คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
โอนสิทธิ

เมื่อผู้ตายไม่ได้ทำพินัยกรรมยกทรัพย์มรดกให้แก่ผู้ใดแล้วต่อมาศาลชั้นต้นมีคำสั่งตั้งจำเลยที่ 1 เป็นผู้จัดการมรดกของผู้ตาย หลังจากนั้นจำเลยที่ 1 ในฐานะผู้จัดการมรดกของผู้ตายจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทเป็นของจำเลยที่ 1 ในฐานะที่ตนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมและทายาทผู้มีสิทธิรับมรดกด้วย เป็นการกระทำไปตามอำนาจหน้าที่โดยทั่วไปของผู้จัดการมรดกไม่จำต้องได้รับความยินยอมจากทายาท และการกระทำเช่นนี้ไม่เป็นปฏิปักษ์ต่อกองมรดกตาม ป.พ.พ. มาตรา 1719 และมาตรา 1722 จำเลยที่ 1 จึงมีอำนาจที่จะกระทำได้ นิติกรรมการโอนที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 ในฐานะผู้จัดการมรดกให้แก่จำเลยที่ 1 ในฐานะส่วนตัวไม่ตกเป็นโมฆะ ตามมาตรา 150 แม้จะทำให้โจทก์ทั้งสี่ผู้เป็นทายาทโดยธรรมได้รับความเสียหายไม่ได้รับมรดกที่ดินพิพาทก็เป็นเรื่องระหว่างโจทก์ทั้งสี่และจำเลยที่ 1 จะว่ากล่าวกันต่างหาก ภายหลังจากจำเลยที่ 1 ในฐานะผู้จัดการมรดกโอนที่ดินพิพาทเป็นของจำเลยที่ 1 ในฐานะส่วนตัวแล้ว จำเลยที่ 1 ย่อมมีสิทธิจดทะเบียนยกที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 ได้
โจทก์ทั้งสี่ไม่ได้บรรยายฟ้องกล่าวอ้างว่า จำเลยที่ 3 กระทำการโดยไม่สุจริต แต่กลับบรรยายฟ้องว่าแม้จำเลยที่ 3 รับโอนมาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต ก็ไม่มีสิทธิในที่ดินพิพาทตามหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน เท่ากับโจทก์ทั้งสี่ยอมรับว่า จำเลยที่ 3 รับซื้อฝากโดยสุจริต คดีจึงไม่มีประเด็นข้อพิพาทว่า จำเลยที่ 3 รับซื้อฝากโดยสุจริตและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตหรือไม่ แม้ศาลชั้นต้นยินยอมให้โจทก์ทั้งสี่นำสืบพยานหลักฐานกล่าวอ้างว่า จำเลยที่ 3 รับซื้อฝากโดยไม่สุจริต ซึ่งเป็นการนำสืบพยานหลักฐานนอกเหนือไปจากคำฟ้อง คำให้การ อันเป็นการนำสืบไม่เกี่ยวแก่ประเด็นข้อพิพาทตาม ป.วิ.พ. มาตรา 86 วรรคสอง ไม่อาจรับฟังเป็นพยานหลักฐานได้ตามมาตรา 87 (1)
การที่โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิได้รับมรดกที่ดินพิพาทส่วนของผู้ตายเป็นการได้ทรัพยสิทธิในอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม ซึ่งโจทก์ทั้งสี่ยังไม่ได้จดทะเบียนการได้มาซึ่งที่ดินพิพาท จึงไม่อาจยกสิทธิการได้มาซึ่งที่ดินพิพาทดังกล่าวเป็นข้อต่อสู้จำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง และมาตรา 1300 โจทก์ทั้งสี่ไม่มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการจดทะเบียนขายฝากที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 2 กับจำเลยที่ 3 ได้ เมื่อจำเลยที่ 3 รับซื้อฝากที่ดินไว้โดยสุจริตแล้วจำเลยที่ 2 ไม่ไถ่ถอนการขายฝาก กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทย่อมตกแก่จำเลยที่ 3 โดยเด็ดขาด จำเลยที่ 3 ย่อมมีสิทธิจดทะเบียนยกที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 4 ได้ โจทก์ทั้งสี่ไม่มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการจดทะเบียนให้ที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 3 กับจำเลยที่ 4 ได้เช่นเดียวกัน เมื่อโจทก์ทั้งสี่ไม่มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมระหว่างจำเลยที่ 2 กับจำเลยที่ 3 และจำเลยที่ 3 กับจำเลยที่ 4 แล้ว การที่จะเพิกถอนนิติกรรมการจดทะเบียนให้ที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 จึงไม่เป็นประโยชน์อีกต่อไป แม้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ขาดนัดยื่นคำให้การและมิได้ฎีกาขึ้นมาด้วยแต่มูลความแห่งคดีระหว่างจำเลยที่ 1 และที่ 2 กับจำเลยที่ 3 เกี่ยวด้วยการชำระหนี้อันไม่อาจแบ่งแยกได้ ศาลฎีกาเห็นสมควรให้มีผลไปถึงจำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 245 (1) ประกอบมาตรา 252

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยว่า โจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินราชพัสดุและเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ราชพัสดุดังกล่าวโดยซื้อมาจาก จ. เดิมจำเลยเป็นผู้เช่าสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวจาก จ. แต่ จ. ยกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยแล้ว จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยไม่เคยสละสิทธิการครอบครองที่ดินและบ้านพิพาท เดิมจำเลยกู้ยืมเงินจาก จ. มีสิทธิการเช่าที่ดินและบ้านพิพาทเป็นประกัน จำเลยชำระดอกเบี้ยให้แก่ จ. ตลอดมาจนประมาณเดือนมิถุนายน 2559 จำเลยขอชำระเงินต้นคืน แต่ จ. ไม่ยอมรับเงินและไม่ยอมไถ่ถอนหลักประกัน และนำสิทธิการเช่าที่ดินและบ้านพิพาทไปโอนต่อให้แก่โจทก์ โดยที่จำเลยไม่เคยผิดนัดตามสัญญากู้ยืมเงิน การกระทำของ จ. จึงเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต โจทก์ในฐานะผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน ขอให้ยกฟ้อง และฟ้องแย้งขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนสิทธิการเช่าที่ดินและการโอนบ้านพิพาทระหว่างจำเลยกับ จ. และระหว่างโจทก์กับ จ. ฟ้องแย้งของจำเลยจึงเป็นการต่อสู้ว่าจำเลยมีสิทธิในที่ดินและบ้านพิพาทดีกว่าโจทก์ จึงเกี่ยวข้องกับคำฟ้องเดิมพอที่จะรวมการพิจารณาและชี้ขาดตัดสินเข้าด้วยกันได้ เมื่อฟ้องแย้งจำเลยต่อสู้ว่าจำเลยมีสิทธิในที่ดินและบ้านพิพาทดีกว่าโจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอน และขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนสิทธิการเช่าที่ดินและการโอนบ้านพิพาทระหว่างจำเลยกับ จ. และระหว่าง จ. กับโจทก์ ซึ่งเป็นกรณีที่ จ. โต้แย้งสิทธิของจำเลยในการบังคับหลักประกันตามสัญญากู้ยืมเงินด้วย จึงเห็นสมควรเรียก จ. เข้ามาเป็นคู่ความในคดีร่วมกับโจทก์ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 57 (3) (ข)

โจทก์นำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 1651, 1612 พร้อมสิ่งปลูกสร้างของจำเลยที่ 2 ซึ่งจดทะเบียนจำนองไว้ต่อธนาคาร ท. เพื่อนำออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้ตามคำพิพากษา ต่อมาธนาคาร ท. เจ้าหนี้ของจำเลยที่ 2 ในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 43/2548 ของศาลจังหวัดเชียงใหม่ ยื่นคำร้องขอรับชำระหนี้จำนองก่อนเจ้าหนี้อื่น ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาตให้ธนาคาร ท. ได้รับชำระหนี้ก่อนเจ้าหนี้รายอื่น เมื่อธนาคาร ท. โอนขายสินทรัพย์และสิทธิเรียกร้องต่าง ๆ ที่มีต่อจำเลยที่ 2 ให้แก่ผู้ร้อง ผู้ร้องจึงชอบที่จะขอเข้าสวมสิทธิแทนที่ธนาคาร ท. ตามที่ศาลชั้นต้นเคยมีคำสั่งอนุญาตได้ ประกอบกับผู้ร้องเป็นบริษัทบริหารสินทรัพย์ที่จัดตั้งขึ้นตาม พ.ร.ก.บริษัทบริหารสินทรัพย์ พ.ศ.2541 ซึ่งมาตรา 7 ของ พ.ร.ก. ดังกล่าว บัญญัติว่า ในการโอนสินทรัพย์จากสถาบันการเงินไปให้บริษัทบริหารสินทรัพย์ ถ้ามีการบังคับสิทธิเรียกร้องเป็นคดีอยู่ในศาล ให้บริษัทบริหารสินทรัพย์เข้าสวมสิทธิเป็นคู่ความแทนในคดีดังกล่าว และกรณีที่ศาลได้มีคำพิพากษาบังคับตามสิทธิเรียกร้องแล้ว ก็ให้เข้าสวมสิทธิเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษานั้น ซึ่งบทบัญญัติแห่งกฎหมายดังกล่าวได้กำหนดวิธีพิเศษในการเข้าสวมสิทธิแทนที่ในกรณีที่สถาบันการเงินได้โอนสินทรัพย์ไปให้บริษัทบริหารสินทรัพย์ไว้ว่าให้โอนสิทธิแก่กันได้ ผู้ร้องจึงชอบที่จะเข้าสวมสิทธิแทนธนาคาร ท. ผู้ขอรับชำระหนี้จำนองได้โดยผลของกฎหมายดังกล่าว ส่วนการที่ผู้ร้องจะได้ชำระหนี้ให้แก่ธนาคาร ท. หรือไม่ เพียงใดนั้น เป็นเรื่องระหว่างผู้ร้องและธนาคาร ท. ไม่มีผลทำให้การโอนสิทธิเรียกร้องดังกล่าวเสียไป

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาท และขอให้ชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ปีละ 6,000 บาท นับจากวันฟ้อง จำเลยให้การว่า จำเลยอยู่ในฐานะเป็นผู้ที่จะได้รับการจดทะเบียนอยู่ก่อน โจทก์รับโอนที่ดินพิพาทมาโดยไม่สุจริต ขอให้ยกฟ้อง เป็นการต่อสู้โต้แย้งกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท ซึ่งมีราคา 84,800 บาท แม้ศาลอุทธรณ์ภาค 4 พิพากษาให้ขับไล่จำเลยและให้จำเลยชำระค่าเสียหายปีละ 6,000 บาท นับถัดจากวันฟ้อง ค่าเสียหายในส่วนนี้เป็นค่าเสียหายในอนาคตไม่สามารถนำมาคำนวณเป็นทุนทรัพย์ คดีตามฟ้องโจทก์จึงเป็นคดีมีทุนทรัพย์ในชั้นฎีกาไม่เกินสองแสนบาท ฎีกาของจำเลยในส่วนฟ้องโจทก์ในปัญหาข้อเท็จจริงจึงต้องห้ามมิให้ฎีกาตาม ป.วิ.พ. มาตรา 248 วรรคหนึ่ง (เดิม) ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับในขณะที่โจทก์ยื่นฟ้อง
จำเลยร่วมทั้งสองให้จำเลยปลูกบ้านเพื่ออยู่กินกับบุตรสาวของจำเลยร่วมที่ 2 ซึ่งขณะนั้นที่ดินพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของ ต. แล้ว การที่ ร. และจำเลยร่วมทั้งสองครอบครองที่ดินพิพาทจึงถือเป็นการครอบครองแทน ต. การเข้าครอบครองที่ดินพิพาทของจำเลยจึงถือเป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิ ร. และจำเลยร่วมทั้งสอง จึงถือว่าจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทแทน ต. ด้วยเช่นกัน เมื่อ ต. โอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ จำเลยจึงครอบครองที่ดินพิพาทแทนโจทก์ โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องให้จำเลยรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินพิพาทได้
คดีในส่วนฟ้องโจทก์มีประเด็นข้อพิพาทเพียงว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาทหรือไม่เท่านั้น ซึ่งหากข้อเท็จจริงฟังได้ตามที่จำเลยให้การว่าที่ดินพิพาทเป็นของจำเลย โจทก์ก็ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย ส่วนฟ้องแย้งของจำเลยที่ว่า หากจำเลยต้องชดใช้ราคาที่ดินให้แก่เจ้าของที่ดินเดิมก็ขอให้นำค่าใช้จ่ายที่จำเลยได้ก่อสร้างลงบนที่ดินพิพาทและค่าราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นมาขอหักกลบลบหนี้นั้น เป็นกรณีที่ศาลจะต้องรับฟังข้อเท็จจริงต่อไปอีกว่าเจ้าของที่ดินเดิมกับจำเลยมีหนี้สินต่อกันที่สามารถหักกลบลบหนี้กันได้หรือไม่ เพียงใด อันเป็นมูลหนี้มาจากนิติกรรมสัญญา มิได้เกี่ยวกับฟ้องเดิมที่โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาท ฟ้องแย้งของจำเลยจึงเป็นเรื่องอื่นที่ไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิม

ป.พ.พ. มาตรา 306 วรรคหนึ่ง บัญญัติเพียงแต่ว่าการโอนสิทธิเรียกร้องจะต้องทำเป็นหนังสือจึงจะสมบูรณ์ หาได้กำหนดบังคับไม่ว่าจะต้องนำความไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อได้ความว่า ธ. ได้โอนสิทธิเรียกร้องในสินทรัพย์และหลักประกันของสินทรัพย์ซึ่งเป็นสิทธิจำนอง จำนำ สิทธิค้ำประกันที่ลูกหนี้รวมทั้งจำเลยมีต่อ ธ. ให้แก่โจทก์แล้ว ทั้งโจทก์ได้แจ้งการโอนสิทธิเรียกร้องให้จำเลยทราบโดยวิธีโฆษณาในหนังสือพิมพ์รายวัน ดังนี้ต้องถือว่า การโอนสิทธิเรียกร้องได้ทำตามแบบพิธีการ ด้วยการทำเป็นหนังสือและบอกกล่าวการโอนไปยังลูกหนี้เป็นการถูกต้องสมบูรณ์ตามมาตรา 306 วรรคหนึ่งแล้ว ประกอบกับการโอนสิทธิเรียกร้องคือการโอนหนี้ประธานระหว่างเจ้าหนี้เดิมกับลูกหนี้ และเมื่อได้โอนสิทธิเรียกร้องหรือโอนหนี้ดังกล่าวไปย่อมเกิดผลในทางกฎหมาย ทำให้สิทธิจำนอง สิทธิจำนำ หรือหลักประกันทางธุรกิจที่มีอยู่เกี่ยวพันกับสิทธิเรียกร้อง สิทธิอันเกิดขึ้นแต่การค้ำประกันที่ได้ให้ไว้เพื่อสิทธิเรียกร้องย่อมตกไปได้แก่ผู้รับโอนตามมาตรา 305 วรรคหนึ่ง โดยเจ้าหนี้ผู้รับโอนมิพักต้องทำสัญญาจำนอง สัญญาจำนำ กับลูกหนี้เป็นฉบับใหม่อีก สิทธิดังกล่าวก็มีผลใช้บังคับระหว่างกันได้ อันแตกต่างไปจากกรณีของการก่อหนี้สัญญาจำนองปกติทั่วไป ซึ่งต้องทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดคือต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 714 ส่วนมาตรา 6 พ.ร.ก.บริหารสินทรัพย์ พ.ศ.2541 เป็นบทบัญญัติเพิ่มเติมให้ครอบคลุมถึงหลักประกันอื่นถ้ามีว่า ในการโอนสินทรัพย์ไปให้บริษัทบริหารสินทรัพย์ ถ้าเป็นสินทรัพย์ที่มีหลักประกันอื่น ก็ให้หลักประกันอื่นนอกจากสิทธิจำนอง สิทธิจำนำ หรือสิทธิอันเกิดขึ้นแต่การค้ำประกันโอนไปพร้อมกับสิทธิดังกล่าวด้วย หาได้แปลความว่า การโอนสินทรัพย์ทำให้หลักประกันอื่นเป็นการเฉพาะตกแก่บริษัทบริหารสินทรัพย์ ส่วนสิทธิจำนองและสิทธิอันเกิดขึ้นแต่การค้ำประกันดังกล่าวไม่ตกไปด้วยแต่ประการใด การโอนสิทธิเรียกร้องรวมทั้งสิทธิจำนองระหว่าง ธ. กับโจทก์ ชอบด้วยกฎหมายแล้ว โจทก์ในฐานะผู้รับโอนสิทธิเรียกร้องมีส่วนได้เสียจึงมีอำนาจฟ้องบังคับจำนองคดีนี้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 287 (1)
ป.พ.พ. มาตรา 193/27 และมาตรา 745 ได้บัญญัติให้ผู้รับจำนองมีสิทธิในการบังคับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนอง แม้สิทธิเรียกร้องส่วนที่เป็นประธานจะขาดอายุความก็ตามแต่จะใช้สิทธินั้นบังคับให้ชำระดอกเบี้ยที่ค้างย้อนหลังเกิน 5 ปี ขึ้นไปไม่ได้ และมาตรา 193/33 บัญญัติให้สิทธิเรียกร้องในดอกเบี้ยค้างชำระมีกำหนดอายุความ 5 ปี คดีนี้โจทก์ฟ้องบังคับตามสัญญาจำนองและสัญญาต่อท้ายหนังสือสัญญาจำนองที่ดินเป็นประกันเฉพาะส่วน โดยโจทก์ขอดอกเบี้ยในอัตราดอกเบี้ยร้อยละ 19 ต่อปี ของต้นเงิน 21,000,000 บาท ถึงวันฟ้อง 5 ปี เป็นเงิน 19,950,000 บาท ตามมาตรา 745 ฟ้องของโจทก์จึงไม่ขาดอายุความ
เมื่อ ม. ในฐานะผู้รับจำนองไม่ได้ขอรับชำระหนี้ ม. ยังคงมีสิทธิเหนือทรัพย์จำนองของจำเลย โจทก์ได้รับช่วงสิทธิมาจาก ธ. รับโอนหนี้จาก ม. จึงไม่ต้องขอรับชำระหนี้ในคดีล้มละลาย แต่มีสิทธิฟ้องบังคับจำนองเอากับทรัพย์จำนองได้ ตาม พ.ร.บ.ล้มละลาย พุทธศักราช 2483 มาตรา 6 และมาตรา 95
แม้ตามสัญญาต่อท้ายหนังสือสัญญาจำนองที่ดินเป็นประกัน ข้อ 6 ระบุว่า "เมื่อมีการบังคับจำนองเอาทรัพย์สินซึ่งจำนองออกขายทอดตลาด ได้เงินจำนวนสุทธิน้อยกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระกับหนี้อุปกรณ์ต่าง ๆ ดังกล่าวมาแล้วก็ดี หรือเมื่อผู้รับจำนองเอาทรัพย์สินหลุดเป็นสิทธิและราคาทรัพย์สินนั้นมีประมาณต่ำกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระกับหนี้อุปกรณ์ดังได้กล่าวมาแล้วนั้นก็ดี เงินยังขาดจำนวนเท่าใด ผู้จำนองยอมรับผิดชดใช้เงินที่ขาดจำนวนนั้นให้แก่ผู้รับจำนองจนครบ" แต่เมื่อหนี้ประธานคือหนี้ตามสัญญากู้ยืมที่ทำไว้ต่อเจ้าหนี้เดิม เมื่อวันที่ 11 มกราคม 2538 โจทก์รับโอนและนำมาฟ้องคดีเมื่อวันที่ 1 พฤศจิกายน 2556 เกินกำหนดเวลาสิบปีขาดอายุความแล้ว ข้อเท็จจริงย่อมถือได้ว่าหนี้ประธานเป็นอันระงับไป ไม่อาจบังคับให้จำเลยชำระหนี้ได้อีกต่อไป โจทก์คงบังคับชำระหนี้ได้เฉพาะทรัพย์สินที่จำเลยจำนองไว้เท่านั้น

เมื่อผู้ขอรับชำระหนี้จำนองโอนขายสินทรัพย์และสิทธิเรียกร้องต่าง ๆ ที่มีต่อจำเลยที่ 2 ให้แก่ผู้ร้อง และผู้ร้องได้ยื่นคำร้องขอเข้าสวมสิทธิแทนผู้ขอรับชำระหนี้จำนองซึ่งเป็นเจ้าหนี้เดิมของจำเลยที่ 2 แสดงว่า ผู้ร้องมีความประสงค์ที่จะเข้าสวมสิทธิแทนที่ผู้ขอรับชำระหนี้จำนองในฐานะเดียวกัน เท่าเทียมกับสิทธิของผู้ขอรับชำระหนี้จำนองเดิมที่ศาลชั้นต้นเคยอนุญาตให้ได้รับชำระหนี้จากการขายทอดตลาดก่อนเจ้าหนี้รายอื่น โดยผู้ร้องไม่ได้มุ่งหมายที่จะเข้าสวมสิทธิเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาแทนโจทก์ ผู้ร้องจึงไม่จำเป็นต้องยื่นคำร้องต่อศาลชั้นต้นเพื่อขอเข้าสวมสิทธิเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาแทนที่ของผู้ขอรับชำระหนี้จำนองก่อน จึงจะมายื่นคำร้องในคดีนี้ได้ ตาม พ.ร.ก.บริษัทบริหารสินทรัพย์ พ.ศ.2541 มาตรา 6 และ 7 ประกอบกับ พ.ร.ฎ.ว่าด้วยการชำระบัญชีบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย พ.ศ.2554 มาตรา 16 วรรคหนึ่ง
แม้ผู้ขอรับชำระหนี้จำนองได้โอนสินทรัพย์และสิทธิเรียกร้องให้แก่ผู้ร้องหลังจากผู้ขอรับชำระหนี้จำนองถูกปิดกิจการและอยู่ระหว่างชำระบัญชี แต่ พ.ร.ฎ.ว่าด้วยการชำระบัญชีบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย พ.ศ.2554 มาตรา 15 บัญญัติว่า ให้นำบทบัญญัติหมวด 5 ลักษณะ 22 ในบรรพ 3 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาใช้บังคับกับอำนาจและหน้าที่ของคณะกรรมการชำระบัญชีโดยอนุโลม ซึ่งบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่สามารถอนุโลมบังคับใช้กับอำนาจหน้าที่ของผู้ชำระบัญชีตาม พ.ร.ฎ. นี้ คือ มาตรา 1259 ที่บัญญัติว่า ผู้ชำระบัญชีทั้งหลายย่อมมีอำนาจดังจะกล่าวต่อไปนี้ (3) ขายทรัพย์สินของห้างหุ้นส่วนหรือบริษัท ซึ่งความข้อนี้สอดรับกับ พ.ร.ฎ.ว่าด้วยการชำระบัญชีบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย พ.ศ.2554 มาตรา 16 วรรคหนึ่ง ว่า ในการขายสินทรัพย์ประเภทสิทธิเรียกร้องให้แก่ผู้ซื้อ ให้บรรดาทรัพย์สิน หลักประกัน สิทธิจำนอง สิทธิจำนำ หรือสิทธิอันเกิดขึ้นแต่การค้ำประกันสิทธิเรียกร้องดังกล่าวตกแก่ผู้ซื้อด้วย ดังนั้น การที่ผู้ขอรับชำระหนี้จำนองโอนขายสินทรัพย์และสิทธิเรียกร้องต่าง ๆ ที่มีต่อจำเลยที่ 2 ให้แก่ผู้ร้องในระหว่างดำเนินการชำระบัญชี จึงเป็นไปโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว

การซื้อขายที่ดินในเขตปฏิรูปที่ดินนั้น พ.ร.บ.การปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2518 มาตรา 39 บัญญัติว่า "ที่ดินที่บุคคลได้รับสิทธิโดยการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรมจะทำการแบ่งแยกหรือโอนสิทธิในที่ดินนั้นไปยังผู้อื่นไม่ได้ เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดกแก่ทายาทโดยธรรมหรือโอนไปยังสถาบันเกษตรกรหรือ ส.ป.ก. เพื่อประโยชน์ในการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม...ฯลฯ" ตามบทบัญญัติดังกล่าวแสดงให้เห็นว่า ที่ดินตาม ส.ป.ก. 4 - 01 นั้น จะโอนสิทธิในที่ดินไปยังผู้อื่นมิได้ เว้นแต่ตกทอดทางมรดกแก่ทายาทโดยธรรม การที่โจทก์ขายที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินตาม ส.ป.ก. 4 - 01 ให้แก่จำเลย ถือว่าเป็นการโอนสิทธิในที่ดินเช่นเดียวกัน นิติกรรมระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงต้องห้ามชัดแจ้งตามกฎหมาย เป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 ดังนั้น ข้อเท็จจริงตามที่จำเลยอ้างไม่ทราบว่าที่ดินพิพาทอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดินจึงไม่มีผลบังคับ ส่วนที่จำเลยให้การต่อสู้ว่า หลังจากจำเลยซื้อที่ดินพิพาทโจทก์ จำเลยเข้าครอบครองที่ดินพิพาทแล้ว จึงได้สิทธิตาม ป.พ.พ. มาตรา 1375 วรรคสอง ซึ่งโจทก์ต้องฟ้องคดีภายใน 1 ปี นับแต่เวลาที่โจทก์ถูกแย่งการครอบครองนั้น ตาม พ.ร.บ.การปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2518 มาตรา 19 (7) บัญญัติให้ คณะกรรมการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมมีอำนาจหน้าที่และความรับผิดชอบในการกำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขในการคัดเลือกเกษตรกรและสถาบันเกษตรกร ซึ่งจะมีสิทธิได้รับที่ดินเกษตรกรรม ฯลฯ ดังนี้ จะเห็นได้ว่า บุคคลหรือเกษตรกรที่จะเข้ามาอยู่ในที่ดินในเขตปฏิรูปที่ดินได้ต้องได้รับการพิจารณาอนุมัติจากคณะกรรมการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมก่อน และตามมาตรา 37 ก็ห้ามมิให้ยกอายุความครอบครองขึ้นต่อสู้กับสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมในเรื่องที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่สำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมได้มาตาม พ.ร.บ.การปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2518 โดยอาศัยบทบัญญัติดังกล่าว เห็นว่า ในเขตปฏิรูปที่ดินนั้น บุคคลที่มิได้รับจัดสรรจากคณะกรรมการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ไม่มีสิทธิแย่งการครอบครองผู้ที่ได้รับจัดสรรตาม ป.พ.พ. มาตรา 1375 ได้ เพราะเมื่อผู้ได้รับจัดสรรที่ดินละทิ้งการครอบครองไป การครอบครองที่ดินก็กลับตกมาเป็นของสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมใหม่ ซึ่งสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมมีอำนาจหน้าที่ที่จะจัดให้เกษตรกรที่เหมาะสมได้รับต่อไป และไม่ปรากฏว่าได้มีการพิจารณาและอนุมัติให้จำเลยได้รับสิทธิในที่ดินพิพาทแต่ประการใด จึงไม่ทำให้จำเลยมีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินในเขตปฏิรูปขึ้นมาได้ แต่เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่า โจทก์แบ่งขายที่ดินพิพาทให้จำเลยและได้ส่งมอบการครอบครองให้จำเลยแล้ว ทั้งจำเลยได้เสียภาษีบำรุงท้องที่ในนามตนเอง การที่โจทก์กลับมาอ้างว่าเป็นผู้มีสิทธิตามหนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน (ส.ป.ก. 4 - 01) และมาฟ้องขอให้บังคับขับไล่จำเลย จึงเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาท แม้จำเลยไม่มีสิทธิทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทก็เป็นกรณีที่สำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมจะต้องดำเนินการให้เป็นไปตามกฎหมายและระเบียบหลักเกณฑ์ต่อไป

บรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทยขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพิพาทซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทยอยู่ก่อนแล้วให้แก่โจทก์ มิใช่เรื่องที่โจทก์รับโอนสินทรัพย์ด้อยคุณภาพมา จึงไม่อาจนำมาตรา 7 แห่ง พ.ร.ก.บริษัทบริหารสินทรัพย์ พ.ศ.2541 มาใช้บังคับได้ ส่วนที่โจทก์รับโอนสิทธิเรียกร้องรวมทั้งหลักประกันอื่นที่บรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทยฟ้อง ช. และจำเลยกับพวกเป็นคดีล้มละลายไว้แล้ว ก็มีผลเพียงให้โจทก์เข้าสวมสิทธิหรือเข้าเป็นคู่ความในคดีล้มละลายแทนที่บรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทยได้ตาม พ.ร.ก.ว่าด้วยการชำระบัญชีบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย พ.ศ.2554 มาตรา 16 วรรคสอง มิใช่เหตุที่จะนำมาตรา 7 แห่ง พ.ร.ก.บริษัทบริหารสินทรัพย์ พ.ศ.2541 มาบังคับได้เช่นกัน
การที่บรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทยฟ้องขับไล่ ช. โดยผลของ มาตรา 142 (1) แห่ง ป.วิ.พ. คำพิพากษาที่ให้ขับไล่ย่อมมีผลใช้บังคับตลอดถึงวงศ์ญาติทั้งหลายและบริวารของ ช. ซึ่งไม่สามารถแสดงอำนาจพิเศษให้ศาลเห็นได้เท่านั้น แต่หาได้ทำให้วงศ์ญาติและบริวารที่อาจถูกบังคับตามคำพิพากษานั้นมีฐานะเป็นคู่ความไปด้วยไม่ เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยเคยยื่นคำร้องขอแสดงอำนาจพิเศษ จำเลยจึงยังไม่อยู่ในฐานะเป็นคู่ความในคดี ทั้งการที่จำเลยรับมอบอำนาจจาก ช. ให้เป็นผู้ดำเนินคดีแทน ก็ไม่ทำให้จำเลยกลับมีฐานะกลายเป็นคู่ความในคดีไปได้ เมื่อจำเลยมิได้เป็นคู่ความในคดีก่อน และในคดีก่อนศาลยังมิได้วินิจฉัยชี้ขาดว่าจำเลยมีสิทธิอยู่ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพิพาทได้โดยไม่เป็นละเมิดต่อสิทธิของเจ้าของหรือไม่อย่างไร การที่โจทก์มาฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้ จึงไม่เป็นฟ้องซ้ำอันจะต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 148

เมื่อธนาคาร ท. ซึ่งสวมสิทธิเป็นคู่ความแทนบริษัท ง. โจทก์เดิมได้โอนสินทรัพย์ซึ่งรวมถึงสิทธิเรียกร้องที่มีต่อจำเลยทั้งสี่ให้แก่ผู้ร้อง ผู้ร้องซึ่งเป็นบริษัทบริหารสินทรัพย์ย่อมเข้าสวมสิทธิเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาโดยบทบัญญัติของ พ.ร.ก.บริษัทบริหารสินทรัพย์ พ.ศ.2541 มาตรา 7 และเป็นการเข้าสวมสิทธิเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาโดยผลของกฎหมาย ผู้ร้องจึงมีสิทธิขอเข้าสวมสิทธิเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาได้ ส่วนจำเลยที่ 3 จะมีหนี้อยู่กับโจทก์เดิมในเรื่องใด จำนวนเท่าไร และโจทก์เดิมยังมีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยที่ 3 ชำระหนี้ตามคำพิพากษาได้หรือไม่ เพียงใด เป็นเรื่องที่ผู้ร้องจะว่ากล่าวกับจำเลยที่ 3 ในการดำเนินการบังคับคดีเป็นอีกเรื่องหนึ่ง อีกทั้งการที่ผู้ร้องสวมสิทธิเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาแทนโจทก์เดิมก็มิใช่เพื่อใช้สิทธิเรียกร้องให้จำเลยที่ 3 ชำระหนี้ตามคำพิพากษาเท่านั้น หากแต่ยังเข้าสวมสิทธิเพื่อใช้สิทธิเรียกร้องแก่จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 4 ซึ่งมิได้โต้แย้งคัดค้านให้ชำระหนี้ตามคำพิพากษาอีกด้วย กรณีจึงมีเหตุที่จะอนุญาตให้ผู้ร้องเข้าสวมสิทธิเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาแทนโจทก์เดิมได้

แม้แผงค้าพิพาทมีการก่อสร้างที่ผิดต่อ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 กฎกระทรวงฉบับที่ 50 (พ.ศ.2540) และกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 โดยสำนักงานเขตจตุจักรแจ้งการรถไฟแห่งประเทศไทยกับโจทก์ให้ระงับการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคารจนกว่าจะได้รับใบอนุญาตและห้ามใช้อาคารแล้ว ต่อมาสำนักงานเขตจตุจักรมีคำสั่งให้รื้อถอนแผงค้าพิพาท แต่คำสั่งดังกล่าวเป็นเพียงอำนาจของเจ้าพนักงานท้องถิ่นตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตรา 40 (1) เพื่อดำเนินการมีคำสั่งให้เจ้าของหรือผู้ครอบครองอาคาร ผู้ควบคุมงาน ผู้ดำเนินการ ลูกจ้าง หรือบริวารของบุคคลดังกล่าว ระงับการกระทำในกรณีที่มีการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคารโดยฝ่าฝืนบทบัญญัติแห่ง พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ซึ่งผู้ได้รับคำสั่งจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามพระราชบัญญัตินี้มีสิทธิอุทธรณ์คำสั่งนั้นต่อคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ได้ภายในสามสิบวันนับแต่วันทราบคำสั่งตามมาตรา 52 ของ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 กรณีมิใช่เป็นเรื่องแผงค้าพิพาทมีการก่อสร้างต่อเติมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตรา 40 (1) ซึ่งเป็นโมฆะเกิดจากกฎหมาย (ภาวะวิสัย) และมิใช่โมฆะที่เกิดจากการแสดงเจตนา (อัตวิสัย) อันจะเป็นเหตุให้สัญญาเช่าระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทยกับโจทก์และจำเลยทั้งสองเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 เมื่อโจทก์รับโอนสิทธิการเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอาคาร จ. เพื่อดำเนินการจัดหาประโยชน์ตามสัญญาเช่าฉบับลงวันที่ 22 กรกฎาคม 2557 ระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทย ผู้ให้เช่า กับบริษัท บ. และเมื่อวันที่ 19 มิถุนายน 2558 การรถไฟแห่งประเทศไทยอนุญาตให้บริษัทดังกล่าวโอนสิทธิการเช่าที่มีกับการรถไฟแห่งประเทศไทยให้แก่โจทก์ ซึ่งสิทธิการเช่าดังกล่าวอาจมีราคาและอาจถือเอาได้ จึงเป็นทรัพย์สินตาม ป.พ.พ. มาตรา 138 เมื่อบริษัทดังกล่าวโอนสิทธิการเช่าให้แก่โจทก์ โดยได้รับความยินยอมจากการรถไฟแห่งประเทศไทย และเป็นการโอนสิทธิในการจัดหาประโยชน์จากทรัพย์สินซึ่งให้เช่า สัญญาเช่าพื้นที่ด้านหน้าอาคาร จ. ระหว่างบริษัท บ. กับจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจึงไม่ระงับไปเพราะเหตุดังกล่าว และโจทก์ผู้รับโอนสิทธิการเช่าพื้นที่ดังกล่าวจากบริษัท บ. ผู้โอน ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อจำเลยที่ 1 ผู้เช่านั้นด้วย เมื่อจำเลยทั้งสองโต้แย้งสิทธิของโจทก์ในฐานะผู้รับโอนสิทธิการเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอาคาร จ. ของการรถไฟแห่งประเทศไทย โจทก์ย่อมอาศัยสิทธิการเช่าพื้นที่ที่รับโอนมาจากบริษัท บ. เป็นฐานที่ตั้งแห่งสิทธิเรียกร้องตามคำฟ้องให้ขับไล่จำเลยทั้งสองออกจากแผงค้าพิพาทและชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ได้