คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ซื้อขายที่ดิน

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้ทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้กับจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นผู้รับโอนสิทธิจำนองที่ดิน 21 แปลง พร้อมสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยที่ 1 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์จากผู้รับจำนองเดิม จำเลยที่ 1 กับภริยาของจำเลยที่ 1 ยินยอมให้โจทก์ชำระหนี้ที่บุคคลทั้งสองเป็นลูกหนี้จำเลยที่ 2 รวม 118,191,930.54 บาท แทนโดยจำเลยที่ 1 จะขายที่ดิน 21 แปลง พร้อมสิ่งปลูกสร้างที่พิพาทให้โจทก์และจำเลยที่ 2 ตกลงทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้กับโจทก์ลดหนี้ของจำเลยที่ 1 กับภริยาที่โจทก์จะชำระแทนลงเหลือ 42,000,000 บาท จำเลยที่ 1 ทำบันทึกข้อตกลงจะซื้อขายที่ดิน 21 แปลง พร้อมสิ่งปลูกสร้างกับโจทก์โดยรับเงินมัดจำ 400,000 บาท ไปจากโจทก์และตกลงให้โจทก์ชำระเงินส่วนที่เหลือ 4,800,000 บาท ในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์ชำระเงินบางส่วน 3,561,499.63 บาท ให้จำเลยที่ 2 และชำระเงิน 1,000,000 บาท ให้เจ้าหนี้ผู้เป็นโจทก์ในคดีล้มละลาย ที่จำเลยที่ 1 ถูกฟ้องตามข้อกำหนดในสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ที่ทำกับจำเลยที่ 2 แล้ว ระหว่างนั้นโจทก์ทำสัญญาจะขายที่ดิน 21 แปลง พร้อมสิ่งปลูกสร้างให้บุคคลอื่นในราคา 70,000,000 บาท ต่อมาโจทก์ติดต่อขอชำระหนี้แทนจำเลยที่ 1 กับภริยา ตามสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ แต่จำเลยที่ 2 ไม่รับชำระโดยแจ้งว่า จำเลยที่ 1 ยกเลิกหนังสือมอบอำนาจการทำนิติกรรมของโจทก์แล้ว โจทก์ติดต่อจำเลยที่ 1 แต่จำเลยที่ 1 ปฏิเสธไม่ขายที่ดินทั้ง 21 แปลง พร้อมสิ่งปลูกสร้างให้โจทก์ตามข้อตกลง ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ส่วนผู้ร้องอ้างในคำร้องว่า ก่อนหน้าโจทก์ทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้กับจำเลยที่ 2 เพื่อชำระหนี้แทนจำเลยที่ 1 และภริยานั้น จำเลยที่ 1 ทำบันทึกข้อตกลงจะขายที่ดิน 21 แปลง พร้อมสิ่งปลูกสร้างกับผู้ร้องไว้ก่อน จากนั้นอีกวันผู้ร้องจึงทำบันทึกข้อตกลงจะขายที่ดิน 21 แปลง พร้อมสิ่งปลูกสร้างให้โจทก์ โจทก์อาศัยสิทธิจากการทำข้อตกลงดังกล่าวไปทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้กับจำเลยที่ 2 แต่ต่อมาโจทก์และจำเลยที่ 1 กลับทำบันทึกข้อตกลงจะซื้อขายที่ดิน 21 แปลง พร้อมสิ่งปลูกสร้างอันเป็นการฉ้อฉลผู้ร้อง ผู้ร้องมีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากโจทก์และจำเลยทั้งสอง จึงขอเข้าร่วมเป็นโจทก์ในคดีนี้ ดังนี้ข้ออ้างของผู้ร้องเป็นการตั้งข้อพิพาทโต้แย้งขึ้นมาใหม่ต่างจากข้อพิพาทที่โจทก์ฟ้องจำเลยทั้งสอง โดยผู้ร้องมิได้มุ่งขอบังคับเกี่ยวกับทรัพย์พิพาทเป็นสำคัญ การร้องสอดของผู้ร้องจึงเสมือนเป็นอีกคดีหนึ่ง ผู้ร้องไม่มีความจำเป็นต้องร้องสอดเข้ามาในคดีอย่างแท้จริง ทั้งมิได้มีส่วนได้เสียตามกฎหมายในผลแห่งคดีที่โจทก์ฟ้องจำเลยทั้งสอง ผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิร้องสอดเข้าเป็นโจทก์ร่วมตาม ป.วิ.พ. มาตรา 57 (2) และไม่มีเหตุที่จะอนุญาตให้ผู้ร้องเข้ามาเป็นคู่ความฝ่ายที่ 3 ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 57 (1)

แม้ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทว่า การกระทำของจำเลยทั้งสองเป็นการแสดงเจตนาลวงสมรู้กันฉ้อฉลโจทก์หรือไม่ แต่ได้วินิจฉัยข้อเท็จจริงไว้ตรงประเด็นที่พิพาทในคดีว่า จำเลยที่ 2 ไม่มีสิทธินำที่ดินพิพาทสินสมรสส่วนของโจทก์ไปจดทะเบียนโอนขายแก่จำเลยที่ 1 โดยไม่ได้รับความยินยอมจากโจทก์ซึ่งเป็นภริยาโดยชอบด้วยกฎหมายของจำเลยที่ 2 และฟังข้อเท็จจริงว่าขณะทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาท จำเลยที่ 1 ทราบว่าจำเลยที่ 2 มีคู่สมรส จำเลยที่ 1 ได้อุทธรณ์คำวินิจฉัยของศาลชั้นต้นในประเด็นนี้ ซึ่งศาลอุทธรณ์ภาค 1 ได้วินิจฉัยแล้วว่า จำเลยที่ 1 ทราบว่าจำเลยที่ 2 มีคู่สมรสและการโอนขายที่ดินพิพาทยังไม่ได้รับความยินยอมจากคู่สมรส โจทก์จึงมีสิทธิบอกล้างนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 อันเป็นการวินิจฉัยถูกต้องตรงประเด็นข้อพิพาทแล้ว และไม่ว่าจำเลยที่ 1 ซื้อขายที่ดินกับจำเลยที่ 2 ในราคาเท่าใดก็ไม่ทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลงไป ดังนั้น ปัญหาว่าศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทไม่ถูกต้องและจำเลยที่ 1 มีสิทธินำสืบถึงราคาซื้อขายที่แท้จริงได้ไม่ต้องห้ามตามกฎหมาย จึงเป็นข้อกฎหมายที่ไม่เป็นสาระแก่คดีอันควรได้รับการวินิจฉัยตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249 วรรคหนึ่ง
การเพิกถอนนิติกรรมตามบทบัญญัติมาตรา 1480 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ จะต้องเพิกถอนนิติกรรมนั้นทั้งหมด จะเพิกถอนเฉพาะส่วนหาได้ไม่ แต่เมื่อศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 เฉพาะส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์กึ่งหนึ่ง และคู่ความมิได้ฎีกาปัญหานี้จึงยุติไป แต่ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 ให้จำเลยที่ 2 ไปจดทะเบียนให้โจทก์มีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับจำเลยที่ 1 ในโฉนดที่ดินโดยโจทก์ไม่ได้กล่าวในฟ้องนั้น เป็นการพิพากษาเกินไปกว่าหรือนอกจากที่ปรากฏในคำฟ้อง ไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 142 ซึ่งเป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดฎีกา ศาลฎีกายกขึ้นแก้ไขให้ถูกต้องได้

โจทก์ประกอบธุรกิจในการซื้อขายทรัพย์สิน ส่วนที่ดินของจำเลยทั้งสามอยู่ในเขตดุสิต กรุงเทพมหานคร โดยสภาพของทำเลที่ตั้งเห็นได้ว่าเป็นที่ดินที่มีราคาสูง ซึ่งจำเลยทั้งสามย่อมทราบดี เชื่อว่าโจทก์และจำเลยทั้งสามต้องคำนึงถึงเนื้อที่ที่ดินที่จะซื้อขายกันตามโฉนดที่ดิน ในส่วนของโจทก์คงไม่ซื้อที่ดินที่มีราคาสูงถึง 300,000,000 บาทเศษ เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยเป็นแน่ แต่เป็นการซื้อเพื่อขายหรือแสวงหากำไรในธุรกิจอื่น จึงต้องคำนวณต้นทุนของที่ดิน หากคิดราคาเป็นตารางวาตามโฉนดที่ดิน ซึ่งระบุเนื้อที่ดินไว้ทั้งหมด 12 ไร่ 1 งาน 30 ตารางวา เท่ากับ 4,930 ตารางวา ในราคา 369,750,000 บาท ตกตารางวาละ 75,000 บาท จึงไม่มีเหตุผลที่โจทก์และจำเลยทั้งสามจะซื้อขายกันเหมาแปลง โดยไม่สนใจเนื้อที่ที่ดิน เหตุที่โจทก์ไม่ได้ทำการรังวัดที่ดินก่อนตกลงซื้อนั้น ปรากฏว่า โฉนดที่ดินเป็นโฉนดที่ดินที่ออกตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม รัตนโกสินทร์ศก 122 มีการจดทะเบียนนิติกรรมแบ่งแยก แบ่งขาย จำนอง ต่อมาเมื่อวันที่ 13 กันยายน 2539 ทางราชการออกเป็นโฉนดที่ดินขึ้นใหม่ ตามความในมาตรา 64 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน โดยยังคงระบุเนื้อที่ที่ดินเท่าเดิม ย่อมมีเหตุให้โจทก์รวมทั้งจำเลยทั้งสามเชื่อโดยสุจริตว่าที่ดินที่ซื้อขายกันมีเนื้อที่ตามที่ระบุในโฉนดที่ดินจริง ในการตีความการแสดงเจตนานั้นให้เพ่งเล็งถึงเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าถ้อยคำสำนวนหรือตัวอักษร และสัญญานั้นให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วยตาม ป.พ.พ. มาตรา 171 และ 368
โจทก์และจำเลยทั้งสองตกลงซื้อขายที่ดินกันโดยระบุเนื้อที่ทั้งหมดไว้ 12 ไร่ 1 งาน 30 ตารางวา ตามสำเนาโฉนดที่ดินซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา แต่ที่ดินมีเนื้อที่จริงเพียง 10 ไร่ 80.7 ตารางวา เป็นกรณีที่จำเลยทั้งสามผู้ขายส่งมอบที่ดินน้อยไปกว่าที่ระบุในสัญญาซึ่งไม่เกินกว่าร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้ โจทก์จะบอกปัดเสียหรือจะรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 466 เมื่อโจทก์เลือกรับที่ดินไว้ จำเลยทั้งสามจึงต้องคืนเงินค่าที่ดินส่วนที่รับไว้เกินให้แก่โจทก์โดยคิดเฉลี่ยจากเนื้อที่ที่ดินที่ซื้อขายกัน ซึ่งตกตารางวาละ 75,000 บาท เนื้อที่ดินขาดไป 2 ไร่ 49.3 ตารางวา เท่ากับ 849.3 ตารางวา คิดเป็นเงิน 63,697,500 บาท ซึ่งโจทก์ทวงถามให้จำเลยทั้งสามชำระแล้ว แต่จำเลยทั้งสามเพิกเฉย จึงต้องรับผิดต่อโจทก์พร้อมด้วยดอกเบี้ย

การที่บุคคลหนึ่งเชิดบุคคลอีกคนหนึ่งออกแสดงเป็นตัวแทนของตนหรือรู้แล้วยอมให้บุคคลอีกคนหนึ่งเชิดตัวเขาเองออกแสดงเป็นตัวแทนของตนอันตนจะต้องรับผิดต่อบุคคลภายนอกผู้สุจริตเสมือนว่าเป็นตัวแทนของตนตามความใน ป.พ.พ. มาตรา 821 นั้น นอกจากจะมีการแสดงออกว่าเป็นตัวแทนของบุคคลใดแล้ว บุคคลภายนอกที่รับติดต่อกิจการด้วยจะต้องรับติดต่อโดยหลงเข้าใจว่าเป็นกิจการของบุคคลนั้นที่มีการแสดงออกว่าเป็นตัวการด้วย ผู้ที่มีการแสดงออกว่าเป็นตัวการ จึงจะต้องรับผิดชอบเสมือนเป็นตัวการ ถ้าหากบุคคลภายนอกที่รับติดต่อกิจการด้วย มิได้รับติดต่อโดยหลงเข้าใจว่าเป็นกิจการของบุคคลอื่น แต่ยอมติดต่อโดยเชื่อถือผู้ที่มาติดต่อด้วยอย่างผู้มาติดต่อเป็นเจ้าของกิจการนั้นเองแล้ว ก็ต้องถือว่าไม่ใช่กรณีที่บุคคลคนหนึ่งเชิดบุคคลอีกคนหนึ่งเป็นตัวแทน หรือรู้แล้วยอมให้บุคคลอีกคนหนึ่งเชิดตัวเขาเองเป็นผู้แทนตน อันตนจะต้องพลอยรับผิดชอบเสมือนเป็นตัวการไปด้วย และต้องถือเป็นกรณีที่บุคคลอีกคนหนึ่งนั้นติดต่อกับบุคคลภายนอกเป็นส่วนตัวเอง ไม่มีการพาดพิงไปถึงบุคคลใดให้ต้องรับผิดชอบด้วย ข้อเท็จจริงตามพฤติการณ์เป็นการที่จำเลยร่วมที่ 1 บังคับให้จำเลยแสดงออกแก่โจทก์ทำให้โจทก์เชื่อว่าการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเป็นการกระทำของจำเลยร่วมที่ 1 เอง จึงเป็นการที่จำเลยร่วมที่ 1 เชิดจำเลยเป็นตัวแทนของจำเลยร่วมที่ 1 จำเลยร่วมที่ 1 จะยกเหตุการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ระหว่างจำเลยกับจำเลยร่วมที่ 1 เพื่อจำเลยจะได้มีเงินมาชำระหนี้ให้แก่จำเลยร่วมที่ 1 ตามเงื่อนไขสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ โดยจำเลยร่วมที่ 1 ไม่มีส่วนเกี่ยวข้องหรือรู้เห็นหรือตัดสินใจในการกำหนดราคาซื้อขายหรือเข้าถือเอาประโยชน์จากการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างกันเอง มาเป็นเหตุอ้างปฏิเสธความรับผิดต่อโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้กระทำการโดยสุจริตและต้องเสียหายเพราะการนี้หาได้ไม่ เมื่อจำเลยร่วมที่ 2 ทราบว่าจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทมาก่อนที่โจทก์จะฟ้องจำเลยร่วมที่ 1 ดังนั้น การที่จำเลยร่วมที่ 1 โอนขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยร่วมที่ 2 นั้น จำเลยร่วมที่ 2 ย่อมทราบแล้วว่าจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ การกระทำของจำเลยร่วมที่ 1 และจำเลยร่วมที่ 2 ย่อมอยู่ในฐานะที่จะต้องรู้ถึงข้อความจริงอันเป็นทางทำให้โจทก์เสียเปรียบอยู่ก่อนรับโอนที่ดินพิพาทแล้ว โจทก์จึงมีสิทธิขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนที่ดินระหว่างจำเลยร่วมที่ 1 และจำเลยร่วมที่ 2 ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 237 วรรคหนึ่ง

ระหว่างการพิจารณาของศาลฎีกาในคดีก่อน จำเลยซึ่งเข้าเป็นคู่ความแทนที่โจทก์ในคดีดังกล่าวทำบันทึกข้อตกลงกับจำเลยตามเอกสารหมาย จ.5 มีสาระสำคัญในข้อ 1 ว่า จำเลยจะทำสัญญาประนีประนอมยอมความหรือถอนฟ้องในคดีหมายเลขแดงที่ 573/2544 ของศาลชั้นต้น ซึ่งขณะนี้อยู่ในระหว่างพิจารณาของศาลฎีกาในวันที่... จะทำกันที่ศาลฎีกา โดยโจทก์เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งหมด ข้อ 2 ในการทำสัญญาประนีประนอมยอมความหรือถอนฟ้อง โดยตกลงชำระเงินเป็นค่าซื้อขายที่ดินพิพาทจำนวน 40,000,000 บาท โดยชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่... ให้แก่ผู้ซื้อ โดยผู้ซื้อระบุชื่อจำเลยเป็นผู้รับเงินค่าที่ดิน และจำเลยสามารถตรวจสอบสถานะทางการเงินของผู้ซื้อก่อนวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้ ข้อ 5 จำเลยและทายาทของ ห. ทุกคนจะต้องยินยอมให้ความร่วมมือในการที่ ก. จดทะเบียนรับ ส. เป็นบุตรบุญธรรม เพื่อเป็นวิธีการในการรับโอนที่ดินที่เป็นเอกสารสิทธิ ส.ป.ก. 4 - 01 และทายาทของ ห. ทุกคนต้องสละสิทธิในที่ดินทุกแปลงที่ได้ทำการซื้อขายกันตามสัญญาโอนสิทธิฉบับลงวันที่ 18 กรกฎาคม 2538 ที่ได้ออกหลักฐาน ส.ป.ก. 4 - 01 ในปัจจุบัน ข้อ 6 ในวันที่โจทก์ไปทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้ซื้อที่สำนักงานที่ดินนั้น จำเลยจะต้องได้รับเงินครบถ้วน 40,000,000 บาท หากโจทก์หรือผู้ซื้อผิดสัญญาให้ถือว่าสัญญาเป็นอันเลิกกัน และโจทก์ยินยอมรับผิดชดใช้เงินค่าที่ดินพร้อมค่าเสียหายแก่จำเลย ในทางกลับกันหากจำเลยผิดนัดไม่ปฏิบัติตามข้อตกลง จำเลยยินยอมชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์เป็นเงินค่าปรับ 40,000,000 บาท นั้น บันทึกดังกล่าวมีผลใช้บังคับได้ คู่กรณีต้องดำเนินการทำสัญญาประนีประนอมยอมความหรือถอนฟ้องและชำระเงินกันก่อนศาลฎีกามีคำพิพากษา เพราะเมื่อศาลฎีกาพิพากษาแล้วคำพิพากษาย่อมผูกพันคู่ความตาม ป.วิ.พ. มาตรา 145 วรรคหนึ่ง ข้อตกลงนอกศาลที่ทั้งสองฝ่ายทำไว้ไม่อาจมีผลเปลี่ยนแปลงหรือเพิกถอนคำพิพากษาได้ ส่วนตามบันทึกข้อตกลงตามเอกสาร จ.5 ข้อ 5 ที่ระบุว่าจำเลยและทายาทอื่นของ ห. ทุกคนต้องยินยอมและให้ความร่วมมือในการที่ ก. ภริยา ห. จดทะเบียนรับ ส. พี่ชายโจทก์เป็นบุตรบุญธรรมเพื่อเป็นวิธีการในการรับโอนที่ดินที่มีหลักฐานเป็น ส.ป.ก. 4 - 01 ดังกล่าว เป็นข้อตกลงที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย เนื่องจาก พ.ร.บ.การปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2518 มาตรา 39 บัญญัติว่า "ที่ดินที่บุคคลได้รับสิทธิโดยการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมจะทำการแบ่งแยกหรือโอนสิทธิในที่ดินนั้นไปยังผู้อื่นมิได้ เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดกแก่ทายาทโดยธรรม ข้อตกลงดังกล่าวจึงทำขึ้นเพื่อหลีกเลี่ยงข้อห้ามโดยชัดแจ้งของกฎหมาย หาใช่เป็นข้อตกลงที่เป็นการแก้ไขข้อขัดข้องที่กฎหมายเปิดช่องให้กระทำได้ตามที่โจทก์ฎีกา จึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 การที่โจทก์เบิกความว่าเงิน 40,000,000 บาท ที่จะจ่ายให้แก่จำเลยตามบันทึกข้อตกลงนั้น เป็นเงินรวมทั้งหมดไม่ได้แบ่งแยกเป็นหลายแปลง จึงฟังได้ว่าโจทก์จำเลยมีเจตนาให้จำเลยโอนที่ดินทั้งหมดทุกแปลงแก่โจทก์โดยโจทก์ตกลงจ่ายค่าตอบแทนเป็นเงินรวม 40,000,000 บาท จึงไม่สามารถแยกส่วนที่ไม่เป็นโมฆะออกจากส่วนที่เป็นโมฆะได้

จำเลยที่ 3 มีพฤติการณ์เป็นนายหน้าชี้ช่องให้ทำการซื้อขายที่ดินพิพาท โดยจำเลยที่ 3 รับราชการอยู่ที่สำนักงานเขตมีนบุรีโดยทำหน้าที่เกี่ยวกับภาษีบำรุงท้องที่ อีกทั้งมีหลักฐานสำเนาโฉนดที่ดินพิพาทย่อมสามารถตรวจสอบสภาพที่ดินได้ตลอดเวลาว่าที่ดินพิพาทมีสภาพเป็นบ่อดิน ป่ารก มีน้ำท่วมขังซึ่งความนี้จำเลยที่ 1 เองก็ทราบจากผู้รับมอบอำนาจของตนที่ไปขอรังวัดสอบเขตที่ดิน เมื่อจำเลยที่ 3 พาจำเลยที่ 4 ไปดูที่ดินของ ส. แต่กลับอ้างว่าเป็นที่ดินพิพาท จึงถือว่าจำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นนายหน้าของจำเลยที่ 1 ไม่แจ้งความจริงให้จำเลยที่ 4 ซึ่งเป็นนายหน้าฝ่ายโจทก์ทราบ ครั้นจำเลยที่ 4 พาโจทก์ที่ 1 ไปดูที่ดินตามที่จำเลยที่ 3 เคยนำชี้ไว้ ทำให้ฝ่ายโจทก์หลงเข้าใจผิดว่าที่ดินที่ต้องการซื้อเป็นที่ดินนา มิใช่ที่ดินมีสภาพน้ำท่วมขังอันเป็นสภาพแท้จริง นอกจากนี้แล้วในวันเจรจาจะซื้อจะขายครั้งแรก โจทก์ที่ 1 กับจำเลยที่ 4 สอบถามสภาพที่ดิน จำเลยที่ 2 และที่ 3 ก็บอกเป็นที่ดินนา เมื่อโจทก์ที่ 1 แจ้งว่ามีคนทำนาอยู่ จำเลยที่ 2 ก็รับว่าจะจัดการให้ออกไปเสียจากที่ดิน พฤติการณ์ดังกล่าวสนับสนุนได้ว่า ฝ่ายโจทก์ประสงค์ซื้อที่ดินนามิใช่ที่ดินที่มีสภาพน้ำท่วมขัง จำเลยที่ 1 เอง ขายที่ดินต่ำกว่าราคาที่ซื้อมาในปี 2535 เกือบ 3,000,000 บาท แล้วยังยอมออกค่าธรรมเนียมการโอน ค่าภาษีที่ดิน ค่านายหน้าแทนฝ่ายโจทก์อันทำให้ขาดทุนจำนวนมาก และจงใจนิ่งเสียไม่แจ้งข้อความจริงให้ฝ่ายโจทก์ทราบ นอกจากนี้จำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นนายหน้าของจำเลยที่ 1 เป็นคนนำชี้ที่ดิน อีกทั้งตามสภาพที่ดิน แม้โจทก์ที่ 1 จะมีสำเนาโฉนดที่ดินพิพาทก็ไม่อาจตรวจสอบได้โดยง่ายยังไม่ถือว่าเป็นความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรง การกระทำของจำเลยที่ 1 จึงเป็นกลฉ้อฉล อันเป็นทางให้โจทก์ทั้งหกเสียเปรียบ เมื่อโจทก์ทั้งหกส่งมอบที่ดินนาคืนแก่ ส. และมีหนังสือบอกเลิกสัญญาพร้อมทวงถามให้จำเลยที่ 1 คืนเงินค่าซื้อขายที่ดินโดยชอบแล้ว ถือว่าโจทก์ทั้งหกซึ่งถูกกลฉ้อฉลได้บอกล้างสัญญาซื้อขายอันเป็นโมฆียะกรรม แต่จำเลยที่ 1 กลับเพิกเฉย โจทก์ทั้งหกมีสิทธิขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินเพื่อให้คู่กรณีกลับคืนสู่ฐานะเดิม จำเลยที่ 1 ต้องรับผิดคืนเงินค่าซื้อขายพร้อมดอกเบี้ยนับแต่วันครบกำหนดทวงถามเป็นต้นไป

โจทก์เป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาคดีหมายเลขแดงที่ ย.636/2544 ของศาลแพ่งกรุงเทพใต้ โจทก์นำเจ้าพนักงานบังคับคดีจังหวัดชลบุรียึดที่ดิน 4 แปลง ที่จังหวัดชลบุรี ของลูกหนี้ออกขายทอดตลาด ศาลอนุญาตให้ขายทอดตลาดที่ดิน มีการประกาศกำหนดวันขายทอดตลาด 3 ครั้ง ตามประกาศขายทอดตลาดโดยยึดถือประกาศของจำเลยที่ 1 เรื่องนโยบายการขายทอดตลาดทรัพย์สิน ในการขายทอดตลาดครั้งแรกกำหนดราคาเริ่มต้นร้อยละ 80 ของราคาประเมิน ขายแยกแปลง กำหนดไว้แปลงละ 440,000 บาท มีผู้รับมอบอำนาจโจทก์และ ส. เข้าร่วมประมูลสู้ราคา ส. ให้ราคาสูงสุดแปลงละ 2,500,000 บาท ผู้แทนจำเลยที่ 1 ในคดีดังกล่าว คัดค้านอ้างว่าราคาต่ำไป จึงงดการขาย ครั้งที่สองกำหนดราคาแปลงละ 2,500,000 บาท ไม่มีผู้ใดเข้าสู้ราคาจึงงดการขาย ก่อนกำหนดขายทอดตลาดครั้งที่สามมีประกาศของจำเลยที่ 1 เรื่องนโยบายการขายทอดตลาดทรัพย์สิน ในการขายทอดตลาดครั้งที่สามเจ้าพนักงานบังคับคดีกำหนดราคาเริ่มต้นร้อยละ 50 ของราคาประเมิน มีผู้แทนโจทก์เข้าสู้ราคาเพียงรายเดียวเสนอราคาแปลงละ 300,000 บาท รวมเป็นเงิน 1,200,000 บาท เจ้าพนักงานบังคับคดีเคาะไม้ขายทอดตลาด หลังจากนั้นผู้แทนโจทก์ทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับจำเลยที่ 1 เมื่อโจทก์ชำระค่าซื้อที่ดินให้แก่จำเลยที่ 1 แล้วเจ้าพนักงานบังคับคดีมีหนังสือให้โจทก์ดำเนินการรับโอนที่ดินทั้งสี่แปลง ต่อมาจำเลยทั้งสองในฐานะลูกหนี้ตามคำพิพากษายื่นคำร้องขอเพิกถอนการขายทอดตลาดต่อศาลชั้นต้น โจทก์ยื่นคำร้องคัดค้าน ศาลชั้นต้นไต่สวนแล้ววินิจฉัยว่า ถือว่าเป็นความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงของเจ้าพนักงานบังคับคดี มีคำสั่งให้เพิกถอนการขายทอดตลาด โจทก์ยื่นอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ยื่นคำขอรับเงินค่าซื้อที่ดินคืนและขอค่าเสียหายต่าง ๆ ที่เกิดขึ้น เจ้าพนักงานบังคับคดีมีคำสั่งให้คืนเงินที่ซื้อแก่โจทก์ แต่ยกคำร้องในส่วนค่าเสียหาย ซึ่งโจทก์ได้รับคืนเงินค่าซื้อที่ดินแล้ว
ฎีกาโจทก์ว่าจำเลยที่ 1 จะต้องรับผิดชดใช้ค่าดอกเบี้ยและค่าเสียหายต่าง ๆ ตามฟ้องโจทก์หรือไม่ เพียงใด เจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการขายทอดตลาดไปตามประกาศของจำเลยที่ 1 ในเรื่องนโยบายการขายทอดตลาดทั้ง 2 ฉบับ ที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น ซึ่งในการขายทอดตลาดครั้งที่ 3 เจ้าพนักงานบังคับคดีตกลงเคาะไม้ให้โจทก์เป็นผู้ซื้อทรัพย์สินได้เมื่อโจทก์วางเงินค่าซื้อทรัพย์ครบถ้วน เจ้าพนักงานบังคับคดีก็ทำหนังสือถึงเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรีจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ หากไม่มีการเพิกถอนการขายทอดตลาดในครั้งนี้ โจทก์ก็สามารถเป็นเจ้าของทรัพย์สินและขอรับเงินจากการขายทอดตลาดมาชำระหนี้ตามคำพิพากษาได้ แสดงว่าโจทก์ยอมรับเอาการปฏิบัติหน้าที่และการตัดสินใจของเจ้าพนักงานบังคับคดีในการขายทอดตลาดครั้งนี้แล้ว เมื่อลูกหนี้เดิมซึ่งถูกยึดทรัพย์ได้ยื่นคำร้องขอเพิกถอนการขายทอดตลาดซึ่งศาลอุทธรณ์พิพากษาให้เพิกถอนการขายทอดตลาด โดยวินิจฉัยว่า ถือว่าเป็นความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงของเจ้าพนักงานบังคับคดีในการตีความประกาศของกรมบังคับคดีจนเป็นผลเสียแก่ลูกหนี้ตามคำพิพากษา โจทก์จึงต้องรับผลที่เกิดขึ้นจากการปฏิบัติหน้าที่และการตัดสินใจของเจ้าพนักงานบังคับคดีที่เกิดขึ้นในภายหลังด้วยเช่นกัน กรณียังฟังไม่ได้ว่าเจ้าพนักงานบังคับคดีประมาทเลินเล่อกระทำต่อโจทก์โดยผิดกฎหมายให้โจทก์เสียหายตาม ป.พ.พ. มาตรา 420 แต่อย่างใด หลังจากโจทก์ประมูลซื้อทรัพย์สินได้ วันดังกล่าวโจทก์ได้ทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินไว้ต่อเจ้าพนักงานบังคับคดี มีเงื่อนไขให้โจทก์ต้องปฏิบัติตามสัญญา ซึ่งในข้อ 5 ของสัญญาได้ระบุไว้ชัดเจนแล้วว่าหากศาลที่มีอำนาจในการบังคับคดีนี้ได้ชี้ขาดลงต่อมาภายหลังว่าที่ดินนั้นไม่ใช่ของจำเลยหรือเพราะเหตุอื่น ๆ ก็ดี อันเป็นเหตุให้ข้าพเจ้า (ผู้ซื้อ) ไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ซื้อ สัญญาซื้อขายนี้เป็นอันยกเลิก เมื่อเจ้าพนักงานบังคับคดีคืนเงินที่ข้าพเจ้า (ผู้ซื้อ) ได้ชำระไว้ ข้าพเจ้า (ผู้ซื้อ) จะไม่คิดดอกเบี้ยหรือค่าเสียหายแต่อย่างใด ดังนั้น เมื่อศาลอุทธรณ์พิพากษาให้เพิกถอนการขายทอดตลาด อันมีผลให้โจทก์ผู้ซื้อไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน 4 แปลงนี้ โจทก์จึงไม่มีสิทธิคิดดอกเบี้ยหรือค่าเสียหายจากเจ้าพนักงานบังคับคดีได้อีก ทั้งหนังสือสัญญาซื้อขายที่โจทก์จัดทำไว้กับเจ้าพนักงานบังคับคดีเป็นแบบพิมพ์ที่ผู้ซื้อทุกรายจะต้องทำไว้กับเจ้าพนักงานบังคับคดี เมื่อเจ้าพนักงานบังคับคดีไม่ใช่ลูกหนี้ของโจทก์ ดังนั้นเจ้าพนักงานบังคับคดีจึงสามารถวางข้อตกลงเกี่ยวกับความรับผิดในเรื่องดอกเบี้ยและค่าเสียหายอันอาจจะเกิดขึ้นไว้ในหนังสือสัญญาซื้อขายนี้ได้ กรณีไม่เข้าหลักเกณฑ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 373 ตามที่โจทก์อ้างในฎีกาแต่อย่างใด หนังสือสัญญาซื้อขายจึงไม่ตกเป็นโมฆะ จำเลยที่ 1 จึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าดอกเบี้ยและค่าเสียหายต่าง ๆ ตามฟ้องแก่โจทก์ ส่วนโจทก์จะมีสิทธิเรียกค่าธรรมเนียมการโอนได้หรือไม่ เพียงใด เป็นเรื่องที่โจทก์จะต้องไปว่ากล่าวเอาแก่หน่วยงานที่เกี่ยวข้องต่อไป

ในระหว่างที่โจทก์เจรจาตกลงกับจำเลยที่ 1 และที่ 2 เพื่อขอซื้อที่ดินและบ้านพิพาทจนกระทั่งมีการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ของจำเลยที่ 1 และทำสัญญาขายที่ดินและบ้านพิพาทนั้น ยังมิได้มีการประกาศคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดจำเลยที่ 1 ในราชกิจจานุเบกษา แม้ศาลล้มละลายกลางจะมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดในวันที่ 13 ธันวาคม 2544 ก็ตาม แต่ทางนำสืบของโจทก์ไม่ปรากฏข้อเท็จจริงว่าจำเลยที่ 2 ได้รู้หรือควรจะรู้ว่าจำเลยที่ 1 ถูกศาลล้มละลายกลางมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดแล้ว จนกระทั่งมีการประกาศในราชกิจจานุเบกษาในวันที่ 12 มีนาคม 2545 ซึ่งให้ถือว่าบุคคลทั่วไปต้องทราบคำสั่งเช่นนั้นแล้ว ที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยที่ 2 ประมาทเลินเล่อไม่ตรวจสอบข้อเท็จจริงให้ดีเสียก่อนว่าจำเลยที่ 1 ถูกพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดแล้วหรือไม่ ก่อนที่จะทำสัญญาขายนั้น โจทก์มีหน้าที่นำสืบในประเด็นดังกล่าวเพื่อให้ศาลรับฟังได้ว่าจำเลยที่ 2 ประมาทเลินเล่ออย่างไร และจำเลยที่ 2 ต้องดำเนินการตรวจสอบอย่างไรบ้าง เพื่อที่จะทราบได้ว่าศาลล้มละลายกลางมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดแล้ว ทั้งไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ได้แจ้งให้จำเลยที่ 2 ทราบข้อเท็จจริงดังกล่าว พยานหลักฐานของโจทก์ยังไม่มีน้ำหนักเพียงพอที่จะรับฟังได้ว่าจำเลยที่ 2 ประมาทเลินเล่อทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย

แม้โจทก์จะยื่นบัญชีพยานระบุเอกสารหนังสือของสำนักงานผู้ตรวจการแผ่นดินเรื่องแจ้งผลการวินิจฉัยโดยฝ่าฝืนต่อ ป.วิ.พ. มาตรา 88, 90 แต่เอกสารดังกล่าวเป็นพยานหลักฐานสำคัญในคดีที่จะพิสูจน์หักล้างคำเบิกความของ ว. เจ้าพนักงานที่ดินที่ว่า ต้นฉบับสารบัญจดทะเบียนที่ดินพิพาทตามเอกสารหมาย จ.2 ไม่มีข้อความตามหมายเหตุที่โจทก์กล่าวอ้าง ประกอบกับเอกสารดังกล่าวเป็นเอกสารราชการสามารถตรวจสอบถึงความมีอยู่จริงได้โดยง่าย เพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรม จึงชอบที่ศาลชั้นต้นจะรับเอกสารดังกล่าวไว้เป็นพยานหลักฐานตาม ป.วิ.พ. มาตรา 87 เมื่อศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่รับเอกสารดังกล่าวตามบัญชีระบุพยานที่ยื่นเพิ่มเติมต่อศาล โจทก์ได้ยื่นคำร้องคัดค้านไว้และอุทธรณ์คำสั่งพร้อมกับอุทธรณ์คำพิพากษาศาลชั้นต้น การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 7 ไม่หยิบยกปัญหาดังกล่าวขึ้นวินิจฉัย จึงเป็นการไม่ปฏิบัติตามบทบัญญัติแห่ง ป.วิ.พ. มาตรา 243 (1) อันเป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) และเห็นสมควรให้รับเอกสารดังกล่าวเป็นพยานหลักฐานของโจทก์ ซึ่งฟังได้ว่าโจทก์ได้แจ้งคัดค้านการขายที่ดินพิพาทไว้ต่อเจ้าพนักงานที่ดินตามข้อความที่มีหมายเหตุในสารบัญจดทะเบียนที่ดินพิพาทจริง

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองออกจากที่ดินและบ้านพิพาท จำเลยทั้งสองให้การว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของที่ดินและบ้านพิพาท แต่รับโอนที่ดินพร้อมบ้านพิพาทมาจากจำเลยร่วมโดยไม่สุจริต เนื่องจากจำเลยที่ 1 เป็นคู่สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาทกับจำเลยร่วมอยู่ในฐานะจดทะเบียนโอนได้ก่อน การทำนิติกรรมระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมเป็นการฉ้อฉลทำให้จำเลยทั้งสองเสียเปรียบเสียหาย ฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองเป็นการต่อสู้ว่าจำเลยทั้งสองมีสิทธิในที่ดินและบ้านพิพาทดีกว่าโจทก์ จึงเป็นฟ้องแย้งที่เกี่ยวกับฟ้องเดิม ส่วนฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองที่ขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมซึ่งเป็นบุคคลภายนอกและให้จำเลยร่วมโอนที่ดินพิพาทแก่จำเลยทั้งสองนั้น จำเลยทั้งสองได้ยื่นคำร้องขอให้เรียกจำเลยร่วมเข้ามาเป็นคู่ความในคดีเพื่อการใช้สิทธิไล่เบี้ยหรือเพื่อใช้ค่าทดแทนตาม ป.วิ.พ. มาตรา 57 (3) (ก) โดยอ้างว่าได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพร้อมบ้านพิพาทกับจำเลยร่วมอยู่ก่อน แต่โจทก์กับจำเลยร่วมร่วมกันฉ้อฉลทำให้จำเลยทั้งสองเสียหาย จึงมีเหตุสมควรที่จะเรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดีตาม ป.วิ.พ. มาตรา 57 (3) (ก) และถือว่าจำเลยร่วมเป็นคู่ความฝ่ายที่สาม ซึ่ง ป.วิ.พ. มาตรา 58 วรรคแรก บัญญัติให้ผู้ร้องสอดที่เข้ามาตามมาตราดังกล่าวมีสิทธิเสมือนหนึ่งว่าตนได้ฟ้องหรือถูกฟ้องเป็นคดีเรื่องใหม่ จำเลยร่วมจึงเป็นคู่ความในคดีที่จำเลยทั้งสองสามารถฟ้องแย้งและถูกบังคับคดีได้ หาใช่จำเลยร่วมเป็นคู่ความฝ่ายเดียวกับจำเลยทั้งสองและไม่อาจถูกฟ้องแย้งไม่