบังคับตามบทบัญญัติมาตรา 370 ถึง 372 และมาตรา 380 ถึง 382 แห่ง ป.พ.พ. ซึ่งเป็นบทบัญญัติใน ป.พ.พ. บรรพ 2 จึงเป็นกรณีพิพาทกันในมูลผิดสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งอยู่ในอำนาจพิจารณาของศาลจังหวัดเชียงใหม่ แม้ต่อมาจำเลยจะขอให้เรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดีอ้างว่าเป็นผู้ขออายัดห้ามการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท ทำให้จำเลยไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายได้ ก็เป็นแต่การขอให้เข้ามาเป็นคู่ความร่วมกับจำเลยในมูลคดีเดิมว่าจำเลยจะต้องรับผิดตามสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่ เพียงใดนั่นเอง และแม้จำเลยร่วมจะอ้างว่า ต. นำที่ดินพิพาทซึ่งเป็นสินสมรสระหว่าง ต. กับมารดาจำเลยร่วมซึ่งเป็นภริยาชอบด้วยกฎหมายของ ต. และถึงแก่ความตายแล้วไปทำสัญญาจะซื้อจะขายโดยไม่ได้รับความยินยอมจากมารดาจำเลยร่วมก่อน ทำให้สัญญาจะซื้อจะขายเป็นโมฆะ ตนจึงต้องมาขออายัดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท ก็เป็นแต่การกล่าวอ้างถึงสาเหตุที่ตนไม่จำต้องชำระค่าปรับให้แก่โจทก์หรือชำระค่าทดแทนให้แก่จำเลยเท่านั้น จึงไม่ใช่ประเด็นโดยตรงในคดี เมื่อประเด็นข้อพิพาทในคดีนี้มีว่า จำเลยจะต้องรับผิดต่อโจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่ เพียงใด ซึ่งเป็นเรื่องที่มีผลเฉพาะตัวของจำเลยเท่านั้น ไม่เกี่ยวข้องกับจำเลยร่วมในฐานะส่วนตัวซึ่งเป็นบุคคลภายนอกสัญญา กรณีจึงไม่มีประเด็นเรื่องทรัพย์สินระหว่างสามีภริยาโดยตรง คดีนี้จึงไม่ใช่คดีครอบครัวตาม พ.ร.บ.ศาลเยาวชนและครอบครัวและวิธีพิจารณาคดีเยาวชนและครอบครัว พ.ศ.2553 มาตรา 10 (3) จึงไม่เป็นคดีครอบครัว ตาม พ.ร.บ.ศาลเยาวชนและครอบครัวและวิธีพิจารณาคดีเยาวชนและครอบครัว พ.ศ.2553 มาตรา 10 (3)